הפרשי שטחים בהכרזה על מתחם מועדף לדיור

השאלה העיקרית הטעונה הכרעה היא האם ניתן לקדם את ההליך התיכנוני למרות הפער בין השטח המוכרז לשטח המתוכנן ושאלה נלווית היא מהו הפער אליו יש להתייחס: האם ההפרש שבין 1,826 דונם ל-1,465 דונם או ההפרש שבין 1,826 דונם לבין 1,200 דונם ובהתאם לתשובות לשאלות אלו מה הסעד המתאים במקרה זה. ביום 27.9.2017 החליטה הועדה הארצית לתיכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור להפקיד את התכנית הנ"ל בכפוף לבצוע תיקונים שונים אלא משהתגלע הפער בין שטח התכנית לשטח ההכרזה הוחלט שלא ניתן לקדם התוכנית מבלי שהנושא יובא בפני קבינט הדיור לצורך תיקון שטח מיתחם ההכרזה.

הפער בין שטח ההכרזה לבין שטח התכנית בטרם אנתח טענות הצדדים אזכיר את שנקבע בבג"ץ 6450/17 ועדה מקומית פתח תקוה נגד הותמ"ל (19.11.17): "ההכרזה על מיתחם מועדף לדיור על פי סעיף 3 לחוק, היא שלב מקדמי, בבחינת "קריאת כיוון" ואינה תכנית סטאטוטורית.

...

העותרת שמלינה על אי צירוף מסמך זה או אחר לתשובת משיבים 1-3 לא פנתה למשיבים 1-3 בבקשה לקבלת מסמכים בהתאם לתקנה 11 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 ומכאן שדין בקשתה בנושא זה להידחות, יובהר כי מבחינתי לא מצאתי כי חסר מסמך כלשהוא לבירור וניתוח טענות הצדדים].

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

בהתחשב בדרך בה נוהלה העתירה, משך הזמן הנדרש להכנת התשובות, משך שני הדיונים והגשת עיקרי טעון משלימים מטעם העותרת, אני מחייב את העותרת לשלם הוצאות משפט: סכום של 15,000 ש"ח למשיבים 1-3, סכום של 15,000 ש"ח למשיבה 4-מועצה אזורית משגב וסכום של 15,000 ש"ח למשיב 5- מצפה אבי"ב כפר שיתופי בע"מ (ובסה"כ- 45,000 ש"ח), הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

סעיף 5 הכריז על הקמת הותמ"ל; סעיף 3 לחוק מסמיך את ממשלת ישראל או ועדת השרים שמינתה הממשלה להכריז, בצו הכרזה, על קרקע כעל מיתחם מועדף לדיור.

הכלל הוא כי יש לשמור על יחסיות זו ואם יוותר מצב שלא ניתן לשמור על היחסיות האמורה, הרי במקרה זה "יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהוועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש" (סעיף 122(3) לחוק התיכנון והבנייה).

מכל מקום לא הוכח כי עצם הכרזה על מיתחם שבו מצויות חלקות של העותרים לשם הרחבת שטח הבנייה בישוב היא החלטה המגיעה כדי "אי סבירות" המצדיקה ביטולה.

...

התוצאה: עתירת עותמאן (עת"מ 48041-06-18) נדחית לגבי כלל סעדיה מלבד בסוגיה אחת ויחידה כאמור בסעיף 103 לעיל.

עתירת מג'יד מוסא (עת"מ 68638-06-18) נדחית בזאת.

עתירת מוחמד מוסא (עת"מ 34033-07-18) נדחית מלבד לגבי סעד אחד, הנוגע לשומת המבנה החקלאי המצוי בחלקה.

טענה זו נטענה על ידי העותרים ללא כל בסיס וזו מנוגדת לנתונים התכנוניים שעולם מהוראות התכנית שאושרה ועולה כי הטעות בטענה זו נובעת מכך שהעותרים נסמכים בטענתם על נתונים שהוצגו במסגרת דיון שולחן עגול, בעוד שמהתשתית העובדתית שהונחה בפניי עולה כי בין תיקון הכרזה על המיתחם כמתחם מועדף לדיור לבין הפקדת התכנית בפועל, נגרעו מתחום התכנית עשרות דונמים של קרקע בבעלות פרטית, באופן שמביא לכך שהתכנית תעמוד בדרישות החוק גם ללא תא שטח 803.

ואולם, מהנתונים שהציגו המשיבות 2-1 בתשובתן עולה כי הדרך החדשה תהיה באורך של 700 מטרים ואילו הדרך הקיימת היא באורך של 200 מטרים - הפרש של 500 מטרים שהחקלאיים ידרשו לנסוע על מנת להגיע לחלקותיהם.

...

בנסיבות המקרה, סבורני כי אין בסיס לטענת אפרת כי התכנית נוגדת את הוראת סעיף 6.1.2 לתמ"א 35.

לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.

מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

לטענתו, התכנית לא נאכפה, ותושבים המחזיקים בשטחים גובלים נוספים בנו מבנים ללא היתר באופן שיש בו כדי לחבל באפשרות יישומה של תכנית המתאר ביחס להקמת הדרך הגובלת, והמשיבה/הנתבעת 1 אף פועלת להקמת גדר המקבעת את מצב הדברים ומבטלת לחלוטין את הדרך האמורה והכל ללא היתר בניה.

עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העקרי המבוקש בה ענינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן – עתירה מינהלית); ערעור המנוי בתוספת השניה (להלן - ערעור מנהלי); תובענה המנויה בתוספת השלישית (להלן - תובענה מינהלית); ענין מנהלי או ענין אחר שנקבע בחוק אחר כי בית משפט לענינים מנהליים ידון בו, ובכפוף להוראות אותו חוק.

      תיכנון ובניה – עניני תיכנון ובניה לפי חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, למעט לפי פרק י': פקוח, אכיפה ועונשין, ולפי חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014, ולמעט החלטות שענינן תכנית מיתאר ארצית או מחוזית והחלטות שר הפנים או שר האוצר.

התובע יישא בהוצאות המשיבה בגין התגובה אשר הוגשה, ובשים לב לשלב הדיון כאן - בסך של 2,000 ש"ח בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

...

מבלי להידרש לשאלה האם אמנם קיים מטרד כנטען, ומבלי לגרוע מסמכותו של ביהמ"ש ליתן סעד של צו עשה, כחלק מהסעדים הניתנים במקרה של מטרד, מצאתי כי יש לדחות את התובענה שלפניי בשלב מקדמי זה מפאת חוסר סמכות עניינית, ובהתאמה – כי יש לדחות את הבקשה לסעד הזמני הכלולה בתוכה ואבהיר – הנתבעות בתיק זה הן הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובניה, כנגדן מבקש התובע לקבוע כי התנהלותן היא שהובילה למטרד הנובע לשיטתו מהעדרה של דרך במתכונת המופיעה בתכנית המתאר המאושרת.

מכל אלו – התובענה נדחית מפאת חוסר סמכות עניינית, מבלי לגרוע מזכותו של התובע להגיש עתירה מתאימה לפני ביהמ"ש המוסמך, והבקשה לסעד זמני נדחית אף היא.

לאחר הדיון בעתירה, ואף לפי המלצת בית המשפט, גובש הסכם פשרה שתמציתו היא שזכויות המנוח יאוגמו למגרש אחד כנגד העברת זכויותיו במיגרש האחר לעירייה ותשלום הפרישי ערך לעירייה.

ההליך התיכנוני מיתנהל בשני שלבים: בתחילה מוכרז מיתחם מועדף שראוי להיות מקודם בתהליך תיכנוני ייחודי מכוח חוק הותמ"ל. ההכרזה מתבצעת על ידי קבינט הדיור של הממשלה.

כך, בהתייחס להתנגדות אחרת באותו עניין, ציין החוקר כי מיתחם לאה גולדברג כולל שטחים לשימוש הציבור ("שטחים חומים") בעוד הקצאה שכזו חסרה במיתחם הס. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים במחלוקת זו, הגעתי לידי מסקנה כי אין מקום להתערב בסוגיית הפערים במכפילי השווי שבין המתחמים.

...

בהקשר זה הדגישה העותרת את הצורך בבניית בריכה תת קרקעית חלופית בעומק יחסי רב. עוד הדגישה העותרת שגם הוועדה המקומית סברה כי יש להאריך את תקופת הפעילות, אולם בסופו של דבר הותמ"ל ראתה לנכון לקצר את התקופה באופן שפוגע בפעילותה וללא תכלית ראויה בהתחשב בייעוד של המקרקעין במצב החדש – שטח ציבורי פתוח.

לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרת והן נדחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.