הפרת הסכם והיתר בנייה לא חוקי תוך רמייה

כן הוסיף וטען כי, הנתבעים 1-3 הפרו חובות חקוקות, וביניהם סעיפים 416 ,415 לחוק העונשין, התשל"ז- 1977 , שעניינם, "קבלת דבר במירמה" ו-"תחבולה" וכן, סעיף 15 לחוק החוזים , שעניינו "הטעה" וסעיף 204 (ב) לחוק התיכנון והבניה.

בפועל, השתלט התובע על הדירה, תפס בה חזקה, ביצע בה עבודות ללא היתר בניה והחל להתגורר בדירה ללא היתר בניה ומבלי ששילם את יתרת התמורה.

לצד זאת, טענה הנתבעת כי מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ומהסעדים העומדים לנתבעת לפי הסכם המכר, זכאי כל אחד מהנתבעים בנפרד לפיצויים בגין מעשיו הלא חוקיים של התובע - ביצוע עבודות בדירה ללא היתר כניה ושימוש בדירה ללא היתר בניה - אשר הובילו לפתיחת הליך פלילי נגד הנתבעים .

לעניינינו, בהתאם להסכם הפשרה שהושג בין הצדדים נקבע בסעיף 2.6 להסכם כדלקמן: "בכפוף לקיום התחייבות הנתבעים 1-3 כאמור בסעיף 2.1 לעיל להוצאת היתר בניה סופי לדירה מס' 24, המצאת מכתב החרגה מותנה מקורי מבנק ירושלים, בתשלום יתרת התמורה המופחתת לאחר הפחתת הסכומים שבס' 2.4,2.5, 2.7, 2.8, ו- 2.10, ובכפוף לכך שלא חלה מניעה לגייס מימון בנקאי התלויה בנתבעת מס' 1, ישלם התובע לנתבעת מס' 1 את יתרת התמורה בעבור דירה מס' 24 כולל מע"מ, ( בהפחתת הסכומים בס' 2.4 ו- 2.5 לעיל וכן 2.7 סיפא ( החלק שלא שולם עד למועד המסירה), 2.8 ו- 2.10 להלן) וזאת תוך 30 ימים ממועד שתעביר הנתבעת מס' 1 לתובע עותק מהיתר הבניה הסופי לדירה מס' 24." מכאן שבהתאם להוראות הסעיף כאמור, הרי שהתובע נידרש לשאת בתשלום יתרת התמורה רק בכפוף להוצאת היתר הבניה ובקיזוז הסכומים שנקבעו בסעיפים 2.5,2.4,2.7,2.8 ו2.10, כדלקמן: סעיף 2.4 להסדר הפשרה קובע כדלקמן:" מוסכם ומוצהר כי בכוונת התובע לגייס מימון בנקאי לתשלום כל או חלק מיתרת התמורה. לצורך כך ישתפו הצדדים פעולה בבחינת הצעות הבנקים השונים למימון במטרה להפחית במידת האפשר בנסיבות הענין את תנאי המשכנתא והחזרתה (להלן: "ההלוואה החדשה").

...

אשר על כן אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובע את הסך 101,913 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13.9.2012 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, בנסיבות שבהן התקבלה התביעה באופן חלקי ומנגד התביעה שכנגד באופן חלקי אני מחייב את הנתבעת 1 בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לתובע בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק דין זה ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה כנגד הנתבעים 2 ו-3 נדחית ובנסיבות הענין ללא צו להוצאות.

עופר נקשר בהסכם עם מישפחת ברוך שלא כדין, רשם הערת אזהרה על שמם, באמצעות ייפוי כוח ותעודות זהות של התובעים שהושגו שלא כדין, תוך מירמה והטעייה ותוך הפרת התחייבויותיו הקודמות בפני התובעים.

בפועל, כפי שעולה מעדויות וחקירות העדים הרלבאנטיים, התמורה בגין שרותי הבניה לא שולמה כפי שהוסכם בין הצדדים בהסכם שירותי הבנייה.

קרני הפנה לתשובה זו, גם כשנתבקש לאשר כי גם יתר תנאי התשלום שנקבעו בסעיף 5 להסכם המכר בדבר יתר התשלומים לא בוצעו (שם, ש' 22-19).

