הפרת הסכם קומבינציה להקמת בית דירות בתל אביב

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו 25 מרץ 2018 ו"ע 68463-12-15 אופק-בובליל בע"מ ואח' נ' מנהל מסוי מקרקעין - תל אביב ועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 בראשות כב' השופט מגן אלטוביה – יו"ר הוועדה רו"ח צבי פרידמן – חבר רו"ח אליהו מונד – חבר העוררים .1 אופק-בובליל בע"מ .2 ניסים בובליל .3 אברהם בובליל ע"י ב"כ עוה"ד חיים קוסובסקי ושות', עו"ד המשיב מנהל מסוי מקרקעין - תל אביב עו"ד נגה דגן מפקרליטות מחוז ת"א (אזרחי) <#2#> פסק דין

לטענת המשיב עוררת מס' 1 היא שהתחייבה בהסכם הקומבינאציה מול המוכרים (בעלי הזכויות במקרקעין) והיא שהייתה אחראית מולם באופן בלעדי במקרה של הפרת הסכם, היא שהעניקה למוכרים ולעוררים 1 ו-2 ערבויות, והיא שנשאה בתשלומים שונים.

מדוע לא רכשו הנהנים (עוררים 2 ו-3) את חלקם בקרקע ישירות מהמוכרים במסגרת חוזה הקומבינאציה ? על כך עונה ב"כ העוררים: "לשאלת בית המשפט למה לא נעשתה עסקה משותפת אני משיב כשאנחנו מוכרים דירות יש צורך להמציא ערבות מכר, להיות אחראי לבדק, העוררים 2 ו-3 לא רצו להיות חשופים כלפי רוכשי הדירות...בשל כך בנינו את זה כעסקה של נאמנות ודיווחנו עליה..." (פרוטוקול דיון מה-19/5/2016).

וכך אומר, בין היתר, בית המשפט העליון (מפי כב' השופט ס. ג'ובראן): "...כלומר, בהסכם הראשון רכשו בעלי השליטה חלק ממגרש ואילו החברה שבשליטתם רכשה את החלק הנותר במטרה להקים בית משותף בן 9 דירות ובתוכו תיוחד דירה ספציפית לבעלי השליטה, כאשר בעלי השליטה חויבו במקביל לחתום על הסכם להזמנת שירותי בנייה מהחברה הקבלנית לצורך בניית אותה דירת גג שיוחדה להם. בנסיבות אלה, לפיהן נרכש חלק בלתי מסוים מהמקרקעין, כשהחלק הנותר נרכש על ידי חברה קבלנית שבבעלות הרוכש וכבר באותו היום מתקשר הרוכש עם החברה שבבעלותו להזמנת שירותי בנייה של דירת גג בתוך אותו בית משותף שהחברה הקבלנית התחייבה לבנות, נראה כי מדובר בעיסקה אחת שעניינה רכישת הקרקע על ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת דירת גג לבעלי השליטה. הדברים מלמדים, כי כבר מראש ראתה המשיבה מס' 1 לנגד עיניה בית משותף ואילו בעלי השליטה ראו לנגד עיניהם דירת גג גמורה. דברים אלה עולים מה"הואיל" מס' 1 בהסכם הראשון, הקובע, בין היתר, בהצהרות הקונה.

...

לסיכום, העובדות בפס"ד ויינר זהות במהותן למקרה דנן, ולפיכך עקרונות פסיקתו של בית המשפט העליון מחייבת גם במקרה דנן.

סוף דבר על מנת שנאמנות תוכר כנאמנות ויינתן הפטור ממס לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, נדרש לעמוד, בנוסף למבחן הפרוצדוראלי - טכני של נותן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה, גם במבחן מהות הנאמנות - האם אכן התקיימו בפועל יחסי הנאמנות שלפי סעיף 69 לחוק.

אומנם, התוצאה היא קשה של תשלום מס רכישה "כפול" בגין רכישת הקרקע ותשלום מס רכישה גם על הוצאות הבנייה, אך לאור האמור לעיל ולאור ההלכות שיצאו מבית מדרשו של בית המשפט העליון אין מנוס מקביעה זו. אשר על כן הייתי מציע לחברי לקבל את הערר ולהשית על העוררים ביחד ולחוד הוצאות משפטיות בסכום של 60,000 ש"ח שיישאו ריבית והצמדה כחוק החל מתום 14 יום מיום מתן פסק הדין.

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (השופטים גרוס, סגן נשיא, קובו ורובינשטיין) מיום 6.3.05 בבש"א 3211/05 בתיק ע"א 2525/04, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (השופטת אחימן) מיום 20.4.04 בת"א 192268/02.

המבקשת בכתב הגנתה חלקה על קיומה של עילת תביעה כלפיה מצד המשיבים וטענה שאיבדו את זכאותם לפצוי מוסכם משום שמכרו את הדירה, או משום שלא נגרם להם נזק, או מחמת סיכול בידי "כוח עליון", שכן לטענתה, היא - כמו המשיבים - נפלה קרבן לתרמית מאת צד שלישי, שיזם את הקמת הבית, שבו הדירה, כחלק מעיסקת קומבינאציה.

בית משפט השלום קבע בפסק דינו, כי על פי ההסכם שנכרת בין המבקשת לבין המשיבים היה על המבקשת להשלים את רישום הבית כבית משותף על פי צו הבתים המשותפים עד ליום 28.5.98, וכי על פי הוראות אותו הסכם, המנעות המבקשת מקיום חובת רישום הבית במועדה מהוה הפרה יסודית של ההסכם, המחייבת את המפירה בפצוי מוסכם בסך 24,000 דולאר.

