הצגת עסקאות המוכיחות ירידת מחירי מקרקעין בפני השמאי המכריע

נטען כי אף המומחה מטעם בית המשפט מר ברלינר ציין בחוות דעתו (עמ' 21 לבמש/1) כי במקרה דנן: "מחירי קרקע חקלאית טהורה אינם מתאימים כנתוני השוואה". נטען כי מטרת ההפקעה היתה ועודנה "לפיתוח והגדלת העיר צפת". נטען כי המקרקעין קרובים לשכונות בנויות בצפת, וכך גם היה במועד ההפקעה.

נטען, כי רמ"י הציגה בפני מר ברלינר מסד נתונים מבוסס על עיסקאות השוואה עבור דמי שכירות לקרקע חקלאית שהתקבלו משוכר מרצון למשכיר מרצון.

עוד נטען כי לפי הלכת פס"ד "אסדי" יש לשום את שווי החלקה מדי שנה בהיתחשב בזכויות הבניה למגורים שהיו קיימות לפי תכנית המתאר החלה, וכן באפשרות לבצע פארצלציה ולבנות יותר מבניין אחד בחלקה, זאת על אף קביעת בית המשפט העליון בעיניין ע"א 9355/02 ראשד נ. מ"י, בדבר הקושי לקבל היתר לפיצול החלקה לתתי חלקות (שהביא לקביעת הלכת הדונם הראשון) שכן באותה עת לא ניתן היה להציג בפני בתי המשפט מסמכים, ואילו כיום אותרו מסמכים המוכיחים כי הדבר היה אפשרי כפי שמובא בסעיף 6 לחוות הדעת מטעם התובעים ועל כן יש להעריך את כל השטח של כ-4.7 דונם כשטח המיועד למגורים לצורכי הפצוי.

לא למותר להעיר כי בע"א 2797/15 מ"י - רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.05.2016) נקבע כי: "השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".   עוד ראוי לציין כחלק מהפרק הנורמאטיבי, כי במקרה דנן עסקינן בתכנית RP/50/42 אשר קבעה את הייעודים למקרקעין שבתחומה.

הנ"ל אף הפנה לקוים המנחים של השמאי הממשלתי מחודש 02/2009 וציין כי : "המסקנה מכך היא כי דמי השכירות הראויים לקרקע חקלאית הם בסדר גודל של 5-6% לשנה". יחד עם זאת הנ"ל קבע כי שיעור דמי החכירה יעמוד לשנים 1986- 2008 על 6% (לא ברור מדוע דוקא על 6% ולא 5%) כאשר משנת 2009 – 2018 ירד השעור הנ"ל לאור ירידת הריבית במשק (ראו במש/1).

...

נטען כי טענת התובעים כי מדובר בחלקות קטנות ולכן אין לערוך בהן פיצול רעיוני דינה להידחות.

הטענה נדחית.

מדוע אם כן לא נראה את החלק החקלאי כולו מיועד לתעשייה או לייעוד אחד דומה ? ברור שאין מקום לטענה זו. הטענה נדחית.

לסיכום: דין התביעה להתקבל, באופן המפורט להלן: הפיצויים יחושבו על בסיס 5% תשואה (ולא 6%) הן בשל הייעוד למגורים והן בשל הייעוד לחקלאות.

כמו כן, ציין הרב במסגרת חקירתו הנגדית כי אלמלם הציג בפניו כי התובע נמצא בבעיות עם משקיעים, ובקש מהרב לסייע במציאת פיתרון לבעיה עם קרקע של התובע ברחובות, ולאו דוקא במציאתן של עיסקאות אחרות (ראו פרוטוקול מיום 18.11.19 עמ' 346 23-14; עמ' 347 שו' 8-1).

זגורי הוסיף בתצהירו שהוא וחמותו לא קיבלו כל תמורה בגין רישום הקרקעות וכי להיפך הוא הנכון, שכן, חמותו מחויבת בתשלומי מס ותיחזוק הקרקע לשם שמירת זכויות הרישום בהן (ר' סעיפים 28-27 לתצהיר זגורי מיום 15.7.18) חוות דעת השמאי פטרישור מיהיי אנדרי בהתאם לחוות דעתו של השמאי הרומני, שהוגשה על ידי התובע, בהתאם לגישת שווי השוק שנבחרה על ידי השמאי, הוערך שוויה של הקרקע נושא התביעה, נכון ליום 14.6.2008 בסך 427,482 אירו, בעוד שנכון ליום 14.2.18 הוערך שוויה, לפי גישת שווי השוק, על סך 169,736 אירו.

בחקירתו הנגדית העיד המומחה כי הקרקע נרכשה בתקופת השיא של שווי הקרקעות ברומניה (ר' פרוטוקול מיום 10.1.19 עמ' 49 שו' 23-22 ועמ' 50 שו' 1); כי הוא ערך השוואה בין קרקעות שרכשו בשיא לשווי של קרקעות לאחר ירידת המחירים (פרוטוקול מיום 10.1.19 עמ' 53 שו' 23-22 ועמ' 54 שו' 1); כי הוא לא הוציא חוזים של עיסקאות שונות מאותה תקופה (ר' פרוטוקול מיום 10.1.19 עמ' 64 שו' 21-19).

התשתית העובדתית לצורך ההכרעה על רקע העדויות והמסמכים השונים שהוצגו, העובדות שיוצרות את התשתית להכרעה הן כדלקמן: באחד מהמפגשים בחצר הרב היתקיימה שיחה על אודות תופעת "בהלת הקרקעות" ברומניה.

אשר לעוולת התרמית, קובע סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] כדלקמן – "תרמית היא הֶצֵג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא אכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעיה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון." לעניין תחולת העוולה, נידרש התובע להוכיח קיומם של חמישה יסודות מצטברים – היצג כוזב של עובדה; אי אמונה באמיתות העובדה; כוונה להטעות; הטעייה בפועל; גרימת נזק ממוני למוטעה.

...

משכך, סבורני שכל הכסף שהועבר לנתבעים 5-4 שימש לרכישת הקרקע ולתשלומים נלווים להפשרתה לצורך בנייה – עלויות שלא נבחנו על ידי השמאי מטעם התובע, כפי שעולה מעדותו.

יתרה מכך, המסקנה המתקבלת היא כי הרב סבר שניתן להרוויח מרכישת הקרקעות ברומניה וחפץ לאתר משקיע מאנשי חצרו כדי שיוכל להצטרף להשקעה וליהנות מהרווח שצפוי היה להתקבל מרכישת המקרקעין.

ו.  סוף דבר השורה התחתונה של פסק הדין היא כאמור בסעיף 11 דלעיל.

רביעית, ומעבר לנדרש לגישתה, שללה הועדה פגיעה בשווי השוק של המקרקעין במיתחם, שכן לדידה בין השנים 1998 - 2008 עמד שווי הקרקע על ערך ממוצע של 4,000 - 6,000 דולר לדונם, ואילו העיסקאות שהוצגו על ידי שמאי התובעים מהשנים 1996 - 1997 כמשקפות את המצב התיכנוני הקודם, הן עיסקאות חריגות ולא ניתן להביאן בחשבון במסגרת חישוב שווי המיתחם על פי המצב התיכנוני הקודם.

טענות התובעים התובעים טוענים כי אין לאמץ את חוות דעתו של השמאי ויש להעדיף את חווות הדעת של השמאים מטעמם אשר הוצגו בפני הועדה המחוזית.

דיון והכרעה לאחר עיון בחוות דעתו של השמאי, בטענות הצדדים, בסיכומיהם ובראיות שהונחו לפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעות להדחות.

לעניין זה ראו את פסק דינו של כב' השופט צ' טל בע"א 5475/93 כהנא נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חוף השרון (11.3.97), הדומה לענייננו: "בשיטה ההשוואתית הגיעו שני השמאים לתוצאות דומות באשר להערכת שווי המקרקעין אחרי כניסתה לתוקף של תוכנית תממ/ .3 מר יצחק שלו, השמאי מטעם המערער, הגיע לשווי של 12.79$ המ"ר, ומר דנוס, השמאי מטעם הועדה הגיע לשווי ממוצע של 13.1$ למ"ר. המחלוקת האמיתית היא מה היה שווי המקרקעין סמוך לפני כניסתה של התוכנית לתוקף. לפי מר דנוס, כניסתה לתוקף של התוכנית כימעט ולא השפיעה על המחיר, ואילו מר שלו העריך את הקרקע סמוך לפני כניסת התוכנית לתוקף, בסכום של 27.60$ למ"ר. לשיטתו, חלה, אפוא, ירידת ערך של יותר מ-% 50עקב תוכנית תממ/3, ומכאן שתביעתו של המערער מוצדקת. בית משפט קמא העדיף חד-משמעית את חוות דעתו של מר דנוס, המבוססת על בדיקה של 40עסקות, 19 מהן לפני תממ/ 3ו- 21לאחריה. את חוות דעתו של השמאי מטעם המערער חשב בית המשפט למגמתית ולא מבוססת. כדי להגיע לשווי הקרקע לפני התוכנית הסתמך מר שלו הסתמכות סלקטיבית רק על שלוש עסקות שמחיריהן היו הגבוהים ביותר. המערער טוען בערעורו, שהשמאי מטעמו בחר להסתמך רק על עסקות שנעשו בגוש 6679ולא בגושים סמוכים. אבל עובדה היא שבשלוש עסקות אלה נקנו שטחי קרקע קטנים עד מאד ( 300- 470מ"ר), במחירים ספקולאטיביים, ואין בהן כדי לאפיין את מחיר השוק .... נראית לי עמדתו של בית משפט קמא ולא הייתי מיתערב בה" (ההדגשה שלי – י' ו').

ואולם, משבחר השמאי ללכת בנתיב אותו התוו התובעים, קרי לבחון את הפגיעה במקרקעין באספקלריה של ירידת שווי גרידא, ולמעשה, לא בחן הוא כלל את סוגית הפגיעה בתכונות ובפוטנציאל המקרקעין, לא היה כלל מקום וצורך להתייחסות מפורטת זו. סוף דבר על סמך כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי במלואה ולקבוע שהתובעים לא הוכיחו כי תוכנית ג/1209 גרמה פגיעה למקרקעין במיתחם הר שוקף.

...

מכל המקובץ לעיל עולה כי המתודולוגיה בה בחר השמאי, והתוצאה אליה הגיע על בסיסה, מקובלות עלי, ולא מצאתי בהן פגם מהותי המצדיק את שלילת חוות דעתו.

ואולם, משבחר השמאי ללכת בנתיב אותו התוו התובעים, קרי לבחון את הפגיעה במקרקעין באספקלריה של ירידת שווי גרידא, ולמעשה, לא בחן הוא כלל את סוגית הפגיעה בתכונות ובפוטנציאל המקרקעין, לא היה כלל מקום וצורך להתייחסות מפורטת זו. סוף דבר על סמך כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי במלואה ולקבוע שהתובעים לא הוכיחו כי תוכנית ג/1209 גרמה פגיעה למקרקעין במתחם הר שוקף.

לפיכך דין התביעות להידחות.

המשיבים טוענים בסיכומיהם (סעיף 3) כי לאור העובדה כי חברת חוד אסף, נחשבת מהחברות הגדולות בענף המתכות בארץ, ולאור הסיכסוך ביניהם לבין החברה "מהרו להעביר את הנכסים שבידיהם שמא ירדו מנכסיהם וזאת עד חלוף זעם"; הם מודים בסיכומיהם כי הם מוכנים לחילוט זמני של אדמות ששייכות להם כדין והם וויתרו על כל טענה כנגד האדמות כאמור גם מאחר ובשלב זה לא ניתן להפיק פירות מהאדמות.

