הצהרה על בטלות הסכם הלוואה ומחיקת משכנתא

לפניי המרצת פתיחה בגדרה התבקש בית המשפט להצהיר על ביטולה וחוסר תוקפה של משכנתא מדרגה ראשונה שנרשמה לטובת המשיבה, ביום 27.11.13, בפנקס הבתים המשותפים, בלישכת הרישום בירושלים, לפי שטר מספר 28052/2013 (להלן: "שטר המשכנתא").

מר כהן התחייב לגרום לאימו (המבקשת) לשעבד את דירתה, ומר רחימי התחייב למחוק שיעבוד שנירשם לטובתו, על נכס של המשיבה ומר קס. עו"ד וינברגר שימש כנאמן מכוח ההסכם, ובאמצעותו הועבר לקלוי קלוף סכום ההלוואה בשתי פעימות: האחת של 700,000 ₪, והשניה של 300,000 ₪.

אוסיף, כי המבקשת תמכה את בקשתה בתצהיר שלה, במסמכים רפואיים רבים, בתצהיר של בנה, מר כהן, ובהקלטה של שיחה בין מר קס לבנה, אותה הקליט האחרון, שלא בידיעת מר קס. בסיכומיה, הוסיפה המבקשת את הטענה כי עו"ד רפי וינברגר, שערך את הסכם ההלוואה, גם הוא לא הסביר את התוצאות העלולות להגרם לה עקב חתימתה על שטר המשכנתא, וזאת הגם שעו"ד וינברגר חייב היה לעשות כן מכוח תקנות 12 ו-14 בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011.

...

סיכום מסקנתי היא, איפוא, שהמשיבה, באמצעות מר קס, לא מילאה אחר חובותיה המהותיות על פי חוק הערבות, לאמור, לא גילתה למבקשת שהיא ערבה יחידה ולא מסרה כל פרט באשר לחוב קיים של הלווה – חברת קלוי קלוף בע"מ. לפיכך, הבקשה מתקבלת.

אני מורה לרשם המקרקעין למחוק מפנקסי המקרקעין את המשכנתא נושא השטר - משכנתא שנרשמה על זכויות החכירה של המבקשת בדירת מגוריה, שברחוב חביב אבשלום 102/4 בירושלים, הידועה כגוש 30207 חלקה 6 חלקת משנה 3.

המשיבה תשלם למבקשת הוצאותיה וכן שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

אשר נידונה תחילה בפני כבוד השופט דנינו ולאחר מכן בפני כבוד השופט שח"ק. פסק דין בתובענה זו ניתן ביום ה- 18/1/20, ובו כבוד השופט שח"ק קבע כלהלן: "...התביעה נדחית ביחס לבקשה להצהיר על בטלות הסכם ההלוואה הראשון והסכם ההלוואה השני והיא נמחקת ביחס לבקשה להצהיר על בטלות הערת האזהרה...". למעשה, כבוד השופט שח"ק קבע כי אף צד לא השכיל לשכנע את בית המשפט בצדקתו ובמאזן הנטלים, התובעת לא הצליחה להרים את הנטל לשכנע את בית המשפט בצדקתה: "...ביחס לגרסאותיהם של שני הצדדים, עלו קשיים ניכרים. לאחר בחינת הגרסאות והעמדתן במבחן הדין הנוהג, מסקנת הדברים תהא שהתובעת לא צלחה במשימתה להרים את הנטל המונח על כתפיה להוכיח את תביעתה...". יודגש כי פסק דין זה אינו חלוט וכי הוגש ערעור עליו, המתנהל בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע.

עוד קובע חוק המקרקעין ביחס להערת אזהרה להלן: "...הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להמנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההיתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההיתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

...

נוכח כל האמור לעיל, גם את טענתו של הנתבע כי יש להתנות את הפינוי בפיצוי שלו אני דוחה, שכן לא היתה כל התחייבות של התובעת כי הפינוי יהיה מותנה בפיצוי.

דה עקא שבמסגרת תובענה זו, אשר הוגשה כתובענה לפינוי מושכר, במסלול אשר הינו ספציפי וייחודי, ואשר בו כל אשר התובע צריך להוכיח הינו הפרת חוזה שכירות ובעלות על המקרקעין, דינו של הסעד להתקבל, ודינה של טענת העיכבון להידחות.

נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי הנתבע מתגורר עם משפחתו בנכס ובשים לב לתקופה בה אנו מצויים, ועל מנת לאפשר לנתבע מציאת מקום מגורים אחר, אני מורה כי הנתבע וכל אדם מטעמו, יפנה את הנכס מכל אדם וחפץ, בתוך 90 יום מהיום.

הבקשה לקבלת סעד זמני הוגשה במסגרת המרצת פתיחה, בגדרה עתרו המבקשים לקבלת צוים הצהרתיים המורים על בטלות הסכמי ההלוואה; מחיקת תיק הוצאה לפועל; ביטול מינוי כונס נכסים ובטול שטרי מישכון ומשכנתא שנרשמו על הנכס לטובת המשיבה, וזאת עקב טענות להפרות חמורות מצד המשיבה את הוראות הדין, וכן עקב ניסיון המשיבה לקבל דבר שלא כדין, במצג שוא ובמרמה.

