הפרת הסכם שיתוף בין שכנים לבניית בית משותף

התברר כי בזמן הגשת התביעה הבית טרם נרשם כבית משותף, ובשים לב לסעיף 29 להסכם השתוף בין הצדדים, הסכם השתוף תקף כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף.

בתיק נשמעו עדויות של עו"ד אודי פורת אשר פועל מטעם הדיירים לרישום הבית המשותף, מר יוסי גלר, מנהל מחלקת הרשוי באגף ההנדסה בעירית רמת השרון, המהנדס ולדימיר לוין, אשר במועדים הרלבאנטיים כיהן כמהנדס עירית רמת השרון וכן כמהנדס הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, האדריכל גידי בר אוריין, אשר משרדו תיכנן הבניין ומר דוד פורופוטה, בעל דירה בבניין.

כן ראה בעיניין זה סעיף 2.39 להסכם השתוף המגדיר את זכויות הבעלים בדירה באופן הבא: "2.39 צד 29' זכאי להרשם כבעלים של כ-1446/137,060 חלקים, שהם הדירה המסומנת במספר זמני 37 בקומה יא' כיוונים דר/מז/מע בשטח 129.70 מ"ר, במרפסת רגילה בשטח 11.88 מ"ר + במרפסת מונחת בשטח 58.9 מ"ר, ב-2 חנויות רגילות ובמחסן המסומן באות___, הצמודים לדירה זו בלבד". וכן ראה רישום הבית המשותף כפי שצוין לעיל.

בנסיבות בעיניין ובשים לב לתקנון ולסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין לפיו: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובילבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.", עולה כי מלוא הזכויות במרפסת מוצמדים לדירה ואין בשימוש שנעשה משום הפרת הסכם השתוף והפרת התקנון.

מבלי לפגוע בזכויות הצדדים לכל דבר ועניין ובשים לב שמדובר בשכנים המתגוררים באותו ביניין, יש לקוות שיחזרו לשרור יחסי שכנות טובים בין הצדדים, כמאמר המשוררת, לאה גולדברג, בספרה "דירה להשכיר": "כך בעמק יפה בין כרמים ושדות, עומד מגדל בן חמש קומות. ובמגדל גרים עד היום שכנים טובים חיי שלום". זכות ערעור לבית המשפט המחוזי כדין.

...

בשים לב לכל האמור לעיל והן למבחני הפסיקה שצויינו לעיל להוכחת עילת המטרד, קובע כי בנסיבות הענין התנאים הקבועים בסעיף 44(א) לפקודת הנזיקין אינם מתקיימים.

סוף דבר: בשים לב לאמור לעיל, מורה על דחיית התובענה.

התובעת תשלם לנתבעים שכר טרחה ועורך דין בסך 12,000 ₪ (כולל) וכן הוצאות סך של 2,000 ₪.

במאמר מוסגר יצוין כי בישיבת קדם המשפט הראשונה הוסיפה הנתבעת והעלתה טענה חלופית, לפיה אם תיתקבל התביעה לפירוק השתוף, יש לפרק את השתוף באמצעות רישום בית משותף.

דיון והכרעה אפתח ואומר שבין אם מיסמך ההבנות הוא חוזה תקף, ובין אם לאו, לא ניתן לאכוף אותו שכן החוזה אינו בר ביצוע ובצוע האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פקוח מטעם בית המשפט (ס' 3(1) ו- (3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970), כפי שיפורט להלן.

שנית, אף אילו היו הצדדים משכילים היום לחתום על הסכם השתוף, בצדק טוענת הנתבעת שהסכם השתוף הוא רק צעד ראשון בדרך ארוכה שתצריך קבלת החלטות רבות ומגוונות, ובהן בנוגע לתכנית שתוגש לצורך קבלת היתר בניה, זהות הקבלן שיבנה, דרכי המימון, דרכי השיווק וכיוצ"ב. המחלוקת העיקרית בין הצדדים, כפי שאני רואה אותה היום, נוגעת למנגנון קבלת החלטות אלו.

לצורך כך, אני סבורה שנדרשת חוות דעת שמאי, שיעריך את המשמעות הכספית של כל אחת מהדרכים לפירוק השתוף, כמו גם שמיעת טיעון מסודר באשר לעצם קיום הזכות, מקום שהתובעים יזמו תכנית הנתנת לבצוע רק בשיתוף פעולה עם בעלי המיגרש השכן.

...

