הפשרת ייעודי קרקע ללא הסכמת בעלים

ביום 3.9.1997 ניתן בבית המשפט העליון תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הועדה המקומית לבין בעלי חלקות בגוש 3923 (בג"צ 7280/96) לפיו, בין היתר, המקרקעין יכללו בתכנית איחוד וחלוקה רצ/6/12/1, במסגרתה ישונה יעוד המקרקעין למגורים, בצפיפות של 10 יח"ד לדונם לפי 60% משטח המיתחם ( בהסכם הפשרה בבג"צ, סומן ג' 6 לכתב התביעה, נזכרת התוכנית המפקיעה ולטענת התובעים הם קיוו לקבל פצויי הפקעה בדמות זכויות בניה לאור הפרקטיקה שהייתה נהוגה אז כטענתם, של שיחזור זכויות).

בחקירתו הנגדית נישאל ישראל דקל, האם הוא רוכש את הקרקע שהופקעה, מבלי שהוא בודק תחילה האם הוא זכאי לפצוי והשיב: "זה לא עניין אותי כל כך כי בלאו הכי 40% מפקיעים לצורכי ציבור ולא משלמים." (עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 32-31) ובהמשך, כשנשאל על ידי בית המשפט האם במקרה שאין תכנית איחוד וחלוקה במסגרתה מוענק פיצוי בגין ההפקעה ומדובר בהפקעה של עד 40% מהמקרקעין לא מגיע פיצוי הוא הסכים לכך והשיב: "כמה שלי ידוע." (עמ' 24 ש' 5-4).

כשנשאל על ידי בית המשפט, האם ברגע הקנייה היה ברור לו שאין לו זכויות בנייה באותו שלב, השיב: "נכון, אחרת לא היו מוכרים לי את השטח. לא לקחתי באפשרות שהצפי לא יתממש. זו לא הייתה אפשרות מבחינתי. זה היה עניין גדול של הערייה ושל כל הגורמים להפשיר את הקרקע. לכן לא היה לי ספק שזה לא אפשרי." (עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 14-10).

...

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

אני סבור כי בנסיבות העניין למרות שתביעת התובעים נדחתה אין מקום לזכות את העיריה והועדה המקומית בהוצאות ושכ"ט עו"ד. בד"כ בעל דין שזוכה בדין, זכאי להוצאות ושכ"ט עורך דינו.

בנסיבות מיוחדות וייחודיות אלו הגעתי למסקנה שאין מקום לזכותן בתמורה נוספת הקשורה במישרין או בעקיפין לאותה הפקעה ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ברבות הימים הופשרה הקרקע, שונה ייעודה ובוצעה בה פארצלציה, בהתאם לה מיגרשי התובע ואחותו היוו את חלקות 233, 234, 235 ו־236 בגוש 6491 (ר' נספחים ג1–ג4).

ביום 1.4.20 הוגשה בקשה מטעם הנתבעים בהסכמת התובע להשבת הכספים המצויים בתיק ההוצל"פ (בקשה מס' 80), וזאת מבלי שיהיה בהשבת הכספים כאמור בכדי לבטל את עסקת מכר המקרקעין ומבלי שהדבר יפגע בזכויות כלשהן של הצדדים או בשינוי מעמדם במסגרת ההליך דנן (ר' גם החלטות בית המשפט מיום 24.5.20, 17.6.20, 23.6.20).

הכיצד ניתן לטעון כלפי התובע טענת "אשם תורם" בשל העובדה שמספר הדרכון (התורכי הישן) המופיע לצד שמו בלישכת רישום המקרקעין אינו מעודכן? הכיצד ניתן לטעון שעקב אי־עידכון מספר הדרכון נתאפשרה ההונאה? מי לידינו יתקע כי "העושים באדיקות במלאכת התרמית וההונאה" לא היו עושים כן גם לו היה רשום לצד שמו של התובע כבעל המקרקעין מספר דרכון אנגלי? המדובר בטענה-השערה בלתי מוכחת על ידי הנתבעים 1–4 שדינה להדחות.

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

בהתאם לחוות דעת שמאי מקרקעין שלא נסתרה, במועד הגשת התביעה שוויה של דירה ממוצעת בחלקה עמד על 2,650,000 ₪.

הוא מטיל עליו חובה לטפל "בכל הקשור בהפשרת הקרקע". ונדרשות בהחלט פעולות לשמור על האינטרסים של בעלי הקרקע במסגרת הדיונים סביב שינוי היעוד והפשרתה לבנייה, גם לפני אישורה הסופי של התכנית.

בנסיבות אלה אין כל היגיון שהנתבעים יסכימו לשלם שכר טירחה כה גבוה ללא קשר לפעילות סביב הפשרת הקרקע.

...

הנתבעים טוענים שיש לדחות את התביעה.

