הפרה יסודית בהסכם שכירות בעקבות בניית גלריה במושכר

ביום 1.6.2009 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים, על-פיו התחייבו עיסא, סבחה ופריאל להרוס את תוספת הבנייה אותה הם בנו במידה ולא יקבלו עבורה היתר בנייה ולשלם לעמידר דמי הסכמה בגין בניית תוספת הבנייה ושכר דירה רטרואקטיבי.

עוד נטען כי בניית התוספת ללא הסכמת עמידר ואכסון של בני משפחתו של עיסא במושכר מהוים הפרה יסודית של חוזה השכירות, ומזכים את עמידר בתרופות החוזיות.

הודעת בא-כוח עמידר בישיבת קדם משפט מיום 9.12.2018, לפיה הצדדים הסכימו, בין השאר, כי באי-כוח הנתבעים יפנו לעמידר "בבקשה להסדיר את תוספת הבנייה נשוא התביעה שהיא למעשה גלריה בשטח כולל של כ-65 מ"ר", אינה יכולה להוות תחליף לחובת ההוכחה המוטלת על עמידר בנוגע להקף תוספת הבנייה, לשטחה המדויק ולזהות מקימיה.

...

לאור זאת, אני דוחה את התביעה בכל הנוגע להריסת תוספת הבנייה ולתשלום דמי שימוש עבורה.

התוצאה לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

אני מחייב את עמידר (התובעת) לשלם לנתבעים מס' 1 ו-3 (מוסא וסבחה) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

תביעה לפינוי מושכר עקב טענה לפלישה, הפרת חוזה השכירות וצורך עצמי לבנייה.

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השמוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדריגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טירחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

בסעיף 7(י) לחוזה השכירות נכתב כדלקמן: "סעיפים קטנים א, ב, ה, לעיל מהוים תנאים עקריים שהפרת כל אחד מהם תיחשב הפרה יסודית של החוזה." בסעיף 13 לחוזה השכירות נכתב כדלקמן: "כל הפרה יסודית של חוזה זה, לרבות ולא למעט, הפרה שנקבע בחוזה כי הנה הפרה יסודית, תקנה למשכיר זכות פינוי מידית מבלי לפגוע בכל זכות אחרת." תוספות בנייה ללא היתר: בסעיף 7(ה) התחייבו הנתבעים שלא לעשות כל שינוי במושכר.

...

טענות הנתבעים: בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת כנגדם מהסיבות כדלקמן: הנתבעים קיבלו את זכות הדיירות המוגנת כדין, ושילמו תמורתה דמי מפתח; עם קבלת זכות הדיירות המוגנת, ביקשו הנתבעים מחב' עמידר להסב את השימוש במושכר ממגורים לעסק (חנות לאלומיניום) ולכלול במושכר את חדר המדרגות וחצר הנכס, וחב' עמידר הסכימה לכך; הנתבעים בנו גלריה במושכר בידיעת חב' עמידר ובהסכמתה; הם משלמים את דמי השכירות לחב' עמידר בהתאם לדרישות חב' עמידר; הנתבעים לא קיבלו מהתובעת או מחב' עמידר כל הודעה על כך שהתובעת רכשה את הנכס מרשות הפיתוח; התובעת לא טרחה לשלוח לנתבעים התראה על הפרת חוזה השכירות; אין כל פירוט לטענת התובעת לעניין בנייה ללא היתר בנכס או תפיסת שטחים נוספים במקרקעין; התובעת לא טורחת לציין מה הם דמי השכירות לשימוש העודף שעושים הנתבעים במקרקעין, וחב' עמידר לא ביקשה תשלומים נוספים, למרות ביקורי המעגל שנעשו במהלך השנים; עילות הפינוי אותן פירטה התובעת אינן מצדיקות את פינוי הנתבעים מהנימוקים שפורטו בסעיף 26 לכתב ההגנה.

מכל הטעמים הנזכרים לעיל, מצאנו כי אין להעניק למערערים או למי מהם סעד מן הצדק.

סבור אני שיש הצדקה לבקשה זו, מכיוון שעד למועד הפינוי לא תוכל התובעת לאמוד את נזקיה בגין אי פינוי המושכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 5904 חלקה 9 (לשעבר חלקה 3959 חלקה 65) לסלק ידיהם מהמקרקעין ולמסרם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

בתביעת הפינוי טען יוחאי כי ברכת העמק הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית כדלקמן: הקימה על המקרקעין מבנים נוספים ששטחם הכולל 945 מ"ר, ביניהם גלריה, ועשתה בהם שימוש, ללא קבלת אישורו של יוחאי ואף ללא קבלת היתר בניה, זאת בנגוד לאמור בסעיף 9.1 להסכם השכירות; היתקשרה עם צדדים שלישיים אשר התקינו במושכר מערכות תאורה, הגברה ומסכי וידאו ללא קבלת אישורו של יוחאי, בנגוד לסעיף 14 להסכם השכירות.

