הפרת הסכם מכר - בעלות מול חכירה במקרקעין

רקע עובדתי ומהלך העניינים ביום 04.06.2009 רכשה העותרת את זכויות החכירה במקרקעין עליהם היה בנוי בית מגורים בן 3 חדרים (להלן: "הסכם המכר").

בנוסף טוענת העותרת כי בסעיף 9.6 להסכם המכר נקבע שהיא תקבל מהמוכרים ייפוי כוח "להוצאות תוכניות בנייה והיתר בנייה...". לטענתה, ניתן ללמוד מכך כי היא רשאית לפעול מול עריית פתח תקווה מטעם בעלי המקרקעין, זאת על אף שבייפוי הכוח עצמו הושמטה בשגגה המילה 'בנייה' ביחס ל'תוכניות' כפי שהן מפורטות במסמך (סעיפים 6 ו- 7 לעתירה המתוקנת).

גם אם אניח כי הוועדה המקומית הסתפקה בחתימת כונס הנכסים כמספיקה לצורך "בעל ענין מקרקעין" מקום שלא ניתן היה על פי החוק להסתפק בכך, טענת אפליה כשלעצמה אינה מקנה זכויות לעותרת ואינה מחייבת את הרשות לפעול בנגוד לחוק ולחזור על הפרת החוק ולהנציח אותה גם אם בעבר פעלה כך. אפנה בענין זה לעת"מ 22917-11-16 גבאי ואח' נ' ועדת ערר לתיכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' (28.6.2018), נידונה טענה לפיה ניתנו היתרי בניה בלתי חוקיים.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה.

איני מתייחסת לטענת בדבר הגשת העתירה בשיהוי הן לאור התוצאה הדוחה את העתירה לגופה והן לאור העובדה שבסופו של דבר לא עמדו המשיבים על טענה זו והשאירו אותה לשיקול דעת בית המשפט.

לאור האמור לעיל אני קובעת כי אי הכנסת תכנית העותרת לסדר היום של הועדה המקומית היא התנהלות ראויה שאינה חורגת ממתחם הסבירות ואינה מצדיקה את התערבותו של בית משפט זה. העותרת תשלם את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן: למשיבים 1 ו- 2 (יחדו) סך של 20,000 ₪.

במועד כריתת הסכם המכר היו הנתבעים בעלי זכות חכירה מהוונת בדירה עד יום 31.3.2030 (הסכם חכירה מיום 9.12.2018).

ביום 9.12.2018 חתמו הנתבעים על הסכם חכירה מהוונת מול רשות מקרקעי ישראל.

בצד שמאל עליון של האישור נרשם "הדירה בהליכי רישום". כן צורף להסכם המכר אישור הזכויות המעודכן של רשות מקרקעי ישראל מיום 18.12.2018 המעיד על זכויות החכירה של הנתבעים בדירה (נספח ב' להסכם המכר).

בין השאר טען ב"כ התובע כי הדירה לא זוהתה כראוי בהסכם המכר, כי הנתבעים תרמו לקשיים בהם ניתקל התובע, כי בנסיבות העניין חל סיכול כמשמעות המונח בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כי חלה טעות או הטעה, כי התובע ניזוק כתוצאה מכך שהנתבעים מחזיקים במחצית מהתמורה החוזית ובדירה ועוד (הפניה והתשובה צורפו כנספחים יב-1 ויב-2 לתצהיר עו"ד פישהנדלר).

...

ז – סופו של דבר אשר על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים פיצויים מוסכמים בסך 19,500 ₪.

כן ישלם התובע לנתבעים החזר חלקי של אגרת בית המשפט בסכום כולל של 500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪.

עוד נקבע בהסכם המכר שנכרת בין התובע לבין גב' אילנה מור כי ידוע לתובע כי לשם קבלת היתר לבנייה על המיגרש שרכש (מיגרש 2), עליו לפנות לרשות מקרקעי ישראל לשם פיצול החכירה בחלקה לשני הסכמי חכירה, תוך הנפקת הסכם חכירה חדש אשר יתייחס למגרש 2, ולחלופין, לשדרג את הזכויות בחלקה כולה על פי הוראה 1379 של רשות מקרקעי ישראל, וכי שני ההליכים כרוכים בתשלום לרשות מקרקעי ישראל (סעיף 4.7 להסכם המכר).

יצוין כי ביום 4.5.2022 הגיש התובע "הודעת הבהרה". לבקשה צורף דף הנחיות מתוך "תיק המידע התיכנוני" של הועדה המקומית, לתמיכה בטענת התובע כי תנאי לקבלת היתר בניה על-ידי הועדה המקומית הוא אישור רשות מקרקעי ישראל, וכי תנאי לקבלת אישור רשות מקרקעי ישראל לבקשה להיתר בניה נידרשת חתימת כל בעלי הזכויות במקרקעין על תשריט חלוקה.

