הפרה יסודית חוזה קניית דירה: סעדים משפטיים

התיק הועבר לטיפולו של מותב זה בהמשך להחלטתה של כב' הנשיאה (כתוארה דאז) השופטת אבירה אשקלוני, שניתנה ביום 7.1.2019 עקרי טענות הצדדים התובעים טענו בכתב התביעה, בעקרי הדברים, כי ביום 29.8.2013 התקשרו עם הנתבעת לצורך רכישת הדירה; הנתבעת היתקשרה עם הדיירים, במסגרת תמ"א 38, לצורך חזוק הבניין, בניית יחידות דיור נוספות (ובכלל זה הדירה) והתקנת מעלית; הדירה נימסרה להם באיחור ניכר ועם ליקויים, פגמים ואי התאמות; עלות תיקון הליקויים בדירה עומדת על סך של 87,400 ש"ח וזאת על פי מימצאי הבדיקה של המהנדס וולוביץ' מטעמם; הנתבעת אחרה בעשרים ושניים חודשים במסירת החזקה בדירה ומשכך יש לפסוק להם פיצויים בסך של 132,750 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כדין בסך של 13,658 ש"ח; היתנהגותה של הנתבעת עולה לכדי הפרה יסודית של הסכם הרכישה ומשכך יש לפסוק להם את הפצוי המוסכם לפי ההסכם, בשיעור של 10% מתמורת הרכישה, בסך של 114,000 ₪; הנתבעת מסרה לתובעים דירה קטנה במידותיה מזה אשר הוסכם בין הצדדים ומשכך יש לפסוק להם פיצוי כספי בשל גריעה משווי הדירה בסך של 127,000 ₪ (לפי חוות דעתו של השמאי עופר עמיאל מטעמם); התובעים זכאים לזיכויים כספיים בסך של 10,000 ₪ בגין רכישת כלים סניטריים וקרמיקה באופן עצמאי, בסך של 5,000 ₪ בגין מטבח ושיש שנרכשו והותקנו באופן עצמאי על ידי התובעים לאחר קבלת החזקה בדירה, ובגין גביית יתר של מע"מ בסך של 1,433 ₪; הנתבעת לא התקינה חפוי גבס למתזים (שלא נכללו במיפרט הטכני) ויש להשית עליה את ההוצאה שנגרמה לתובעים בעיניין זה בסך של 10,000 ₪; בשל עגמת הנפש שנגרמה לתובעים יש לפסוק פיצוי בסך של 26,400 ₪; יש לחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט.

מעיון בתצהירו של מנהל הנתבעת לא מצאתי היתייחסות קונקרטית למידע שהוצג לפני המומחית לגבי נקיטת הליך משפטי על מנת לאפשר לנתבעת להכנס לדירת השכנים לבדיקת מקור הדליפה, תיקון התקלה ותיקון ניזקי הדליפה.

בסעיף 16.2 בהסכם המכר נקבע כי "על העסקה נשוא חוזה זה, תחולנה הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, התשל"א-1970), וכל צד שיפר או לא ימלא את התחייבויותיו לפי חוזה זה תחול עליו החובה לפצות את הנפגע בגין כל נזק שניגרם לו עקב כך, וזאת מבלי לפגוע בזכויותיו עפ"י החוק של הצד המקיים, לקבל כל סעד, לרבות אכיפת התחייבות הצד השני". בסעיף 7.7 להסכם המכר נקבע כי "בוטל החוזה על ידי החברה, על פי סעיף 7.5 דלעיל (פגור בתשלומים- מ.ה.), תחזיר היא לקונים תוך 30 יום מיום הביטול את הסכומים ששולמו ע"ח מחיר הדירה בנכוי פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר הדירה". בסעיף מז' לנספח השינויים נקבע כי "איחור של למעלה מ-12 חודשים יהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ויגרור ביטולו תוך תשלום הפצוי המוסכם לקונה והחזרת כל הכספים ששילם כשהם צמודים למדד". יוצא איפוא שלתובעים עומדת הזכות לידרוש תשלום של פיצוי מוסכם מאת הנתבעת מקום שההסכם בוטל על ידם בשל איחור במסירת הדירה העולה על 12 חודשים, ואין זה המצב בעניינינו.

...

בענייננו, התובעים תבעו את הפיצויים המוסכמים באותן העילות ממש שבגינן תבעו פיצויים בשל הנזק הקונקרטי שנגרם להם בשל מסירת דירה קטנה במידותיה והאיחור במסירת הדירה, ומכיוון שנפסק להם פיצוי בגין הנזק הקונקרטי שנגרם להם בעניינים אלה סבורני שאין מקום להוסיף עליהם את הפיצויים המוסכמים.

פיצויים בגין עגמת נפש סבורני שיש מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בשים לב להתנהלותה של הנתבעת והדברים אמורים לגבי אי תיקון הליקויים בתוך פרק זמן סביר, הטעיית התובעים לגבי שטח הדירה ומסירת הדירה באיחור ניכר.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בחלקה והנתבעת תשלם לתובעים את החיובים הכספיים הבאים- סך של 296,338 ₪ (כולל מע"מ)(ליקויי בנייה- 33,424 ₪; איחור במסירת הדירה- 129,938 ₪; אי התאמה בממכר- 93,374 ₪; זיכויים ועלות חיפוי גבס- 20,000 ₪; עגמת נפש- 12,000 ₪; שיערוך- 7,602 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

דיון והכרעה שלוש שאלות טעונות הכרעה בהליך זה. הראשונה – פרשנית; השנייה – עובדתית; השלישית – משפטית, ושמא נאמר – ערכית: למה התכוונו הנתבעים כאשר הצהירו בהליך הקודם שהם מוכנים לרכוש את זכות הדיירות המוגנת בדירה כמות שהיא (As Is); האם ניתנה הסכמתו של אילן שפלר, חתנה של התובעת (להלן: "אילן") לבצוע העבודות שבוצעו; אם לא ניתנה הסכמה כאמור – מה התוצאה הנובעת מכך? אדון בשאלות לפי הסדר.

האם ניתן להקיש מהוראות סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 (להלן: "חוק התרופות"), כדי לפסול את הוראותיו של סעיף 10 להסכם השכירות? כזכור, קובע סעיף 6 שלא יהיה תוקף לתניה הקובעת כי כל הפרה של ההסכם היא הפרה יסודית, ונשאלת השאלה אם ניתן היה לקבוע, כי תניה גורפת בהסכם שכירות מוגנת, הקובעת כי כל הפרה היא הפרה המזכה בסעד של פינוי, דינה דומה.

...

אני סבור שהפרה כזו של החוזה מחייבת סנקציה ראויה, ובענייננו – סעד של פינוי מן המושכר, מחמת הפרתו היסודית של הסכם השכירות, עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

אני מורה אפוא על פינוי הנתבעים מן המושכר כהגדרתו לעיל.

מטעמים הלקוחים מדיני החוזים הכלליים, ולחילופין – כ"סעד מן הצדק הפוך" אני קובע כי התובעת תשיב לנתבעים את החלק בדמי המפתח שקיבלה מהם, בסך של 360,000 ₪.

משיבות 1 ו- 2 הפרו הפרה יסודית את הסכם המכר כשהתקשרו עם משיבה 3 להפעלת עסק הקשור למסחר במזון בשטח המסחרי בבניין.

הנוסח כאמור לא מופיע באף לא אחד מהסכמי המכר שנעשו עם הדיירים בבניין (67 דירות), ורק אצל דייר אחד נוסף מופיעה החרגה לעסקים כדוגמת בית קפה ומסעדה.

סעד זמני - מסגרת משפטית תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 קובעת: "(א) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש.

סעיף 30(ה) להסכם המכר קובע: "הרוכש מאשר בזאת כי, ידוע לו וכי הוא מסכים לכך כי בקומת הקרקע של הבית יוקם שטח מסחרי אשר יישאר בבעלות חברת אליתמר החברה ישראלית לנדל"ן בע"מ (להלן – "אליתמר") ולא יהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין (לעיל ולהלן – "השטח המסחרי"), וכי אליתמר תהיה זכאית לעשות בשטח המסחרי שימוש בעצמה ו/או באמצעות מי מטעמה ו/או למכור ו/או להשכיר את השטח המסחרי לצד שלישי אחר לכל מטרה שהיא המותרת על פי דין, הכל לפי שיקול דעתה הבלעדי של אליתמר והרוכש לא יהיה רשאי להפריע לניצול של השטח המסחרי, כאמור.

...

מקובלת עלי הטענה שהסעד הזמני המבוקש חופף לסעד העיקרי, אולם מקרה זה נופל לגדר אותם מקרים חריגים בהם בית המשפט ייעתר לבקשה גם בנסיבות כאלה.

סוף דבר עד להכרעה בתובענה, המשיבות לא יפעילו בשטח המסחרי בבניין מרכול או עסק אחר למסחר במזון.

אני מורה על הגדלת הבטוחות שעל המבקשים להפקיד כתנאי לסעד הזמני כדלקמן: התחייבות עצמית ללא הגבלה בסכום בהתאם לתקנה 365(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.

