הפרת חוזה שכירות פיצוי והחזר הוצאות וערבות שחולטה

הנתבעים כפרו בטענות התובעת והגישו התביעה שכנגד על סך של 131,350 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפסד הנאה מהדירה עקב העבודות שנעשו בה, הוצאות שנדרשו להוציא לרבות הוצאות לבעלי מיקצוע, הפחתה משכר הדירה והשבת ערבות בנקאית שהתובעת חילטה.

התובעים שכנגד עתרו לפצוי בגין הנזקים הממונים והלא ממונים שנגרמו להם ולהשבת מחצית שכר הדירה ששלמו לנתבעת שכנגד, עקב הפרת הסכם השכירות כתוצאה מארועי הנזילה בדירה, אשר לדידם הפכו את הדירה לבלתי ראויה למגורים.

משהגעתי לכלל מסקנה כי אין הם נושאים באחריות לנזילה ובהעדר טענות להפרות אחרות של הסכם השכירות – על הנתבעת שכנגד להשיב לתובעים שכנגד את סכום הערבות שחולטה.

בנוסף התובעים שכנגד תבעו החזר הוצאות בגין תיקון הדירה, בסך של 1,000 ₪, פיצוי בגין החלפת ספה בסך 2,000 ₪, הוצאות ניקיון בסך 5,000 ₪, הוצאות בגין חשבונות מים בסך 2,000 ₪ וחשבונות חשמל בסך 800 ₪ והוצאות לבעלי מיקצוע בסך 3,000 ₪.

...

איני מקבלת את טענת התובעת משני טעמים.

סוף דבר התביעה העיקרית נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים חלקם בתשלום שכ"ט מומחה בית המשפט בסך 4,095 ₪ ושכ"ט המומחה מטעמם בכפוף להצגת אסמכתא לתשלום בפועל ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית כנגד הנתבע שכנגד 2 (חנן).

הנתבעת דורשת בתביעה שכנגד דמי שכירות עבור 5 חודשים בלבד, אך הסכומים ששילמה התובעת במסגרת הסכם הפשרה וחילוט הערבות, מסתכמים בסך כולל של 86,875 ₪, והנם שווה ערך ל- 5.5 חודשי שכירות.

מכל מקום, ההוצאות להן טוענת התובעת בסך של 367,000 ₪, כוללות גם את דמי השכירות והתובעת למעשה מבקשת החזר כפול בגין הוצאה זו. שיעור ההוצאות, ושיעור ההכנסות לא הוכחו, שכן אין די בצרוף מכתבו של רואה החשבון לתצהירה של התובעת והיה עליה להגיש תצהיר מטעמו, או חוות דעת ערוכה כדין.

לאור האמור, יתרת חובה של התובעת בגין דמי השכירות לתקופה של 9 חודשים בהם הנכס היה ריק, מסתכמת בסך של 50,895 ₪ כולל מע"מ. הנתבעת הדגישה כי התביעה השטרית נשוא תיק ת"א 58134-06-16 המתייחסת לחוב דמי השכירות, הנה בנוסף לדרישותיה נשוא התביעה שכנגד המיתמקדת בשיפוי הנתבעת בגין ההוצאות הכרוכות בהוצאת ההיתר לשימוש חורג, בשיפוצים בנכס, בעלויות המומחה, בתשלומי ארנונה בגין 8 חודשים ובקבלת פיצוי בגין הפרת הסכם השכירות.

...

שיעור שכ"ט עו"ד ואגרת הוצל"פ יעודכנו בהתאם לקרן החוב הנ"ל. לאחר ביצוע העדכון האמור בתיק ההוצאה לפועל, ובחלוף 30 יום ממועד מתן פסק דין זה, ישופעלו הליכי ההוצל"פ במסגרת התיק הנ"ל. תביעת התובעת (הגב' אדריס לימור) במסגרת ת"א 1662-02-16 , נדחית במלואה.

לפיכך הנני מחייבת את הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור), לשלם לתובעת שכנגד (חברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ) את הסכומים המפורטים להלן: סך של 3,500 ₪ המהווה פיצוי משלים בגין הפסד דמי שכירות שהיו צפויים להתקבל אלמלא הופר ההסכם.

כמו כן, בגין דחיית התביעה העיקרית בתיק ת"א 1662-02-16, ובגין קבלת התביעה שכנגד באופן חלקי, הנני מורה כי הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור) תשלם לתובעת שכנגד (חברת גלי תכלת יזמות 2010 בע"מ) את סך האגרה ששולמה בגין התביעה שכנגד וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ כולל מע"מ. סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת שכנגד (הגב' אדריס לימור), שאם לא כן, הם יישאו תוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

החברה הפקידה בידי המשכירה ערבות בנקאית אוטונומית של הבנק בסך 184,738 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה למדד (להלן: "הערבות הבנקאית") להבטחת התשלומים מושא הסכם השכירות וכפי שנקבע בין הצדדים בסעיף 20.1 להסכם השכירות: "ערבות זו ביחד עם סכום הבטוחה הכספית על-פי סעיף 6.13.1 ישמשו להבטחת ביצוע תשלומי השוכר למול הים עפ"י הסכם זה (תשלום דמי שכירות, תשלום פיצוי מוסכם, תשלום בגין פקוח על עבודות השינויים במושכר וכל תשלום נוסף עפ"י הסכם זה שחובת תשלומו חבה על המוכר) ו/או עפ"י כל דין, לרבות הוצאות שנגרמו למול הים כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר...". החברה הפרה את הסכם השכירות עובר לכניסתה להקפאת הליכים, עת חדלה לשלם למשכירה את דמי השכירות ותשלומי החשמל שנקבעו בהסכם השכירות החל מיום 1.10.17.

