הפרה מהותית של הסכם מכר מקרקעין

הנתבעות שהצהירו בהסכם המכר כי שטח המקרקעין הנמכרים הוא 250 מ"ר, הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית.

לאור ההפרה היסודית של הסכם המכר, התובעים זכאים לפצוי החוזי המוסכם.

ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516 (תשנ"ט/תש"ס), כבוד השופט אנגלרד: "נקודת המוצא של הדיון כולו חייבת להיות העובדה – שעליה אין חולקין – כי המוכרים הפרו את חוזה המכר, בשל קיומה של אי-התאמה. אי-ההתאמה נובעת מן הפער בין ההצהרה של המוכרים, שלפיה השטח נטו של הממכר הוא 756 מ"ר – הצהרה שהפכה לתניה בחוזה מכוח סעיף 1 לחוזה – לבין המציאות, שבה השטח נטו הוא 555 מ"ר בלבד. ההפרש בגודל השטח הוא מעל לרבע מלגו וכשליש מלבר. זוהי הפרה מהותית ביותר. כידוע, עקרונית, אחריותו של המוכר להפרת חוזה אינה מותנית בשיטתנו ביסוד של אשמה כלשהיא. לכן, במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי-התאמה, אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום-לב או בהעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התניה החוזית, אשר במקרה שלנו, נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר." (עמ' 524).

...

לכן, דין רכיב זה של התביעה להידחות משום שלא הוכח.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבעות ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים כדלקמן: פיצוי בסך של 159,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

לשיטת המשיבה 5, הקביעה כי על המשיבה 5 לספק לדיירת דירה נוספת בעלות שירותי הבניה היא סטייה מהותית מהסכם מכר המקרקעין, שעל פי אותו הסכם כל חבות נוספת של המשיבה 5 בגינה תוטל על המשיבים 1-4.

לטענת המבקש, ניסיונותיה של המשיבה 5 לטעון לחובות ולהפרות מצד המשיבים 1-4 אינם נוגעים לכתב הנאמנות ולכספי הנאמנות, שנועדו להבטחת תשלום בלבד, ככל שיידרש כזה, בגין שידרוג דירתה של החייבת, והחשש כי בשל טעות סופר תדרש המשיבה 5 לשאת בעלויות בהקשר זה. העלויות של דירה נוספת נפרדת, כמו גם חבויות אחרות של המשיבים 1-4, לא נכללו לשיטת המבקש בכתב הנאמנות, ועל כן יש לסיים את הנאמנות.

כך למשל נקבע בע"א 3829/91 וואלס נ' גת, מח(1), 801 (1994): "...מטבעו של חוזה נאמנות שאין בו פירוט רב של תנאי הנאמנות, אך חוזה נאמנות, כמו כל חוזה אחר, ניתן להשלמה לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ואם איננו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות." (ראו גם בהקשר זה גם בע"מ 7033/15 ‏פלוני נ' פלוני (פורסם בנבו, 1.9.2016)) ההלכה בדבר פרשנות חוזה עברה התפתחויות שונות בשנים האחרונות, וכיום, בעקבות ההלכה שנקבעה בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.11.2019, להלן "עניין ביבי כבישים"), נבחן ספקטרום של סוגי חוזים, מהסגורים והטכניים ביותר שאין לפרשם שלא בהתאם ללשונם, לחוזים פתוחים יותר, בין אנשים פרטיים שאינם מיוצגים ואינם מדקדקים בפרטים, שניתן לפרש בצורה מרחיבה יותר.

...

תמצית טענותיה היא כדלקמן: כטענה מקדמית טוענת המשיבה 5 שדין הבקשה לסילוק על הסף, שכן המבקש הפר את תנאי כתב הנאמנות בהגשתה: לטענת המשיבה 5, במקרה בו מתקבל ערעור הדיירת, היה על הנאמן לפעול בהתאם לכתב הנאמנות, קרי לפי קביעת בית המשפט העליון, ובהתאם להנחיות שייתנו לו המשיבים.

סוף דבר – הכספים יוותרו בנאמנות בידי המבקש עד להתבהרות המצב אל מול הדיירת, כאמור בסעיף 26 לעיל, או הסכמה אחרת בין הצדדים.

יתר על כן, התובע לא הוכיח את זיקתו לקרקע או להסכם המכר, ולא הוכח אם הנאמן (אביהם של הנתבעים לשיטת התובע) הפר את חובת הנאמנות כלפי הנהנה (סבו של התובע לשיטת התובע).

דין טענת ההתיישנות – להדחות, משום שאם אכן התובע מצליח להוכיח קיומו של הסכם לרכישת המקרקעין המקנה לו זכות שביושר, זו נאמנות קונסטרוקטיבית, שבה מרוץ ההתיישנות מתחיל מהפרת הנאמנות על ידי אי רישום המקרקעין על פי הסכם רכישת המקרקעין.

אין ספק שהעיסקה הנטענת היא לפני חוק המקרקעין, תשכ"ט-1968, שסעיף 8 שבו קבע את דרישת הכתב כדרישה מהותית להסכם מכר במקרקעין.

...

לפיכך, אני דוחה את הטענה שלתובע יש רשיון במקרקעין.

לפיכך אני דוחה את הטענה לחזקה נוגדת.

סיכום: על פי כל האמור לעיל, משלא הוכחה במידה מספקת זכותו של התובע לבעלות במקרקעין, אני דוחה את התובענה להצהיר על זכותו ב-1/4 נוספים בחלקה 29 בגוש 18771 הרשומים על שם הנתבעים.

