הפרת הסכם ליווי במיזם נדל"ן

המבקשת הנה חברה העוסקת בתחום ייזום נדל"ן ובמגוון עיסקאות מורכבות רבות הקף.

לבסוף, נטען על ידי המשיבה כי אין סיכוי לתביעת האכיפה לאור החריג הקבוע בסעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 הקובע כי הנפגע לא יהיה זכאי לאכיפה כאשר ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פקוח מטעם בית המשפט.

זאת ועוד, נציג המבקשת הודה כי במידה והפרויקט לא יבוצע על ידי המבקשת, היא תוכל להשקיע את ההון שיתקבל מן הבנק המלווה בפרויקט אחר ובמקרה כזה הנזק (או מניעת הרווח) יכול להיות קטן יותר, בהתאם להפרש בין הרווח בפרויקט האלטרנטיבי, לבין הרווח בפרויקט הנידון בבקשה זו. בהקשר זה טענה המבקשת כי למצוא פרויקט טוב זו משימה קשה, אולם רשימת הפרויקטים בהם קשורה המבקשת (כמפורט בנספח 19 לבקשה) מלמדת כי במהלך חמש שנות קיומה, היתקשרה המבקשת בלא פחות מ – 15 פרויקטים ומכאן שיש הפרזה מסוימת בטענה זו. לא זו אף זו, בעוד שהמבקשת צירפה לבקשתה 48 נספחים המחזיקים עמודים רבים מאוד, דוקא ביחס לדוחות הערכת הרווחיות צורפו העמוד הראשון של הדוחות והעמוד האחרון בלבד (פרק 11 – הוא פרק הסיכום).

...

המסקנה היא כי נזקיה האפשריים של המבקשת יכולים לבוא על תיקונם, אם תזכה בתביעתה, באמצעות פיצוי כספי.

המסקנה היא כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה, וכאמור לעיל, יש לשיקול זה מעמד בכורה.

לאור כל האמור, אין מקום למתן צו מניעה זמני כמבוקש והבקשה לסעד זמני נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ת"א 6301-06-23 דנה ואח' נ' פאר בילדינג הירדן 6 בע"מ ואח' 26 ליולי 2023 לפני כבוד השופטת נועה גרוסמן מבקשים/ תובעים 1. יהונתן דנה 2. יעלה דנה ע"י ב"כ עוה"ד שימחוביץ והלוי משיבים/נתבעים 1. פאר בילדינג הירדן 6 בע"מ 2. זהר אנגלנדר חברה לנאמנויות בע"מ 3. הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן בע"מ מ' 2- 3 ע"י ב"כ עו"ד זהר אנגלנדר 4. יריב יצחק כהן 5. יוליה כהן החלטה

לטענתן, לפני כשנה נטשו לחלוטין את האתר ובכך הפרו הפרה יסודית את הסכמי התמ"א ואת הסכם המכר עם רוכשי הדירות החדשות ואף את הסכם הלווי.

...

מן האמור, אני סבורה כי אפשר שמאזן הנוחות נוטה במידה מסוימת לטובת המבקשים, אך לא מדובר במקרה שבו מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לכיוונם.

סיכום: מן המקובץ לעיל, הבקשה לצו מניעה נדחית בזה.

המזכירות תדוור החלטתי זו לצדדים.

במהלך אותו זמן הוא בדק את הכדאיות הכלכלית של העסקה המוצעת לו, נועץ ביועצים מקצועיים (סעיף 48ה' לתצהיר עדותו הראשית) והיה מלווה ביעוץ משפטי צמוד.

לא זו בלבד שצאייג לא הובא לעדות על מנת לתמוך בטענה כי החוזה הוא "חוזה כללי" הנתון לשינויים וכי המשא ומתן ימשך, אלא שלא איש עסקים ממולח ומנוסה כמו ציביאק, יזם נדל"ן רב פעלים, המנהל משא ומתן ממושך יחתום על חוזה מבלי שברור לו שחוזה זה מחייב אותו ככתבו וכלשונו וכי כל שינוי בו נתון להסכמת הצדדים.

" (עמ' 5 שורות 25-28) מה לה לתובעת כי תלין על הערייה על כי גרמה להפרת החוזה בכך שלא נתנה לה רשיון עסק אם ציביאק לא מיהר לנקוט בצעדים הנדרשים לצורך זרוז הליך הרשוי. מה לה לתובעת כי תלין על הערייה כי הרסה את הבנין ובכך גרמה להפרת החוזה בעוד שציביאק ידע שהבניין הנו מבנה מסוכן לציבור, כי יש להזדרז בעבודות שפוץ המעטפת-לפחות-על מנת למנוע התדרדרות מצבו הפיסי.

...

יתר על כן, ההגיון והשכל הישר מחייבים מסקנה כי אם מלונית לא היתה מכסה את השקעת השיפוץ, קל וחומר אכסנית חיילים אשר דמי השכירות הנגבים ממנה נמוכה הרבה יותר ולא הוכח כי התפוסה בה תהא כזו שתכסה על ההשקעות.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה והתביעה שכנגד.

התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות ושכר טירחת עורך דין בסך 50,000 ₪ בצירוף מס ערך מוסף, ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ת"א 42404-06-23 הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן בע"מ ואח' נ' רפאל אש בילדינג 2012 בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת מיכל עמית - אניסמן התובעים 1.הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן בע"מ 2.זהר אנגלנדר חברה לנאמנויות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד זהר אנגלנדר הנתבעים 1.רפאל אש בילדינג 2012 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יעקב לוי 2.פאר בילדינג בע"מ 3.רפי אשמי באמצעות עו"ד ליאור בן-יוסף הלוי בתפקידה כנאמנת ליישום הליכי חידלות פרעון 4.שבתאי פנחס 5.טימור מרים 6.אליהו מגרבי 7.סמדר מגרבי 8.אורית שיקלי 9.רונן שיקלי ע"י ב"כ עו"ד מיכאל גבע 10.רחל חלבה ע"י ב"כ עו"ד אביעד נוימרק 11.יונה ישראל 12.סבי ישראל 13.נטלי בנדר 14.מיכאל בנדר ע"י ב"כ עו"ד מיכאל גבע 15.חנה בן ישראל צדקה 16.ציון צדקה אין התייצבות 17.אלעזר נאמן 18.ענת נאמן בעצמם 19.יולנדה בן לולו 20.מרדכי בן לולו אין התייצבות 21.אברהם בשן 22.ערן שלום גירשון ע"י ב"כ עו"ד מיכאל גבע 23.מיכאל גבע בעצמו 24.יוסף עיני אורן ע"י ב"כ עו"ד גבע 25.מדינת ישראל באמצעות ב"כ מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) פסק דין

בבסיס התובענה הטענה לפיה הנתבעים 1–3 הפרו את הסכם הלווי באופן הבא: הנתבעים 1–3 חדלו מלבצע עבודות בפרויקט ולמעשה נטשו את אתר הבניה, כשהפרויקט כולו נעצר כבר במשך למעלה משנה.

...

בנסיבות אלו, אין להיעתר לבקשה להתנות החתימה על ההסכם לשם הגדלת דמי השכירות, שעה שיתר בעלי הדירות הקיימים לא זכו לקבל הטבה זו, שכן אחרת יהא בכך משום מתן תנאים עודפים לנתבעים אלו.

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שעו"ד זהר אנגלנדר ממונה ככונס נכסים לצורך חתימה על ההסכם בשמם של הדיירים שטרם חתמו על ההסכם – הנתבעים 1–3, 15–20 – בהתאם לנוסח שנחתם עם מרבית הדיירים ואשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.9.2023.

התביעה ליתר הסעדים שנתבקשו בכתב התביעה – נדחית.

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 16015-03-24 גלובלינקס התחדשות עירונית בע"מ נ' מיזם נדלן והשקעות א.מ. בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת לימור חלד-רון התובעת גלובלינקס התחדשות עירונית בע"מ הנתבעים 1. מיזם נדלן והשקעות א.מ. בע"מ 2. מיזם נדלן פרויקטים פ.ש. בע"מ 3. מיזם נדל"ן (תמ"א 38) ברנדה פ"ת בע"מ 4. אשר חיים מתן עטיה 5. עו"ד אופיר אדיב החלטה

הממשכן ממשכן בזה באופן מוחלט ובלתי מותנה ומעניק למלווה ולטובתו, שיעבוד קבוע ראשון בדרגה על כל זכויות הממשכן בנכסים המשועבדים (כהגדרתם מטה) (להלן: השיעבוד הקבוע, הבטוחה), כל עוד השיעבוד הקבוע הינו בתוקף.

עניינה של התביעה בטענת התובעת כי הנתבעים הפרו את ההסכמים שחתמו עימה, ובין היתר, באי פרעון ההלוואה שניתנה על ידה, העדר שמירה על הבטוחות, הטעה והתנהלות שאינה בתום לב. אין חולק כי בין הצדדים מערכת הסכמית שתכליתה שתוף פעולה לבצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, וכי במסגרת הסכמות אלו התובעת העבירה סכומי כסף כהלוואה לנתבעת 1.

...

בענייננו סבורני, כי יש להעמיד את הערובה על סך של 70,000 ₪.

סוף דבר ניתן בזאת צו מניעה המורה לנתבעים להימנע מאיסור דיספוזיציה ו/או כל פעולה שהיא בקשר למניות הנתבעת 3 ו/או נכסיה, ובכלל זה להימנע מלמכור ו/או להעביר ו/או להתקשר בהסכם ו/או להמשיך בתהליכים עם צד ג' - עם מניות ו/או נכסי הנתבעת 3, וזאת עד הכרעה בהליך העיקרי או עד למתן החלטה אחרת.

המזכירות תעביר החלטתי לצדדים.