הפרה קונסטרוקטיבית של חוזה עקב סיכול

כמו כן, סילוק יד הוא סעד חוזי קצוני; בדומה לתרופה של ביטול חוזה בגין הפרתו, לפי דיני החוזים.

קבעתי לעיל [בפיסקה ‎23] כי היה סיכוי מסוים לכך, אשר סוכל בגלל מחדלה של הנאמנות.

ראוי, איפוא, לכבד את ההסכמה החוזית הגלומה בסעיף 45 בחוזה, שהמזמין הוא מנסחה, על פיצוי מוסכם וקבוע מראש בגין איחור בהשלמת מיזם קבלני; ולפרשו כתרופה ממצה – למעט בנסיבות של סילוק יד לפי סעיף 63 בחוזה, שממנו משתמעת כוונה להעניק למזמין סעדים נרחבים יותר בגין הפרות יסודיות של החוזה על ידי הקבלן.

התוצאה היא כי אורלן חייבת לפצות את הנאמנות בסך 244,000 ₪, בתוספת הפרישי הצמדה לפי סעיף 45(1) סיפה ו-62 בחוזה כאמור לעיל, ובתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מן החודש שלאחר השלמת העבודה הקונסטרוקטיבית לפי קביעתי לעיל, קרי: מחודש יוני 2005, עד מועד ההחלטה הסופית שתיקבע את החישוב המלא בעיניין זה, ובצרוף מע"מ (17%).

...

יחד עם זאת, שוכנעתי כי אורלן ומר פברמן לא נהגו בגילוי לב מדויק ומלא לגבי הכשרתו ותוארו של מר פברמן, והעדיפו להניח לנאמנות להאמין כי הנו מהנדס.

אני סבור שנטל הראיה בעניין זה רובץ על אורלן.

התביעה האישית של הנאמנות נגד מנהל אורלן ומנהל העבודה מטעמה – נדחית.

לטענת הנתבעת מתן אישור לסיכול זה של החוזה, שבעצם מקופל בבקשת התובעים (שהיוו חלק מ-70% מהדיירים שהסכימו לבניית התוספת במקור), עלול ליגרור להוצאות נוספות בענין תיקון הבקשה להיתר שהוגשה ע"י הוועדה המקומית [ש' 8-13 בעמ' 10 לפרוטוקול הדיון (להלן: "הפרו'")], כך שמדובר בדרישה הנעשית בחוסר תום לב; משכך - דין התביעה להדחות.

לשאלת בית המשפט בענין משקלה של טענת הפרת החוזה בגין גודל המרפסת שהוגשה לאישור בבקשה להיתר - בפועל (8-9 מ"ר), לעומת הגודל המוסכם בחוזה (12 מ"ר), ענה התובע: "מה שאני אומר אם היינו נשארים בבניין, היינו ממשיכים עם החוזה אך בגלל שעזבנו אני עומד על זה שאני אקבל חזרה את הכסף." [ש' 19-21 בעמ' 5 לפרו'].

דיון והכרעה ובכן, בראשונה נישאל: האם לפי הראיות שהוצגו הפרה הנתבעת את החוזה מול התובעים? טענות התובעים כלפי הנתבעת בענין הפרת החוזה, נשענות על הוראת שני סעיפים בחוזה, 3.1 ו-4.3 לחוזה [ש' 8-14 בעמ' 5 לפרו']: "ת. הסעיף הזה הקבלן לא עמד בו כי הוא לא בנה את התוספת תוך 180 יום מיום מתן היתרי הבנייה ומיום חתימת הגרמושקה על ידי הדיירים.". לשונם של סעיפים 3.1 ו-4.2 לחוזה היא: ס' 3.1 בחוזה, פרק "מועדי הבניה וסיומה" – "הקבלן מתחייב לבנות את התוספת בהתאם למיפרט ולתוכניות לא יאוחר מ- 180 ימי עבודה מהמועד בו יינתן היתר בניה סופי ע"י הרשות המקומית להכנת תוכניות עבודה קונסטרוקטיביות, ומיום חתימת הגרמושקה ע"י כל הדיירים הבונים". ס' 4.3 בחוזה, פרק "התמורה" - "הקבלן מתחייב להוציא רשיונות למרפסת בגודל של 12 מ"ר ברוטו לפחות. במידה והדבר לא יאושר ע"י הרשות המקומית החוזה יבוטל". נסיתי בדיון לברר עם התובע האם אכן היתקיימה בעניינינו הפרה של החוזה; וכך נשמעה עדותו [ש' 15-21 בעמ' 5 לפרו']: "ש. אני מפנה אותך בעצם שבסעיף כתוב שצריך היתר ולא עבר הזמן?

...

לפי הסעיף הוא חייב להשיג אישור של 12 מ"ר מהרשות אחרת יש לי זכות לבטל את זה ואני יודע שעל המרפסות שלו האישור שהתבקש בסופו של דבר הוא בין 8 ל- 9 מ"ר. אתה אומר שזו הפרה של ההסכם? מה שאני אומר אם היינו נשארים בבניין, היינו ממשיכים עם החוזה אך בגלל שעזבנו אני עומד על זה שאני אקבל חזרה את הכסף.

אשר על כן, דין התביעה להידחות.

סוף דבר התביעה נדחית.

ראויים לציטוט הדברים שנקבעו בע"א 7247/97 הנ"ל, בזו הלשון: "קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להיתחמק מתשלום דמי התיווך..." (ר' אף ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (24.6.10); ספרם של המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן "חוזים" (תשנ"א), כרך א', בעמ' 394; תאמ (ב"ש) 31817-02-12 ביטון נ' בוקובזה (7.10.13); תא (ב"ש) 2971-10-11 שמיר נ' גבעון (14.4.13); ע"א (ת"א) 3049/01 דותן נ' גורביץ (2.3.05); ע"א 579/83 הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין, פ"ד מב(2), 278, (1988) ; ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, (1996)).

הוראת סעיף 62 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) קובעת, כך: "מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי, הרי הוא עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון". אין חולק לעניין קיומו של הסכם תיווך מחייב בין התובע לנתבעת.

למעלה מן הצורך, ידוע כי: "במסגרת העוולה של גרם הפרת חוזה ניתן לעשות שימוש בעקרון של 'ידיעה קונסטרוקטיבית' ובדוקטרינה של עצימת עיניים" (ר' ע"א 8810/08 ברוש נ' יעקב פריצקר ושות' חברה לבניין בע"מ (2008)).

...

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשאת בנזקיו העקיפים של התובע בגין עוגמת נפש.

מכל אלו, קיבלתי את התביעה ואני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע, ביחד ולחוד, בתוך 30 ימים מהיום, סכום של 64,742 ₪.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות התובע בסכום כולל של 9,500 ₪.

זאת ועוד, העידר גילויה של הנתבעת את העובדות המהותיות במקרה זה, על אף שהיו בידיעתה המוחלטת כמתועד בתיק הנכס, מהוה הפרה יסודית לחוזה ע"פ סע' 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") וזאת מאחר והתובע לא היה מתקשר באותו חוזה מכר אילו ידע מראש על ההפרה הנ"ל ותוצאותיה.

התובע ממשיך וטוען כי הנתבעת הטעיתה אותו עת לא צרפה למסמכי המיכרז את תיק הנכס לעיונו או לעיון הציבור וזאת ביודעין ובמזיד על מנת לא לסכל את מכירת הדירה שהוותה בעבר מיטרד חמור עבור הנתבעת עצמה.

במקרה דנן, לא הייתה פניה מוקדמת והתובע פנה לראשונה לאחר 14 שנה מיום חתימת החוזה, וזאת למרות שידע מייד על מצב הדירה או הייתה לו ידיעה קונסטרוקטיבית על כך. גם אם נקבל את גירסתו של התובע לפיה נודע לו מצבה של הדירה רק כשראה את תיק הנכס בדיון אצל המפקחת בשנת 2002, גם אז מדובר על 5 שנים לפחות לפני הגשת התביעה, כאשר גם בתקופה זו לא פנה לנתבעת לתיקון ה"הפרה".

