הפרת הסכם תיווך: אי תשלום דמי תיווך למרות הסכם בכתב

מבדיקת לשונו של סעיף 9 לחוק המתווכים עולה כי המחוקק בחר בלשון נחרצת וחד משמעית, וקבע באופן מפורש כי מתווך לא יהיה זכאי לשכרו, אלא אם חתם הלקוח על טופס הזמנה שבה נכללו כל הפרטים.

בפסק הדין נקבע כי ככל שיימצא בתום הבירור הראייתי, שהנתבעת הפרה את חובת תום הלב והתנהלותה כוונה להתחמקות מההתחייבות לשלם דמי תיווך, ייתכן שניתן יהיה להתגבר על התנאים המנויים בסעיף 9(א) ובתקנה 1 באמצעות עיקרון תום הלב.

סיכומו של דבר- חרף הוראותיו הקוגנטיות של חוק המתווכים, התשתרשה בפסיקה העמדה לפיה במקרים מסוימים בהם כוונת הצדדים לערוך הסכם היתקשרות הייתה ברורה והסירוב לשאת בדמי התיווך הנו חסר תום לב , ניתן יהיה לחרוג מהוראות הדין ולחייב בתשלום דמי התיווך חרף העדרו של הסכם בכתב.

...

הנתבעת טענה כי יש לדחות את התביעה נגדה.

לאחר שמיעת הצדדים, ניסיתי ללא הצלחה להביא את הצדדים להסכמות, ומכאן הכרעתי - הכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה.

יתר על כן, אני סבורה כי דווקא אותן הסכמות משתנות בין הצדדים מלמדות על כי חיובה של הנתבעת לשלם דמי תיווך בנסיבות המקרה דנן תחטא ללשון חוק המתווכים ולרציונל הניצב בבסיסו, שכן יש בכך כדי להצביע על חוסר הבהירות והוודאות בהסכמות הצדדים ובתנאי ההיקשרות ביניהם- אותה חוסר וודאות שביקש המחוקק לצמצם באמצעות חקיקתו של חוק המתווכים.

לאור כל האמור לעיל התביעה נידחית.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 300 ₪.

לעניין זה אציין, כי יהודית אינה מתווכת, וכי הנתבעת לא שילמה ליהודית דמי תיווך ואף לא נדרשה לעשות כן. עוד טוענים הנתבעים, כי בטופס ההזמנה נפלו פגמים והוא אינו ממלא אחר דרישות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: "התקנות"), שכן הנתבעת לא חתמה על ההזמנה, בהזמנה לא צוין מחיר העסקה המשוער וכתובת הדירה לא נרשמה ככתובת הנכונה.

היינו לא רק שהנתבעים מסכימים כי הפרטים החסרים לא פגמו בהבנתם את טיב העסקה או בודאות פרטיה, אלא שהם למעשה זונחים טענתם בדבר הפרטים החסרים, שכן הם מודים כי לו הייתה נחתמת העסקה עם הנתבע היה עליהם לשלם דמי תיווך חרף הפרטים החסרים.

בנסיבות אלו משקבעתי, כי התובע זכאי לדמי תיווך, הרי שיש לחשב את שיעורם על פי הסכם התיווך, כמפורט בכתב התביעה: 2% מהתמורה ששלמו הנתבעת ויעקב לציונה (2,160,000 ש"ח) בצרוף מע"מ. סכום זה, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית עד למועד כתב התביעה מסתכם בסך של 44,607 ש"ח. משקבעתי זאת ולאור החלטתי לפיה על הנתבעת לקיים את הסכם התיווך, לא מצאתי להדרש לטענות התובע לעניין "גרם הפרת חוזה" ולעניין העילות הנזקיות ודיני השליחות.

...

אני סבור כי הנתבע ידע כי הנתבעת מחפשת דירה גם לעצמה באותה עת וכי הסכם התיווך חל גם עליה.

סוף דבר התביעה נגד הנתבע נדחית ללא צו להוצאות והתביעה נגד הנתבעת מתקבלת במלואה.

לפיכך: הנתבעת תשלם לתובע סך של 49,607 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

" סעיף 9 אליו מפנה סעיף 14(א)(2) לחוק מתנה את זכאות המתווך לדמי תיווך בחתימת המזמין על ההסכם: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." מכיוון שהמערערת בלבד חתמה על הסכם ההזמנה, בית המשפט קמא מצא רק אותה כמי שחבה את דמי התיווך כאמור בהסכם ההזמנה.

לאור זאת, חויבה המערערת בתשלום מלוא סכום דמי התיווך בגובה של 2% בתוספת מע"מ לטובת המשיבים 1-3, על פי האמור בהסכם ההזמנה ובנגוד לטענת המערערת כי הוסכם על תשלום דמי תיווך בגובה של כ-1.75%.