כלומר, מתן תוקף להסכם הנסתר תסיר את אי החוקיות שדבקה בעיסקה, כפי שנפסק בהקשר זה בעיניין טנדלר (עמ' 18): "בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות אודות העסקה האמיתית." (ראה גם: פש"ר (ת"א) 1494/00 עו"ד יהושע שועלי נ' כונס הנכסים הרישמי (פורסם בנבו, 12.6.2017)).

...

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ד לכתב התביעה – התביעה מתקבלת באופן המונע מעופר לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין עד לקבלת טופס אכלוס (טופס 4).

הסעד שנתבקש בסעיף 34ה לכתב התביעה –אינו רלבנטי עוד והתביעה נדחית.

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ו לכתב התביעה – לנוכח האמור בפסק הדין, מתקבלת התביעה.

בכך לכאורה קיפח את יתר יורשי המנוח.

מכאן כי יש לדחות את טענת התובעים, כי הנתבעת לא שילמה את מלוא התמורה החוזית האמיתית ובכך הפרה את הסכם ג' המזכה אותם, כיורשי המנוח, לבטל הסכם זה. שאלה ו' – האם הסכם ג' בטל מכוח היותו הסכם לא חוקי? טענתם החילופית של התובעים (לאחר טענתם על הפרת הסכם ג' על ידי התובעת) היא – כי הסכם ג' הוא בגדר הסכם לא חוקי שנועד לרמות את רשויות המס (התמורה האמיתית היתה גבוה מזו שנרשמה בהסכם).

כב' השופט עמית הדגיש בענין טנדלר, כי בפסיקה ניתן לזהות נטייה לאכוף חוזה מכר מקרקעין שכרוכה בו הונאה של רשויות המס (ביהמ"ש אמנם העדיף שלא להצהיר על אכיפת החוזה הבלתי חוקי, אך עשה כן בפועל, תוך שימוש בדרכים אחרות).

אברהים בעדותו הודה בבניה לא חוקית, אך ציין כי שילם הקנס ופועל ללגליזציה של הבית שבנה, הגם שקיימים קשיים תיכנוניים עקב השטח "הגרוע" שנפל בחלקו במסגרת הסכם ג' – עמ' 46 לפרו' שו' 27-36; עמ' 47 לפרו' שו' 1-3).

...

לאור האמור, אני דוחה את טענת התובעים להורות על בטלות הסכם ג' מחמת היותו בלתי חוקי.

סוף דבר לאור כל דברינו לעיל – דין התביעה המתוקנת להידחות.

כפי שציינתי לעיל, אני מורה לצדדים לדווח למיסוי מקרקעין על התמורה האמיתית של הסכם ג', 200,000 ₪ כקביעתי, תוך 21 ימים מיום קבלת פסק דין זה לידיהם.

עוד נאמר לו כי מעולם לא ניתנה הסכמה להשכרת הדירה בשכירות משנה וכי ממילא הסכם שכירות זה בוטל בעקבות הפרת יוסף פרי את תנאיו כאשר ביצע בדירה חריגות בנייה ופלש לשטחים צבוריים אשר נידרשת הריסתם על ידי עריית הרצליה.

לטענת העד ביצע יוסף פרי מעשה של מירמה תוך הפרת תנאי הסכם השכירות, וניסה לספסר במושכר בשכירות משנה.

סעיף 30 בחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") הוא סעיף החוק היחיד הדן בחוזה שהוא בטל מעקרו ולפיכך, אינו ניתן לאכיפה עת נקבע שם כדלקמן: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". אף הסכם שכירות המשנה אינו בטל מעקרו וטענת ב"כ הנתבעת כי הוא בלתי חוקי אין לו בסיס.

כל יתר סעיפי החוק בפרק ב' העוסק בבטול חוזה בשל פגם בכריתתו, קובעים את הדרכים שבהם ניתן היתר לביטול חוזה כאשר בררת המחדל היא קיומו של החוזה.

...

סוף דבר הוא כי התביעה מתקבלת במלואה והנני מורה על המשך הליכי ההוצאה לפועל כנגד הנתבעת בתיק הוצאה לפועל 501859-12-21 בגין יתרת השקים המפורטים בבקשת הביצוע שטרם נפרעו, תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת ובהעדר תשלום.

הנתבעת תשלם בנוסף לתובעת הוצאות משפט בסך 8,000 ₪ אשר יצטרפו לקרן החוב בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל. ניתן היום, ז' ניסן תשפ"ג, 29 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.

רקע כללי וסקירת טענות הצדדים בקליפת אגוז עניינה של התביעה שלפניי היא בעתירת התובעים, בני זוג, שבנים המנוח נרצח בנסיבות טראגיות, לחיובם של הנתבעים 1-7, חברי וועד עמותת בית כנסת "היובל הספרדי", הנתבעת 8 (להלן: העמותה) והעמותה עצמה, בפצוי התובעים, בגין טענה להפרת הסכם היתקשרות בעל פה בינם לבין התובעים, שעניינו בבניית מבנה חדש לבית כנסת עבור העמותה (להלן: בית הכנסת), לשם הנצחת שמו של בנם של התובעים במסגרת המבנה החדש של בית הכנסת.

במסגרת התביעה נטען, כי הנתבעים פעלו ברשלנות, תוך הפרת חובה חקוקה – קבלת דבר במירמה או תחבולה מכוח חוק העונשין, ותוך עשיית עושר ולא במשפט, והכשילו, למעשה, את פרויקט בניית המבנה החדש לבית הכנסת (להלן: הפרויקט).

" עוד בהמשך החקירה הנגדית ובתשובה לשאלת ההבהרה שלי, משיב התובע מפורשות (בעמ' 16, ש' 13) כי משמעות הדברים היא שהנתבעים לא הסכימו לפר' ולאמור בו. התובע חוזר על הדברים בהמשך ומודה שגם פרוטוקול ישיבת צוות הבניה לא נחתם, בהיעדר הסכמה, ולמעשה המו"מ בין הצדדים "היתפוצץ" לאחר שהנתבעים קיבלו "רגליים קרות" כלשונו (עמ' 17, ש' 34-27 וכן עמ' 23, ש' 24-26).

מכלוף מבהיר מהו הקשר של התובע עם אנשי בית הכנסת כדלקמן: "בעקבות הטרגדיה של מישפחת מואטי הוא הגיע להתפלל אצלנו חיבקנו אותו כמו כל מתפלל עם הרגש קצת יותר. הוא פרש מהצבא אני פרשתי מהצבא היינו חברים ממש נוסעים לחו"ל ביחד מתפללים נופשים ביחד." (עמ' 18, ש' 6-8) מדברי מכלוף, המצטרפים לדברי יתר חברי הקהילה, עולה כי המתפללים, ובכללם הנתבעים, קיבלו בסבר פנים יפות את התובע ורעייתו.

היתנהלות חברי העמותה בראי חוק העמותות לטענת הנתבעים, ההיתקשרות הנטענת של התובעים (ככל שהיתה כזו) היא מול העמותה ולא מול אורגאניה, ומכאן שיש לדחות את התביעה מול הנתבעים 1-7, בהיעדר יריבות.

...

בית הכנסת לא נבנה בסופו של דבר והצדדים לא התקשרו בכל התקשרות חוזית.

בנסיבות העניין, ונוכח ניהול הליך מורכב, ארוך ומייגע ולא מוצדק, הכולל תצהירים רבים, נתבעים רבים, 18 עדים, 5 דיונים, תיקון כתב תביעה (שהתובעים שילמו הוצאות משפט בגין הגשתו), סירוב לכל הסדר, השמצת הנתבעים, ובמיוחד השמצתו של אסרף, בטענות חריפות במיוחד, שמעולם לא הוכחו ושהתובע הודה כי נובעות מסברות שלו ולא מידיעה ברורה, וכן שרבוב נתבעים שאינם רלוונטיים, הרי שאין מנוס מלחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ריאליות.

ואכן, כשלעצמי שקלתי הטלת הוצאות משפט ריאליות על התובעים, אולם בהתחשב בנסיבות הטרגיות והמיוחדות של המקרה דנן ולפנים משורת הדין, אני מורה לתובעים לשאת בשכר טרחת עו"ד של ב"כ הנתבעים בסך של 25,000 ₪ בלבד, וכן בהוצאות שנגרמו לנתבעים עצמם בסך של 1,000 ₪ עבור כל אחד מששת הנתבעים הפרטיים, הנתבעים 2-7, ובסה"כ סך של 6,000 ₪, וכן בהוצאות שנגרמו לנתבע 1, אסרף, בסך של 2,500 ש"ח. סכומים אלו ישולמו לנתבעים באמצעות ב"כ ע"י התובעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה.