הפרת חוזה עבודות בניה בשל עיכוב היתר בניה

לפניי תביעה שטרית על סך 100,000 ₪ ותביעה כספית חוזית נזיקית על סך 2,400,000 ₪ בגין הפרת הסכם לבצוע עבודת בנייה שנכרת בין התובע, בעל נכס מקרקעין, לבין הנתבע העוסק בעבודות בנייה.

משכך, הגם שעניין זה (של עזיבת שני הקבלנים הנוספים והשאלה אם התובע שילם שכרם כמוסכם) אינו בליבת התובענה, הרי שמדובר בעניינים שיש להם השלכה על מהימנות טענות הצדדים, והתובע לא עשה את המתבקש בנסיבות, ולא הזמין, למצער את הקבלן הראשון שנטען כי נאלץ להפסיק את ביצוע העבודות בתקופה שבה התובע המתין להיתר בנייה וכי כאשר היתקבל ההיתר, החל בפרויקט אחר שלא אפשר לו להמשיך בבנייה אצל התובע.

לאור האמור לעיל, ובהיתחשב בכך שבהצעת המחיר צוין במפורש כי התשלום יהיה בתוספת מע"מ, ובהיתחשב בכך שמקובל לציין את התמורה המוסכמת בעבודות בנייה כאשר ישנה הערה כי הסכום אינו כולל מע"מ, בהיתחשב בכך שכאשר הוראה זו (של תוספת מע"מ) מופיעה בהצעת המחיר, והצדדים מסכימים על שינוי וכי המחיר הנו כולל מע"מ מקובל כי הצדדים ימחקו הוראה זו או יוסיפו בכתב כי ההוראה מבוטלת והמחיר כולל מע"מ, ולמצער הספק חותם על השינוי, אני קובעת כי הסכמת הצדדים הייתה בדבר תשלום בתוספת מע"מ מועד סיום העבודות החוזי וחבות בשל עיכוב בסיום העבודות התובע טוען כי היה על הנתבע לסיים את העבודות תוך כ- 6-7 חודשים מיום התחלת העבודות, היינו עד לחודש נובמבר 2013.

...

כן אני דוחה את טענת התובע בגין גניבת כלים סניטריים שהיו בבית.

סוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין.

הנתבע ישלם לתובע את הסכומים כמפורט בסעיפים 80-81 לעיל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד למועד התשלום בפועל, הוצאות אגרה יחסיות (כיחס שבין סכום פסק הדין לסכום התביעה) וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

לפניי תביעה כספית על סך 792,730 ₪ שהגישו 22 בעלי דירות בבניין ברחוב שמואל תמיר 45 בתל אביב (להלן: "הבניין" ו"הדיירים"), כנגד הנתבעת 1, חב' ב.ב. גושן הנדסה ובניה בע"מ (להלן: "הקבלן"), שעיסוקה בעבודות בנייה, ונגד הנתבעים 2 ו- 3, אבי ואלכס בלנקו (להלן: "אבי" ו"אלכס") בגין נזקים והוצאות שנגרמו להם לטענתם בעקבות הפרת הסכם לבצוע עבודות בנייה בין הדיירים לבין הקבלן.

כאשר היתנגד לכך הקבלן, לא אפשרו לו הדיירים להמשיך בבנייה וסילקו אותו מהאתר, זאת לאחר שעוד קודם לכן נגרמו לקבלן הוצאות ועיכובים בשל היתנהלות בלתי מוצדקת של הדיירים.

הקבלן טוען, כפי שטען כמפורט לעיל, להיתנהגות כוחנית של חלק מנציגי הדיירים, לשיקולים פסולים שלהם, ולרצונם לבצע חלק נכבד של העבודה מחדש על ידי קבלן חליפי, ללא הצדקה, תוך השתת העלות הכספית על כתפי הקבלן אשר גם עד לאותו מועד נגרמו לו הוצאות עקב היתנהלות הדיירים, העיכובים שגרמו בבצוע הבנייה ועוד.

כך בין היתר נדחות טענות הקבלן לפצוי בגין הפרות ההסכמים (אעיר כי שיעור הנזק והפיצוי בגין כך, ככל שישנו, לא פורט ולא הוכח), וכן רכיבי התביעה של פיצוי בגין חומרים וציוד שנותרו באתר הבנייה, תשלום תקורות עודפות ופגיעה במוניטין של הקבלן.

...

התביעות בגין יתר רכיבי התביעה של שני הצדדים, נדחות.

