הפרת הסכם מכר דירה בשל הטעיה בדבר היתר בנייה

עוד נטען כי ביטול ההסכם נבע מטעות בכדאיות העסקה וכי הרוכשים ידעו היטב עוד בטרם נחתמו הסכם המכר וזכרון הדברים על חריגות הבניה, קיבלו חוות דעת הנדסית מטעמם, וכן קיבלו יומיים לאחר החתימה על הסכם המכר את אישור הזכויות, ובחרו להשלים את העסקה.

על כן, טוענים הרוכשים כי בשל הטעה, עושק ורשלנות מטעם הנתבעים שכנגד הם הודיעו על ביטול ההסכם.

דיון והכרעה טוענים הרוכשים כי ביטלו את הסכם המכר וזאת לאור חריגות הבניה וההטעיה בדבר גודל הדירה.

לאור האמור נדחות טענות הרוכשים בנוגע למצג שוא, הטעה וכיוצ"ב. על כן, ביטול הסכם המכר עם המוכרת נעשה שלא כדין, ומהוה הפרתו על ידי הרוכשים.

...

מכל האמור התביעה שכנגד נגד עו"ד ישראלי והמתווכים עטיה ואלגרבלי נדחית.

סוף דבר אשר על כן תביעת המוכרת מתקבלת בחלקה ונקבע כי הרוכשים חבים למוכרת פיצוי בסך של 82,000 ₪.

התביעה שנגד שהגישו הרוכשים נגד הנתבעים שכנגד 2 – 4 (עו"ד ישראלי והמתווכים עטיה ואלגרבלי), נדחית על כל חלקיה.

רקע מונחת בפני תביעה לתשלום סך של 196,000 ₪ בגין הפרת הסכם מכר דירת המגורים של הנתבעת לתובעים, אשר נכרת ונחתם בין הצדדים ביום 22.8.18 (להלן – ההסכם).

2.9 הנתבעת הייתה מודעת היטב לקיומם של ליקויים שגרמו לרטיבות בדירה ובדירת השכן, אך היא בחרה שלא לגלות לתובעים דבר בעיניין זה ולהצהיר הצהרות כוזבות בהסכם המכר.

בע"א 838/75, ספקטור נ' צרפתי, פד"י לב(1)231, 239, נאמר: "היתנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה היתנהגות ביושר ובהגינות, היינו חובה שלא להטעות את הצד האחר על-ידי אי-גילוי מידע חשוב לשיקוליו. מהו מידע חשוב אינו ניתן להגדרה כוללנית וקביעתו במקרה המסויים תיעשה לפי נסיבותיו המיוחדות של אותו מקרה" (ההדגשה איננה במקור – נ"ש).

אין במספר ביקורים של התובעים בדירה טרם החתימה על ההסכם וכן אין בבדיקתם של התובעים את היתר הבניה כדי להעיד על ידיעתם מראש אודות קיום ליקויי הרטיבות במרפסת.

...

טענות הנתבעת 3.1 דין התביעה נגד הנתבעת להידחות.

ובלשונה של השופטת בן-פורת בע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ: 'הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש.

עוד ראה מה שנאמר בע"א 1/84, ברדה נ' סטרוד, פד"י מב(1)661, 670: "הלכה פסוקה היא, שבית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם אך כאשר אין יחס סביר כלשהו בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש מהפרה כזאת". האם במקרה שבפנינו ניתן לומר, ש"אין יחס סביר כלשהו" בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש כתוצאה מהפרה בדמות מצג שווא, ולפיו אין פגם נסתר בדירה, בעוד שידוע לנתבעת על קיומו של פגם שכזה? סבורני שיש להשיב בשלילה לשאלה זו. סכום הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מהתמורה הקבועה בהסכם, כאשר מדובר בהעלמת קיומו של פגם נסתר, הוא סביר לחלוטין, ואין מקום להתערב בו. זאת כאשר מדובר במקרה שבו מוכרת של נכס מעלימה מעיני הקונים קיומו של פגם נסתר בנכס.

סיכום סיכומם של דברים, הנתבעת תשלם לתובעים סך של 147,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 11.10.19, ועד התשלום המלא בפועל.

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט י' דלוגין) מיום 3.7.2022 ב-ת"א 37089-11-18, לפיו התקבלה חלקית תביעת המשיבים בגין הפרת הסכם מכר דירה, והמערערת חויבה לשלם למשיבים 66,380 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום חתימת החוזה, 30,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שניגרם מהפרת ההסכם וכן הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסך 15,000 ₪.

אולם, יפים דברים אלה מקל וחומר כשבאים לבחון את היתנהלות המוכרת – המערערת, שעל פי הצהרת מנהלה בדיון שלפניי, מודעת היטב לסיכונים שבהתקשרות בשלב מוקדם זה כפי שהיטיב להגדיר זאת "תמ"א 38 זה לא תכנית כבקשתך. האנשים מבינים את זה." מכאן, שהמערערת בחרה מטעמיה שלה, להיתקשר בהסכם למכירת דירה של 4 חדרים וחניה בטרם ניתן היתר בניה.

אני תקווה שהדברים נטענו מתוך טעות ולא בכוונה להטעות, מכיוון שבפרטי הדירה במסמך צוין כי "מובהר שהחניה היא מתקן חניה מתחת לקרקע ככל שנרכשים כאלו יחד עם הדירה, יקראו להלן: 'הדירה')". עוד צוין במסמך שנוסח על ידי המערערת, כי בקשה זו אינה מהוה עסקה במקרקעין, והעסקה מותנית וכפופה בחתימת הצדדים על הסכם הרכישה בנוסח הנהוג אצל החברה.

אשר לפסק הדין ב-ת"א (פ"ת) 37089-12-18, משה נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ, שלהשקפת המערערת תומך בגישתה, לא מצאתי שהאמור שם רלוואנטי לענייננו מאחר שהוסכם בין הצדדים שאם יחולו שינויים בדירה בשל היתר הבניה, הסעד היחיד הנו ביטול ההסכם ואם יבחרו הרוכשים שלא לבטלו, יהא עליהם לחתום על נספח להסכם.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, החלטתי כי דין הערעור להידחות.

לגופו של ענין, מקובלת עלי טענת המערערת לפיה, ברכישת דירה "על הנייר" על המתקשרים להיות מודעים לשינויים אפשריים ב"מוצר המוגמר".

אשר להוצאות, אין זו דרכה של ערכאת ערעור להתערב בכגון דא. לסיכום, הערעור נדחה.

המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.

על הקבלן לשקלל זאת מראש ולקחת תקופת spare מראש בו הוא מודיע על מועד מסירה רחוק יותר, משיכול ויש בדבר משום הטעה עת לקוח החותם על חוזה מכר, אחד משיקוליו להיקשר בהסכם הוא מועד מסירת הדירה, לעומת קבלנים אחרים באותו האיזור.

עם זאת, הגם שסעיף 5.3 מוגדר בראשיתו "בנוסף לכל האמור לעיל" – משמעותו היא כי בנוסף למועד המסירה החוזי הקבוע בסעיף 5.1 (תום 18 חודשים מקבלת היתר הבנייה) או כי עבודות הפיתוח תוכלנה להימשך לאחר מסירת הדירה, בכל מקרה של פגור בגמר הבנייה של עד 60 יום אשר ייגרם מכל סיבה שהיא לא ייחשב הדבר להפרת חוזה (עת סעיף 11 לנספח שינויים לחוזה המכר נקבע כי במקום "90 ימים" יבוא "60 ימים", כאשר עד 60 יום, הרוכש לא יזכה בפצוי), ללמדך כי מקום בו נדרשים ל-60 יום, ממילא נכללים אותם 45 יום.

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.

התובעים מציינים כי להסכם המכר צורף נספח בו נרשם "ברחל בתך הקטנה" כי בדירה קיימות תוספות בנייה אשר לגביהן לא היתקבל היתר בנייה כדין, תוך פירוט תוספות הבנייה הנ"ל בגוף הנספח להסכם המכר (להלן: "הנספח") ואבודראהם אישרו בנספח כי לא תהיינה להם דרישות ו/או טענות בעיניין זה. לטענת התובעים חתימת הנספח הייתה תנאי מטעמם להתקשרותם בהסכם המכר וזאת לאחר שניתנה לאבודראהם האפשרות לבדוק הדירה בעצמם ו/או באמצעות מומחים מטעמם.

המסקנה המתבקשת לשיטת בן ארוש הנה כי לא קיימת "אי התאמה" או "הטעה" מטעמם והמדובר בניסיון נפסד של אבודראהם לא לשלם את יתרת התמורה וזאת בחוסר תום לב. מטעם הצדדים הוגשו ראיותיהם- שמואל ומיטל בן ארוש הצהירו מטעם התובעים וכן נשמעה עדותו של המהנדס מוחאמד סבאח (להלן": אינג' סבאח"), אשר הוגש מטעמו מיסמך שכותרתו "חוות דעת משלימה", הגם שמסמך זה אינו עונה להגדרת חוות דעת מומחה בהתאם לפקודת הראיות.

כעת אבחן את טענת הקזוז האמורה בכתב ההגנה של אבודראהם ואשר עומדת גם ביסוד התביעה שכנגד ומקימה את הסעד שנתבע בה. טענת אבודראהם, בקליפת אגוז, הנה כי הגם שבוצעה חריגת בניה ונבנתה תוספת בנייה מעל דק העץ, דבר לו היו מודעים, הרי שהביסוס של דק העץ שניבנה בהיתר, בוצע שלא כדין ודבר זה לא גולה להם על ידי בן ארוש, דבר המהוה הפרה של חובת הגילוי וכפועל יוצא של הסכם המכר.

...

סיכומם של דברים: הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים הסך של 25,000 ₪ בגין תשלום יתרת התמורה.

אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים החזר אגרה בסך של 4978 ש"ח ותשלום שכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ הן בגין קבלת התביעה בחלקה והן בגין דחיית התביעה שכנגד במלואה.