למען הסדר הטוב אציין שבין היתר נטען בכתב התביעה כי: · הנתבע (שהנו עו"ד במקצועו) הציע לתובעים שירותים משפטיים לרכישת הדירה ללא תמורה; · התובעים ביקשו לשוחח עם מי מהשכנים על מנת לקבל חוות דעת בנוגע לבניין והאיזור, אולם הנתבע טען בפניהם כי אין בנמצא שכנים שניתן לשוחח איתם; · במעמד חתימת ההסכם פנו לנתבע על מנת שיבהיר להם את הוראות ההסכם לפיהן עליהם לבצע בדיקות בנכס וזה הפנה אותם לעוה"ד סטלקול ממשרדו, שהנחה אותם לבדוק ליקויים טכניים בדירה ותו לא; · בסעיף 14 לתצהירו טוען התובע כי ערך בדיקה באנטרנט בנוגע לנכס ובעיקר באתר "מדל"ן" שם צוין כי לא נמצאה בניה חדשה בסביבת הדירה; · במועד ביצוע עבודות הבניה בבניין הסמוך ולאחר סיומה, נפגמה איכות חייהם, נפגעה פרטיותם ונגרמה ירידת ערך לדירה באופן המזכה בפצוי בגין עוגמת נפש וירידת ערך.

נטען כי אין מדובר בהפרה יסודית ובכלל, מאחר והמידע הובא לידיעת התובעים בשלב המו"מ החוזי והם אלה שבחרו שלא לבצע את הבדיקות הנדרשות בעת רכישת נכס.

עוד נטען שאין מדובר בפגם שהתגלה בדירה ו/או בעבודות בניה שמתבצעות בבניין בו רכשו התובעים את הדירה, אלא מדובר בעבודות בנייה שמתבצעות בבניין הסמוך כך שאין הדבר מהוה הפרה כלל ביחס לחוזה שבין הצדדים המזכה בפצוי מוסכם ובכלל.

יחד עם זאת חשוב לציין שהטענות בעיניין זה בכתב התביעה ביחס להצעת הנתבע 1 בכל הנוגע לייצוג בידי עו"ד לא הוכחו והפרשנות שנתנו התובעים להצעה זו (והקישור הלא מובן שעשו בין הצעה נטענת זו, שלא הוכחה בראיות, ובין איכות הממכר) אינן באות לידי ביטוי בסעד אופראטיבי כלשהו ואין להן נפקות משפטית של ממש.

...

מהמקובץ עולה כי כל הרכיבים הכספיים נדחים למעט הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

למען הסר ספק ועל מנת שלא להרחיב את היריעה, שהורחבה דייה - כל יתר טענות התובעים נדחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי לעניין הפיצוי המוסכם בלבד.

באשר למאזן הנוחות, טענו המבקשים כי מתן צו מניעה זמני יגרום להם "נזק כבד, ארוך ומתמשך". זאת, שכן הוא יהווה הפרה יסודית של ההסכם עליו חתמה המבקשת עם הבנק המלווה, וכפועל יוצא הוא עלול להביא לעצירה ואף לביטול הפרויקט.

בין היתר, נטען כי מתן הסעד הזמני עלול להחשב כהפרה של ההסכם עם הבנק המלווה, ולהביא לעצירת הפרויקט ואף לביטולו המוחלט – באופן שיסב נזק עצום למבקשים ולכל יתר בעלי הדירות בפרויקט.

מן העבר השני, יש להניח כי גם למבקשים עלולים להגרם נזקים כספיים ממתן הסעד הזמני, האוסר עליהם למכור את הדירה או לבצע כל פעולה משפטית אחרת בה. המשיבות טענו כי המבקשים לא הוכיחו את מכלול הנזקים הללו והעלו טענות בעלמא בהקשר זה. ואולם – גם המשיבות לא הוכיחו את טענתן לפיה אם לא יינתן צו מניעה זמני, הן לא יוכלו לרכוש את הדירה במחיר הגבוה יותר שנידרש עבורה בשלב זה – רכישה שאם תבוצע תימנע את הנזק של מכירת הדירה לאחרים, ותאפשר למשיבות לתבוע מהמבקשים את ההפרש במחיר הדירה אם תביעתן תיתקבל.

...

המשיבות סירבו להצעה זו. על רקע האמור, הגישו המשיבות ביום 8.5.2023 תביעה נגד המבקשים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בה התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו חוזה המכר עומד בתוקפו ולהורות על אכיפתו.

כשלעצמי, אני סבורה כי מששלחו המבקשים את הודעת הביטול, ובשים לב לכך שבחוזה המכר נכתב כי "מיד עם מתן/קבלת הודעת הביטול, המוכרת (המבקשת – ר.ר.) תהיה רשאית למכור את הדירה לצד ג'...וזאת מבלי כל צורך בהסכמה כלשהי מצד הקונה (המשיבות – ר.ר.)" (סעיף 6 לנספח ד' לחוזה המכר) – הרי שהיה על המשיבות לפעול מהר ככל הניתן לקבלת סעד זמני האוסר על מכירת הדירה.

אשר על כן, לאור השקלול בין סיכויי התביעה מחד גיסא ומאזן הנוחות מאידך גיסא; ובשים לב לשיהוי שנפל בהתנהלות המשיבות – אני סבורה כי לא היה מקום לקבל את הבקשה לסעד זמני.

סוף דבר: הערעור מתקבל, כך שהסעד הזמני שניתן בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 21.7.2023 – מבוטל.