הצהרות כוזבות בהסכמי מכר קרקע חקלאית

התובעת טענה כי מדובר בהפרות יסודיות ובסיסיות של חובת תום הלב במו"מ ובעריכת חוזה, ואף במסירת הצהרות כוזבות בנוגע לדירה, המזכות אותה עפ"י הדין ועפ"י לשון החוזה בפצוי חוזי מוסכם (לפי סעיפים 26.1 ו - 27 להסכם המכר) .

הנתבעת לקחה חלק במס' עיסקאות מקרקעין, ואף ניהלה עסק, לפיכך טענה כי החתימה על הסכם המכר נעשתה לאחר יד וללא קריאתו והבנתו אינה יכולה להיתקבל (ראה והשווה: ת.א 25969-06-10 פרק סגל נ' ללי משרוב ואח' (פורסם בנבו) 17.6.14).

אי לכך, על בית המשפט לבחון הלוך ושוב את לשון החוזה ואת נסיבותיו החיצוניות, ובכפוף לחזקה הנתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה, לאתר את אומד דעתם של הצדדים (ראה: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] תק-על 2006(2), 1681 , 1687 (2006)).

...

תוצאה אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לתובעת 10,000$, לפי שער דולר ארה"ב, ביום הגשת התביעה לבית משפט זה (1.9.10), הסכום ישא ריבית והצמדה מאותו מועד ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן הנני מחייבה בהוצאות המשפט ובשכ"ט בצירוף בסך של 7,500 ₪ כולל מע"מ. ההודעה כלפי הצד השלישי נדחית.

הנתבעת תשלם לצד השלישי, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ כולל מע"מ. ההודעה כלפי הצד הרביעי נדחית ללא צו להוצאות.

אין מחלוקת, כי המערער הצהיר תחילה הצהרה כוזבת לרשויות המס, לפיה לכאורה המקרקעין נרכשו ע"י אחיו, שלמה, תושב חוץ, וכי מקרקעין אלו הועברו אליו במתנה, בעוד שבפועל, מקרקעין אלו נרכשו ע"י המערער וחיים אחיו זמן רב קודם לכן.

גם בה משתקף הדפוס של רכישת שטח קרקע חקלאית גדול בהיקפו ע"י עו"ד, שימוש ביועצים ומתכננים, השבחת הקרקע כל זאת לצורך מכירתה בסופו של דבר תוך גריפת ריווחי ענק.

יתר על-כן, המערער הוא שהצהיר על הכנסות מכוח אותם חוזים כהכנסותיו לשנת 2002 (סך של 10,241 ₪ שקבל); בשנת 2002 מהחברות פלאפון תיקשורת ופרטנר בע"מ (נספח 98-97 לתצהיר המשיב); הוא גם הצהיר על הכנסות נוספות מדמי שכירות מקרקעין רמת בית שמש (31,439 ₪ בשנת 2000, ו-58,556 ₪ בשנת 2001).

...

הצהרת ההון הוגשה בסופו של דבר ביום 20.2.05, דהיינו כאשר ההליכים בתיק זה היו בראשיתם.

בנסיבות אלו, אני קובעת כי הפרשי ההון יתוקנו, תוך הפחתת הסכומים שנלקחו בחשבון כהכנסה בשומה לגבי פנינת טל ולגבי הדירה ברחוב קאסוטו.

המערער ישלם למשיב הוצאות הערעור בסך 25,000 ₪.

לפניי תביעה בגדרה מתבקש בית המשפט להצהיר על בטלותו של הסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 26.7.2016 (להלן: "הסכם המכר"), במסגרתו מכר התובע לנתבע את חלקו במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 16675 בעיר עפולה (להלן: "המקרקעין"), תמורת סך 222,682 ₪ (ראו סעיף 99 לסיכומי התובע).

מנגד, כפר הנתבע בכל טענות התובע, תוך שטען כי המדובר בתביעה כוזבת שעניינה ניסיון חד-צדדי, מאוחר ושלא כדין לבטל את הסכם המכר.

יתירה מכך, טענת הנתבע לפיה אין עסקינן בטעות נוכח העובדה כי ביום החתימה על הסכם המכר היה ייעוד המקרקעין חקלאי, ולפיכך שווי המקרקעין היה כפי התמורה שנקבעה בהסכם המכר (וכפי המפורט בחוות דעת השמאי מטעמו), נסתרת חזיתית מול קביעת רשות המסים מיום 14.3.2017, כי שווי המקרקעין עולה על 2,000,000 ₪, כאשר אין מחלוקת כי ביום קביעת השומה טרם אושרה התכנית וייעודם של המקרקעין היה חקלאי.

...

משמע, אף עו"ד בטשא, אשר ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים והעיד בהליך מטעם הנתבע, אישר הלכה למעשה כי מצד התובע הובע רצון מסוים לבטל את הסכם המכר עוד קודם להגשת ההשגה, וכי השיב לו שלהבנתו, אין לו עילה משפטית לעשות כן. אכן, עו"ד בטשא הוסיף והבהיר, גם בהודעת הדוא"ל וגם בעדותו, כי מסר לתובע שהוא אינו מייעץ לו וכי עליו להתייעץ בסוגיה עם עו"ד אחר, ואני נותן אמון בעדותו לעניין זה. יתירה מכך, כפי שהבהרתי וכפי שאבהיר עוד בהמשך, מקובלת עלי לחלוטין הטענה כי בהתנהלותו של התובע אכן נפלו פגמים מסוימים.

הנתבע הוסיף והפנה להוראות סעיף 8 לחוק התרופות וכן להוראות סעיף 20 לחוק החוזים, תוך שטען כי בנסיבות המקרה, אין ספק כי הודעת התובע על ביטול הסכם המכר אינה עומדת בתנאי "הזמן הסביר". כאמור, ככלל מקובלת עלי הטענה כי בהתנהלות התובע, החל מהמועד בו התקבלה הודעת השומה (אז למד על קיומה של התוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין) ועד למועד בו שלח את ההודעה על ביטול הסכם המכר, נפלו פגמים, אשר הובילו לכך שבמשך תקופה של כשנה וחצי הוסיפו הצדדים לפעול לפי הסכם המכר, הגישו את ההשגה, פעלו להגיע להסכם פשרה עם רשויות המס, והנתבע אף פעל לשלם את מס השבח.

בנסיבות אלו, הפגמים שנפלו בהתנהלות התובע, לרבות חלוף הזמן עד הודעתו על ביטול הסכם המכר, ימצאו את ביטויים בסכום הפיצוי שייקבע לטובת הנתבע, בעד הנזק שנגרם לו. סיכום לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016.

התובע הצהיר בהסכם המכר כי אינו מסתמך על כל מצג וכי בדק את מצב הקרקע אכן, כטענת הנתבעים, התובע הצהיר בהסכם המכר כי ידוע לו שהקרקע חקלאית וכי הוא אינו מסתמך על כל מצג או הבטחה, כי ניתנה לו היזדמנות לבדוק את הקרקע וכי לא יהיה זכאי להעלות טענת אי התאמה.

עוד טוען התובע כי הנתבעים הציגו בפניו מצג כוזב ביחס לאפשרות שינוי ייעודה של הקרקע, כאשר בנגוד למצג שהציגו לפיו עתידה הקרקע לשנות ייעודה בתוך שנים ספורות ממועד החתימה על הסכם המכר, הרי שבפועל מדובר בקרקע חקלאית שאינה צפויה לשנות ייעודה כלל בעתיד הנראה לעין.

...

עם זאת, וחרף כל האמור לעיל, מצאתי כי לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין חתימתו של התובע על הסכם המכר והתקשרותו בעסקה לבין המצג הכוזב שהציגו לו הנתבעים.

במישור המשפטי – אשר איננו מאפשר התנערותו של אדם ממסמכים עליהם חתם (אלא בהתקיים תנאים מסוימים ונוקשים שלא מתקיימים בענייננו) ונוכח הצהרותיו החד משמעיות של התובע במסגרת הסכם המכר, כמו גם העובדה שמדובר בהתנהלות בלתי סבירה המאיינת כל קשר סיבתי בין המצגים לפעולות שנקט התובע, מצאתי כי דין התביעה להידחות.

בנסיבות העניין ונוכח כל האמור לעיל, ובמיוחד נוכח התנהלות הנתבעים, לא מצאתי לפסוק הוצאות משפט לטובתם.

משכך, אין בידי לקבל את הטענה לפיה התובע שבקש לרשום סכומים כוזבים בהסכמי המכר לשם הונאת רשויות המס, וזאת ביתר שאת שעה שהוכח שממילא שווי הקרקעות אינו עולה כדי השווי שמבקשים הנתבעים לייחס להן.

זאת ועוד, התובע אף לא ביצע כל בדיקה של הקרקע, וזאת חרף הצהרתו בהסכמי המכר כי ידוע לו שהקרקע היא חקלאית, כי ניתנה לו היזדמנות לבדוק אותה, וכי הוא אינו מסתמך בעיניין זה על כל מצג או הבטחות כלשהם, בין בכתב בין בעל פה שהוצגו לו (ר' סע' 3 לכלל הסכמי המכר).

...

תוצאה: משכך, אני מורה על קבלת התביעה באופן חלקי.

בנסיבות העניין ומשהוריתי על דחיית הודעת צ"ג כלפי עו"ד שרעבי, אני מורה לנתבעים לשאת בשכר טרחת עורך דינו בסך של 50,000 ₪.

הנתבעים ישלמו לתובע (באמצעות ב"כ) ולעו"ד שרעבי את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.