הפרת הסכם באשמת צד ג' השוכרים

נטען כי לאורך כל תקופת השכירות , לא התובעת ולא הנתבעת פנו לזכיין בדרישה להשלמת דמי השכירות ומעולם לא עלתה כלפיו טענה כי מפר את חוזה השכירות.

נטען כי לנוכח התרשלותה של התובעת ואי ביצוע פעולות אכיפה או גביה במשך חמש שנים, יש להחיל אשם תורם בשיעור 100%.

משעה שצורפה הכרטסת כבר לכתב התביעה, מצופה היה שהנתבעת או צד ג' יגישו פירוט חשבונאי נגדי שהוא הנכון לטעמן, ונסמך על פירעונות ותשלומים שבוצעו מול חיובים, לפי החוזה שצורף ואינו במחלוקת, ולא ניתן להסתפק בטענה שהתובעת אינה עומדת בנטל מוגבר נידרש, וכאשר התובעת מצרפת חוזה ממנו ניתן לגזור סכומי התשלום, וכן כרטסת שיש בה לפחות לכאורה לשקף חיובי הצדדים בקשר לחנות, הנתבעת, כמי שהתחייבה בהסכם לשלם דמי שכירות בעצמה, ו/או על ידי צד ג', היתה צריכה להציג, וכפי שצוין, חשבון נגדי או אחר שיש בו להראות כשלים בחיובי התובעת הנדרשים.

...

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות דיון, מחצית מן האגרה ששולמה בתיק על ידי התובעת, וכן שכר טרחת עו"ד בסך 11.7% מן הסכום שנפסק בסעיפים א' ו-ב' לעיל, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ההודעה לצד ג' ששלחה הנתבעת נדחית, ובכפוף לכך שעל צד ג', ביחד ולחוד, לשפות ולשלם לנתבעת את הסכום שחויבה בו לפי סעיף ב' לעיל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לצד ג' הוצאות דיון ושכר טרחת עו"ד בסך 35,100 ₪, כאשר הסכום יישא הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ביום 07.10.19 הוגש ערעור על פסק הדין, ובתאריך 16.01.20 היתקיים דיון בעירעור בו קבעה כבוד השופטת עמיתה שרה דותן כי "ראוי שהדיון יוחזר לבית משפט קמא על מנת שידון בחבותו של משיב מס' 2 על פי הסכם השכירות." (עמוד 3 שורות 6-7 לפרוטוקול העירעור) בנוסף, הוחלט בעירעור כי "בהתייחס למשיב 2, הוצאות העירעור בסך 7,500 ₪ יוטלו על פי התוצאה בתיק בבית משפט השלום." (עמוד 3 שורה 14 לפרוטוקול העירעור) בתאריך 20.05.20 היתקיים דיון בעיניין שאלת חובת הביטוח ובעקבות דיון זה הוחלט לאפשר את הודעת צד ג' אשר הגיש המשכיר כנגד השוכר בעיניין עריכת חוזה הביטוח בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים.

אם ידעת שהשוכר לא עשה ביטוח והפר את החוזה, מדוע לא פעל בגין הפרה זו? כאשר צד משלים עם מצב עניינים זמן ממושך, ומבצע פעולות נוספות מכוח חוזה המלמדות על כך שהוא ויתר על ההפרה, הרי שניתן להסיק כי הוא ויתר על הזכות החוזית עא 522/71 מוריס בניןנ' אלברט בנין , כח (2) 309.

חלוקת האחריות: הקביעה כי המשכיר לא פעל להקטנת ניזקו עשויה להביא לתוצאה קשה מבחינת המשכיר , אולם לאחר שקילת השיקולים הצריכים באותו עניין, ומאחר מהמשכיר התרשל ולא דאג להקטנת ניזקו בעצימת עיניו לעניין הפרת החוזה ואי עריכת פוליסת הביטוח , ואילו השוכר הפר את החוזה ולא ערך את פוליסת הביטוח מצאתי כי יש לייחס להמשכיר אשם תורם משמעותי בגין אי הקטנת הנזק בשיעור של 60%, כאשר השוכר יישא בשיעור של 40% בגין הפרת החוזה.

...

לאור האמור כך, איני מקבל את טענת השוכר כי המשכיר וויתר על סעיף הביטוח בחוזה בדרך של התנהגות.

בנוסף, סעיף 14(ב) לחוק קובע "הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות הענין." מן הכלל אל הפרט, בעניינו אני סבור כי יש להטיל על המשכיר אשם תורם בגין אי הקטנת הנזק.

סוף דבר לאור האמור לעיל אני קובע כי דין הודעת צד ג' להתקבל חלקית.

ייתכן, שאחרים גרמו לנתבעת להפר את החוזה מול התובעים, וייתכן שלנתבעת ישנה עילת תביעה כנגד אותם צדדים שלישיים, אולם אין בכך כדי לפטור אותה מאחריותה על פי החוזה.

בית המשפט דחה את תביעתם, תוך שקבע: "ברור אפוא שמטרת השכירות סוכלה אפקטיבית, אם גם שלא באשמת הקבלנים (המשכירים – מ.צ'.), "בנסיבות שהמפר לא ראה ולא היה עליו לראותן מראש", והייתה הצדקה לביטול השכירות על ידי השוכרים".

מנגד, פרידמן וכהן, חוזים כרך ג (2003), בעמ' 420 מביאים את פסק הדין ללא הסתייגות ממנו, וכך הם כותבים: "החוזה אינו ניתן לבצוע גם כאשר מיתערב צד שלישי ומונע, מכוח צו שפוטי, את ביצוע החוזה. כך היה, למשל, בפסק דין ענבר נ' דנגור, שם הוכרה טענת סיכול מטעמם של שוכרים, לאחר שצו מניעה שהוצא לבקשת צד ג' מנע את השמוש במושכר למטרה עליה הוסכם בחוזה השכירות." פרופ' עופר גרוסקופף (כתוארו אז), כתב בעיניין זה ש"יש סימנים בפסיקה למגמות של שינוי בעמדה המסורתית, תוך אימוץ מבחנים שייתנו תוכן ממשי להסדר שבסעיף 18 לחוק החוזים" (משפטים, כרך לו, חוברת 2 תשס"ו-תשס"ז, עמ' 430).

...

גם בעניין זה אני סבורה שיש להעדיף את פרשנות המהנדס ברגמן למפרט הטכני.

לפיכך, אני מקבלת את עמדת התובעים בסעיף זה, וקובעת שהנתבעת תפצה את נציגויות הבתים המשותפים בעלות כפי שנקבעה על ידי המומחה לצורך ביצוע הציפוי לפי המפרט.

לסיכום לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לפצות את התובעים כדלקמן: הנתבעת תפצה את התובעים 1 ו- 2 (משפחת עובדיה) בסך 37,920 ₪ בגין הליקויים, בתוספת 30,000 ₪ עבור התקנת תקרת בטון, ובתוספת 6,800 ₪ עבור פיקוח הנדסי בגין תיקון הליקויים.

האם יש לחשב את דמי השכירות עד ליום הפינוי בפועל, 22.5.18 או עד למועד כניסת השוכר החלופי, 15.6.18: הנתבעת הציגה מייל אחד שנשלח מנציג צד ג' ביום 4.12.17, ובו נרשם: "לאחר פגישתנו עם צפריר אוויס תוכל לתת ערבות בנקאית בגובה של שישה חודשי שכירות ולא 500,000 ₪. ולגבי קבלת המיגרש ותחילת החוזה אוויס תוכל להתחיל את החוזה מ 1/4/18. לאישורכם." מייל זה אינו מצביע על גמירות דעת באשר לכל התנאים, אינו יכול להצביע על כוונת הצדדים וגמירות דעת להיתקשר בהסכם שכירות בכלל התנאים, לרבות גובה השכירות שהתבקשה ויתר התנאים עליהם חתמו הצדדים רק ביום 15.6.18.

משכך, קיים להם אשם בהפרת הסכם השכירות.

...

כאמור, הטענות בעניין מחויבות "גב אל גב" מול הרכבת, והתחייבות לטווח ארוך להשכרת הנכס, לא גובו בראיות מזמן אמת ומשכך נדחות.

ציפייה בלבד, או אמירות בעל פה, ללא כל תימוכין בכתב, וללא כל ראיות מטעם רכבת ישראל, אינן יכולות לספק ראיה להתחייבות כאמור, ומשכך טענות התובעים בעניין זה נדחות.

לסיכום: מכל האמור עולה כי הנתבעת חילטה את מלוא הערבות בסך 76,923 ₪ (בכפוף להמצאת חשבונית), וזכותה לחלט מערבות זו את ההוצאות הבאות כפי שמפורט בפסק הדין: דמי שכירות בסכום של 52,500 ₪.

בעוד שבסוג המקרים הראשון, ככלל קל יותר להיתחקות אחר הנסיבות שעל פיהן נטען להעברת זכויות (ניתן לעמוד על ההסכמים שבין הצדדים; על היתנהלות הצדדים; על השאלה האם ניתנה לצד השלישי זכות שימוש, חזקה, שכירות משנה; על אופן ניהול העסק - האם עבור עצמו או עבור הדייר המוגן, וכו'), שונים הם פני הדברים כאשר מדובר בטענה להעברת זכויות בין שותפים/שוכרים שכולם דיירים מוגנים.

הלכה היא כי בעל בית המבקש לבסס עילת פינוי על יסוד סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, נידרש להוכיח שלושה יסודות מצטברים: (א) קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות; (ב) הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן; (ג) הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הדייר המוגן מהמושכר (ר': בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (עידכון 10, נובמבר 2019) עמ' 15 - להלן – בר אופיר; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809).

רביעית, גם העובדה שהתובעת שקטה על שמריה במשך יותר מ-10 שנים, ובהתנהלותו זו הניחה בסיס להסתמכות הנתבעים כי אין פסול בכך שהנתבע 1 נותר לבדו בנכס, יש בה משום "אשם תורם" למצב לו נקלעו הנתבעים (השוו: עניין קרבלניקוב לעיל שם התביעה הוגשה לאחר שנים שבהם לא הועלתה כל טענה כנגד הנטישה והבעל הבית המשיך לגבות דמי שכירות.

...

נוכח כל האמור, אני קובע כדלקמן: הנתבעים נטשו את המושכר ולפיכך התובעת זכאית לפינוי הנתבעים מהמושכר.

פינוי הנתבעים מותנה בכך שהתובעת תשלם לנתבעים פיצוי בסך של 447,500 ₪ אשר מהסכום האמור יופחתו דמי השכירות שהופקדו בידי ב"כ הנתבעים ואלה יושבו לנתבעים (הואיל ומדובר בדמי שכירות עבור התקופה בה הנתבעים המשיכו לתפוס חזק המושכר ולהפעיל בו עסק).

נוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב ובמכלול הנסיבות, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪.