הפרת הסכם מכר מגרש: הפרת תנאי הסכם מכירת מגרש

נטען, כי בשלב הראשון להפרה, לא העבירה יל.א.צ.י.ל. את מחצית רווחיה בגין מכירת מגרשים לתובעת 2, כפי שהיה עליה לעשות.

בתביעה, נתבקש לקבוע כי הנתבע הפר את תנאי ההסכם, ובפרט את סעיף 12.2 שקבע כאמור הוראת אי תחרות, המונעת ממנו לבצע פעילות המתחרה עם חברת יל.א.צ.י.ל..

...

למעלה מן הצורך יצוין, כי אף אם אלך בדרכם של התובעים, ואבוא לידי מסקנה כי הנתבע אינו צד "פורמאלי" להסכם, כפי שנקטו התובעים, הרי שמאחר והתביעה כנגדו היא מכוח ההסכם הרי שגם הכפיפות לתניית השיפוט המצויה בו בכלל זה. כך בדומה, גם מבלי להידרש לשאלה האם לתובעים יש עילה כנגד נתבעת 1, הרי שעילה זו, ככל שהיא קיימת, הינה תביעה שנגזרת מן ההסכם והאמור בו בין הצדדים.

לפני תביעה לחיוב הנתבע בתשלום סך של 50,000 ₪ בגין יתרת התמורה המוסכמת עבור מכר מקרקעין, בהתאם להסכם מכר מיום 1.12.2014 (להלן: ההסכם), וכן לתשלום פיצוי בסך של 20,000 בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובע עקב הפרת ההיתחייבות כאמור.

לפני גם תביעה שכנגד לחיוב הנתבע שכנגד (שייקרא להלן: התובע) לפצוי התובע שכנגד (שייקרא להלן: הנתבע) בסך 61,358 ₪, בגין פיצויים מוסכמים ובגין הנזקים הנטענים עקב הפרת תנאי יסודי בהסכם על ידי המוכרים.

להלן לשונו: "כל צד שיפר את החוזה או אחד מסעיפיו יהיה חייב לשלם לצד המקיים את כל הנזקים שייגרמו לו כתוצאה מהפרת החוזה, כמו כן יחוייב לשלם לצד המקיים פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסכום של $ 10,000 ( עשרת אלפים דולר), וזאת בנוסף ומבלי לגרוע בזכויותיו החוקיות והאחרות של הצד המקיים ע"פ כל חוק ודין. ....". משהגעתי למסקנה כי הנתבע זכאי לקבל פיצוי מוסכם עקב האיחור ברשום המיגרש על שמו, מתייתר הצורך בדיון בשאלה אם התובע הפר את חובתו לשמור לנתבע זכות קדימה לרכישת תת החלקות 10/5 ו- 10/8.

...

התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי אף היא, כך שהנתבע זכאי לסך של 32,228 ₪.

לאחר קיזוז בין שתי התביעות אני מורה לנתבע שכנגד לפצות את התובע שכנגד בסך 713 ₪.

אני מורה על ביטול "צו עיקול כספים" שניתן ביום 7.2.2021 כנגד המחזיק מר מוחמד סלימן ועל ביטול "צו עיקול מקרקעין" שניתן כנגד הנתבע, ביום 24.12.2020.

אין רבותא בהפניית הקבלן בסיכומיו לסעיף 19(י) להסכם המכר שלפיו "תנאי הסכם זה משקפים את רצון הצדדים וכי המוכר לא יהא קשור בכל הבטחות, פרסומים, הצהרות, מצגים, פרוספקטים, הסכמים ו/או התחייבויות שנעשו ו/או שניתנו לפני חתימת הסכם זה, על ידו ו/או ע"י מי מטעמו, בין אם הוסמך לכך ובין אם לאו, בין אם בע"פ ובין אם בכתב, והם לא נכללו במפורש בהסכם זה". זאת, מהטעם הפשוט שבהתאם לתצהיר נציג הקבלן, אין מחלוקת שתשריט הדירה בהיתר הבניה מחייב את הקבלן כלפי הרוכשים.

הפרת המצג המחייב בשל הגבהת מפלס מיגרש גן הילדים אין חולק כי טרם מסירת הדירה לתובעים, במסגרת עבודות הפיתוח שביצעה המועצה על פי היתר הבניה שהוציאה במועד מאוחר להסכם המכר, הוגבה מפלס המיגרש הצמוד שעליו תוכנן להיבנות גן הילדים, לגובה של 1.8 מטרים מעבר למפלס דירת המגורים.

...

בנסיבות אלה מסקנתי הינה כי המועצה לא עמדה בנטל הבאת הראיות שהועבר לשכמה.

הנה כי כן, הן שיקולי צדק בשל מידת האשם המונחת לפתחו של הקבלן, והן שיקולי יעילות בהיות הקבלן המונע הזול של התקלה שהתרחשה, מוליכים למסקנה שלפיה עיקר האחריות מוטלת על כתפי הקבלן.

סוף דבר הנתבעים ישלמו לתובעים יחד ולחוד, ובחלוקה פנימית של 70% הקבלן ו- 30% המועצה, סך של 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

היתנהלותו של עומר אומרת מחילה, שאחרת לא נשמע הצדק סביר לישיבה בחיבוק ידיים משך שנים ארוכות (בסך הכל, כתשע שנים ממועד ההפרה ועד הגשת התובענה).בעיניין זה הבהיר עומר בתצהירו, כי: "תחילה לא עמדתי על מלוא זכויותי למרות הפרות מתמשכות של חוזה מכר המיגרש, וזאת מתוך רצון והבנה כי בסופו של יום אקבל את הדירה המובטחת". לא שוכנעתי כי בכך יש משום הסבר המניח את הדעת, באופן שיאפשר ביטול הסכם שנים ארוכות לאחר כריתתו.

אין מחלוקת בדבר קיומו של תנאי בכתב יד בשולי הסכם מכירת הדירה לפיו: "הסכם זה מותנה בקיום החוזה לרכישת מיגרש ירחינאי 4 מיום 29.6.11 ע"י שני הצדדים". בהתייחס לכך שעניינו של תנאי זה הוא בקיום הסכם רכישת המיגרש "על ידי שני הצדדים" טוענים כנען, כי הצדדים להסכם מכירת המיגרש היו עומר, מצד אחד, ומ.א.י.ט.ק מצד שני.

...

סבורני כי בהינתן מכלול הנסיבות, אין בוויתור הצדדים על טענות כדי למנוע את נסיגת מ.א.י.ט.ק מהסכם מכירת הדירה.

סבורני כי מחלוקת זו, ככל שיש לה מקום, צריך שתוכרע בהליך נפרד.

  סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ – התביעה נדחית.

מתן צו להשבת הכספים שקבל בקיזוז הפצוי המוסכם הנ"ל. הצהרה לפיה הנתבעים 2-4 (לרבות המרכז לגביית קנסות) אינם רשאים לנקוט הליכי גביה כנגד זכויות נתבע 1 במיגרש נוכח ההפרה ולאור כך כי רכישת הזכויות לא הושלמה וההסכם הופר.

לטענתה, נחתמו ע"י התובע עם הקונים הסכמים קודמים שהתובע לא יכל לקיימם והיפר את תנאיהם שוב ושוב.

לטענתה (סעיף 26 לסיכומיה) משך כל השנים הללו בהם לא ניתנה הודעת ביטול, היא הסתמכה על כך כי ההסכם "שריר וקיים ומשמש חיסכון לילדיה, וכי כספים אלה ששילמה בעבור המיגרש כאמור צוברים בעבורה ועבור ילדיה תשואה מתמדת. ועל כן , התובע אינו זכאי לסעד הביטול כפי שנתבקש". כן טענה כי התובע פועל בחוסר תום לב תוך העלמת עובדות והצגת מצג שיקרי הכל כדי להחזיר לעצמו את המיגרש שמכר לה. הפעלת בררת הביטול במקרה זה מנוגדת לעקרון תום הלב.

...

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 - מאגר נבו) (להלן- "חוק התרופות") קובע : "8.ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.". במקרה דנן העיד התובע כי נהג עם הקונים לפנים משורת הדין במועדי התשלום והמתין לביצוע התשלומים תקופה ארוכה, ברם, בסופו של דבר משהבין כי לא יוכלו הקונים לשלם לו את התמורה, הגיש תביעה זו. גם מעדות נתבעת 2 עולה כי היא נתקלה בקשיים עם מימון העסקה.

מן המקובץ לעיל עולה כי ניתנו לנתבעת 2 ע"י התובע אורכות לביצוע חיוביה לתשלום התמורה באופן ליברלי, "בתמימות" ו"בטוב לב" .

בהתחשב בכך, אני מחייב את הנתבעים 1-2 יחד ולחוד לשלם לתובע הוצאות הליך זה בסך כולל של 15,000 ₪.