בהליך לפני בית משפט קמא, טענו הקונות כי המשיבה 3 פעלה בנגוד עניינים תוך הפרת חובת ההגינות משום שהמוכרים ביקשו סכום נמוך מזה שצוין בהסכם התיווך.

לגישתה, כדי למנוע מהמשיבה 4 לחמוק באופן מכוון ומתוחכם מתשלום דמי התיווך, יש לקבוע כי חרף אי-העמידה בדרישת הכתב עליה לשלם דמי תיווך עבור העסקה שבוצעה.

...

דיון והכרעה לאחר בחינת כתב הערעור, נספחיו ותיק בית המשפט קמא, החלטתי לדחות את הערעור בלא צורך בתשובת המשיבים, מכוח תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.

לאור הטעמים המנויים לעיל סבורה אני כי דין הערעור להידחות ומשכך נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

המערערת תשלם 3000 ₪ הוצאות לאוצר המדינה.

ראו למשל קביעתו של בית המשפט המחוזי כי חרף ניחוח של חוסר תום לב מצד הלקוח, ואפילו הוכחה פעילות מצד המתווך כגורם יעיל, מקום בו נעדר הסכם שירותי תיווך כתוב, הרי שלא יזכה בדמי תיווך (רת"ק 24666-10-18 יפה טזזו נ' רונית כהן (6.1.2019)) אלא אם מיתקיים חריג המוגבל לנסיבות מצומצמות ביותר של "מירמה ממשית", וראו לעניין זה עמדתו של כב' השופט אלרון בעיניין מזרחי נ' מרקוביץ) בנוגע לדרישת הכתב לעיסקאות בשרותי תיווך.

על כן, נפסק, כי במצב דברים זה - "ניסיון לקבל את דמי התיווך מכוחו של הסכם התיווך, אינו אלא עקיפה ברורה של הוראות החוק, העשויה לרוקנו מתוכן. אחת משתיים: או שהמתווך זכאי לדמי תיווך לפי החוק, או שאינו זכאי. התחייבות היחידה שהתובע גורס כי לא קוימה היא תשלום דמי התיווך; הנזק היחיד לו נטען הנו אי תשלום דמי התיווך. ואולם, התחייבות זו כלל לא הופרה, שכן התובע – שאינו הגורם היעיל, לא זכאי לתשלום זה מהנתבע ובאשר לנזק – מקום בו נגרעו מהתובע דמי התיווך בשל אי עמידתו בתנאי החוק, לא ניתן לתור אחר זכותו לקבלם מכח דיני הנזיקין (ראו והשוו לאמור בסעיף 6 לפסק הדין בת"ק (ת"א) 32155-06-15 בר נ' ברק (18.1.2016)" (ראו תק 55594-02-16 ישראל קדרון - גלובל נכסים נ' חנוך מינץ (22.1.2017)).

בקליפת האגוז אעיר, כי גישת מותב זה היא שלא ייתן יד מקום בו לקוח ינסה לעקוף מתווך כדי לחמוק מתשלום, באופן שגם אם על פי דין אין חובת תשלום דמי תיווך והרציונל לעודד מתווך למשל להסכם בכתב ולקיים את הוראות החוק קלה כבחמורה, הרי שמקום בו מופרת חובת תום הלב החלה גם על הלקוח כצד להסכם, מותב זה לא פעם ולא פעמיים חייב מכוח עיקרון תום הלב תשלום כפצוי למתווך, גם אם לא העמיד זאת על סכום התיווך המוסכם מקום בו המתווך היה ממלא כדבעי את כל דרישות הדין (ולעניין זה ראו סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 הקובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב", כאשר תחולת העיקרון משתרעת בכל תחומי המשפט, משסעיף 61(ב) לחוק החוזים מחיל את העיקרון "גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה" – ניתן לפצות את הצד הנפגע מקום בו התרשם בית המשפט שהקרקע, תרתי-משמע, מתאימה לכך.

...

בסופו של דבר הנתבעים נכנסו להתגורר בבית ביום 1.8.21 עת כבר חתמו על חוזה השכירות ביום 20.7.21 (תחת דמי שכירות לא רחוקים מהסכום שמסר התובע אשר קיבל את המידע ממיופה הכוח ועל כך אין חולק-א"מ) בעניין זה הפנו הנתבעים לעניין מוסקוביץ, שם נקבעה רשימה לא סגורה של פרמטרים לפיהם בודקים מיהו הגורם היעיל, ולטענתם התובע אינו מוגדר ככזה ע"פ הפרמטרים (כאשר לעומת זאת טען התובע בדיון שהתקיים לפני ביום 19.7.22 (עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 4) כי הנתבעים הם אלו שמנעו ממנו לסיים את העסקה וכי הוא כן נחשב כגורם היעיל ע"פ הפרמטרים).

אין בידי לקבל זאת עת הוא אשר בחר בהליך של תביעה קטנה והוא אשר בחר לתבוע את הנתבעת ולגרור אותה להליך כמי שקיבלה ממנו שירותים (עת בהליך של תביעות קטנות נתבעים גם עורכי דין בגין אי השבת שכ"ט מקום בו הופסק ייצוג).