שנית, אין מקום לביטולו של החוזה על כן התובע אינו זכאי להשבה כלשהיא.

...

האם התובע הוכיח נזקיו? בחנתי את חוו"ד המהנדס רון גדליה ולא שוכנעתי ביחס למהימנותה ולסכומים הנקובים בה. מר גדליה הודה כי לא ביצע בדיקה של הבניין והדירה בתיק הבניין בעירייה, ולנוכח העדר המידע ביחס למועד הקמת הבנין ובו הדירה, ללא בדיקת ההיסטוריה של הבניין, התשריטים והתוספות שהוספו בו, אין מקום לקביעותיו.

נזיק הנתבעת היו מן הסתם, כוללים דמי שימוש עבור השנים בהן עשה התובע שימוש בדירה ויתכן וסכומי הנזק של כל אחד מהצדדים היו מקזזים זה את זה. תוצאה אשר על כן, תביעת התובע כפי שהוגשה, נדחית.

בשולי פסק דין זה הנני נעתר לבקשת התובע לפיצול סעדיו, לעניין הגשת תביעה לביטול ההסכם בלבד, וזאת לאור הסכמת ב"כ הנתבעת (ראו; עמ' עמ' 4 ש' 20-21 לפרוטוקול מיום 20.9.10).

בהליך הנוכחי מעלים המבקשים טענות נוספות כנגד היתנהלות המשיבה, וטענות להתרשלות והפרת חובת הנאמנות כנגד עורכי דין שונים שהיו מעורבים במחלוקות: כנגד נתבע 2 אשר מונה, על פי הוראות פסק הדין מיום 29.11.12 בה"פ 8946-11-11, ככונס נכסים להבטחת קיום התחייבויות המבקשים לאחר מתן היתר בנייה; כנגד הנתבע 3 אשר ייצג את המבקשים במסגרת ההסכם; וכנגד הנתבעת 4 אשר מונתה ככונסת נכסים במקום הנתבע 2.

ביחס לשאלה 10 נטען כי היא נידונה במספר דיונים בהליכים הקודמים, במסגרתם נקבע על ידי כב' השופט ויצמן וכב' השופט יעקב כי ההסכם מלמד שהמשיבה לא התחייבה לבנות מספר מסוים של דירות בבניין ובילבד שהמשיבים יקבלו "באופן קונסטרוקטיבי" דירות בקומות שנקבעו בחוזה, ולאחר מכן חלה עליהם החובה למכור את הדירות באמצעות המשיבה ולקבל סכום קצוב שנקבע בהסכם.

המבקשים טוענים כי מאחר שהמשיבה לא קיימה את ההחלטה מיום 4.7.17, יש למחוק את כתב הגנתה, הואיל ותצהיר התשובה מטעמה מוכיח את סרבנותה לקיים את הצוו ונועד לסכל את ההליך ואת דחיית מתן התשובות עד למועד הדיון הקבוע.

עוד יודגש בעיניין זה כי על פי סעיף 9 לכתב ההגנה נכונה המשיבה להעמיד את ההלוואה לאלתר ממקורותיה והיא אינה זקוקה לסיוע של גורם בנקאי ועל כן נראה כי גם בעתיד, לאחר שיתקבל היתר הבניה, לא יהיה צורך לברר סוגיה זו. בשאלה 6 נישאלה המשיבה באשר למשאבים הכספיים שעמדו לרשותה ביום החתימה על ההסכם לצורך מימון הפרויקט.

...

החלטה זו התייחסה לטענת המשיבה כאילו טרם חלף המועד להשיב על השאלון נוכח הוראות תקנה 120(א) לתקנות, כאשר במסגרת החלטתי זו נדחתה טענתה זו. אין בהחלטה זו כדי למנוע מהמשיבה להשיג על תוכנן של השאלות שנשלחו אליה.