...

[]לא בלי התלבטות החלטתי להיעתר חלקית לבקשה.

החלטתי להגדיל את הסכום שיעוכב ויופקד בקופת בית המשפט למחצית במקום שליש הסכום שנפסק.

תביעה בעניין הפרת סידרה של הסכמים מיום 11.4.93 (שיקראו להלן בהתאמה ובמאוחד: "ההסכם") המבטאים כריתתה של עיסקת קומבינציה בין התובעים לבין הנתבעת 1 להקמת בית דירות בתל אביב (להלן: "הבית") ברח' חיים ואלישע 18 חלקה 173 בגוש 6904 (להלן: "הנכס").

...

לפיכך, יש לקבוע כי קיומה של מתן היזדמנות נאותה הוכח וטענות הנתבעים בהקשר זה נדחות ומשכך התובעים יזוכו בהתייקרות הצפויה בגין עלות ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25% בנוגע לליקויי הדירות ו – 35% בנוגע לליקויי הרכוש המשותף, כפי קביעת המומחה.

ככל שהנתבעים מבקשים לבסס מימצא הגנתי לנושא מועד המסירה על שתיקה ואדישות התובעים בנסיבות הידיעה שהייתה להם על מהלך הדברים למלוא תקופת האיחור בפועל סבורני כי יש לדחות את גישתם.

סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה.

על פי ההסכם רכשה הנתבעת 1, גני דולינגר חברה להשקעות ולבנין (1986) בע"מ, (להלן: "החברה") 59% מזכויות החכירה של המוכרים והתחיבה להקים על החלקה בית דירות.

בין כל הצדדים המעורבים, לרבות ענני, מינהל מקרקעי ישראל שהחכיר לכאורה את שטח חנות המכולת לשני חוכרים שונים, (ענני והחברה) הועדה המקומית לתיכנון ובניה שנתנה היתר הבניה, המוכרים כולם והנתבעים כאן, נתקיימו הליכים בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, (2781/99, 1727/01).

בפסק הדין נכתב: "אף אם ניתן להצביע על הפרות, כאלו או אחרות, של הסכם הקומבינאציה מצד דולינגר כלפי המוכרים, לא ניתן להעניק בשל כך לזמר את הסעד היחיד המבוקש על ידם בכתב התביעה ולאפשר להם, באמצעות כונס הנכסים שימונה מטעמם, להרוס את בנין ב' ואת החנות בכלל זה. אין מחלוקת כי הזכויות הקנייניות בחנות הן עדיין של התובעות ואין לאיש הזכות לפגוע בהן ללא הסכמתן, על אף שהחנות סגורה ואיננה ניתנת לשימוש." 30.

...

חככתי בדעתי האם יש לפטור החברה מחובת הפיצוי, בשל שנקלעה לסבך שלא ביוזמתה אלא שהגעתי לכלל מסקנה כי אותה תסבוכת ניתנת הייתה לפיתרון לו הייתה החברה מנהלת מו"מ עם ענני ומפצה אותה כפי שהתכוונה לעשות, בדרך של הקנית זכויות בצרכניה שנבנתה, ורק לאחר מכן הייתה מתפנה ומטפלת במחלוקת המשפטית בינה לבין המוכרים בעניין דרישותיהם הנוספות.

לנוכח כך מתקבלת התביעה.

הנני קובעת כי סכום זה ישולם ע"י הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעת.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ 936/08 בפני כב' השופט דר' עמירם בנימיני יורוקום נדל"ן בע"מ 1. שאול זמר 2. דבורה זמר 3. חנה הריס 4. חנה שולמן 5. ענני נירית (משיבות 4-5 נמחקו בהסכמה) 6-16. יוסי אזולאי ו-10 אחרים (לא הגישו תשובה ולא התייצבו לדיונים) 17. מינהל מקרקעי ישראל (נמחק בהסכמה) 18. חברת דיזנגוף תל אביב 176 בע"מ פסק דין

המשיבים 1-3 סבורים כי לפני שירשם הבית המשותף יש לברר את השאלה האם יש להרוס את הבנין הישן שנותר על המיגרש עליו הוקם הבית המשותף, ובמידה ואין חובה להרסו – כיצד יחולקו הזכויות בו. המבקשת הנה חברה קבלנית בבעלותו ובניהולו של מר אבירם דולינגר (להלן: "דולינגר").

בתביעה טענו המשיבים כי המבקשת הפרה את הסכם הקומבינאציה כאשר לא הרסה את ביניין ב', לא מסרה להם את החניות שהובטחו בהסכם, ולא רשמה את הבניין החדש כבית משותף.

בהמרצת הפתיחה טוענת המבקשת כי על פי הסכם הקומבינאציה, ועל פי הסכמי המכר עם משיבים 6-16, היא התחייבה לרשום את הבניין החדש כבית משותף, ולייחד את הדירות שבו לרוכשיהן.

...

למהלך סרק שכזה אין לתת יד. נוכח המסקנה אליה הגעתי, כי לא ניתן לרשום את הבית בהסתמך על התשריט נ/1, או כל תשריט אחר המשקף את המצב הקיים המנוגד להיתר הבניה, אין מקום להיעתר לבקשה למינוי כונס נכסים כפי שהוגשה, ויש לדחות את התביעה.

אין בידי לקבל את עמדת המבקשת והמשיבה 18: המשיבים 1-3 צודקים בטענתם כי על-פי הסכם הקומבינציה מגיעים להם 41% מן הזכויות הנוספות במגרש, ככל שישנן כאלו.

סיכום התביעה נדחית.