הפרת הסכם מכר דירה בפרויקט באשדוד

השופט י' דנציגר: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ע' ברון) בת"א 1328/09 מיום 28.3.2012, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים לחייב את המערערים לרשום על שמם של המשיבים את הדירות שרכשו מהמערערים בפרויקט בניה בעיר אשדוד וגם לחייבם בתשלום פיצוי כספי למשיבים.

על פי קו טיעון זה, מכיוון שהצדדים לא קבעו בחוזה פרק זמן לסיום הליכי הפרצלציה או לסיום מכירת הדירות בפרויקט, הרי שלא מוטלת על החברות מיגבלת זמן כלשהיא בהקשר זה ואין מקום לידון כעת בתביעת המשיבים בגין הפרת ההיתחייבות לרשום את הדירות על שם רוכשיהן, ויהיה מקום לתביעה כזו רק בחלוף 60 חודשים ממועד סיום הליכי הפרצלציה או ממועד מכירת הדירה האחרונה בפרויקט (לפי המאוחר מבין המועדים), יתארכו ככל שיתארכו.

...

אני מקבלת מצע זה במלואו ואינני סבורה שזהו אחד מאותם מקרים שבהם יש מקום לסטות ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.

סוף דבר: לו תשמע דעתי, נדחה את הערעור על כל חלקיו.

משזו הייתה התשתית הראייתית שעמדה לפני בית המשפט המחוזי, נראה לי כי לא היה מקום לקבוע כי עזרא קחטן הציג בפני המשיבים מצג שלפיו הוא באופן אישי מטפל בסוגיית רישום הדירות (ובנקודה זו אבקש להדגיש כי לטעמי יש להבחין בין המצג שהציגו האחים קחטן בזמן אמת למשיבים, שהוא המצג הקובע לעניין הפרת עקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים, לבין טענות שונות שנטענו – גם אם נדחו – בבית המשפט קמא.

על בסיס זכאותם הנ"ל רכשו מלכה מחב' קלוד נחמיאס ייזום והשקעות בע"מ (להלן – "החברה") את הדירה הידועה אצל החברה כדירה מס' 20 בבניין A בפרוייקט "פלטיניום" רובע ט"ז אשדוד, חלקה 18 בגוש 2815 (להלן – "הדירה").

בסעיף 7 לסיכומיהם הוצהר על-ידם כך: "לאורכו של ההליך המשפטי וגם לפניו הנתבעים עמדו והצהירו כי הם מעוניינים לקיים את ההסכם. הנתבעים הדגישו כי ישנן הוראות בהסכם המכר שתפקידן להגן על הקבלן במקרה של עיכוב בתשלום התמורה, ובין היתר ע"י תשלום ריביות, שכן אין חולק שאת התמורה עבור הדירה יש לשלם. כך, עלויות שנגרמו לתובע עקב בפגור בתשלומים ניתנו לריפוי ע"י שימוש במנגנונים הקבועים בהסכם, שנועדו בדיוק למקרה דנן. זאת לצד מנגנונים אחרים הבאים להגן על ידם כרוכשים בגין העיכוב בבצוע הפרוייקט ובמסירת הדירה." מכאן, שמוסכם על מלכה, כי עליהם לשלם את מלוא התשלומים שנקבעו בהסכם בתוספת הריבית ההסכמית, ובנוסף לפצות את החברה בגין העלויות שנגרמו לה עקב הפרת ההסכם.

...

מנגד אינני מקבל את טענת מלכה, כי יש לחשב את ריבית הפיגורים רק עד מועד משלוח הודעת הביטול, וממועד זה להוסיף לסכום שבפיגור הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961.

לסיכום, הסכומים המפורטים בסעיפים 60 – 63 לעיל, ישולמו על-ידי מלכה ללא כל תנאי בתוך 90 יום מהיום.

סוף דבר לאור העובדה שמלכה הפרו באופן יסודי את הסכם המכר, אני מקבל את התביעה, ונותן בידי החברה את הסעדים שלהלן: מוצהר בזאת, כי הסכם המכר שנתחם בין הצדדים ביום 26.7.2012, הופר יסודית על-ידי מלכה, ובוטל כדין על-ידי החברה.

תמצית העובדות הצריכות לעניין עניינה של התביעה בטענות המשיבים - נציגות הבית המשותף ודיירים שונים אשר רכשו דירות בפרויקט "קוסטה דל סול" באשדוד (להלן: "הפרויקט"), אשר ניבנה על ידי המבקשת, לפיהן קיימים ליקויי בנייה ברכוש המשותף באריחי החיפוי החצוני של הבניינים.

לטענתם, כתב התביעה הוגש הן בעילה כספית - נזיקית מכח דיני הנזיקין, הן בעילה חוזית נוכח הפרת הסכמי מכר והתחייבויות המבקשת, שתי עילות שעניינן תחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף.

באשר לטענות המבקשת בדבר אופן קבלת ההחלטה להגיש התביעה על ידי הנציגות ואי כנוס אסיפה כדין לשם הגשת התביעה, מבלי להדרש לשאלה האם המקום לברר טענות אלו הנו במסגרת תביעה זו, מדובר בטענות הדורשות בירור עובדתי, ואין מקומן להתברר בשלב מקדמי זה. היתיישנות ושיהוי המבקשת טוענת כי הצדדים נקשרו בהסכם נוסף להסכם המכר בדבר הארכת תקופת ההתיישנות לתקופה של 10 שנים מעת מסירת הדירה.

...

על רקע האמור יש לבחון הבקשה בענייננו.

בסיכומו של דבר קבע כב' השופט פוגלמן כי גם כאשר מדובר בעילה מכח חוק המכר (דירות), המצויה במישור היחסים החוזיים בין המוכר לקונה, ולא הוכח כי הנציגות פועלת באותו עניין כשלוחתם של בעלי הדירות שלא נמנו עם התובעים ולא הוכחו עילות התביעה הפרטניות של כל אחד ואחד מהם, אין לכך חשיבות מעשית מבחינת היקף עילת התביעה, שכן יכולים מקצת הקונים לדרוש מהמוכר סעד שמשמעותו המעשית היא תיקון מלוא הליקויים ברכוש המשותף.

הדברים יפים ביתר שאת באשר לטענת השיהוי, אשר אף היא דורשת בירור עובדתי באשר לכלל מרכיביה, ואין מקום לסלק התביעה על הסף עקב השיהוי הנטען ומבלי למצות בירור זה. נוכח כל האמור לעיל, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

המבקש (הנתבע) הנו יזם בתחום הנדל"ן. המשיבה (התובעת) הנה עו"ד. ביום 12.10.18 נחתם בין הצדדים הסכם ברטר (להלן: ההסכם) לפיו המשיבה מכרה למבקש דירה בתמורה לארבע יחידות משרד בפרוייקט "מיי אופיס" באשדוד (להלן: המשרדים), וכן תשלום במזומן.

התוצאה היא שלא חל השתק פלוגתא בקשר לטענה זו. לעומת זאת, עולה כי בפסק הדין בתביעה הקודמת נקבעו, בין היתר, ממצאים פוזיטיביים בנקודות הבאות: הטענה להפרת הבטחה להעסקת המשיבה אצל המבקש נדחתה שכן בהסכם אין אזכור לעניין ההבטחה הנטענת להעסקתה בשיווק המשרדים ובזמן אמת היא לא סברה כי ההסכם כרוך בהעסקתה; נקבע כי בהסכם לא מופיע סעיף הקובע פיצוי מוסכם; יום ביטול העסקה הוא 21.2.19; המשיבה עשתה כל אשר לאל ידה כדי לסכל את ביצוע ההסכם והגדילה לעשות כאשר הותירה ברשותה את סכום המקדמה בסך 195,000 ₪ מבלי לעדכן את המבקש כי הוטל עיקול על הדירה, ובכך פעלה בחוסר תום לב; ההסכם אינו בר ביצוע שכן המבקש הקנה משרדים שאינם שייכים לו; המשיבה ידעה בזמן אמת או למצער היה עליה לדעת כי המשרדים אינם בבעלות המבקש.

...

השתק עילה ביחס לראשי הנזק: לאחר שבחנתי טענות הצדדים לגבי השתק עילה, אני קובעת כי דין הטענה להידחות.

בעניין זה יפים הדברים שנאמרו בעניין Air Via בפס' 23: "(...) הטיעון הראשון אינו יכול להצליח, מהטעם שלא ניתן לומר במקרה זה שהתובעת (Air Via) הייתה חייבת למצות את עילת התביעה ליתרת דמי הביטול במסגרת הליכי הבוררות. אף אם נניח כי Air Via יכלה להגיש תביעה שכנגד במסגרת הליכי הבוררות (טענה עליה חלקה Air Via) הרי שאין כל בסיס לטענה כי הייתה עליה חובה להגיש תביעה שכזו. ודוק, ישנם מצבים בהם עילה שצריך היה תובע לכלול בהליך הראשון נחשבת כממוצה למרות שלא נדונה בפועל. ואולם במה דברים אמורים? במצב בו התובע בחר להגיש את התביעה בעילות מסוימות, ונמנע מלהגיש אותה בעילות אחרות שראוי היה כי יכרוך יחד עמן (ראו, למשל, ע"א 461/58 חברת ביטום בע"מ נ' מנהיים, פ"ד יג(2) 937, 943 (1959); עניין קלוז'נר, עמ' 594-593; ע"א 9774/05 ראובן נ' רוקח, [פורסם בנבו] פסקה 6 (18.4.2007); ע"א 7183/13 ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 19 (12.7.2015)). לא זהו מצב הדברים בענייננו. Air Via לא הגישה כל תביעה במסגרת הבוררות, אלא התגוננה בלבד. במצב דברים זה הטענה כי הייתה עליה חובה למצות את הליכי הבוררות, ולהגיש תביעה שכנגד, אינה תואמת לא את הסכמות הצדדים ולא את הדין". (ההדגשות שלי – נ.מ.ש.) לפיכך, אין לקבל טענה זו. לנוכח האמור לעיל והמסקנה אליה הגעתי, אינני סבורה כי נעשה במקרה דנן שימוש לרעה בהליכי משפט אשר מצדיק את הסעד הקיצוני של סילוק התביעה על הסף.

סוף דבר הבקשה מתקבלת באופן חלקי באופן שבו המשיבה מושתקת מלתבוע פיצויים בגין ראש הנזק של הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתביעה הקודמת, וכן מנועה מלהעלות כל טענה הסותרת את הממצאים הפוזיטיביים שנקבעו בפסק הדין, כפי שציינתי לעיל.

המשיבים רכשו דירות בפרויקט שהקימו המבקשים באשדוד בין השנים 2001-1995.

בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי טענו המשיבים כי הדירות שרכשו טרם נרשמו על שמם, תוך הפרת חוזי המכר שנחתמו בין הצדדים.

...

לאחר שעיינתי בבקשה לעיכוב ביצוע ובהודעת הערעור וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות, וזאת מבלי להידרש לתגובת המשיבה.

אשר על כן, הבקשה נדחית.