כך בין היתר, נדחות טענות הדיירים לרכיבי תביעה של עלות חו"ד המומחה מטעמם, פיצוי בגין נזק לא ממוני וכן פיצוי בגין מניעת השימוש במרפסת, בחניות ובשטחים המשותפים, ושכר טרחת המומחים.

כך בין היתר נדחות טענות הקבלן לפיצוי בגין הפרות ההסכמים (אעיר כי שיעור הנזק והפיצוי בגין כך, ככל שישנו, לא פורט ולא הוכח), וכן רכיבי התביעה של פיצוי בגין חומרים וציוד שנותרו באתר הבנייה, תשלום תקורות עודפות ופגיעה במוניטין של הקבלן.

ביום 5.8.2015, שיגר בא-כוח הדיירים, עו"ד ש' שוטון, מכתב לחברה בשם מרשיו, ובו נאמר כך: "לדיירים נמאס. לטענתם החברה מתאפיינת בחוסר מעש בולט, בחוסר אכפתיות, בזלזול בפרוייקט, בזלזול בעבודה, וגם בזלזול בדיירים. תקצר היריעה מלפרט את כל מחדלי החברה, כשברור שהשורה התחתונה מדברת בעד עצמה, רוצה לומר בחלוף 4.5 שנים!!! עדיין אין היתר בניה, וגם פניותי האחרונות אליכם [...] לא הביאו לתוצאות הנדרשות.

החברה לא קיבלה את היתר הבניה הדרוש בפרק הזמן שקצב לה מכתב התראה זה. ביום 6.9.2015, שיגר עו"ד שוטון מכתב לבא-כוח החברה אשר הודיע לו על ביטול ההסכם בזו הלשון: "ב-5.8.15 שלחתי לך התראה על הפרה יסודית. 30 הימים תמו ב-4.9.15, אך היתר בניה עדיין לא הוצג על ידי מרשתך. לפיכך, ונוכח מכתבי, ועפ"י הוראות ההסכם, אני מודיעך על ביטול ההסכם." (להלן: מכתב הביטול).

החברה טענה כי לזכותה עמדה ארכה להשגת היתר הבניה לנוכח עיכובים שאינם בשליטתה, אשר הוכרו כמוצדקים בסעיף 2.5.2 לתוספת.

...

סבורני, כי לא נוכל לתת לחברה את מבוקשה, שכן אין בידינו להתערב בממצאי עובדה אשר נקבעו על ידי בית משפט קמא לאחר ששמע עדים והתרשם מעדותם כפי שהתרשם (ראו למשל: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ (15.1.2014)).

מטעמים אלה, דין הערעור להידחות לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

לפי סעיף 13.2 להסכם, התחייבה הנתבעת להשלים את ביצוע כל העבודות בבניין ולמסור את החזקה בדירות המשופצות תוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה.

התובעים טענו כי הוצאת היתר הבנייה התעכבה עקב גרירת רגליים של הנתבעים 1 ו-2 ועיכוב בבצוע תשלום אגרת הבנייה.

בבוחני שיקולים אלה, שוכנעתי כי הנתבעת אשר הפרה את ההסכם, מיצתה את תקופת החסד שניתנה לה ע"י התובעים, והגיעה העת לקידום הפרויקט ע"י גורם חצוני אובייקטיבי, שיתמנה ע"י בית המשפט ויקח את המושכות, ייכנס בנעלי הנתבעת לעניין השלמת הבניה, מסירת הדירות וקבלת אישור איכלוס.

...

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את כלל נסיבות המקרה, מצאתי להיעתר לבקשת התובעים למינוי כונס נכסים כבר בשלב זה של ההליך; ראש וראשון אציין כי לא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים 1 ו-2 לא עמדו בהוראות הסכם התמ"א, לפחות בנוגע ללוח הזמנים שנקבע.

בבוחני שיקולים אלה, שוכנעתי כי הנתבעת אשר הפרה את ההסכם, מיצתה את תקופת החסד שניתנה לה ע"י התובעים, והגיעה העת לקידום הפרויקט ע"י גורם חיצוני אובייקטיבי, שיתמנה ע"י בית המשפט ויקח את המושכות, ייכנס בנעלי הנתבעת לעניין השלמת הבניה, מסירת הדירות וקבלת אישור אכלוס.

השאלות הדיוניות הנוגעות לבירור הטענות ביחס לנתבעים 7 ו-8 תידונה בהמשך, במסגרת קדם משפט שייקבע לצורך זה. על כן, ולאור המקובץ, שוכנעתי כי קיימת הצדקה למינוי כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט, וכך אני מורה.

מנגד, טוענת הנתבעת כי שילמה ביתר את הסכומים הנתבעים על ידה בתביעה שכנגד, שכן יש להשית על התובעות את הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין העיכובים בפרויקט, המסתכמים ב – 14 חודשים וכן לחייבה בעלות התיקונים והעבודות אותן ביצעה הנתבעת, בשל מחדלי התובעות לפעול לתיקון הליקויים והשלמת העבודות.

בפועל, לטענת התובעות, שינוי זה גרם לעיכוב של שבעה וחצי חודשים מהמועד בו קיבלה הנתבעת את הדרישה לשינוי ועבודות החשמל הסתיימו ביום 20.12.2013, בין היתר משום ליקויים שהתגלו בבניית הדירות, חוסר שתוף פעולה מצד הדיירים ועיכובים מצד הנתבעת (ראו סעיפים 28-31 לסיכומי התובעות).

במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כאמור כי לאחר שניתן היתר בניה; לאחר שנחתם ההסכם; לאחר שהתובעת החלה בעבודות, ארעו שני שינויים שמומחה בית המשפט קבע לגביהם, לא פעם, כי הם השינויים המהותיים – החשמל והמרפסות.

לצד זאת אפנה לרע"א 1084/04 פרירון חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ (15.4.2004, פורסם המאגרים): "אף שבעקרון קיימים החריגים האמורים לעצמאותה של הערבות, הרי ייעשה בהם שימוש במשורה מקום שבו היתנהגותו של המבקש את מימוש הערבות הייתה חמורה (ראו: רע"א 270/87 רובין נ' פמר חברה לבניה ועבודות ציבוריות בע"מ [7]; רע"א 4256/93 שיכון עובדים בע"מ נ' ארז תעשיות בנייה בע"מ [8], בעמ' 455). על בית-המשפט לשקול את הצורך להגן על מוסד הערבות, ומנגד לו – את הצורך למנוע מימוש ערבויות בידי מוטב הנגוע במרמה או בחוסר תום-לב ואי-הגינות בולטים (ראו ע"א 3130/99 הנ"ל [6]). בעיניין דנא דעתי היא כי יש להעדיף את האנטרס הראשון. המחלוקת בין הצדדים שלפניי נוגעת לעסקת היסוד ביניהם, להסכם המשולש ולכרוך באלה. טענות סותרות של בעלי-דין באשר לקיומן ולהפרתן של התחייבויות הדדיות עומדות, מטבען, במרכזם של הליכים משפטיים רבים. קיומה של מחלוקת חוזית איננו תנאי מספיק כדי לחסות בצלו של חריג הנסיבות המיוחדות (ע"א 3130/99 הנ"ל [6]). כוחה ומעמדה של הערבות הבנקאית האוטונומית ייפגעו באופן ניכר אם יהיה די בהעלאת טענות רגילות הנוגעות לעסקת היסוד, אף אם נתמכות הן בראיות לכאורה, כדי להביא למתן סעד זמני שימנע את מימוש הערבות (ראו רע"א 1765/00 י. מושקוביץ חברה קבלנית לבנין (1988) בע"מ נ' תשורה ייזום ובנין בע"מ (בניהול מיוחד) באמצעות המנהל המיוחד (עו"ד גיל הירשמן) והנאמן (רו"ח יאיר רבינוביץ) [9]). המקרה הנוכחי אינו שונה באופן מהותי ממקרים רבים אחרים שבהם כל אחד מן הצדדים לחוזה טוען כלפי מישנהו: "אתה המפר". אף אם בית-המשפט מגיע למסקנה לכאורית כי אחד הצדדים הוא המפר, אין בכך על-מנת להוביל בהכרח למתן צו זמני שימנע ממושה של הערבות הבנקאית האוטונומית.

...

לפיכך, אני סבורה כי אין בסיס להפרות הנטענות.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת סך של 75,000 ₪ כהשתתפות בשכר טרחת עורך דין.

מאידך התובעות ביחד ולחוד ישלמו הוצאות משפט לנתבעים 4-6 בסכום כולל של 20,000 ₪, בין היתר בהתחשב בכך שייצוגם היה משותף לנתבעת 1; וכך ישלמו התובעות הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪ לנתבעת 7.