הפרת הסכם מכר מקרקעין עקב אי קיום תנאים מתלים מצטברים

הנתבע מנגד, מפנה לסעיף 5 לחוזה, בעל כותרת "תנאים מתלים", הקובע כך: "5.1 החוזה מותנה בהתקיימות שני המתאים הבאים במצטבר:

(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.

בע"א 62/77, סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ. מאיר רקאוס, פ"ד לא(3) 675 [1977], קבעה כב' השופטת בן פורת (בפיסקה 2 לפסק דינה) כי: "ברור, לדעתי, כי ללא הסכמת המינהל אין העיסקה בת-ביצוע... לכן היה צורך בהוראה של סעיף 29 לחוק החוזים, כי עקב אי-קיומו של תנאי המתלה החוזה מתבטל, "ביטול" הגורר אחריו, כמובן מאליו, גם את הזכות להחזרת המצב לקדמתו.

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון (בעמ' 737) כי "מדובר במקרה שלפנינו בחוזה מחייב שנערך בכתב. יחד עם זאת מדובר בחוזה על-תנאי... תנאי זה הובהר למערערים ובאמצעותם לקונים. היה ברור לכולם, שללא קיום התנאי העיסקה לא תבוצע, באשר המחיר ששולם היה מחיר עבור קרקע לבנייה. משלא קוים התנאי המתלה תוך זמן סביר מכריתת החוזה, היתבטל החוזה כמצוות סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי)". בהמשך נקבע שם (בעמ' 739-740): "מעמדם של חוזי התיווך, כל אחד בפני עצמו, נגזר ממטרת קשרי התיווך, וזו - אם לא הוסכם אחרת - תהיה השגת הסכם מחייב... משמטרה זו לא הושגה באופן מלא אלא רק באופן מותנה, לא קמה - עד היתקיים התנאי - הזכות של המתווך לשכר... מכאן שבמערכת העובדות של מקרה זה, בהן הוצבה מטרה ולא הושגה, לא היו המערערים זכאים לשכרם מהרוכשים, כי מבחינתם לא השיגו את המטרה שלשמה נשכרו." גישה זו נקבעה במקרים רבים שבהם נדונו תביעות לתשלום דמי תיווך ונדחו, מאחר וההסכם שנחתם בין הצדדים לעסקה היה הסכם ובו תנאי מתלה, שלא היתקיים, ועל כן ההסכם בוטל.

ר' לעניין זה: ת"א (שלום הרצליה) 3584/04, ראובן אלון נ' "דן" חברה לתחבורה ציבורית בע"מ [06.09.2006] (פסקה 19); ת"א (מחוזי תל אביב) 1225/07, LOBAT TRADING L.T.D נ' ראדום ייצור מוצרי תעופה בע"מ [24.06.2015], שם נקבע כי "...קשה להלום עמדה שלפיה הסכם יוון הוא הסכם על תנאי, אולם הסכמי הסוכנים עומדים על רגליהם הם ואינם תלויים בדבר."; בר"ע (מחוזי ירושלים) 3293/07, חנה זבולוני – תיווך נדל"ן נ' רוזט אלול [22.10.2007], הביע כב' השופט סובל את דעתו לפיה חרף הספק אם קיימת למתווך זכאות לדמי תיווך במקרה של הסכם מכר שהותנה בתנאי שלא היתקיים: "לספק זה אין מקום שעה שהתנאי המדובר לא הוחל על ידי הצדדים ברצותם הם אלא נכפה עליהם מבחוץ בגזירת החוק. במקרה כזה, מאחר שאישור בית המשפט הינו תנאי לתוקף ההסכם, הרי כל עוד לא ניתן האישור אין ההסכם מצמיח זכאות לדמי תיווך". לטעמי, קבלה של בעל משק כחבר אגודה היא תנאי חצוני שלא על פי רצונם של הצדדים לעיסקת המכר, ונקבעה בעניינינו על ידי כונס הנכסים כזרועו הארוכה של בית המשפט, האחראי לנכס; ת"א (שלום חיפה) 4350/08, אורן דה-כהן נ' לימור זר-גוטמן [18.05.2011]; ת"א 17404-10-12 (מחוזי מרכז-לוד), אריה הלר נ' בנייני ישר יורם קבלנים בע"מ [30.03.2015] (פסקה 18); ת"א (שלום רמלה) 1439/04, שוסטר ליליה נ' פורטנוי לודמילה [29.01.2007], שם נקבע כי "...זיכרון הדברים היה מותנה בתנאי מתלה, ותנאי זה לא היתקיים. המסקנה העולה מכך היא שזיכרון הדברים אינו תקף והתובעות אינן זכאיות לכל דמי תיווך שהם."; ת"א (שלום תל אביב) 26329-07-15, יובל אמיתי נ' איל תדמור [29.01.2017], שם נקבע (בפיסקה 23) כי "מצאתי שתכלית הסכם התיווך היתה להשיג הסכם לרכישת דירה, ומשנחתם הסכם עם אופציית ביטול (שמומשה), תכלית זו לא הושגה, ועל כן לצורך סעיף 14 לחוק המתווכים, אין עסקינן בהסכם מחייב.". ב"כ התובע בסיכומיו ביקש לראות בפסק הדין בעיניין רכסים כקביעה כי תנאי מתלה אינו גורע מתוקפו המשפטי המחייב את ההסכם, ולכן "בדרך כלל" הבאת צדדים לחוזה על תנאי, תזכה את המתווך בדמי תיווך.

...

המסקנה היא שבין הצדדים לא נחתם חוזה מכר שיש בו כדי להקים לתובע זכות לדמי תיווך.

סוף דבר הנתבע הזמין שירותי תיווך על מנת לרכוש משק, אם לעצמו ואם למי מבני משפחתו.

התביעה נדחית.

בין הצדדים נחתם הסכם למכירת נכס בישוב מנחמיה, הכולל בתוכו משק ובית וכל הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהחברות באגודת מתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ. כך נרשם בהסכם, בסעיף ההגדרות: "המשק" – הידוע כגוש 15474 חלקה 26 מגרשים 2092 ו- 2093, בשטח כולל של 45  43 מ"ר, המהוים נחלה  חקלאית מס' 70 (הנכללת בשטח "המשבצת" של מושב מנחמיה עפ"י הסכם שכירות תלת שנתי ותלת צדדי המתחדש מעת לעת בין מנהל מקרקעי ישראל, ובין האגודה, ומתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ במושב מנחמיה), כולל זכויות בר רשות בנחלה ובבית מגורים.

לשם כך, נקבע בהסכם תנאי מתלה, בנוסח הבא: תנאי מתלה: מוסכם בין הצדדים כי תנאי מתלה לתוקפו של הסכם זה, הנו שני אלה במצטבר שיבוצע בתוך 24 חודשים מיום חתימת חוזה זה: ראשית – אישור ביטול רישומה של ההפקעה בחלקה ע"י כל הגורמים הרלבאנטיים ובטול רישום הזכויות במיגרש ע"ש מ.מ.  מנחמיה, ורישומה ע"ש מדינת ישראל או רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל הכל כפי שהייתה רשומה בטרם רישומה של ההפקעה; שנית, שינוי יעוד חלק החלקה מיעוד ספורט ליעוד חקלאי כפי שהיה ערב ההפקעה, תוך אישור לתוקף של תוכנית בנין עיר מתאימה ופירסומה ברשומות כדין.

כך נקבע בהסכם בנוגע לתנאי המתלה: "במידה והתנאי המתלה לעיל לא יבוצע בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, יהיה רשאי הקונה, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לבטל הסכם זה בהודעה בכתב, במקרה ויבחר לבטל את ההסכם הרי שהסכם זה יהיה בטל ומבוטל ובמקרה זה המוכרים מתחייבים להשיב לקונים את כל תשלומי התמורה ששולמו לידיהם זאת תוך 30 ימים ממועד ביטולו של ההסכם בתוספת כל ההוצאות שהוציא הקונה להשבחתו ושיפורו של המשק (גידור, שפוץ, בניה, שתילת עצים, פיתוח חקלאי וכיוצ"ב) בכפוף לתקרת סכום של 100,000 ₪. מוסכם כי לצורך כך הקונה ינהל רישום של כל ההוצאות שיהיו לו במהלך 24 החודשים. כנגד מתחייבים לחתום על תצהיר ביטול עסקה לצורך הגשתו לרשויות מסוי מקרקעין לצורך ביטולה של העסקה במידה והתנאי המתלה לא יתקיים. במקרה והקונה יבחר לא לבטל את ההסכם, כי אז תהיינה מוקנות לו זכויותיהם ועילותיהם של המוכרים בנכס כפי היו ערב הסכם זה, לרבות הזכות לתבוע את כל הגורמים הרלבנטים על עצם ההפקעה ואי תשלום פיצויים בגינה, והמוכר מצהיר בעצם חתימתו על הסכם זה כי הקונה ניכנס בנעליו ככל הנוגע לזכאותו לקבל פיצויים ככל שלא תבוטל ההפקעה. במקרה זה המוכר יחתום על יפוי כח מתאים אם ידרש ובמקרה כאמור לא יהיו לקונה כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות כנגד המוכר בגין אי קיום התנאי המתלה. (ההדגשה של הח"מ).

לא כך הם הדברים בקשר להתחייבות התובעים לשלם דמי הסכמה למינהל, כמפורט בסעיף 10 להסכם, סעיף, שאי קיומו מהוה הפרה יסודית של ההסכם, הקובע כך: "דמי ההסכמה ו/או כל תשלום אחר למינהל מקרקעי ישראל ו/או לאגודה לרבות החלק היחסי בחוב האגודה למינהל (ככל שקיים) בגין העברת הזכויות בנכס לקונים יחולו על המוכרים וישולמו על ידם.". על פי ההסכם, היה על התובעים להמציא לב"כ התובעים, את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בתוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם (סעיף 6.2 להסכם).

...

באשר לסעד כספי בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש, שנגרמה, לטענת הנתבעים, בשל התנהלות התובעים, לא שוכנעתי, שיש מקום להטיל על הנתבעים חיוב כספי בגין עגמת נפש, בשים לב לתוצאות שהתקבלו, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד.

נוכח הסכומים שנפסקו בתביעה ובתביעה שכנגד, אני מורה על קיזוז הסכומים, כך שלא תיוותר יתרת חוב בין הצדדים.

אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

התובע טען, כי הנתבעים הפרו את חובתם לנהל מו"מ בתום לב, החתימו אותו על זכרון דברים ועל הסכם שכירות בכפיה ועושק, הטעו אותו והציגו בפניו מצג כוזב באשר לדירה ולתנאי המתלה, מנעו ולמצער לא קיימו את התנאי המתלה, הפרו את הסכם ההיתקשרות בניהם, הטעו ורימו אותו במצג שוא רשלני, הפרו את הוראות סעיפים 35, 36 ו - 56 לפקודת הנזיקין והתעשרו שלא כדין על חשבונו.

גם היתנהגות הצדדים בהמשך - הוצאת צוי הירושה, הניסיון לרשום את הנכס על שם המוכרים ובין לבין, התקשרותם עם עורכי דין לצורך עריכת הסכם מכר וחלופת טיוטאות בין עורכי הדין המייצגים - כל אלה מלמדים על כוונת הצדדים, לפיה זכרון הדברים לא היוה הסכם מכר הזכויות במקרקעין והצדדים לא התכוונו להקנות לו מעמד של הסכם מכר.

יסודות עילת העושק הם מצטברים (ע"א 719/78 איליט נגד אלקו, פ"ד לד(4) 673) ואין די בהוכחת ניצול של מצוקה או של חולשה או חוסר ניסיון, אלא יש להצביע גם על תנאי חוזה גרועים מן המקובל (ג. שלו, לעיל, בעמ' 350).

מאידך, היתנהלות התובע החל מנקודה זו ואילך, מקימה לו אשם תורם ואחריות מסויימת לנזקים שנגרמו לו, עקב הפרת זכרון הדברים (כאמור, מאחר ואין עסקינן בהסכם מכר, לא חלות ההלכות שנקבעו בנוגע לסעיף 16 לחוק, לפיהן לא ניתן לייחס לקונה אשם תורם עקב אי עריכת בדיקות).

...

לפיכך, דין התביעה במישור זה להידחות.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 237,545 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובע את אגרות המשפט, הוצאותיו בגין חוות דעת השמאי מטעמו וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

עם זאת אקדים ואציין הרקע, ואדון במצטבר בשאלה שמתעוררת, כלום אפשרי עדיין בשלב זה לאכוף החיוב הכספי הנזכר בפסיקתא.

אלא שכל בעלי הזכויות בחלקה (מדובר על קרקע במושאע) לרבות בעלי הדין (מש' מטר) שנותרו בתיק, הסכימו שמדובר בחלק הגיאוגרפי בחלקה, על פי תשריט שהוגש, שמשקף את חלקה המסוים של מישפחת מטר בחלקה, שיוחד לה. הסכמה זו שמהוה למעשה הסכם שתוף חלקי בין כלל בעלי הזכויות בחלקה לבין מישפחת מטר, הביאה להוצאת יתר בעלי הזכויות בחלקה (במובנה הרחב) מן התיק.

בהחלטה קודמת הפניתי הצדדים לכך שאם לא מקוים ההסכם – אכן נקבעה דרך למקרה של הפרה, וניתן להגיש תביעה נפרדת איפוא, בהסתמך על פסה"ד, למינוי כונס ומכר כפוי כתביעת אכיפה של ההסכם שקבל תוקף של פס"ד (יכול שהטרמינולוגיה הנכונה יותר הינה שמדובר על תביעת פירוק שתוף חדשה, בה יש לאכוף דרך הפרוק המוסכמת של מינוי כונס ומכר כפוי , עליה הוחלט בפסק הדין ; שכן ההסכם הופר יסודית או לא ניכנס לתוקף באין קיום של תנאי מתלה (ראה להלן)).

הן אם נתייחס לחלופת הביטול והן אם נתייחס לחלופת פקיעת ההסכם עקב אי קיום התנאי המתלה – בהסכם גופו נקבעה הסכמת הצדדים כולם שבמקרה כזה תהא חובת תשלום פיצוי מוסכם של נתבעים 4-5 כלפי התובעת, בסך 30,000 ₪ (כל יתרה שמעבר – תושב לנתבעים 4-5, כלומר מדובר אז בסך של 70,000 ₪ מכספי המקדמה שיש להשיב להם), וימונה כונס שניתן לבקש מינויו בתביעה נפרדת כאמור; זאת לצורך מימוש ההסכמה בדבר אופן הפרוק שנקלטה אל פסה"ד, על דרך מכר כפוי של זכויות כלל בעלי הדין בחלקת מטר (אלא אם כמובן יזכה מי מהם בהתמחרות חופשית , הפתוחה גם להישתתפות צדדי ג').

...

לאחר שאפשרתי תגובה, ולאחר שעיינתי בתגובת נתבעים 4-5 שבחרו להגיב – ראיתי לקבל הבקשה.

כך התנאי המתלה בעיניין גבעת מרום בו צויין במפורש "והכל יהא בתנאי שהמקרקעין הועברו על שם הקונה עפ"י הסכם זה, והסכם זה לא בוטל על ידי הקונה והקונה לא מסר לגבעת מרום הודעה הנתמכת בתצהיר בדבר הפרת הסכם זה על ידי המוכר שבגינה ביטל הקונה את ההסכם" (סעיף 7.1 להסכם המכר); גם התנאי בעיניין בן שלום נכתב באותה רוח "וזאת כל עוד המוכר מקיים אחר התחייבויותיו ופועל להשלמת העסקה..." (סעיף 7.2 להסכם המכר).

תוצאת אי קיום התנאים המתלים והתוספת להסכם המכר כאמור התנאים המתלים היו צריכים להתקיים באופן מיצטבר ומשקבעתי כי לא כך היה, הרי שהמסקנה היא כי התנאים המתלים לא היתקיימו, והתוצאה של אי קיום התנאים המתלים מופיעה במפורש עלי חוק החוזים שבסעיף 20 שלו אומר כהאי לישנא: "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה" (ההדגשה אינה במקור) וכך התייחסה הפסיקה "כאשר התנאי המתלה מיתקיים, הופך החוזה המותנה לחוזה מוחלט. כאשר התנאי המתלה אינו מיתקיים, מתבטל החוזה המותנה... בהעדר הוראה אחרת בחוזה, היתבטלות החוזה מחמת אי-קיום תנאי מתלה היא למפרע: החוזה כמו לא היה, והצדדים זכאים לחזור איש איש למצבו הקודם (שלו, עמ' 485; ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4)107, 114)" (ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, סו(1) 167 פסקה כ"ט (2012), להלן: "עניין האס").

אומר כי חרף אי קיומם של התנאים המתלים, שעל פי רצון הצדדים ואומד דעתם המפורש הוא התמלאות כולם במצטבר היא נקודת המוצא להוציא לפועל את הסכם המכר, התרשמתי כי הצדדים היו נכונים להמשיך ולממש את מכירת המקרקעין, זאת נלמד מהטיוטות של התוספת להסכם המכר שהוחלפו בין הצדדים במשך שנים, ולמעשה כבר מיום 25.10.2009, פחות משנה לאחר חתימת ההסכם, שעסקו במתן ארכות הן לבראונר לשם השלמת התחייבויותיו והן למירמר בעקבות התביעה הירושלמית (נספח ו' לכתב התביעה השנייה) (עדות עו"ד גל, עמ' 109 שורות 13-19).

...

בהתאם אני מורה על מחיקת הרישומים בלשכת רישום מקרקעין/ברשם המשכונות/ברשם החברות, ככל שנותרו כאלה, כתוצאה מההסכם שהתבטל; אני דוחה את עתירת בראונר לקבלת הפיצוי המוסכם מהטעמים שצוינו לעיל.

אני דוחה אפוא את התביעה השנייה.

אני מורה למזכירות להעביר למירמר את יתרת סכום הערבות שהופקדה בקופת בית המשפט להבטחת הוצאות התובעים בהתאם להחלטה מיום 11.3.2021 בבקשה 2.