אולם בשנה שחלפה מאז החתימה על מסמך ההבנות ועד להגשת כתב ההגנה הגיעה הנתבעת עצמה למסקנה שהמיזם אינו בר ביצוע יחד עם התובעים.

יודגש כי נוכח מסקנה זו, איני נדרשת כלל לטענות בדבר פגמים בכריתתו של מסמך ההבנות, או בשאלה אם הוא מחוסר תוקף משפטי בשל העדר מסוימות.

לצורך כך, אני סבורה שנדרשת חוות דעת שמאי, שיעריך את המשמעות הכספית של כל אחת מהדרכים לפירוק השיתוף, כמו גם שמיעת טיעון מסודר באשר לעצם קיום הזכות, מקום שהתובעים יזמו תכנית הניתנת לביצוע רק בשיתוף פעולה עם בעלי המגרש השכן.

פתח דבר לפניי תביעה שהוגשה במסגרת הליך של המרצת פתיחה ושעניינה במתן סעד הצהרתי בדבר זכות שימוש במקרקעין, נוכח סיכסוך בין שתי מישפחות של שכנים הנובע ממחלוקת באשר לפרשנותו של הסכם שתוף במקרקעין בין שתי המשפחות.

סעיף 4(ד) להסכם קובע כדלקמן: "מוסכם על הצדדים כי כל אחד מהצדדים ו/או מי מטעמם ו/או במקומם יהיה רשאי להחזיק ולעשות שימוש יחודי בחלק של המיגרש אשר הוקצה לו... לרבות אך מבלי להגביל לבנות ו/או לשפץ ו/או להוסיף ו/או לתקן ו/או לשפר את חלקו היחודי במיגרש ו/או את הבית הנמצא בחלקו ואת החצר הצמודה לבית הנמצא בחלקו, ובילבד שלא יפגע בחלק שהוקצה לצד השני ו/או יגרום לצד השני להוצאות ו/או נזקים ו/או יגרום להפחתת ערכו של סה"כ המיגרש והבית הבנוי ו/או שיבנה במיגרש. הצדדים יהיו רשאים להשכיר חלקם לצד ג' למטרות מגורים בלבד ללא קבלת אישור מראש מהצד השני". סעיף 4(ה) להסכם קובע כדלקמן: "הצדדים מצהירים ומסכימים שלא למכור ו/או להעביר ו/או למשכן ו/או לשעבד זכות כלשהיא מזכויותיהם בבית ו/או במיגרש עד לסיום בניית ו/או שפוץ הבית אשר יבוצע עד ולא יאוחר מתום שנתיים ממועד חתימת הסכם זה". סעיף 4(ו) קבוע את ההוראות הבאות: "הצדדים נותנים זה לזה באופן הדדי, רשות בלתי חוזרת לבנות ו/או לשפץ ו/או לתקן ו/או להרחיב את בית המגורים אשר בו הוא משתמש ו/או את חלקו במיגרש... כל צד יהיה אחראי לקבל האישורים... והוא ישא על חשבונו בכל הוצאות התיכנון, הבניה, השפוץ והפיתוח של יחידת הדיור והמגרש הנמצאים על חלקו במיגרש...". בהמשך סעיף 4 מפורטים חיובים שונים אשר הצדדים נוטלים על עצמם, כאשר בסעיף 4[ז] מפורט כדלקמן: "צד א' יאפשר לצד ב' לבצע את המרתף כולל איטומן... ובצוע טיח בקיר במשותף (צריך להיות – המשותף) כולל הקמת פיגום מתאים". סעיף 7(א) להסכם קובע כי "כל צד ירשם כבעלים של הדירה המצויה בחלקו במיגרש. חלק המיגרש המסומן באות 'א1' יוצמד לדירתה של רותי וחלק המיגרש המסומן באות 'ב1' יוצמד לדירת עתניאל". ביום 22.7.2010 נכרת נספח להסכם השתוף ובמסגרתו תשריט חדש, שבו שינויים מינוריים, אשר הוגש בשלב מאוחר יותר לרישום בלישכת רישום המקרקעין.

זו קבעה כי 3 פסקי דין שעליהם הסתמכו המשיבים (ושאליהם אתייחס בהמשך) מלמדים כי המבקשים הפרו את הסכם השתוף כאשר הקימו יחידה נוספת ללא היתר, אולם ממילא לא נידרשת הסכמת הנתבעים.

למעלה מן הצורך, גם במצב התיכנוני והחוקי הקודם ניתן היה לבנות במקרקעין שתי יחידות דיור נוספות מעבר ליחידות הקיימות והערכאות הקודמות שללו זאת מכל וכל בשל הסכם השתוף בין הצדדים.