על רקע האמור, עתרו המבקשים כאמור לקבלת צוים הצהרתיים שונים שעיקרם, הצהרה בדבר בטלות הסכמי הלוואה; מחיקת תיק הוצאה לפועל; ביטול מינוי כונס נכסים ובטול שטרי מישכון ומשכנתא שנרשמו על הנכס לטובת המשיבה.

...

המשיבה טענה מנגד כי דין הבקשה לצו זמני כמו גם המרצת הפתיחה להידחות.

יחד עם זאת, אין ספק כי דחיית בקשה לסעד זמני שעניינה עיכוב ביצוע הליכי פינוי מדירת מגורים לצורך מימושה, עשויה בסופו של דבר שלא לאפשר את השבת המצב לקדמותו באופן מלא, ובכך לגרום למבקשים נזק שאינו ניתן לפיצוי כספי.

בהינתן האמור, משמדובר בתובענה שבירורה אינו מורכב, וזה ייעשה תוך זמן סביר ובעיקר משיקולים של מאזן הנוחות, סבורני כי יהיה זה נכון לקבל את הבקשה לעיכוב הליכי הפינוי בכפוף לתשלום סך של 100,000 ₪ למשיבה על חשבון כספי ההלוואה שאינם שנויים במחלוקת, כפי שעמדו עליהם הצדדים במהלך הדיון מיום 23/05/19.

סוף דבר סיכומו של דבר, אני מקבלת את הבקשה לצו ביניים, ומורה על עיכוב הליכי פינוי המבקשים מהנכס, בכפוף לתשלום סך של 100,000 ₪ למשיבה על חשבון סכום ההלוואה שאינו שנוי במחלוקת, וזאת תוך 30 ימים מהיום.

בהתאם להסכם הראשון המבקשת נתנה הסכמתה לרישום הערת אזהרה בדבר היתחייבותה לבצע עסקה בדירה וכן לרישום מישכון ברשם המשכנתאות ולבצוע כל פעולה בדירה להבטחת החוב.

בתחילת 2014 מחק עו"ד אליגולא את הערת האזהרה ולאחר מכן שב ורשם אותה.

המבקשת הגישה תביעה לבית משפט השלום, ה"פ 20086-11-19, להצהיר על ביטול הסכמי ההלוואה, והערת אזהרה ושטר מישכון שנרשמו מכוחם.

...

אך כשמדובר במכירת נכס אחר, כגון נכס אשר הנתבע מחזיק בו לשם השקעה גרידא ומכירתו אינה כרוכה בהסבת נזקים מיוחדים לבעליו, סבורני כי, בדרך כלל, לא יהא צידוק להורות על עיכוב ביצוע כדי למנוע מכירתו של הנכס.

לפיכך אני מקבלת את הבקשה וקובעת כי יעוכבו הליכי ההוצאה לפועל בכל הנוגע לדירה.

סוף דבר הבקשה מתקבלת בחלקה ויחול עיכוב הליכים בכל הנוגע למימוש הדירה בלבד.

כאשר בתובענה זו עותר התובע פעם נוספת לביטול הליכי מימוש המשכנתא, בטענה שהסכם ההלוואה איננו מאפשר מימוש המשכנתא לגביית מלוא החוב הנקוב בתיק המימוש, טוען הנתבע לסילוק התביעה על הסף בשל מעשה בית דין, ומכאן החלטה זו. בתיק זה מתבררת תביעה לפסק דין הצהרתי, ובמסגרתה עותר התובע להצהרה על ביטול הסכם הלוואה שנכרת בינו לבין הנתבע, על כל הכרוך בכך בקשר עם הבטוחות שהועמדו לקיום הסכם ההלוואה.

במהלך הדיון אשר היתקיים בפני, הסכים התובע למחיקת התביעה כלפי עו"ד אור וכלפי הכונס, וכך נקבע בהחלטה שניתנה בו במקום.

...

עוד נקבע בהסכם כי התובע יעמיד לשימוש הנתבע 5 חדרים במלון בכל תקופת החזר ההלוואה (ובמשך שנה נוספת אם לא יימכר המלון), וככל שהנתבע לא יעשה שימוש בחדרים אלו, כי אז ישלם התובע לנתבע סך של 10,000 ₪ מדי חדש.

אפילו לא מצא בית המשפט להתייחס לטענות אלו בפסק הדין, אין הדבר שולל את העובדה שלתובע היה את יומו בבית המשפט.

אשר על כן, אני מקבל את טענת הנתבע, דוחה את טענת התובע וקובע כי התביעה הקודמת ופסק הדין בתביעה הקודמת יצרו כלפי התובע מעשה בית דין מסוג "השתק עילה", אשר משתיק את התובע ומונע ממנו את האפשרות לשוב ולברר את אותן טענות במסגרת הליך זה. התביעה איפוא נדחית על הסף.