הפרת הסכם פשרה עם המינהל

הפרת הסכם הפשרה עלה בידיהן של התובעות להוכיח כי הנתבע הפר את הסכמי השכירות משנות הששים של המאה הקודמת ואת הסכם הפשרה משנת 1979: (א) אי-תשלום דמי שימוש עבור התוספת: הנתבע אישר כי לא שילם מעולם דמי שכירות למינהל, "כי לא הייתה דרישה מעולם לתשלומים, וכשהייתה דרישה והגענו לשלם, אבא הגיע לשלם ולא קיבלו ממנו" (עמ' 68).

...

עוד אני קובע כי השטח שבתוך הקו המקווקו בצבע כחול בתצלום האוויר, מוצג ת/11(ג) (עליו נחקר נציג המינהל, חיים ג'יבלי, בחקירה נגדית, בעמ' 30), תוחם את השטח של 300 מ"ר, מסביב למושכר ולתוספת (אשר בהסכם הפשרה צוין כי סומן בצבע שחור), והינו משקף את שטח התוספת של 300 מ"ר התחוּם בקו מקווקו כחול בתשריט ת/11(ב).

התוצאה לאור המסקנות אליהן הגעתי, כאמור בפסקאות 30-29 לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

לאור קבלת התביעה בחלקה, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעות, באמצעות בא-כוחן, אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 7.5.2013, ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

הקביעות העובדתיות של בית המשפט קמא לגבי ההתנהלות של המינהל - בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי כי מעבר לתכתובות שפורטו בהרחבה מעלה – לא הופנו במהלך כל השנים דרישות לאב המנוח או לרחום, בין אם בכל הנוגע לבניה אשר הפרה את הסכם הפשרה, בין אם לגבי השמוש בשטח החורג, ובין אם דרישות תשלום אלו או אחרות (למעט מכתב הדרישה הבודד מ-1985 – אשר אף בו לא מצוין כי אי התשלום מהוה הפרת הסכם הפשרה).

מעבר לכך, ואף אם אסכים עם המינהל לגבי כך שלא היה מקום להגדיר את היתנהלותו כ"וויתור" במודע, ואף אם היה על רחום בעצמו לדאוג לתשלום וליזום את התשלום גם ללא דרישה (שכן הוא ידע שהשימוש כרוך בתשלום וישיבה בחיבוק ידיים מצידו אינה היתנהלות הוגנת) – אזי שבנסיבות, אין מקום לקבוע שאי מילוי התנאי השני גוררת תוצאה של ביטול ההרשאה.

...

היות ולא בוטלה זכות הדיירות המוגנת והיות ולגבי דמי שימוש קבע בית המשפט קמא שהיה ויתור – התוצאה היא שממשיכה להתקיים גם ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר. אמליץ שלא להתערב במסקנה זו, הגם שאינני בטוחה שיש לראות במינהל כמי שוויתר על דמי השימוש.

לכן, הטענה המקדמית של המינהל נדחית, ויש לראות ברחום כבר-רשות לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר מכוח הזכויות שהועברו אליו מהאב המנוח.

אני סבורה כי זכות ההרשאה לגבי השטח החורג שונה מזכות ההרשאה לגבי התוספת והשטח של 300 מ"ר. מעמדו של רחום כבר-רשות בשטח החורג הוקנה לו למרות היותו פולש, רק נוכח חלוף הזמן ושתיקתו של המינהל אשר לא נקט בצעדים לפינוי של רחום.

סע' 3 להסכם ההרשאה קובע: "הרשות רשאית לעשות בשטח כל פעולה שהיא רשאית לעשות על פי החוק או מכוחו ובכפוף להוראות הסכם זה, לנקוט בכל הצעדים הדרושים בקשר לכך". סע' 5 להסכם ההרשאה מוסיף וקובע: "5(א) רצתה הרשות להיתקשר עם יזם על מנת שהיזם יקים ויפעיל בשטח מיפעל בעל אופי עסקי מסחרי, הכרוך בעבודות פיתוח ו/ו בנייה, תהיה הרשות רשאית לעשות כן, באותם תנאים אשר תמצא לנכון; ובילבד שבהסכם אשר יחתם בינה לבין היזם כאמור, תתנה הרשות כי על היזם להיתקשר בהסכם חכירה או הרשאה עם המינהל לגבי אותו חלק מן השטח אשר יועמד לרשות המפעל האמור...