...

סוף דבר עולה מכל המקובץ כי הסוגיה מושא ענייננו ובכלל זה פרשנות ההסכם, הוכרעה זה מכבר.

תוצאה משכך, דינה של התביעה להידחות.

בשים לב למשאבים שהושקעו בהליך ובכלל זה לעובדה שאין ענייננו בהליך ראשון בסדרת ההליכים שלעניין, הרי שאין מנוס מלהביא עניינים אלו בשיקול דעתנו ביחס לסוגיית ההוצאות.

הצהרת המומחה על התאמת תשריט הרישום לפסק הדין החלקי הסעד שנתבע בכתב התביעה המתוקן הוא פירוק שתוף בדרך של רישום בית משותף על סמך התשריט העדכני שערך המודד עירון לפני שכתב התביעה תוקן (סעיף 1 לפרק פירוט הטענות בכתב התביעה המתוקן).

תאריך התשריט שצורף לאותו מכתב לא צוין, אך בסעיף 5 למכתב נאמר: "מצאתי, שלא למותר לציין ולהאיר, כי יש לרשום בתקנון הבית המשותף שאחזקת הצמדה ג' עד לבניה והרחבת יחידה 3 היא באחריות ועל חשבון בעל הזכויות ביחידה 1". הטעם לדברים אלה הובהר בדיון: הצמדה ג' בתשריט העדכני היא גג של מרפסת מקורה שבנתה שרתוק המנותק מרצפת הדירה של מתוק (תצלום צורף כמוצג נ/1; עמ' 11 לתמליל).

התאמת התשריט להסכמי שרתוק-כספי-בורוכוב-עלה וצברי שרתוק טוענת שיש להתאים את התשריט ואת התקנון לשלושה הסכמים שנכרתו בינה ובין שכנים אחרים וחליפיהם: הסכם עם כספי משנת 1994; הסכם עם בורוכוב ועלה משנת 2004; והסכם עם בורוכוב משנת 2008.

עמדת הכונסת היא שאין דבר בין טענותיה של שרתוק להפרת הסכמים שכרתה עם שכניה ובין רישום הבית המשותף.

...

אני סבור שבנסיבותיו המיוחדות והקונקרטיות של תיק זה, התובעים זכאים לשיפוי בגין רוב ההוצאות שנשאו על אף שהן ברף הגבוה.

המסקנה המתבקשת היא שהבית המשותף יכול היה להירשם לפני שנים רבות וללא תוספת שכר טרחה לכונסת שמונתה בהליך זה. שיקול זה מטה את הכף להטיל את הוצאות הכינוס על שרתוק.

סוף דבר הבקשה למתן הוראות של הכונסת מתקבלת בעיקרה ונקבע בזאת כדלקמן: פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף יבוצע בהתאם לתשריט העדכני מיום 10.2.2022.

האם הפר הנתבע 1 את חובת הזהירות – "נ/3" הערתי לעיל, כי איני יכול לקבל כ"נקודת מוצא" את קביעת בית משפט השלום בת"א (שלום – הרצליה) 42162-01-12 לפיה עובר לחתימה על "נ/3", לא הייתה כל הגבלה על אפשרויות הבנייה של התובע בחלקו במיגרש, וכי "נ/3" לא היה כלול בהסכם השתוף משנת 2004.

הנתבע 1 שמע מפיו של התובע כי בשטח קיימת הפרדה פיזית בין שתי תתי החלקות, אך לאחר שקבל לידיו את נסח הטאבו ומסמכי הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין (סעיף 5 לתצהיר הנתבע 1 בת"א 42162-01-12), הבהיר הנתבע 1 לתובע כי הנכס אותו רוכש התובע (עם אחרים) הוא "יחידה בבית משותף", ומשמעות הדבר ש"כל הזכויות במקרקעין (שאינן היחידה הבנויה עליהן) ובכללן זכויות הבנייה בחלקה משותפות עם השכן הצמוד" (מישפחות רווה ואביב), וכן הבהיר לו את המשמעויות השונות של השתוף עם רווה ואביב "בכל הקשור לבנייה עתידית בחלקה" (סעיף 13 לתצהיר הנתבע 1 בהליך כאן); את המשא ומתן לרכישת המקרקעין ניהל הנתבע 1 בשם התובע מול עו"ד יוסף גולדשטיין, וזה מסר לנתבע 1 במהלך המו"מ כי "לא קיים הסכם שתוף וחלוקה במקרקעין בין המוכרים (יורשי לאונורה יוחאי ז"ל) לבין ה"ה רווה" (סעיף 7 לתצהיר הנתבע 1 בת"א 42162-01-12).

" (שם, שם), ולכן ביקש הנתבע 1 מעו"ד גולדשטיין לערוך הסכם שתוף כזה, אך הדבר לא נעשה חרף נסיונות רבים בהם היו מעורבים גורמים נוספים; עד ליום 30.6.10, מועד החתימה על הסכם המכר (ולמעשה, גם לא לאחריו), התובע ושכניו העתידיים לחלקה (רווה/אביב) לא הצליחו להגיע להסכמות ולחתום על הסכם שתוף (ר' עדות הנתבע 1, ע' 59, ש' 25), והנתבע העיד שיכול היה לצפות שלנוכח המחלוקות שצצו כבר אז בין התובע לבין מישפחת רווה/אביב, התובע צפוי להכנס לעימות עמם (ע' 59, ש' 34; ע' 60, ש' 10); חרף הצהרתו של הנתבע 1 בדבר "מיגבלות תכנוניות" שהתובע היה מודע להן (סעיף 16 לתצהירו בהליך כאן) טרם החתימה על הסכם המכר, בפועל לא מדובר היה בהגבלות תכנוניות, אלא רק בדרישות שהעלו שכניו לעתיד במסגרת המו"מ להסכם השתוף, ואילו הטענה בדבר "הגבלות תכנוניות" להן היה מודע כביכול התובע, לא נתמכה בראיה כלשהיא מלבד עדותו בעל פה של הנתבע 1 (ע' 61, ש' 1 ואילך); הנתבע 1 הצהיר בסעיף 8.3 לתצהירו בת"א 42162-01-12 כי "הואיל ובמועד חתימת הסכם המכר, טרם נחתם הסכם שתוף בין כריסי לבין רווה", ביקש עו"ד גולדשטיין לצרף להסכם המכר "נוסח הסכם משנת 2004 אשר נחתם בין שדמה רווה, רפי רווה, מריאנה אביב לבין לאונורה יוחאי ז"ל, וזאת ביום 26/08/04 אשר עניינו – הסכם לשיתוף ברכוש המשותף", ולהסכם צורף תשריט, "חלק מתכנית כלשהיא". הנתבע 1 ראה בהסכם משנת 2004, אליו נחשף רק סמוך לחתימה על הסכם המכר, ככזה שהסדיר את השמוש ברכוש המשותף של תתי החלקות הגובלות, אך לשיטתו של הנתבע 1 הסכם זה, על פי תוכנו, רק הגדיר את אופן הבנייה של מישפחת רווה בתת החלקה שלה (או כאמור בסעיף 12 לתצהיר הנתבע 1 בת"א 42162-01-12, עו"ד גולדשטיין ולקוחותיו טענו כי ההסכם משנת 2004 נועד "להסדיר את השמוש ברכוש המשותף בעיקר בחלקם הגיאוגרפי של רווה במיגרש"), אך הוא לא ראה בו כמסמך שיש בו התחייבות או הגבלה כלשהיא כלפי גב' יוחאי ז"ל בכל הנוגע לבנייה בתת החלקה שלה, והתשריט שצורף להסכם נועד רק להגדיר את החלוקה בין המגרשים הגובלים; הנתבע 1 אמנם מקפיד שלא לקרוא להסכם משנת 2004 "הסכם שתוף", אלא "הסכם לשימוש ברכוש משותף", אך למעשה מדובר ב"הסכם שתוף" כהגדרתו בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין ("הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף)..."), גם אם הוא מתייחס בעקרו לאופן מימוש זכויות הבנייה של מישפחות רווה/אביב וסוגיות הקשורות להפרדה הפיזית בחלקה.

...

לנוכח דחיית התביעה, נדחות מאליהן גם הודעות צד ג' שהגישו הנתבעים.

בסופו של דבר בהליך זה התקיימו שתי ישיבות קדם משפט בלבד, וישיבת הוכחות נוספת, שאותה ניהלו באי כוח הצדדים בצורה מקצועית והגונה, וברוח טובה שאינה מובנת מאליה כלל, בנסיבותיו של תיק זה. גם הסיכומים בכתב הוגשו במועד, והם נכתבו בצורה בהירה ונקייה.

סיכומו של דבר התביעה נדחית.