הפרת הסכם מכר דירה וניהול משא ומתן בחוסר תום לב

באמור יש גם, כך הוסיפו וטענו, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב על ידי המנהלים, והתנהלות בחוסר תום לב תוך העדפת אינטרסים אישיים ושל חברות קשורות על אינטרס המשיבים.

עוד צוין, כי המשיבים אכן רכשו 0.436% מזכויות המבקשת בקרקע, אך בכתב התביעה אין כל טענה להפרת הסכם המכר על ידי המבקשת.

שותפים אילו, צוין, לא נתבעו בתובענה זו, כמו גם לא נתבעה חברת הבניה (חברת א. דורי בנייה בע"מ), אשר הייתה אמונה על ביצוע הפרויקט ומסירת הדירות, ושגם עימה נחתם הסכם נפרד על ידי נציגות חברי קבוצת הרכישה (להלן: "חברת הבניה").

כמו כן שבו על טענותיהם הנוגעות להפרת חובת תום לב, הפרת חובת אמונים והכל תוך קידום רווחתם האישית של המנהלים.

כך למשל נקבע, כי העובדה שחוזה נכרת בין צד פלוני ובין חברה בעירבון מוגבל, אינה משחררת את הנושאים והנותנים מטעם החברה מחובתם לנהוג עם הצד השני בתום לב ובדרך מקובלת [ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו פ"ד לז(4) 673 (1983); **** פרידמן ונילי כהן חוזים 636 (כרך א, מהדורה שנייה, 2019)].

...

על יסוד טענות אלה, עתרו המשיבים לקבל פיצוי בגין מספר רכיבים: "ירידת ערך" כתוצאה משטח קטן יותר של הדירה – 1,365,000 ₪; "ירידת ערך" כתוצאה מכך שהדירה הייתה בקומה נמוכה יותר – 100,000 ₪; בגין איחור במסירת הדירה – 375,000 ₪; ובגין אי השלמת עבודות הגמר בדירה – 462,292 ₪.

לאחר שבחנתי את כתבי הטענות ואת הבקשה והתשובה לה, באתי לכדי מסקנה דין הבקשה להידחות.

בהקשר זה אציין, כי הפסיקה לא ראתה קושי לייחוס אחריות אישיות גם למנהלים (רע"א 6039/04 פלזשטיין נ' עובדיה (6.6.2005); אירית חביב-סגל דיני חברות 298 (כרך א, 2007)], ולא רק לבעלי מניות בחברה, וגם בהקשר זה דין טענת המבקשים להידחות.

סיכום מהטעמים המפורטים לעיל, דין בקשת המבקשים להידחות.

בהתאם להסכם נמכרה הדירה במצבה ("as is"), כאשר המוכרים הצהירו כי אינם יודעים דבר על מצבה התיכנוני של הדירה, אולם למיטב ידיעתם אין בה חריגות בנייה ולא ידוע להם על פגם או מום נסתר בדירה (סעיף 3.5 להסכם); והתובעים הצהירו כי בדקו את הדירה וסביבתה, "לרבות התאמת הבנוי בפועל למצב היתרי הבנייה" (סעיף 4.1 להסכם).

לפיכך, נטען כי המוכרים הפרו את הסכם המכר, ופעלו בחוסר תום לב בכריתת משא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ("חוק החוזים"), ובאופן העולה כדי הטעה לפי סעיף 15 לחוק (סעיף 14 לכתב התביעה).

ממילא, יש לדחות את הטענה להטעיה או לניהול משא ומתן בחוסר תום לב. באותה מידה יש לדחות גם את הטענה להפרת חוזה או לאי התאמה (שלא הועלתה במפורש).

...

לפיכך, יש לדחות את התביעה גם נגד הוועדה המקומית.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת 3 הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ש"ח, וסכום זהה לנתבעים 9-4 (יחדיו) (סך הכול – 40,000 ש"ח).

כן עתרו לפצוי בגין עוגמת נפש עבור ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצד הנתבעים תוך הסתרת הליקויים.

"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שניגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה , והוראות סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א – 1970 , יחולו בשינויים המחויבים".

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, עיינתי במסמכים שצורפו וקראתי את תמלולי השיחות, לא מצאתי לקבוע, כי הנתבעים התנהלו כלפי התובעים בחוסר תום לב במסגרת המשא ומתן, שכן מהשתלשלות האירועים עולה תמונה לפיה התובעים היו מודעים לליקויי הרטיבות בדירה וחרף זאת, משיקוליהם, בחרו להתקדם בהליך המשא ומתן שבסופו של דבר לא הבשיל לכלל הסכם.