למרות העובדה שהיה מודע לבניה זו לא הוצגה לפני כל פניה של התובע אל הנתבעת מיד עם היוודע לו דבר קיומה או בסמוך לכך בדרישה להסיר בניה זו או בטענה כי מדובר בהפרת החוזה בין הצדדים, כאשר יש לזכור כי הליך זה אינו עוסק בענישה בגין בניה שלא כדין אלא בשאלה האם הפרה הנתבעת את חוזה השכירות עם התובע בכך שבנתה במושכר תוספות ללא ידיעתו.

...

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן: אני קובע כי הנתבע 1, יוחאי שמעון נווה, הפר את הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

אני קובע כי הנתבע 2, שלום דוד נווה, גרם להפרת הסכם השכירות והתוספת להסכם השכירות מיום 21.06.2011.

לצורך ביצוע האכיפה אני ממנה את באי כוחה של ברכת העמק, עו"ד יוסף יפרח ו/או עו"ד ד"ר אפרים אליגולא, לתפקיד כונסי נכסים לביצוע הפעולות הדרושות להשלמת הליכי הרישוי ושינוי הייעוד, לרבות: חתימה על מסמכים, הכנת תוכניות ועריכת בקשות למיניהן לרשות מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והרשות המקומית.

סעיף 15.9 להסכם קובע כי "השוכר מתחייב למלא אחר הוראות כל דין לרבות חוק, תקנה, צו, חוק עזר או הוראה של כל רשות מוסמכת הנוגעת לניהול עסקו במושכר ובקשר לאחזקת המושכר והשמוש בו. השוכר יהיה אחראי גם לתשלום כל קנס שיוטל עקב אי מילוי הוראות כאמור." סעיף 25.2 להסכם מיפרט את הפעולות העולות כדי הפרה יסודית של הסכם השכירות.

בהקשר זה מפנה התובעת לגלריות בשטח של כ-1,200 מ"ר ולסככה בחצר המושכר אשר ניבנו לטענתה שלא כדין וללא היתר (תמונות צורפו כנספח 2 לכתב התביעה).

התובעת אמנם רשאית להיתנגד לבצוע שינויים פנימיים במושכר (סעיף 14.1 להסכם השכירות), אולם משלא עשתה כן במשך 12 שנה יש לראותה כמסכימה למדפים שניבנו.

...

עוד אני מקבלת את עדותו כי נציגי התובעת אשר ביקרו במושכר לא התלוננו מעולם על התקנת המדפים (עמ' 10, ש' 21-24).

אשר על כן, התביעה נדחית.

יובהר כי אין בדחיית התביעה בכדי לקבוע מסמרות ביחס להתאמת המושכר וחלקיו להיתר שניתן לבניית המבנה ו/או עמידתו לדרישות הבטיחות ו/או כיבוי אש. התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

עניינה של התביעה בטענות התובעת להפרות יסודיות של הסכם השכירות בין הצדדים, הפרות העוסקות בשינויים שערכה הנתבעת במושכר ובמטרת השכירות, וכל זאת ללא הסכמתה ובנגוד לקבוע בחוזה בין הצדדים.

נתתי דעתי לכך שמדובר במערכת יחסים ארוכת טווח אשר היתנהלה לאורך תקופה ממושכת על מי מנוחות, ולא נטענה כל טענה בדבר שימושים חורגים, אי תשלום דמי שכירות או אי עמידה בתנאי ההסכם לאורך השנים שקדמו לתביעה זו ובאשר להתנהלות הכספית לא נטענו גם לאחר הגשת תביעה זו. כמו כן, השתכנעתי שהנתבעת אכן רצתה לקבל את הסכמתה של התובעת להגדלת שטח האיחסון והקמת הגלריה, כפי שנידרש בהסכם השכירות.

משכך, התביעה לפינוי המושכר נדחית והנתבעת תשיב את המצב לקדמותו ותפרק את הגלריה שנבנתה.

...

משכך, התביעה לפינוי המושכר נדחית והנתבעת תשיב את המצב לקדמותו ותפרק את הגלריה שנבנתה.

סוף דבר התביעה נדחית.

באשר להוצאות המשפט, לאחר שבחנתי את התנהלות הצדדים במסגרת ההליך, וביתר שאת התנהלותה של התובעת לצד ניסיונה למקסם רווחיה בדרך שאינה מקובלת ואינה תמת לב, מצאתי לנכון לפסוק הוצאות לטובת הנתבעת בסך כולל של 25,000 ₪.