על כן, ולנוכח האמור לעיל, אין מנוס מלדחות את התביעה.

אומנם לא הוא זומן לדיון אלא המתווכת גב' חגית ששון שלא הגיעה ומשכך לכאורה לא נגרמו לה הוצאות וחלף בקשה לדחיית מועד דיון שלחה נציג ממשרדה שיכול היה להעיד על נהלי המשרד, הרי שעדיין עדותו תרמה בכל הנוגע לידיעתו האישית בדבר הנכס ואל מול זאת מיופה הכוח שכן הגיע לבית המשפט ונאלץ להעיד בוואטצאפ וידאו בסופו של יום שלא נפסק לו שכר עדות – התובע ישלם עבור שכר עדותו של מר מאיר חקלאי ממשרד תיווך "חקלאי נכסים" סך של 450 ₪ תחת אותן אמות מידה המצוינות לעיל, אשר ישולמו לנתבעים כנאמנים להעברת הסכום למר חקלאי תוך 30 יום מהיום.

בהתאם להסכם התיווך על הנתבע לשלם לתובע 2% משווי המכירה (51,000 ש"ח) בנכוי הסכום ששולם לתובע כאמור ובסך הכל 42,500 ש"ח.  אולם על פי הסכם התיווך על הנתבע גם לשלם לתובע, בגין כל יום איחור בתשלום, סך של 0.1% משווי דמי התיווך, כך שנכון ליום הגשת התביעה עומד החוב על סך 135,500 ש"ח לפי תחשיב שצירף התובע.

בתקופת הביניים, בשנת 2013, היתקשר התובע אל הנתבע ואמר לו ששמע שקנה את הנכס שהראה לו. בתגובה שאל הנתבע מה עם מחצית מדמי התיווך שהובטחה לו על ידי התובע בגין העסקה של קרוב משפחתו ולכך השיב התובע: "אתה יודע מה, עזוב, אל תתייחס למה ששאלתי אותך". בשלהי 2016 פנה התובע אל הנתבע שנית דרך הטלפון בניסיון לגבות את עמלת התיווך אך גם אז - למרות שהעמלה לא שולמה - לא פנה לערכאות.

הנתבע למעשה זנח טענה זו. שלישית - בנגוד למה שטען הנתבע בבקשת הרשות להיתגונן - לא שילם דמי תיווך לסמירה מזרחי או לאנגלו סקסון כעולה מדבריה של צד ג' בכתב ההגנה ובדיון מיום 6.9.2020 והנתבע לא חזר על טענה זו בסיכומיו.

בשולי הדברים אתייחס לשני נושאים שעלו במסגרת התביעה ושאליהם אין צורך מעשי שאתייחס נוכח דחייתה: הראשון הוא דרישת התובע לתשלום ריבית של 0.1% ליום בגין כל יום בו אחר הנתבע לשלם לו. מדובר בפצוי מוסכם בגין הפרת חוזה שבית המשפט רשאי להתערב בו לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970.

...

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בטענות הצדדים כפי שמובאות בכתבי הטענות ובסיכומיהם ואף שמעתי את ראיותיהם, החלטתי לדחות את התביעה, חרף הדברים הבאים: ראשית - למרות שהנתבע טען בבקשת הרשות להתגונן ושוב ושוב בדיון מיום 6.9.2020  - ששילם לתובע 10,000 ש"ח ולא קבל חשבונית (טענה הפוגעת במהימנותו של התובע), זנח טענה זו הן בחקירת התובע והן בסיכומיו.

ממילא התשובה לשאלה זו אין בה כדי להשפיע על התוצאה אלא רק על ההתרשמות ממהימנות הנתבע שבמקרה זה היא שלילית ולכן הובאה בראש פרק זה. למרות זאת אני דוחה את התביעה  מהנימוקים הבאים: ראשית - אין מחלוקת שהתובע השתהה בהגשת התביעה (הסכם המכר נחתם במאי או יוני 2013 והתביעה הוגשה ביולי 2019)  ויכול וגרם בכך לנתבע נזק ראייתי.

שלישית - כשאני בוחנת ראיות חיצוניות לדברי הצדדים באשר למהות העסקה שאותה בקש הנתבע לבצע כשהזמין את שירותי התיווך, גם שם קשה להגיע למסקנה ברורה ודבר זה פועל לרעת התובע, לאור הכלל ש"המוציא מחברו עלו הראייה" ולפיו על התובע מוטל הנטל להוכיח תביעתו ולשכנע את בית המשפט כי הנתבע חב לו את אשר הוא תובע.

מכל האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת התובע לשלם לנתבע את הוצאות המשפט בסך 10,000 ש"ח שישולמו לנתבע באמצעות באת כוחו תוך 30 יום מהיום.