מכאן יש לבחון את הזכות הצומחת לנתבעים בשל ההפרה המהותית של הסכם המכר על ידי התובעים באיחורים בתשלומי התמורה.

במסגרת נספח 5 לתצהירו של התובע הוצגה הודעת דוא"ל ששיגר אל הנתבע ביום 7.6.2020 ובו טען (התובע) כי הסיכום שהסך של 150,000 ₪ יועבר אל הנתבעים (כפי הוראת ההסכם מיום 17.9.2018) חלף עיכובו אצל התובעים (הרוכשים) עד לרישום הערת אזהרה על נכס מקרקעין (כפי הוראת סעיף 6 לנספח להסכם) נועד לשמש "כפצוי על העיכוב שלנו" (כלשון התובע בהודעתו).

...

על כל פנים, משאושר פיצוי של 60,000 ₪ בגין אי פינוי המושכר (כתולדה של אי שתלומי שכר דירה במועדיהם), סבורני כי די בו כדי להיות פיצוי גם להפרשי מימון ועלויותיהן, ככל שהתובעים נשאו בהם.

סבורני כי סכום זה מגלם בתוכו גם פיצוי עגמת נפש בכל הכרוך ביחסי הצדדים, באופן שאין מקום לפסיקת ראש נזק נפרד של עגמת נפש.

התוצאה הנתבעים ישלמו לתובעים 155,400 ₪ עד יום 4.7.2023.

הנתבעים העלו טענותיהם בכתב ההגנה, כאשר הם תוקפים את היתנהלות התובעים, בין היתר, בגין הגשת התביעה כאן, כאשר, לגישתם מדובר בהתנהלות חסרת תום לב, ניצול לרעה של הליכי משפט, כאשר התביעה הוגשה ממניעים לא הוגנים, תוך הפרת תנאים מהותיים בהסכם המכר בין הצדדים, לרבות סעיף 10 של הסכם העברת הזכויות שלפיו הסכם השכירות ימשיך לחול בין הצדדים, עד למסירת החזקה לידי הנתבע מס' 1 מכוח הוראות הסכם העברת הזכויות, כי התביעה הוגשה בנגוד לכלל 31 לכללי לישכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) , הואיל והנתבע מס' 1 הוא עורך דין במקצועו, לאחר שב''כ התובעים סרב להפגש עימו ולברר את המחלוקות.

ג., ו- 24 של הסכם העברת הזכויות, כאשר הם לא פעלו לשם רישום הנכס בלישכת מירשם המקרקעין כיחידה נפרדת בבית משותף, כאשר הנתבע מתעתד להגיש תביעה בעיניין זה, לבית המשפט המחוזי.

...

טענות הנתבע באשר להפרת הסכם העברת הזכויות, העדר קביעה משפטית מחייבת כי ביטול ההסכם בדין יסודו, וטענות הנתבע לאכיפת אותו הסכם, כפי שצויין בכתב טענותיו, כל השיקולים הנ''ל מביאים למסקנה באשר לשאלת פסיקת ההוצאות של הליך זה. נקודת המוצא, כידוע, בפסיקת ההוצאות, היא, שצד הזוכה בהליך, זכאי לפסיקת הוצאותיו.

אך לאחרונה התייחסתי לסוגי המקרים שבהם יקבע בית המשפט כי בעל דין עשה שימוש לרעה בהליכי משפט: "קשה להגדיר מראש את מכלול המצבים והפעולות שייחשבו לשימוש לרעה... עם זאת, ניתן בהחלט לעמוד על המאפיינים המסייעים לזהות מקרים שכאלה. יפים לעניין זה דבריה של הנשיאה ד' ביניש בעניין שנפ: '... בדומה לעקרון תום-הלב, אף האיסור על ניצול לרעה של הליכי-משפט מבוסס בעיקרו על אמת-מידה אובייקטיבית, הנבחנת בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה לגופו. כוונותיו הסובייקטיביות של בעל-הדין והשאלה האם פעל בזדון עשויות להשליך על המסקנה האם עשה שימוש לרעה בהליכי משפט; עם זאת, עיקרו של המבחן בעניין זה הינו סבירות והגינות, קרי- כיצד היה נוהג בעל דין סביר והגון בנסיבות העניין. התפיסה שבבסיס אמת-המידה האמורה הינה כי השמירה על האינטרס האישי של בעל-דין צריכה להיעשות תוך התחשבות בציפיות הדיוניות המוצדקות של הצדדים האחרים להליך, ותוך מילוי חובותיו של בעל-הדין כלפי בית-המשפט; זאת, על-מנת לאפשר דיון והכרעה במחלוקות שהובאו בפני בית-המשפט, תוך הבטחת הליך שיפוטי תקין והוגן לפרט ולציבור בכללותו' (שם, בפסקה 5). בספרות האקדמית הוצעה לעניין זה אמת מידה 'כפולה' – התנהלות חסרת תום לב ברמה גבוהה, ופעולה שנעשתה במטרה להשיג תכלית שהיא זרה להליך המשפטי – כגון פגיעה בזולת והטרדתו, שיבוש הליכים, השתקה ועוד" (רע"א 3025/21 ‏אנגל נ' בית הספר תגליות בע"מ, פסקה 14 [פורסם בנבו] (18.7.2021) (להלן: עניין אנגל)).

על כן, ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום לפסיקת הוצאות לטובת מי מבין הצדדים, וכל צד יישא בהוצאותיו.