משכך, העיכוב בהגשת הבקשה להיתר בניה נגרם בשל התובע, לרבות ניסיונותיו לשדרג את הסכם החכירה מול רשות מקרקעי ישראל – ולא בשל הנתבעים.

ד.3 – הקשר הסיבתי בין אי חתימת הנתבעים על התצ"ר לבין ניזקי התובע למעלה מן הדרוש אציין כי אף אם הייתי מקבלת את טענת התובע כי הנתבעים הפרו חובתם מכוח הסכם המכר / הסכם השתוף לשתף פעולה עם הליך פירוק השתוף הקנייני, לא הוכח קשר סיבתי בין מחדל הנתבעים לחתום על התצ"ר שהומצא להם לבין העיכוב במתן היתר בנייה לתובע.

...

ד.4 – מעשה בית דין עוד טענו הנתבעים כי דין התביעה דחייה בשל מעשה בית דין.

ה – סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי דין התביעה להידחות במלואה, וכך אני קובעת.

התובע ישלם לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.

לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את חוזה המכר בכך שלא דאגה לרישום בית משותף ורישום זכויותיהם של התובעים וזאת בהתאם לסעיף 20.1 להסכם, ועל כן יש לפצות את התובעים בסך של 60,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

כשמדובר בזכויות חכירה, הסכם חכירה חתום מול רמ"י עם בעלי המקרקעין, מהוה ראיה ברורה ואין כל ממש בטענת התובעים בדבר ירידת הערך מחמת שאינה רשומה בלישכת רישום המקרקעין (סעיף 2 לסיכומי הנתבעת).

אני מקבלת את מסקנת המומחה שהתארכות הליך המכירה לא נבע מהעיכוב ברשום ודוחה את תביעת בפצוי בגין ראש נזק זה. עוגמת נפש: לא מצאתי שבמקרה הנידון יש הצדקה לפסיקת פיצויים לעוגמת נפש בנוסף לפצוי בגין ירידת ערך ולכן אני דוחה את התביעה בראש פרק זה. שכר טירחת עו"ד לרישום הדירה כיחידה נפרדת: לטענת התובעים הם שילמו בגין רישום דירתם בלישכת רישום המקרקעין סך השווה ערך ל1.5% מערך הדירה בהתאם לסעיף 13.3 לחוזה המכר ובסה"כ כולל מע"מ סך של 9,280 ₪ ע"פ ערכו ביום הרכישה סכום שהוערך ליום הגשת התביעה בסך של 45,970 ₪.

...

לטענת התובעים עקב כך שהדירה עדיין לא הייתה רשומה על שמם כיחידה נפרדת במועד המכירה גרם להם נזק, הנתבע על ידם בתביעה זו. לטענת הנתבעת לא נגרם כל נזק ולכן דין התביעה להידחות.

התובעים שלמו סכום זה בשנת 1993, הרבה לפני מועד ביצוע ההעברה ולכן אני מקבלת את דרישתם להשבה.

אני מקבלת את החישוב שערכו התובעים בשערוך סכום שכר הטרחה.

סוף דבר: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 80,970 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

הנתבעים הם בני זוג לשעבר הרשומים כבעלי זכויות החכירה בבית קרקע ובמקרקעין, הידועים כגוש 2383, חלקה 51, ברחוב חננאל 6 באשקלון (להלן: "הנכס").

על כן ביקשו התובעים ליתן פסק דין אשר יצהיר: כי התובעים רשאים להרשם ברשות מקרקעי ישראל כבעלי מלוא הזכויות בנכס, בהתאם להוראות הסכם מכר מיום 12.4.2020 שבין הצדדים; כי הסכם המכר שבין הצדדים, וכן המישכון מס' 2020223569 מיום 27.7.2020 – בתוקף, ועל הנתבעים לפעול לקיים את הוראות הסכם המכר ככתבו וכלשונו; וכי על הנתבעים למסור את החזקה בנכס לתובעים באופן מידי בהתאם להוראות סעיף 7.1 להסכם; עוד עתרו התובעים לאפשר להם פיצול סעדים על מנת לתבוע את נזקיהם בשל הפרת הסכם המכר, לרבות את הפצוי המוסכם.

ב"כ כונס הנכסים אישרה שתמורת תשלום של 950,000 ₪ הבנק היה מוחק את המשכנתא ומפסיק את הליכי כנוס הנכסים; וכי אף לאחר שנודע לה באיחור כי הסכם מכר כבר נחתם מול התובעים, עוד לפני הפניה אליה, היא הייתה מוכנה לקדם את המכירה ואת אישורה בהוצאה לפועל.

...

סבורני, כי יש לדחות טענות אלה של הנתבעים: יוער, כי בסעיף 4.4.

התביעה מתקבלת על כן וניתן סעד הצהרתי כמבוקש.

מאחר שהמועדים הקבועים בהסכם חלפו זה מכבר, ישלמו התובעים את מלוא יתרת התמורה תוך 60 ימים.