הפרת זכרון דברים למכירת מגרש לבנייה

בחודש דצמבר 1994 חתמה המבקשת על זכרון דברים עם המשיבים לפיו מכרה לכל אחד מהם מיגרש לבנייה (בסך הכל שלושה מגרשים) והתחייבה לבנות בית בכל אחד מהם (להלן: זכרון הדברים).

עוד נטען כי אין להסתמך על ערכה ההסטורי של עלות הבניה כפי שנקבע בסעיף 4 לזכרון הדברים שכן עלות הבנייה של שלוש יחידות הדיור כיום מוערכת ביותר ממיליון דולר וככל שהמבקשת רוצה להמיר את השעבודים עליה להפקיד סכום זה. בהחלטתו מיום 24.4.2015 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה בקובעו כי שיעבוד המגרשים נועד להבטיח שהמבקשת תמלא את התחייבויותיה לבניה במקרקעין על פי זיכרון הדברים וככל שייקבע כי זכרון הדברים תקף, יהא על המבקשת למלא את התחייבויותיה לפיו או לפצות את המשיבים על הפרתו.

...

לבסוף טוענים המשיבים כי אין לאפשר למבקשת לשנות את תנאי השעבוד באמצעות הפקדת הסכומים בקופת בית המשפט וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתם נוכח הנזק שנגרם להם.

דין הבקשה להידחות.

שנית, ככל שייקבע שהחיובים שנטלו על עצמם הצדדים לפי זיכרון הדברים תקפים ועל המבקשת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי המשיבים, צדק בית המשפט המחוזי בקובעו כי על פני הדברים אין בסכום אותו מוכנה המבקשת להפקיד כדי להוות חלופה הולמת לשיעבודים שניתנו למשיבים על ידה, ויהיה צורך בשיערוך מסויים תוך מתן הדעת למכלול השיקולים הרלוונטיים לעניין זה. ולבסוף, פסק-הדין החלוט מ-1998 מציב אף הוא, כנטען, משוכה בפני המבקשת לעניין החלפת השיעבוד בהפקדה כספית ועניין זה מן הדין שישקל אף הוא אם וכאשר תידרש ההכרעה בסוגיה זו. מכל הטעמים הללו, הבקשה נדחית.

נוסח זיכרון הדברים היה כדלקמן: "סוכם בין הצדדים על מכירת מיגרש מס' 64 (חצי מדו-משפחתי) בסכום של 600,000 ₪. כמו כן סוכם כי עלות הבניה של יחידת הדיור תהיה 1,270,000 ₪ (מדרגות מבטון). סה"כ עלות מיגרש + בניה 1,870,000 ₪ . במידה ואחד הצדדים יבטל את ההסכם מוסכם על פיצוי של 50,000 ₪. ההסכם יכנס לתוקפו בתאריך 22/5/15". נמצא אפוא כי זיכרון הדברים מתייחס לשני רכיבים נפרדים: "מכירת מיגרש" בסכום של 600,000 ₪ וכן הסכמה על "עלות בניה" בסכום של 1,270,000 ₪.

התביעה שכנגד הנתבעים הגישו תביעה שכנגד, להשבת דמי התיווך ששולמו לתובעת, בטענה כי אפי הפר את ההוראה הקבועה בסעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996.

...

ואולם, לצד חלופה זו, עמדה חלופה נוספת של מכירת מגרש בלבד, כאשר בסופו של דבר, מסיבות פרוצדוראליות אלה ואחרות, נקטו הצדדים בחלופה השניה, של מכירת מגרש בלבד, ובנסיבות אלה, עליהם לשלם דמי התיווך רק לפי העסקה הסופית.

אריק הסביר כי אכן אחת החלופות ואף החלופה המועדפת עליו, היתה מכירת בית מוגמר, אולם בסופו של דבר, משיקולים שונים, הדבר לא יצא לפועל ונמכר רק מגרש.

השיחות לגבי מכירת בית מוגמר קודם לזכרון הדברים – אין בהן אפוא כדי לשנות מן המסקנה הסופית באשר לאופיו של זכרון הדברים שנחתם בסופו של דבר.

סיכומו של דבר נוכח כל האמור לעיל, מכלול הנסיבות מלמד על כך שמדובר בעסקה סופית למכירת מגרש בלבד בסכום של 600,000 ₪, בגינה כבר שולמו דמי התיווך ולפיכך אין מנוס מדחיית התביעה העיקרית.