ב"כ הטוען לזכות, עאמר, טען בסיכומיו בפניי כי הוכח שלעאמר יש מקורות מימון ויכולת לשלם עבור הקרקע, הציג ראיות לגבי הכנסתו יחד עם אישתו, בנוסף לותק בעבודה ונתן הסבר למקור המימון; מדובר בעסקת מכר רגילה ואין מקום להמשיך בחילוטה.

עאמר העיד בפניי (עמ' 13) כי בידיו הערכת שמאי שקרובה למחיר ששילם עבור הקרקע.

עולות תהיות רבות, ביחס להיותה עסקה שנועדה להבריח נכסים, אי לכך יש להורות על העיקול הזמני לטובת המדינה, עד לדיון בבקשת החילוט, ושם בית המשפט יכריע ,בזכויות של הצדדים.

...

שוכנעתי כי אין מדובר בעסקאות אמתיות וכי הבעלים האמתי של המקרקעין הינו המשיבים-הנאשמים ולא אחמד אבו אלהיג'א, ועל כן קיימת הצדקה להאריך את בצו הזמני .

התוצאה: אני מורה על המשך החזקת הכספים כמפורט בסעיפים 1(1)- 1(4) לבקשת המבקשת, בחשבונות בהם הופקדו, וזאת עד להחלטה בבקשת החילוט.

ב. בנוגע לקרקעות המפורטות בסעיף 1(5) לבקשת המבקשת, אני מורה על הארכת תוקפן של הערות האזהרה לטובת מדינת ישראל הרשומות בלשכת רישום המקרקעין לגבי קרקעות אלו, בהתאם להחלטות קודמות.

תימוכין לכך ניתן למצוא בכך שהשמאי המוסכם קבע למקרקעין שווי שוק של 100 ₪ למ"ר, להבדיל משווי של 400 ₪ למ"ר אשר נקבע למקרקעין על ידי השמאי מטעם המבקשים; לטענת המבקשים, הם סמכו ידיהם על הכרעתו המכריעה של השמאי המוסכם, ולפיכך אין רלבאנטיות לעמדתם בכתב המרצת הפתיחה ובחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם לפיה החלטה 727 של המינהל (אשר העניקה לחוכרים לדורות של קרקע למטרת חקלאות את הזכות לקבלת שיעור מסוים משווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם – בכפוף להשבתם של המקרקעין לידי המינהל) הייתה בתוקף במועד הקובע, וכי בהתאמה לכך – שווי השוק של המקרקעין עמד על 400 ₪ למ"ר. לפיכך, אין גם רלבאנטיות לבג"ץ הקשת המזרחית שביטל את החלטה 727 של המינהל בשל חוסר סבירותה; לטענת המבקשים, אין לקבל עמדתה של נתיבי ישראל, לפיה אין להסתמך על שווי השוק של המקרקעין במועד הקובע (בשנת 1999) בשל פסק דין שניתן בשנת 2002 (בג"ץ הקשת המזרחית) שכן אין זה אפשרי "'לתקן' את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להיתחשב במידע מסוים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוואנטית ..." [ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 17.11.13) פסקה 24].

האם היה על השמאי המוסכם להמנע מעריכת השומה בהתבסס על שיטת ההשוואה לטענת המבקשים, השמאי המוסכם מונה כשמאי מכריע במחלוקות השמאיות שבין הצדדים ולפיכך על בית המשפט להמנע מלהתערב בשומתו, אלא אם כן יוכח כי פעל בנגוד לכללי הצדק הטבעי, או כי נפלה טעות גסה ובולטת על פניה בחוות דעתו [רע"א 5144/05 יפה נוף תחבורה, תשתיות ובנייה בע"מ נ' רשות שדות התעופה (פורסם בנבו, 7.7.2005); ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח (5) 381, 391 1994; ע"א 1937/90 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חדרה נ' נהאי (פורסם בנבו, 29.12.1994)].

באשר לטענת המבקשים לפיה במחיר השוק לא נכלל תימחור הפוטנציאל לשינוי יעוד המקרקעין שבידם לאור הידיעה כי הם מיועדים לשמש בעתיד כדרך – משיבה נתיבי ישראל כי עסקות ההשוואה עליהן התבסס השמאי המוסכם נשענו על הפוטנציאל הגלום בקרקעות אלה (שהרי מדובר בעיסקאות שקדמו לבג"ץ הקשת המזרחית) כך שהסתמכות על עיסקאות אלה, מבלי להפחית מהן את רכיב הפוטנציאל – בטעות יסודה, והיא מנוגדת להילכת הקשת המזרחית.

כן מציינת נתיבי ישראל כי בחוות דעת השמאי המוסכם קיים פער גדול בין עיסקאות השוואה ביחס לשנת 1999 (מועד צו ההכרזה), לפיהן הוצג ערכן של הקרקעות החקלאיות ב- 100 ₪ למ"ר, לבין עיסקאות השוואה ביחס לשנת 2011 (מועד תפיסת החזקה) לפיהן הוצג ערכן של הקרקעות המיועדות לשמש לעיבוד חקלאי ב- 35 ₪ ל- 1 מ"ר בלבד.

השמאי המוסכם הסביר בחוות דעתו כי "הירידה בשנת 2011 ל- 35 ₪ יכולה הייתה לנבוע גם מהקשת המזרחית וגם מהתקדמות התיכנון לגבי האיזור (ציר הנופש) כדומה והעסקאות שהבאתי מבטאות את השווי שקבעתי בחוות דעתי" (ע' 14, ש' 29-26; ע' 15, ש' 2-1 ו- 27-25; ע' 16, ש' 2-1).

כפועל יוצא מהאמור לעיל, ניתן לקבוע כי: "שיטת ההשוואה מציבה מעין מראה אשר תפקידה להצביע בצורה בלתי אמצעית על המציאות הכלכלית שהתקיימה בשטח בתקופה הרלוואנטית. המראה משקפת את השווי המשוער אותו ייחס השוק לקרקע הנידונה במועד הקובע, באמצעות בחינת המחיר בו נרכשו מקרקעין דומים בעיסקאות שהתרחשו בפועל. טענתם של המערערים כמו נועדה לתקן את המראה על מנת שהדמות המשתקפת ממנה תשתנה בהתאם, אולם לא כך היא דרכו של עולם. ובמילים אחרות, שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן 'לתקן' את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להיתחשב במידע מסוים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוואנטית" [ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 17.11.2013), (סעיף 24 בפסק הדין של כב' השופט י' עמית; ההדגשות אינן במקור – ב' א'].

...

לאור כל האמור, אני קובע בזאת כי הלכת הקשת המזרחית אינה משפיעה באופן רטרוספקטיבי על הפקעת הזכויות במקרקעין נושא התביעה שלפניי, ולפיכך, במקרה הנוכחי, פעל השמאי המוסכם כראוי וכדין כאשר קבע את שווי הזכות המופקעת באמצעות שיטת ההשוואה, קרי – תוך השוואתן של הזכויות שהופקעו לשווי זכויות החכירה במקרקעין שנסחרו בעסקאות דומות שבוצעו בתקופה הקובעת, וכל זאת – מבלי להפחית את רכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד.

סוף - דבר לאור כל האמור, אני קובע כדלקמן: דין המרצות הפתיחה – להתקבל; נתיבי ישראל תשלם למבקשים פיצויי הפקעה בגין זכויות החכירה שלהם במקרקעין המופקעים (9,695 מ"ר), על פי תחשיב של 100 ₪ ל- 1 מ"ר, נכון למועד הקובע (יום 3.5.99).

בהיעדר המצאת אישור בדבר פטור מניכוי מס במקור – תנכה נתיבי ישראל במקור כל מס אשר היא חייבת לנכותו במקור על פי דין; נוכח התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב ביתר הנסיבות הרלבנטיות, לרבות מורכבותן של הסוגיות שעמדו לדיון, הנני מחייב בזאת את נתיבי ישראל לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 235,000 ₪.