הפקעת קרקעות בהר חומה לצורך הקמת שכונת מגורים

לבקשת הכשרת היישוב הוכנה על-ידי אדריכל תוכנית חלוקה של המקרקעין לצורך הקמת שכונת מגורים בשם "אפרתה". תוקפה של תוכנית זו שנוי במחלוקת בין הצדדים, ועל כך ארחיב בהמשך.

ביום 16.5.91 פורסמה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 בדבר כוונה להפקיע חטיבת קרקע בשטח של 1,850 דונם, הנמצאת בגבולו הדרומי של תחום השיפוט של העיר ירושלים, וזאת במטרה להקים את שכונת המגורים "הר חומה". הקרקע המופקעת כוללת את החלקה המדוברת.

בסעיף שכותרתו "השומה" מציין מידן כי "השווים שנקבעו בהר חומה סגורים וחתומים ואין לבדוק אותם שנית". לו היה מדובר בשומה חדשה ומעודכנת שנערכה למקרקעין היה מצופה כי השמאי יפרט את התחשיבים החדשים שהביאו אותו לסכום החדש, אך דבר זה לא נעשה בתסקיר.

...

בנוסף, במקרה דנן אני סבורה כי יש לראות בטעותו של מידן טעות טכנית בלבד, שכן מידן לא ביצע שומה חדשה שהוא טוען לגביה כי טעה בהערכתו, אלא טענתו היא כי התבסס בטעות על הסכום שנקבע בפשרה במקום על הסכום שהוא עצמו שם בעבר.

לפיכך, גם אם נוצרה אצל המשיבים ציפייה כלשהי בעקבות הסכם הפשרה, ולמרות שהטעות נעשתה באשמת הרשות ולא באשמת המשיבים, באיזון בין השיקולים השונים אני סבורה כי יש מקום לאפשר לרשות לתקן את טעותה ולא לחייבה לפצות את המשיבים בהתאם לשומה המוטעית.

אין אני רואה צורך לדון בטענותיהם של הצדדים לעניין תוקף התוכנית, שכן ממילא, אף לו היינו מניחים כי התוכנית המנדטורית הינה בת-תוקף, אני סבורה כי יש להתחשב לצורך קביעת שווי המקרקעין באפשרות ישימותה של התוכנית (על כך ראו ע"א 9355/05 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406; ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154).

עניינה של שכונה זו הובא כבר בפני בית משפט זה, כאשר הקרקעות עליהן עתידה השכונה לקום הופקעו לצרכי ציבור למטרת הקמת שכונת מגורים.

הטענה העיקרית בעתירה זו היא, כי הקמת שכונה בהר חומה המיועדת ליהודים בלבד, וזאת על קרקע שהופקעה בחלקה מתושבים ערבים, ובלא שתבוצע בפועל בניה מקבילה על קרקע ציבורית גם לתושביה הערבים של ירושלים, מהוה פגיעה קשה בעקרון השיויון.

בסיום הדיון החלטנו: "סיימנו הדיון בעתירה. איננו סבורים שיש מקום לצוו ביניים, וזאת לאור האופי הכללי של העתירה. התייחסותנו בהחלטתנו (בבג"ץ 1459/97) לעניין קבלת מידע חלה גם לעניין פסק דיננו בעתירה זו." בהחלטתנו בבג"ץ 1459/97, שאף הוא עוסק בעתירה נגד אישור התכניות, קבענו: "בטרם ניתן את פסק דיננו, אנו מבקשים לקבל הודעה מטעם המשיבים באשר לתוצאות הדיונים בהתנגדויות לתכנית 2302א, וכן באשר לתוצאות דיוני הועדה (מש/3 בבג"ץ 1340/97) אשר הוקמה בעקבות החלטת ועדת השרים לעינייני ירושלים (ביום 26.2.97). אין בכך משום נקיטת עמדה כלשהיא בדבר קשר בין עניינים אלה לבין העתירה שבפנינו." ב9.6.97- הגישו העותרים בקשה למתן צו ביניים ובקשה לקביעת מועד להמשך הדיון בעתירה.

כאמור בפתח הדברים, אין זו הפעם הראשונה בה מובא נושא הר חומה בפני בית משפט זה. בהתייחסנו לעתירות נגד הפקעת הקרקע שעליה תוקם שכונת הר-חומה קבענו (בבג"ץ 3956/92, 4375/92, 736/93): "בעניינינו, אין חולק בדבר קיומו של צורך צבורי, הלא הוא הצורך בהקמת שכונת מגורים על השטח המופקע במסגרת אכלוסה של ירושלים. העותרת הסכימה לכך מפורשות. כפי שהודגש בתשובת המשיבים, יש גם חשיבות לאומית וגם חשיבות אורבאנית להקמת השכונה." העותרים אינם טוענים נגד ההפקעה, שהפכה, למעשה, עובדה מוגמרת.

