הפרשנות והמטרה של חוק הלוואות דיור

בית משפט המחוזי שם מציין כי "מטרתו העיקרית של חוק הלוואות חוץ בנקאיות, היתה להיתמודד עם ריבית הנשך שנגבתה בהלוואות שניתנו ללווים על-ידי גופים שאינם גופים בנקאיים ("השוק האפור").

עוד טוענים כי לנוכח הפגמים שנפלו בעת החתימה על הסכם ההלוואה ולאור ההתנהלות הכללית של הלווה והנתבעת ומי שלא ניתן הסבר מספק בנוגע לזכויותיהם, עומדת להם הגנת הדיור החלוף.

בפסיקה נקבע כי יש להעדיף את דרך הפרשנות המצמצמת בכל הנוגע לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

...

כמו גם, לאחר שנחה דעתי כי בטרם החתימה על השטר לא הוסבר להם מהות העסקה ועל זכותם לדיור חלוף.

, מאשר בזה כי ביום 12.12.05 הופיעו בפניי הלווה הנ"ל והממשכנים הנ"ל ולאחר שזיהתי אותם ולאחר שהסברתי להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן להם כראוי, חתמו בפני מרצונם על השטר משכנתא זה".

סוף דבר אשר על כן, לאור האמור ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו ניתן יהיה לממש את המשכון על דירת התובעים ואולם מימוש המשכון יהא בכפוף לזכותם של התובעים לדיירות מוגנת בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

אין הם חולקים על כך כי אלה הן תעודות זכאות למטרת קבלת הלוואת משכנתא.

לטענתו בעקבות מסקנה זו התגבשה על ידו מדיניות חדשה, ולפיה "הדירות בהן מתגוררים העותרים הן דירות המהוות חלק ממלאי הדיור הצבורי, ומכיוון שכך יש להשכירן או לייחד את פירותיהן לטובת הזכאים לדיור צבורי... עמדה זו מבוססת בין היתר, על פרשנות מהותית של חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה) ולאור התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של החוק, הכוללת בתוכה באופן אנהרנטי את דרישת העמידה בכללי הזכאות לדיור צבורי של משרד הבינוי והשיכון בתנאי בסיסי לרכישת דירה ציבורית. על כן, ומאחר שהעותרים אינם נמנים עם אוכלוסיית זכאי הדיור הצבורי, אין מקום לאפשר להם את רכישת הדירות" (כתב התשובה לעתירה המתוקנת).

כדי לאפשר את שינוי המדיניות כאמור לעיל, המשיב מציע לפרש את המונח "זכאי" שבחוק הרכישה באופן הכולל בתוכו "באופן אנהרנטי" את דרישת העמידה בכללי הזכאות לדיור של משרד השיכון, שהרי "החוק לא נועד לתת הטבה כה משמעותית של מכירת הדירות בהנחות מסיביות למי שאינם זכאים ולמעשה למי שעמידתם בכללי הזכאות לדיור צבורי של משרד השיכון מעולם לא נבחנה – כדוגמת העותרים". המשיב מציין כי הגדרת "זכאי" שבחוק הרכישה אינה כוללת בנוסחה דרישה לעמידה בתנאי הזכאות שבנוהל הדיור הצבורי, שהרי "בחוק הרכישה המחוקק הניח כי מי שמתגורר בדירות הדיור הצבורי ואינו פולש (ולכן הגדיר 'זכאי' – כמי שגר בדירה 'על פי חוזה') הוא ודאי זכאי לדיור צבורי אשר בעת איכלוסו נבחנה בעמידתו בכללי הזכאות של משרד השיכון, ולא העלה על הדעת כי קיימות למעלה מ-1000 דירות דיור צבורי שהושכרו למי שאינם זכאים, באופן שיטתי, מבלי שהדיירים צריכים היו לעמוד בכללים כלשהם". ומשכך נכון לטענתו לפרש את המונח "זכאי" פרשנות תכליתית, שתגשים את מטרות החוק, בדרך של תוספת התנאי האמור.

...

על כל האמור לעיל יש להוסיף כי אין בפיו של המשיב מענה משכנע לטענותיהם של השוכרים כי במהלך השנים, עד להגשת הבקשה לרכוש את דירתם, שינו את מצבם לרעה – בכך שהתמידו ונותרו בדירותיהם לאורך שנים רבות בשל הציפייה לכך כי המגורים ברציפות בהן יעניקו להם הטבה כלכלית בעת רכישתה, בכך שנמנעו במשך אותן שנים מלרכוש דירת מגורים אחרת ובכך שבשל הציפייה האמורה השקיעו מכספם כדי לשפץ את הדירות.

מהמקובץ עולה כי המשיב לא היה רשאי לדחות את בקשותיהם של העותרים לרכישת דירותיהם בנימוק כי אין הם עומדים כיום בתנאי הזכאות הכלכלית שעל פי נוהל הדיור הציבורי, או כי לא עמדו בתנאים אלה בעת החתימה על הסכמי השכירות.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה, באופן שההחלטות שקיבל המשיב בעניינם של העותרים מבוטלות, על מנת שיובאו להכרעה מחודשת של המשיב, על יסוד השיקולים הנדרשים בעניין.

גם בחוק שויון זכויות לאנשים עם מוגבלות אין הגדרה של "מוצר" אך קיימת בחוק היתייחסות להפליה בהקשר של דיור בנושאים שונים (כגון איסור על גוף פינאנסי שנותן הלוואות לדיור לסרב לתת הלוואה לרכישת דירה לאדם עם מוגבלות בנסיבות שנקבעו בחוק (סעיף 19סט(ב)).

הוראה נוספת בחוק איסור הפליה המשליכה במישרין על פרשנות החוק לענייננו היא הוראת סעיף 1 לחוק, שהוא סעיף המטרה של החוק, הקובע לאמור - "חוק זה נועד לקדם את השויון ולמנוע הפליה בכניסה למקומות צבוריים ובהספקת מוצרים ושירותים". סעיף המטרה מבטא את התכלית הסובייקטיבית של החוק, המקבלת ביטוי בלשון החוק, אך משקף גם את התכלית האובייקטיבית של החוק מבחינת ערכי היסוד של החברה הדמוקרטית אותם הוא נועד להגשים.

העובדה כי ספקי שירותים אלו נפקדו מהרשימה אף היא מלמדת על כך שמחוקקנו ביקש להחריג את תחום המקרקעין מגדרו של חוק איסור הפליה (ראו גרשון גונטובניק הפליה בדיור וקבוצות תרבותיות – בין חומות משפטיות לגדרות חברתיות 554 (2014)).

...

השאלה העומדת במרכזה של הבקשה לרשות ערעור הינה: האם הפליה במכירת דירת מגורים על ידי חברה קבלנית מקימה לנפגעים עילת תביעה נגד החברה לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א-2000 (להלן: החוק או חוק איסור הפליה)? מאחר שלשאלה זו יש חשיבות עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים למחלוקת, החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

סיכומו של דבר: גם בהינתן נחרצות עמדות חבריי מכאן ומכאן, ראוי יהיה להכריע בסוגיה מקום שבו נדרש לכך.

לגופו של סכסוך, אינני מקבל אפוא את עמדת המערערת לפיה טעו בתי משפט קמא בכך שחייבו אותה בתשלום פיצויים.

בשל כך, מצטרף אני למסקנות חבריי, לפיהן יש לדון בבקשה כערעור, וכי דין הערעור להידחות.

מטרתו של ההסכם ומהותו, נקובות אף הן כבר בחלק הפותח, ומשתקפות ב"הואיל" החמשי והשישי.

לטענת התובעת, לשם רכישת הדירה, היא נטלה מהחשבון המשותף החדש, טרם גריעת הנתבע כאמור, "הלוואת דיור" בסך 240,000 ₪ (שיתרתה לסילוק נכון למועד הגשת התצהיר כ – 95,000 ₪).

עוד מצא בית המשפט העליון שתיקון מס' 2 מקים חזקה, הנתנת לסתירה, ולפיה אומד דעת הצדדים משתקף במשמעות הפשוטה העולה מלשון החוזה: "בבואנו ליישם עקרונות אלה ולאתר את אומד דעת הצדדים, שמור ללשון החוזה תפקיד מרכזי וחשוב בתהליך הפרשני. אכן, הלשון תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי וחזקה היא כי פרשנות החוזה תואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של הכתוב בו בראי של הקשרו הכללי" (דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, מיום 19.4.20).

...

על בסיס כל הנקוב לעיל, אני מורה כדלקמן: התביעה לביטול ההסכם – נדחית.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור 7,000 ₪ תוך 30 יום וממועד זה יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית, ממועד פסק הדין ועוד מועד התשלום בפועל.

אציין שפירוק השיתוף וסילוק המשכנתא עשויים להביא את הצדדים לחשיבה מחדש גם בסוגיות האחרות, ומצאתי לנכון להעניק לצדדים שהות לעשות כן. ככל שלא יגיעו הצדדים להסכם תוך 30 יום ממועד פסק הדין, אני מורה כדלקמן: אני מורה על פירוק שיתוף בדירת הצדדים באמצעות מינוי ב"כ הצדדים ככונסי נכסים למכירת הדירה כפנויה, ככפוף לכל דין.

...