הפרת הסכם מכר מקרקעין ותביעה לרישום בעלות

בסעיף 4(א) להסכם המכר, שעניינו "מסירת החזקה בנכס" הוסכם, כי: "בכפוף למילוי הוראות הסכם זה על ידי הקונה, המוכר ימסור לקונה את החזקה בנכס, כשהוא חופשי מכל חפץ ואדם... עד לא יאוחר מ- 90 יום ממועד רישום יורשי המוכר כבעלים של הנכס בלישכת רישום המקרקעין...". מכאן ברור, כי הצדדים התכוונו כי הזכויות של החברה במקרקעין יירשמו תחילה על שם יורשי הבעלים של החברה, היינו, על שם המוכרים ולאחר מכן יועברו על שם הרוכשים.

המוכרים אף ידעו היטב על הצורך בהחייאת החברה וברישום הזכוית במקרקעין על שמם; כך הוסכם בסעיף 9(ג) להסכם המכר, שעניינו "חתימה על מסמכים והשגת אישור": "המוכר מתחייב לחתום על יפוי כח בלתי חוזר וכן על כל המסמכים שידרשו לצורך החייאת החברה, שם טוב ובן גיאת בע"מ, והעברת הזכויות מהחברה לשמה וכן לשאת בכל הוצאה ו/או תשלום ו/או אגרה ו/או מס הכרוך בכך...". התובענה שהגישה המבקשת והמוכרים להחייאת החברה אף היא תומכת בטענה כי הם הבינו היטב שתחילה יש להעביר את הזכויות במקרקעין משם החברה לשמם ובהמשך משמם לשם הרוכשים.

טענתם של המוכרים כי החברה לא מכרה, וכי לכל היותר יוכלו הרוכשים לתבוע אותם בגין הפרת הסכם המכר, גם היא מעידה על חוסר תום הלב שלהם, ומלמדת על ניסיונותיהם להביא לביטול העסקה או לכל הפחות לשפר את תנאיה.

...

מקובלת עלי טענתו של ב"כ הרוכשים, שאף בהנחה שהמוכרים לא היו מוסמכים לחתום על הסכם המכר, הרי שבהתאם להוראות סעיף 56(ב) לחוק החברות אין כל מניעה שהאורגן המוסמך לכך (מר פוליטי שמונה כדירקטור) יאשר בדיעבד בשמה של החברה את פעולת המכירה ויאפשר לחברה לבצע את הסכם המכר כפי שהתחייבו בשמה המוכרים.

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כי אין בידי לקבל את גרסתה של החברה המבקשת כי לא מכרה את מחצית הזכויות במקרקעין, שכן על-פי הסכם המכר החברה מכרה אותן זכויות, באמצעות המוכרים, אשר גם הם עצמם התחייבו למכרן לרוכשים.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את המבקשת והמוכרים (המשיבים 6-4), יחד ולחוד, לשלם לרוכשים (המשיבים 2-1) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התביעות נוגעות להסכם מכר דירת מגורים ברחוב ברקת בנווה אורנים בעיר צפת (להלן: "הדירה / הנכס""), דירה אשר טרם נרשמה כדירה בבית משותף, המזוהה כתת יחידה מספר 8/2, ידועה כחלק מחלקה 8 בגוש 13968 (להלן: "המקרקעין / המקרקעין המשותף").

שנית, על אף הצהרתו והתחייבותו המפורשת של התובע בסעיף 4.6 להסכם המכר, לשלם את יתרת התמורה בין אם תאושר לו משכנתא ובין אם לאו, הפר התובע את סעיף 4.1.2 להסכם המכר, ולא שילם את יתרת התמורה תוך 90 יום ממועד רישום הבעלות של הנתבעת במקרקעין ורישום זכויותיה בדירה, מתוקף הרישום הנ"ל. עולה איפוא כי בהסתמך על המפורט בנסח 2016, לפיו הנתבעת פעלה על פי היתחייבותה בהסכם ובהנתן שהתובע לא פעל לתשלום יתרת התמורה, ללא כל תנאי, כפי התחייבותו, מתקבלת מסקנה ברורה לפיה התובע הפר את התחייבויותיו בהסכם המכר.

...

הואיל והתובע "שילם" סכום זה לנתבעת והיא מחזיקה בו, לכל המאוחר מיום ביטול הסכם המכר -לא יינתנו הוראות אופרטיביות בעניין זה. לאור התוצאה אליה הגעתי, ומשהתביעות ההדדיות התקבלו חלקית, מצאתי לנכון לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובתשלום שכ"ט ב"כ. ההודעה לצדדים שלישיים נדחית.

לפיכך אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהצדדים השלישיים, סך כולל של 12,000 ₪ בגין הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ בגינו.

כך גם נדחית ההודעה לצד ד'.

בתביעה שכנגד, אשר הוגשה גם כנגד גילית, טוענים הנתבעים כי התובעת וגילית חברו יחדיו על מנת לגזול מזכויותיהם שנמכרו להם כדין במסגרת הסכם המכר, והכוונה לאותם 115 מ"ר המכונים "תמריצי בנייה"; לשיטת הנתבעים, אל היה לתובעת להיתקשר עם גילית בהסכם המכר, אלא בנוגע ל-92 מ"ר בלבד; משכך טוענים הנתבעים כי התובעת הפרה את הסכם המכר בין הצדדים ומכרה זכויות לא לה. כן טענו הנתבעים כי התובעת הפרה את הסכם המכר בעצם רישום הערת האזהרה לטובת גילית, כאשר רישום זה גרם לעיכובים משמעותיים בהעברת הנכס על שם הנתבעים.

כפי שכבר ציינתי בסעיף 1 לעיל, "הנכס" הנמכר לנתבעים תואר ב"והואיל" ה-13 בהסכם כדלקמן: "מלוא הזכויות בנכס למעט זכויות הבניה הבלתי מנוצלות אשר יוותרו בבעלות המוכרת אשר ינוצלו אך ורק על ידי העתקתם למקרקעין אחרים". "זכויות הבניה הבלתי מנוצלות" הוגדרו: "כל זכויות הבניה הקיימות כיום, שהן מעבר לזכויות הבניה בהתאם לבנייה שמוזכרת בהיתר הבניה ונספחיו". בסעיף 3.2 להסכם התחייבה התובעת "שלא לשעבד ולא למשכן ולא להעניק כל זכות אחרת שהיא בנכס לצד שלישי ולא לבצע כל עסקה ו/או פעולה בנכס החל ממועד חתימת ההסכם"; סעיף 4.1 להסכם קובע כי "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי קודם לחתימת הסכם זה בדק, בעצמו ועל ידי יועצים מטעמו, לרבות יועצים משפטיים ויועצים אחרים, את הנכס והבניין, את מצב רישום הזכויות בנכס, את היתרי הבנייה, את מצבו התיכנוני של הנכס ... כי הבין את הצהרות המוכר ונספחי הסכם זה ..."; סעיף 9 להסכם מציין כי "מסירת החזקה תהיה גם כנגד המצאת כל המסמכים והאישורים הבאים לידי הקונה ...". סעיף 12 להסכם קובע, בין היתר, כי הוראות סעיפים 3, 4, 5, 8 ו-9 להסכם הנידון הינן התחייבויות יסודיות אשר הפרתן תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

...

ואם שוב צריך דבר מה נוסף – יש לזכור ולהזכיר כי הערת האזהרה נמחקה בחודש נובמבר 2015, אך התובעת שכנגד השלימה את הרישום על שמה רק ביום 2.10.2017, ראו חקירת לוטם בעמ' 464 שו' 16-24, במענה לשאלה מדוע חלפו שנתיים מיום מחיקת הערת האזהרה ועד השלמת הרישום על שם התובעת שכנגד: "קודם כל, היה העניין של הסכם שיתוף, היו דברים, אני לא הייתי מעורב בתהליך הזה, אני לא רוצה לענות לך על דברים שאני לא יודע". תשובה זו מתיישבת עם המסקנה כי גם עסקת רוז בייקרי לא יצאה אל הפועל בשל עניינים פנימיים של משפחת הנתבעת 1, ולא בגלל רישומה של הערת האזהרה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתנים בזאת הסעדים ההצהרתיים המבוקשים בתביעה העיקרית; התביעה שכנגד נדחית.

בנוסף, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, שכר טרחת עורך דין בתביעה העיקרית בסך של 150,000 ₪ ובתביעה שכנגד סך של 150,000 ₪, כשסכום זה מתחלק באופן שווה בין התובעת ובין גילית (75,000 ₪ לכל נתבעת).

. לעומת זאת, תביעה לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין, מבלי שמתבקש בגדרה סעד של אכיפה, או סעד נילווה לביטול, או כאשר התובע איננו זכאי, מלכתחילה, לסעדים כאמור – לא תסווג כתביעה "במקרקעין". ובהמשך סוכמה ההלכה: "מכאן, כי רק תביעה למימוש זכות (או טובת הנאה) חפצית "בקרקע" (בין אם היא מנויה במפורש כזכות קניינית בחוק המקרקעין, או טעונה רישום לפי החוק האמור, ובין אם לאו) ולקבלת סעד הנוגע לקרקע מסוימת, שבעקבותיו יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, או בחזקה עליה – תיחשב כ"תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות.

באופן דומה,אף אם בסעיף 86 לתביעה התבקש בית המשפט לקבוע כי הנתבעת מפרה את עסקת המכר בכך שאינה מקיימת את חובתה להמציא לתובעת את האישור הנידרש לצורך רישום הבעלות, הרי הסעד המורה לה להמציא תעודה זו (סעיף 12 לכתב התביעה בפרק הסעדים) כמו גם כל מהות התביעה הנו סעד שנועד לשינוי רישום הזכויות הקנייניות במקרקעין.

...

התובעת השיבה כי דין הבקשה להידחות שכן מדובר בתביעה במקרקעין שאיננה מתיישנת בחלוף שבע שנים, אלא תקופת ההתיישנות הינה 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות).

הפרשנות אינה דווקנית, אלא כאמור, מהותית ולכן גם דרישה לאכיפת זכות אובליגטורית, עשויה להיחשב כתובענה במקרקעין, אם במהותה נתבעה לצורך שינוי מצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, ראו טל חבקין התיישנות 97 (מהדורה שנייה 2021) בעמ' 104: "והגישה השלטת, והנכונה לטעמנו, היא שתובענה לאכיפת העברת זכות חוזית להירשם כבעל קרקע או חוכר לדורות תסווג כתביעה במקרקעין המתיישנת תוך חמש עשרה או עשרים וחמש שנה, לפי העניין" .

לאור כל האמור הבקשה לסילוק על הסף מטעמי התיישנות נדחית .

התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר כאשר סיפקה להם חנייה במכפיל חניה ולא חנייה רגילה; כי החתמתם על הסכמה לחנייה במכפיל חנייה נעשתה בנסיבות של הטעה, מצגי שוא וכפייה וכי החנייה שסופקה להם בפועל נחותה, מסוכנת ומורידה את ערך דירתם.

תמצית טענות הצדדים הנתבעת טוענת כי דרישת התובעים בכתב התביעה סעד של צו עשה להצמדת מקום חנייה אחר לדירתם ובהסתמך על הסכם המכר שנחתם עימם, מהוה תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ו/או תביעה שעניינה בעלות במקרקעין והסמכות העניינית לבירורה מסורה לבית המשפט המחוזי.

בהתאם להסכם המכר הנתבעת רכשה את זכויות הבעלות במקרקעין ומכרה לתובעים את כל הזכויות בדירה כהגדרתה בנספח א' להסכם המכר - דירה לה צמודים חניה ומחסן אשר כולם יחד הוגדרו "הדירה". בסעיף 8.1 להסכם המכר התחייבה הנתבעת לרשום את הדירה בבעלות התובעים.

...

דיון אקדים ואומר, לאחר בחינת כתב התביעה, הבקשה והתשובה, דין הטענה להיעדר סמכות עניינית להתקבל; סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") קובע את סמכויות בית משפט השלום בענייני מקרקעין, ומורה כדלקמן: בית משפט שלום ידון באלה: (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ותביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".