ודוק: אי העברת הזכויות בדירה ע"ש התובעים מהוה הפרה ברורה של חובת הנאמנות שחב הנתבע כלפי לקוחותיו, ובבחינת אי עמידה בסטאנדארט ההיתנהגות הנידרש מעורך דין המייצג קונה בעסקת מכר דירה.

עוד ובנוסף, וכפי שכבר פורט בהרחבה לעיל, רשלנות הנתבע גם נמשכה לאחר שנתבקש לחדש את הטיפול בהליך הרישום בשנת 2016, וגם אז הלה לא פעל במהירות המתבקשת על מנת להשלים את רישום הזכויות, אף שחלפו כחודשיים מהמועד בו נתבקש ע"י התובעים לחדש את הטיפול בהליך הרישום, ועל אף שידע היטב על כוונת התובעים למכור את הדירה, רכישת מיגרש לבנייה עצמית וכן חתימתם על זיכרון דברים כבר בחודש מאי 2016.

...

ראש הנזק של פיצוי מוסכם למוכר בהסכם רכישת המגרש ע"ס 10 אלף ₪ אשר לראש נזק זה, לא שוכנעתי כי התובעים השכילו להוכיח כי הם לא עמדו בלוח התשלומים שלו התחייבו בהסכם רכישת המגרש, עקב רשלנות הנתבע באי רישום הדירה על שמם.

בחלק מאותה פסיקה נדונה שאלת הפיצוי הבלתי ממוני אגב הדיון בפיצוי המוסכם (לסיכום הפסיקה ראו והשוו: ת"א (שלום-י-ם) 3218/09 קדמי איתן ז"ל נ' בית און ישי-כונס הנכסים, פיסקה 32 (ניתן ביום 6.4.2020), שם נפסק סכום של 30 אלף ₪ עבור עיכוב ברישום שנמשך 11 שנים).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 32,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, וכן סכום נוסף של 5,265 ₪, בגין שכ"ט עו"ד י' אביטן ששולם לו עבור השלמת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

על כן, לו היו הנתבעים מסכימים לרכוש את המיגרש ומעלים טענות כנגד הרכיב הנוסף של זכרון הדברים ביחס לשירותי הבניה, ייתכן ולא היה בכך הפרה של זכרון הדברים.

על פניו הפצוי המוסכם הוא בגין עסקת מכר המיגרש ולא בגין ההצהרה בזכרון הדברים כי הצדדים יתקשרו גם בהסכם לרכישת שירותי בניה.

...

סוף דבר הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים בכך שנמנעו מלחתום על הסכם המכר.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 75,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

התביעה בת"א 75235-01-19 נדחית.

בין המגרשים שהוקצו לאגודה ע"י רמ"י נימנו אף המגרשים 1,3,5, לעיל וכן מיגרש מס' 102 המצוי אף הוא בגושים ובחלקות הנ"ל. ביום 5.3.13 (כ"ג אדר התשע"ג) נכרת בין התובעים 1 ו- 3 הנ"ל ומר מוטי עזרא (כרוכשים), ולבין האגודה (כמוכרת) "זכרון דברים" שעניינו "מכירת זכויות הבניה במגרשים מס' 1 ומגרש 3 ומגרש 102 ע"פ תב"ע 5839ג, הנמצאים בגושים (חדשים) 14674 ו- 14675 בחלקות 21+22". בסעיף 3 לזכרון הדברים הוסכם כי תוך 60 יום ייחתם בין הצדדים חוזה מפורט שיסדיר את היחסים בין הצדדים.

עם זאת חרף הבטחות שקבלה האגודה לא ביצעו התובעים את התשלומים להם התחייבו בזכרון הדברים ואשר מועדם חלף והם אף לא קידמו את חתימתו של הסכם מפורט עד שביום 9.9.14 למען הזהירות ונוכח הפרתו היסודית הודיעה האגודה לתובעים על ביטולו של זכרון הדברים.

...

   סיכומו של דבר התביעה לאכיפת זיכרון הדברים (כהסכם מקרקעין) ולהצהרה על זיקת הנאה נדחית.

הסכום הנ"ל יושב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד זכרון הדברים 5.3.2013, ולא יאוחר מ-60 יום מהיום, בכפוף לביטול השיעבוד שניתן להבטחת הסכומים הנ"ל. התובעים ישלמו לנתבעים 1-2 הוצאות ההליך בסך כולל של 40,000 ₪ .

בהתחשב בחלקה של רמ"י בהליכי התובענה, ישלמו התובעים לרמ"י הוצאות בסך כולל של 15,000 ₪.