הפרת הסכם למתן שירותי ניהול להקצאת מגרש

לטענתם, ורד שהייתה אחראית על הקשר, ההסברים והשיווק של מיגרשי ההרחבה, עשתה כל אשר לאל ידה על מנת להסתיר מהם את האמת והטעתה אותם במכוון לחשוב שהאפשרות היחידה שלהם לקבל הקצאת מיגרש הנה אם יחתמו על הסכם למתן שירותי בניה עם הרטוב וישלמו לה את המקדמה.

לטענתם, בהרחבה המנוהלת בצורה ישרה לא מופנים המתעניינים לקבלן בונה את ההרחבה לפני שהם מקבלים הסבר מהקיבוץ, בעוד שכאן לטענתם, ההרחבה לא נוהלה באופן ישר ושקוף, ובנוסף, כך לטענתם, נציגי זיקים חתמו על תצהירי שקר והמשתכנים מפנים לדוגמא לס' 8 לתצהיר האגודה וטל מור מטעם זיקים הודה, שמעולם לא פגש את המשתכנים לפני הדיון בביהמ"ש ומעולם לא הסביר להם את האפשרויות העומדות בפניהם מבחינת הקצאת המגרשים.

סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה." סעיף 10 לחוק החוזים תרופות קובע: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שניגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה." הרטוב זכאית לפיצויים בהתאם לחוק החוזים, ובשל כך יש להדרש ללשונו של ההסכם למתן שירותי בניה עליו חתומות שלוש המשפחות.

...

מצאתי להביא את קביעתו של כב' השופט כפכפי בעניין ג'פערי אשר מקובלת עלי לחלוטין בעניין זה : "מעבר לאבדן הרווח, עתרה התובעת לחיוב הנתבעים בשיעור שכר הטרחה לעורך דינה שעוגן בסעיף 5 לבקשה לקבלת שירותים, סעיף 8 להסכם הפיתוח וסעיף 6 להסכם, בשיעור של 1.5% מתמורת המכר והוצאות הפיתוח. תשלום זה יועד להוצאות משפטיות של התובעת. התובעת לא פירטה באילו הוצאות מדובר ומה התכלית לה יועדו הכספים האמורים בפועל ואילו שירותים התחייבה לתת תמורת תשלום זה. תשלום שכר טרחת עו"ד שמשלם רוכש לקבלן נועד ככלל להבטיח את הליכי רישום הדירה על שמו של הרוכש. התובעת לא הפנתה להתחייבות מעין זו ולא ברור כלל טיבו של התשלום האמור. תשלום זה אינו בגדר אובדן רווח של התובעת ולכאורה יועד לתשלום עבור הוצאותיה. שעה שלא נשאה בהוצאות משפטיות בגין בניית בית הנתבעים, ממילא אינה זכאית לפיצוי בגין הוצאות אלו. לפיכך אין מקום למתן פיצוי בראש נזק זה.לא היה מקום לדרישה האמורה, במיוחד ביחס לאחוז בהוצאות הפיתוח, ונראה כי המחוקק היה ער לבעייתיות שבחיוב רוכש לשלם שכר טרחת עו"ד עבור הוצאות משפטיות של הקבלן והגביל את ההוצאות המשפטיות בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה – 2014, לסך של 5,000 ₪ או חצי אחוז, הנמוך מבינם. למרות שתקנות אלו אינן חלות על ההסכם, ממחישות הן את אי הצדק בדרישת התובעת"( ראו סעיף 18 בפסק הדין בענין ג'עפרי, ההדגשות אינן במקור).

גם בענייננו טענה זו באשר לכל אחד מהמשתכנים נטענה ללא כל פירוט ו/או אסמכתאות, ודינה להידחות.

סוף דבר: תביעת נורית ודוד אברהם נגד הרטוב נדחית ( 62304-09-16 ) תביעת מרים ושלמה עזראן נ' הרטוב נדחית ( 51170-09-16) תביעת אליס ודודי לוי כנגד הרטוב נדחית (48855-07-16) תביעת הרטוב כנגד כל אחת מהמשפחות מתקבלת בחלקה, בהתאם לאמור לעיל, ומשכך אני קובעת כדלקמן.

לפני תביעה לאכיפת הסכם למתן שירותי בנייה ולתשלום פיצויים בטענה להפרתו.

לפי גרסת הנתבעים, במהלך המשא ומתן שניהלו עם התובעת לקראת כריתת הסכם הבנייה, עמדה להם האפשרות לבחור בין הקצאת מיגרש במיתחם המיועד לבנייה על ידי התובעת, לבין הקצאת מיגרש לבנייה עצמית.

שהקצאת מיגרש הכרוכה בשרותי הבנייה של התובעת כדאית להם פחות מהאפשרות של ביצוע הבנייה בעצמם, ומכאן ההתנהלות שכל תכליתה ביטול הסכם הבנייה, אך בהותרת ההסכם לקבלת המיגרש מול רמ"י והקיבוץ.

...

אשר על כן אני מקבל את התביעה ומורה כדלהלן: ניתן בזאת צו המחייב את הנתבעים לקיים את הסכם הבנייה שכרתו עם התובעת ביום 5.7.15 ואף את הסכם הפיתוח אשר נכרת בין הצדדים בו ביום.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 107,495 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את אגרת בית המשפט בגין הגשת תביעה זו, ובנוסף לה גם לשאת בשכר טרחת פרקליטי התובעת בסך של 40,000 ₪.

סעיף 2 להסכם הניהול מגדיר את המונחים הבאים, הרלוואנטיים לענייננו: "..."חשבון נאמנות האגודה" – חשבון שייפתח הנאמן ובא-כוח האגודה, עו"ד ישראל ליכטנשטיין, עבור המשתכן/ים, אשר אליו יועברו על ידי המשתכן תשלומים בהתאם לאמור בהסכם ההקצאה וכן ישוחררו ממנו לחשבון הפרויקט או לקבלן בהתאם לאמור בהסכם ההקצאה; "חשבון הפרויקט" – חשבון/ות שתפתח מנהלת הפרויקט עבור הפרויקט, אשר אליו יועברו על ידי הנאמן והמשתכן תשלומים כאמור בהסכם זה, וכן ישולמו ממנו כל התשלומים לחברה המנהלת ולנותני השירותים השונים על פי הסכם זה; .

מן האמור עד כאן ניתן לראות כי על פי נספח התשלומים (נספח א' להסכם הניהול), על המשתכן היה לשלם את כל התשלומים, למעט התשלום עבור דמי הפיתוח על פי הסכם ההקצאה, לידי הנתבעת או לחשבון הפרויקט.

התשלום על פי נספח א' להסכם הניהול (נספח התשלומים) הבחינו, כזכור, בין תשלום למינהל עבור רכישת הזכויות במיגרש, לבין תשלום הוצאות הפיתוח, על פי הסכם ההקצאה הכולל את הוראות ההפקדה לחשבון נאמנות האגודה, לבין תשלום בגין דמי ניהול ותכנון, ולבין תשלום לקבלן עבור בניית הבית, על פי היתקדמות הבניה בהתאם לאישור המפקח, על פי הסכם הקבלנות.

נקבע בסעיף הנ"ל כי אם המשתכן יפר את הסכם הניהול בהפרה יסודית, יחתום הנאמן, באמצעות יפוי הכוח, על המסמכים הנדרשים על מנת לבטל את הסכם הפיתוח, יחלט את הפצוי המוסכם וישיב לידי המשתכן את היתרה, ככול שנותרה בחשבון נאמנות האגודה.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה.

לאור כלל הנסיבות, באתי לכלל מסקנה כי יש לחייב את התובעים בשכר טרחה על הצד הנמוך.

התובעים ישלמו, אפוא, לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מהיום.

חוזה התשתיות נחתם על ידי הקבלן ועל ידי עודד דהרי (להלן: עודד או דהרי), חבר המושב שהיה מנהל הכספים במושב בתקופה הרלוואנטית, היה מעורב בפרויקט, ואף נכח בחלק נכבד מהישיבות בתיק זה. במקביל הקצה המנהל 2 מגרשים נוספים לבני המושב, על בסיס של הסכמי פשרה שקבלו אישורו של המנהל; התובע 5, בן פורמן (להלן: פורמן), הוא בן המושב שקבל מיגרש במסגרת הסכם פשרה בהליך משפטי בינו לבין המושב, ובהתאם להחלטת מועצה 692 בדבר רישום בתים ע"ש חברים (ראו ההסכם בין המושב לפורמן, נספח א' לתצהיר האחרון).

משכך, בגרימת הפרתם של הסכמי הפיתוח בין התובעים לקבלן, נהג המושב בחוסר תום לב, הן נוכח התחייבותו כלפי הרשויות לגבי ההרחבה, שהמושב היה מעונין בה, והן כלפי התובעים, שהיו המוטבים של התחייבות זו, ואשר שילמו בתום לב את כל התמורה עבור פיתוח התשתיות לשלוחו של המושב; משכך, ניתן לקבוע כי זכותם של התובעים לקבל פיתוח מושלם, כפי שהמושב התחייב בפני הרשויות, עדיפה על האנטרס של המושב להמנע משווק המגרשים הנוספים לפי החלטות מועצת המנהל כדי להמנע משיווקם לצדדים שלישיים זרים, ולא לשווקם לבני המושב.

לא נעלמו מעיני דברי התובעים כי הם נדרשו למעשה לשלם דמי פיתוח בסכום העולה על המותר, כי החוזה למתן שירותים היה פקטבי למעשה לגבי כל מי שלא בנה את ביתו באמצעות הקבלן, אך הם הסכימו לכך מפני שהיו מעוניינים לרכוש את המגרשים בהרחבה, ואף אינם מצטערים על כך. אכן, הגדרת "העסקה" בסעיף 3 להסכם השירותים כוללת מתן שירותים שונים, אף אם קבלן אחר בונה את בית המגורים: "...3.3 ביצוע מדידות לצורך התיכנון, לרבות אספקת מפת מדידה מצבית למגרש. 3.4 ביצוע בדיקות קרקע ומתן דו"ח יועץ קרקע לצורך תיכנון קונסטרוקציית הבית. 3.6 טפול במנהל בהליכים הנדרשים לשם כריתת הסכם הפיתוח, לרבות במיפרט הכספי ובכלל זה עריכת שמאות נגדית והגשת השגה על המפרט הכספי בשעת הצורך. 3.7 טפול מול רשות העתיקות להוצאת היתר הבניה... 3.11 יעוץ ולווי מול חברת החשמל, בזק, כבלים, הועדה לתיכנון ובניה והמושב לצורך חיבור הבית לתשתיות הציבוריות, לקבלת טופס אכלוס. 3.12 חציבת המיגרש עד לגובה 60 ס"מ מתחת לגובה ה- 0.00 של המיגרש". גירסתו של הקבלן כי מדובר בסכומים ששולמו, בחלקם למצער, כסוג של ביטוח להבטחת התובעים מפני דרישה של דמי החכירה גבוהים מסך של 700,000 ₪, כפי שקרה בפועל לגבי מספר לא מבוטל של תובעים, נתמכה במסמכים אשר לא נסתרו ברובם (למעט דמי החכירה למנהל שנדרשו מאמאדו), וכן בעדויות של התובעים עצמם, מעבר לטענה כללית כי הקבלן לא הוכיח את הקף השירותים שנתן לתובעים.

...

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, סבורתני כי התובעים – פרט לקרש - לא הרימו את הנטל להוכחת אחריותו האישית של יפתח.