בנסיבות אלה נראה כי שורת הצדק מובילה לצורך בהתחשבות בשכר הטרחה הראוי, ובמאמצים שהשקיע התובע, אך נוכח היקף הסכום שבו אנו עוסקים, אקח אותו בחשבון במסגרת ההוצאות שייפסקו בתיק זה. נראה לי שכך ראוי לעשות שכן גם אם הנתבעים פנו למייצגים אחרים בכל הנוגע לקרקע, מצופה היה מהם כי ידאגו לשלם לתובע בעבור עמלו בראשית הדרך, דבר שלא עשו.

כך או כך, אינני נדרש להחליט בנושא שכן דינה של התביעה להידחות לגופה.

התוצאה התביעה נדחית.

" טוענות התובעות כי שווקה להן קרקע המיועדת למגורים ולשימושים מסחריים, וייעודה של הקרקע כקרקע חקלאית הוצנע באופן מתוחכם ומטעה, כך שלא ניתן להבין אלא שמדובר בקרקע שאין ספק שתהפוך לקרקע המתאימה למגורים.

ויש לציין כי בהסכם מעוז **** נקבע (ב"הואיל" הששי) כי "ברצון המזמין[footnoteRef:3] לפעול באופן בלעדי באמצעות היזם[footnoteRef:4] להגשתה ולאישורה של תכנית לשינוי ייעודם של המקרקעין. כלומר, בכל תקופת תקפו של הסכם מעוז **** – מיום 18/11/14 ועד יום 26/7/17 – הטיפול נימסר בלעדית למעוז ****, וזאת בהסכמת התובעות ובחתימתן, ועל כן, בתקופה זו, הנתבעת 1 לא הייתה אמורה ולא הייתה רשאית לפעול בעצמה בכל הנושא של שינוי הייעוד. [3: "המזמין" בהסכם זה הוא: הנתבעת 1, הנתבע 3, ובעלי הקרקעות בהתאם לטבלה מצורפת.

כשמדובר בהתחייבות להפשיר קרקע חקלאית לבניה למגורים, הייתי אומר שזמן סביר הוא פרק זמן של שנים, אולי אפילו שנים לא מעטות.

...

לא שוכנעתי כי זהו המצב במקרה דנן.

על מנת בכל זאת לחייב גם את בעל המניות או נושא המשרה באחריות אישית להפרת החוזה על ידי החברה, על אף שלא התחייב בשום שלב אישית ליטול על עצמו את התחייבויות החברה בחוזה, סבורני כי יש לבחון האם מדובר במקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי, אשר יש בו סממנים של הטעיה או מרמה מצד בעל המניות או נושא המשרה" (פיסקה 65 לפס"ד כב' השופט דנציגר, וכן ר' פס"ד כב' השופט פוגלמן).

לסיכום, התביעה נגד הנתבעים 3 ו-4 נדחית.

כתב התביעה המקורי פרט באריכות יתירה את המסכת העובדתית בין הצדדים ועיקרה - הסכם שנחתם ביום 23.12.1999 בין התובע לנתבעת מס' 1 - חברת ס.י.א.ט כרמל סחר יבוא ויצוא בע"מ (להלן "חברת סיאט"), ובעלי החברה - סודי פופלין ואביו - סילביו פופלין (בהמשך, בשנת 2006, העביר סילביו פופלין את מניותיו בחברה לסודי פופלין), במסגרתו התחייב ליתן להם שירותים משפטיים בעיניין הפשרת קרקעות שבבעלותם לצורך בנייה (ראה נספח ב לכתב התביעה).

הוראה זו בעלת חשיבות מיוחדת במחלוקת בין הצדדים והיא קובעת כדלקמן: "9. היה והבעלים יחליטו למכור את הנכסים כנקוב בנספח א' או חלק מהם - ישולם לעו"ד ברינט שכ"ט מתוך מכירת המגרשים כאשר הבעלים מתחייבים לקבל הסכמת הקונה מראש ובכתב והתחייבותו כי עו"ד ברינט בלבד יטפל במכירת היחידות אשר תבננה ע"י הקונה על נכס. היה ולא תיתקבל הסכמת הבעלים חדשים, אזי יקבל עו"ד ברינט שכ"ט בשיעור 0.75% ממחיר הנכסים הנמכרים". ההוראה בסעיף 9 נוגעת למצב בו מבקשים הבעלים למכור את המקרקעין בתקופת ההסכם וטרם השלמת הליך שינוי היעוד, והיא כוללת שתי חלופות.

משעה שחברת אר.אר.סי הביעה דעתה לפיה, היא לא מסכימה לכך, וממילא לא ניתן היה לכפות עליה לעשות כן, אין עוד חשיבות למחדלו של עו"ד שי כהן, בכך שלא ניסה לקבל הסכמתה כאמור ופעולותיו לא גרמו להפרת ההסכם שבין חברת סיאט לבין התובע (כאמור, ההסכם כלל לא הופר).

...

לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובע סך של 49,733 ₪.

ב. התובע ישלם לנתבעים 1 ו - 4 את הוצאות המשפט בסך של 80,000 ₪.

אני מורה על קיזוז הסכום שנפסק לטובת התובע מסכום ההוצאות שנפסק לטובת הנתבעים.