לאור כל האמור לעיל, רשג"ל והמינהל בהתנהלותם הפרו את הסכם הפשרה ולא פעלו באופן סביר כפי שנידרש מרשות מינהלית סבירה כדי לקיימו ולוא אף על דרך הבצוע בקירוב.

...

סיכום לאור כל האמור לעיל, במצטבר, נפסק כדלקמן: עתירת העותרת 2 נדחית.

העתירה נגד משיבים 1, 2 נדחית.

העותר ישלם למשיבים אלה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

לא מצאתי ממש בטענת התובעת בסיכומי התשובה מטעמה, כי יש לייחס לעירייה רשלנות בשל היותה בעלת הקרקע (בצוותא עם המינהל) וצד להסכם הפשרה מחודש יוני 1998 – אשר הופר על ידי המינהל, עת נטען כי הכשיל ומנע, משך תקופה ארוכה, את הדיון בתוכנית העיצוב הראשונה.

...

מצאנו, כי בקשת התובעת להקמת הפרוייקט במגרשה חרגה מהותית – הן מהוראות המכרז, הן מתוכנית המתאר המפורטת החלה (2069 ג') והן מתוכנית המרתפים שהייתה בתוקף (ע') עד לאישורה של תוכנית ע-1 ביום 18/3/3 – כך שהיה צורך, חדשים לבקרים, לתקן את תוכנית העיצוב ובקשת ההיתר.

אני קובע, אפוא, כדלקמן: א. התביעה כנגד הנתבעים כולם – נדחית.

התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים – 1-3, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ (סה"כ 30,000 ₪), אשר יישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה ההצהרתית (ת.א 2408/02 ו- 6038-08-07) השתלשלות האירועים למן מועד החתימה על הסכם הפשרה, עובר למועד הגשת התביעה ההצהרתית, מפורטים בהרחבה בפסק הדין בערעורים, ואיני מוצא לשוב ולחזור עליהם, אך לענייננו חשוב לציין ולהאיר, כי הרקע להגשת התביעה ההצהרתית, מקורו בהודעת המינהל לתובעות, מיום 25.9.2002, כי הן הפרו את הסכם הפשרה ועל כן חלופה ב' מבוטלת וחלופה א' נכנסת לתוקפה (להלן: "הודעת הביטול" או "הודעת המינהל").

בהקשר זה נכון וראוי להביא את דבריו של ד"ר שגב, בעדותו, אשר לטעמי יש בהם כדי להקרין על נכונותן ותמריצן של התובעות למלא אחר תנאי חלופה ב' (ראו עמ' 52 לפרוטוקול; ש' 12-3): "אני רוצה להסביר, תקשיבו, אנחנו באנו וקנינו שטח לא כדי לסדר את כולם ולהשאיר אותו שלא יהיה בו כלום. לקחנו הלוואות יקרות כדי לקנות שטח ולפתח אותו, אז הדבר הראשון שעשינו אחרי שביררנו גם עם ראש העיר וגם עם המינהל שזה אפשרי וחתמנו וקנינו את השטח, הדבר הראשון שעשינו זה תיכננו אותו. באנו ואמרנו הנה התיכנון הנה הבקשה שלנו לשימוש חורג, לא היינו חותמים שתוך 45 יום נעשה שימוש חורג אחרת לוקחים לנו את השטח והיינו עושים קונץ ולא מגישים את הבקשה. הרי זה לא עולה על הדעת. אנחנו עשינו את הכל כדי להצליח לא כדי להיכשל". (ההדגשה אינה במקור – י.ש.) נוכח הדברים האמורים, לא ניתן לקבוע, לטעמי, כי התובעות הפרו את ההסכם בכך שלא הפקידו תב"ע בתוך המועד שנקצב לכך, הואיל ומכלול הנסיבות, כפי שהובאו מעלה, לרבות "נתוק המגע" של המינהל, או חוסר הרצון לחתום על הבקשה לשימוש חורג (כדרישת הוועדה המקומית) מנעו זאת מהן.

...

כמו כן, דין התביעה שכנגד להתקבל בחלקה.

הואיל והן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד התקבלו בחלקן, לא מצאתי לנכון לחייב מי מהצדדים בשכ"ט עו"ד, ואני קובע כי כל צד יישא בשכ"ט עורך דינו.

באשר להוצאות ובהתייחס לתוצאות, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים החזר הוצאות יחסיות (אגרה ושכ"ט המומחית) בסך כולל של 270,000 ₪.