הקבלן יהיה אחראי אישית רק לחיובו בנזק הלא ממוני כלפי קרש כערב, ותו לא. סוף דבר נוכח כל המקובץ, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סכומים כדלהלן: המושב - בהתחשב בהסכמי הפשרה שנערכו בין התובעים לבין המושב, ואשר קיבלו תוקף של החלטות במועדיהם, בסכומים ששולמו על ידי הנאמנים, וכן בתוצאות ההודעה לצד השלישי, אני מחייבת את המושב לשאת ב-% 70 מכלל הוצאות התובעים, וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 140,400 ₪ כולל מע"מ כחוק, שישולם לתובעים בתוך 30 יום מהיום.

הקבלן - נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הקבלן לשלם לתובעים סך של 400,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.

על פי סעיף 7 בהסכמים, כולל מכלול שירותים זה פעולות כגון: שיווק פירסום ומכירות, ייעוץ תיווך וארגון הקבוצה, ייעוץ מקצועי ולווי בתהליך הרכישה, סיוע וארגון משכנתות, מתן בטוחות לכל גוף עבור ביצוע העסקה, דמי טפול וניהול לקבוצה, עבודות פיתוח, עבודות פיתוח חצרות, טפול בחתימת חוזי פיתוח וחכירה מול ממ"י וטפול ברשום הזכויות במינהל, תשלומי חובה לאגודה במידה שקיימים, התאמה טופוגרפית בין הפיתוח הצבורי למגרש ושרותי פקוח.

בסעיף ה"הואיל" השביעי בהסכם נכתב כי "האגודה הסכימה לאפשר לקבוצה להביא מועמדים להרחבה ולבחון את התאמתם לחיי הקהילה". בסעיף ה"הואיל" השמיני נכתב כי "הקבוצה הסכימה לפעול ולשחרר את העיקולים והשעבודים הרובצים על ההרחבה". בגוף ההסכם פורטו התחייבויות הצדדים; האגודה התחייבה, בין היתר, להקצות לקבוצה כמות משמעותית של מגרשים בהרחבה, ולא להמליץ למנהל על מועמדים אלא לאחר תאום עם הקבוצה ובהסכמתה.

מימצאי החוקר מעידים על היתנהלות קלוקלת בחשבונות הנאמנות והפרה בזו אחר זו של חובות הנאמן כלפי הנהנים – החל בחובה להחזיק את נכסי הנאמנות בנפרד מנכסים אחרים, עובר בחובה לנהל את חשבונות הנאמנות ולתת לנהנים דין וחשבון כדבעי אודות הניהול, וכלה באיסור קבלת טובות הנאה מנכסי הנאמנות.

...

הגם שהחוקר אינו שמאי מקרקעין, הערכתו כי מדובר בסכום שאינו סביר לשכירת משרד ושירותי משרד בפריפריה ואינו מוצדק, מקובלת עלי.

למרות האמור, לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי לכלל מסקנה כי האינטרס הציבורי הרחב, החורג מגבולותיו של מקרה זה, מחייב את השבת הכספים לתובעים - המשתכנים בהיותם המונע היעיל של עסקאות מסוג זה. עם זאת, נוכח הפגימה בעיקרון תום הלב מצד התובעים, כאמור, החלטתי לפסוק לזכותם הוצאות ושכר טרחת עו"ד על הצד הנמוך.

סוף דבר לנוכח כל האמור, אני מקבלת את התביעה וקובעת כי הנתבעים 4-1 פעלו יחד לגביית כספים אסורים מהנתבעים, כמפורט בנספח ד' בדו"ח החוקר (תשלומים נטו לאחר קיזוז, ששילמו התובעים לחשבון היזם) ומחייבת אותם ביחד ולחוד בהשבתם כדלקמן: הנתבעים 4-1 ישלמו לתובעים סך של 1,746,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.8.15 ועד למועד התשלום בפועל.