בנוסף, הנאמנים סבורים שאין להתיר את חילוט הערבות לפרעון הפיצויים המוסכמים ועמלת החזר הוראות הקבע שפורטו דלעיל וזאת מכמה טעמים: שמירה על עיקרון השויון בין הנושים; העידר סבירות הפיצויים המוסכמים ומקל וחומר שעסקינן באיחור בתשלומים לתקופה קצרה.

לטענת המשכירה עסקינן באיחור ניכר של 4 חודשים החל מיום 1.10.17, שמזכה אותה בפצוי מוסכם שנקבע בהסכם השכירות; הפיצויים המוסכמים נקבעו לאחר שהצדדים נשאו ונתנו אודותם; עסקינן בסכומים סבירים ולא מופרזים שכן יש לבחון את שיעורם ביחס להקף החוזי כולו; עסקינן בערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח חיוב חוזי ואין סיבה להתערבות בית המשפט בהסכמות שבין הצדדים כאשר השאלה היחידה שיש לבחון הנה האם היתקיימו התנאים לחילוט הערבות הבנקאית.

...

לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים הוריתי ביום 24.1.18 על מימוש הערבות הבנקאית לפירעון דמי השכירות וצריכת חשמל שלא שולמו למשכירה.

עם זאת, סבורני שלא ניתן לשלול כליל מהמשכירה פיצוי כלשהו בשל ההפרה ברוח הסכם השכירות.

התביעה שבפניי היא תביעה לתשלום סך של 36,400 ₪ בגין החזר סכום שנתקבל באמצעות מימוש ערבות בנקאית שניתנה במסגרת הסכם שכירות, וכן סכום נוסף בגין החזר הוצאות שהוצאו על-ידי השוכרת בגין בלאי של הדירה המושכרת ופצוי בגין עוגמת נפש וטירחה.

משביקשה התובעת להשתחרר מההסכם, היה באחריותה למצוא שוכר חלופי, ומשלא עשתה כן ונגרם לנתבע אובדן דמי שכירות וכן הוצאות ארנונה ודמי ניהול, והוא רשאי לקזז סכומים אלה מהסכום שחולט באמצעות הערבות הבנקאית.

בטרם אפנה לדיון בחלוקת האחריות בין הצדדים, לאומדן הנזקים ולקביעת הסכומים בהם חב כל אחד מהצדדים כלפי מישנהו, אבחן את היתנהלות הצדדים לאחר הפרת ההסכם לשנת 2023, ואת ההסכמות שהושגו והופרו גם בשלב זה. לאחר משלוח הודעת הביטול מטעם התובעת, הודיע הנתבע כי הוא פועל למציאת שוכר חליפי, ובמקביל עומד על כך שהתובעת תימסור לידיו ערבות בנקאית להבטחת חיוביה על-פי ההסכם לשנת 2023.

...

איני רואה מקום לזקוף לחובת מי מהצדדים את העובדה כי בסופו של דבר השוכר שאותר בחר שלא להתקשר בהסכם שכירות, שכן הנסיבות והסיבות לכך לא הוכחו, וממילא לא נדרשת הכרעה בשאלה זו. בעקבות נסיגתו של השוכר החליפי ברגע האחרון, ביום 28.1.2023, נותר הנתבע ללא דמי שכירות עבור חודש פברואר 2023, ועל כן החליט לפעול באופן מיידי למימוש הערבות הבנקאית שהיתה בידיו מכוח ההסכם לשנת 2022.

אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבע, ולא ניתן אלא להתרשם שהן נועדו להוות משקל נגד לתביעתה של התובעת, מה גם שהנתבע לא הגיש כתב תביעה בגין נזקים נטענים אלה, ואף לא הגיש תביעה שכנגד.

סוף דבר על יסוד כל האמור לעיל הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל בחלקה.

לטענתם, ביום 9.12.2019 שלחו להם המשכירים מכתב התראה על הפרות חוזה השכירות בו התריאו שעקב ההפרות יאלצו לחלט את הערבות תוך 10 ימים, בהתאם לסעיף 12.2 לחוזה השכירות (עמ' 108 לכתב התביעה).

לאור האמור המשכירים ישיבו לשוכרים סך 10,000 ש"ח. השבת הוצאות תיקון הנכס, חיובי ארנונה ועוד לבסוף, בנוסף לטענותיהם נגד חילוט הערבות, תבעו השוכרים בתביעתם פיצוי על ההוצאות שנדרשו להוציא לתיקון הנכס והחזר על חיובי ארנונה וועד בית, שהתחייבו לשלם המשכירים.

...

כיון שלא ניתן לכמת את העליות גם בהעדר צילומי הדירה לפני ואחרי פינוי הרהיטים, דין טענות השוכרים להידחות.

מנגד, השבת חיובי ועד הבית שנטענו, לא הופיעו בסיכום הסעדים בסעיף 31 לכתב התביעה ומשכך דינם להידחות.

סוף דבר לאור האמור, המשכירים ישלמו לשוכרים 12,215 ש"ח וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 18,000 ש"ח גם בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה חלקית והתביעה שכנגד נדחתה.