כמפורט לעיל, על פי השתלשלות העניינים שפורטה בכתב התביעה, עוד במסגרת הביקור ביום 14.10.21 הבחינו התובעים בליקויי רטיבות שעוררו את חשדם; בהמשך ולפחות ביום 27.10.21 צוין בפני התובעים, כי היו קיימים ליקויי רטיבות; וביום 28.10.21 הגיע מהנדס מטעם התובעים שמצא ליקויי רטיבות בדירה; ביום 02.11.21 העריך איש מיקצוע מטעם הנתבעים את גובה התיקון (הצעת המחיר לא צורפה לתביעה); וביום 08.11.21 נאמר לתובעים על ידי השכנים, כי קיימת בעיית רטיבות; בשיחה מיום 09.11.21 פירט הנתבע בפני התובעים את כלל ליקוי הרטיבות הקיימים בדירה; ביום 11.11.21 כשל המשא ומתן לאחר שהתובעים הסכימו לשלם והפעם הנתבעים סירבו למכור.

...

כפי שצוין על ידי התובעים במסגרת השתלשלות העניינים המפורטת בכתב התביעה, ניתן לקבוע כי ליקויי הרטיבות למעשה היו ידועים לתובעים עוד מראשית המשא ומתן ואלה בחרו להמשיך לבחון ולבדוק תוך הוצאת כספים וניסיון להגיע להסכמות שבסופו של דבר ריפו את ידי הנתבעים ובנסיבות אלה אין להם אלא להלין על עצמם, כך שהתוצאה היא שדין התביעה להידחות.

נוכח כל האמור לעיל, לא עלה בידי התובעים להוכיח את תביעתם ולכן אני מורה על דחיית התביעה.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים 500 ₪ בגין הוצאות משפט (סה"כ – 1,000 ₪).

לפי הנטען בכתב התביעה, בין הצדדים היתנהל משא ומתן למכירת דירת מגורים שבבעלות המשיבה למבקש, אשר השתכלל לכלל הסכם מוגמר, אולם המשיבה סירבה בחוסר תום לב לצרף חתימתה להסכם שהושג.

בבקשתו עתר להוספת סעד של פיצוי מוסכם על סעד האכיפה, ולחילופין ככל שלא תעתר תביעתו לאכיפת ההסכם, עתר לסעד של פיצויים בגין הפרת ההסכם ולפצוי מוסכם, ולחילופי חילופין עתר לסעד של פיצויים בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב. בהחלטתו מיום 17.1.2023 דחה בית המשפט המחוזי (השופטת ש' גלר) את הבקשה.

...

יש לקבוע אפוא כי בית המשפט המחוזי מוסמך לדון גם בסעדים כספיים בסכום המסור לסמכותו של בית משפט השלום, אם אלו נלווים לתביעה לסעד במקרקעין הנתון לסמכותו.

סוף דבר הגעתי אפוא לכלל מסקנה כי אין להחיל את הלכת פיצול הסעדים במקרה שבענייננו, וכי בית המשפט המחוזי מוסמך, בגדרי תביעה שבמקרקעין, לדון אף בסעדים כספיים המצויים בתחום סמכותו של בית משפט השלום כאשר אלה נובעים מעילת התביעה.

דומה אם כן, כי אף בענייננו, שיקולי יעילות הדיון מובילים למסקנה כי הסעדים הכספיים יישמעו יחד עם התביעה לסעד במקרקעין.

בנסיבות אלו, הוגשה התביעה לבית משפט קמא לחיוב המערערים בפצוי המוסכם, בסך של 130,000 ₪ (10% מהתמורה), בשל הפרה יסודית של הסכם המכר ובטענה לניהול משא ומתן בחוסר תום לב והטעייתו.

בהסכם המכר עיגנו הצדדים הוראה על מתן פיצוי מוסכם בסעיף 15 להסכם ובסך של 130,000 ש"ח, "במקרה של ביטול ההסכם או הפרתו היסודית...". הפרה יסודית הוגדרה בסעיף 16 להסכם, בהפרה של "הצהרות הצדדים כמו גם סעיפים 1, 2, 3, 5, 6 להסכם זה...". התנאים וההצהרות אליהם הפנו הצדדים מתייחסים לזכויות בדירה וסכום התמורה, ללא אזכור הרכוש המשותף.

...

בית משפט קמא בפסק-דינו קבע כי "..מהראיות שהוגשו לתיק לא הוכח שהתובע ידע בפועל על קיומו של פולש כאמור, שוכנעתי שאילו היה יודע התובע על הפולש והעימות איתו- היה שוקל היטב אם לרכוש את הדירה, ואם היה רוכש אותה היה הדבר בוודאי מקבל ביטוי מפורש בהסכם ובמחיר" (סעיף 56 לפסק-הדין).

בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי הפרת ההסכם באי גילוי השימוש שלא כדין בחלק מהחניות המקורות בבית המשותף, מהווה פגיעה בזכויות המשיב במובחן מפגם בזכויות היורד לשורש הסכם המכר, העולה בגרדה של "הפרה סתם". כפועל יוצא, המשיב אינו זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר כי אם לפיצוי על נזקיו כתוצאה מההפרה.

בנסיבות אלה, מצאתי להיעתר באופן חלקי לערעור, שכן המערערים הפרו את הסכם המכר, הפרה שאיננה יסודית, בבחינת הפרת "סתם", המזכה את המשיב בפיצוי על נזקיו, זאת חלף זכותו לקבלת הפיצוי המוסכם.