...

לא מצאנו לנכון לעשות כן. נחה דעתנו, כי העותרים לא הביאו בפנינו כל טענה ולא ביססו כל עילה שיש בה כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט במסגרת זו. בשולי פסק דיננו נוסיף, כי ממילא לא מצאנו גם מקום להיעתר לבקשותיהם המשניות של העותרים, ליתן צו ביניים או לקבוע מועד להמשך הדיון בטרם יינתן פסק דיננו.

אולם, כאמור, לא מצאנו מקום לקשור בין בניינה של שכונת הר חומה לבין מדיניותם של המשיבים באשר לבנייה בירושלים רבתי, בין בעבר ובין בעתיד.

העתירה נדחית.

רשימה זו אינה כוללת שימוש למגורים, אך שר הפנים הפעיל את הסמכות המוקנית לו לאשר מטרות ציבוריות נוספות להפקעה מכוח חוק התיכנון והבניה, והוסיף מטרה ציבורית של הפקעה לצורך הקמת "שכונות מגורים לצורך קליטת עליה" (ראו י"פ 3870, התשנ"א, בעמ' 2247; לבקורת ראו נירה אורני ורחל אלתרמן הפקעות קרקע: זכויות היחיד מול צורכי הצבורי ההסדר בישראל במבט בנלאומי משווה חלק ב, 38 (1995); ראו עוד אצל קמר, בעמ' 131; נמדר, בעמ' 205-204).

בבג"ץ 5601/94 אבו טיר נ' ראש הממשלה (22.12.1994) (להלן: עניין אבו טיר) דחה בית המשפט טענת הפליה שהעלו העותרים בכל הנוגע להפקעת אדמות בהר חומה לצורך בניית שכונת מגורים.

...

בירור החוקיות נע איפוא לשאלת המידתיות, שעל פיה יוכרע בסופו של דבר המכלול, ואליה אתייחס מיד בסמוך.

בהקשר זה, אני מקבל את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, הסבור כי רוב המעוות, שהמתיישבים טוענים לו, יוכל לתקון בדרכים אחרות (ולא על דרך של חקיקה).

אני סבור כי כל אימת שהמתיישבים פעלו בתום לב, במיוחד לגבי מקרקעין לא מוסדרים (ובכלל זה אני כולל גם מקרים שרשויות המדינה טעו, או הטעו את המתיישבים) – יש בידיהם תרופות חלופיות מספקות.

עיקר טענתה היה, שלצורך הקמת שכונת מגורים באיזור הר חומה, אותו צורך ציבורי לשמו בוצעה ההפקעה, אין זה דרוש שהשטח המופקע יופקע.

לדבריה, בעליהם של מרבית הקרקעות בשטח המופקע מוכנים ויכולים להקים באמצעיהם שלהם את השכונה.

כפי שהובהר בהנמקה לפסק הדין בתיקי בג"צ 3956/92, 4375/92, 736/93, אשר הדיון בהם אוחד (להלן: התיק המאוחד), ההפקעה נחוצה כדי להבטיח הקמתשכונת מגורים בהר חומה בהיקף ובפרק זמן כנדרש, ואין הצדקה להתערב בהחלטתו של שר האוצר להפקיע את השטח המופקע.

...

מסתבר, שהעותרים בתיק המאוחד לא הגיעו להסדר בינם לבין עצמם, הסדר אשר הווה תנאי להסדר עם המדינה, ובסופו של דבר, לא הושג כל הסכם עם המדינה.

העתירה הנוכחית הוגשה לאחר שהצדדים סיימו לטעון את טענותיהם בתיק המאוחד, ולאחר שנוצר קרע בין העותרים בתיק המאוחד, והעותרת היתה מודעת לכך שכל העותרים בתיק המאוחד, פרט לה עצמה, הגיעו לכלל מסקנה שלא ניתן להגיע להסכמה בדבר ביצוע בניית השכונה על ידי בעלי קרקעות שבשטח המופקע.

על סמך כל האמור לעיל, החלטנו לדחות את העתירה, כפי שהודענו על כך בתאריך 4.12.94.

עו"ד וייס, ידידו של ב"כ התובעת מעל לעשר שנים ומי שערך העסקה האמורה, טען בעדותו בבית המשפט, כי בעת עריכתה, לא ידע אודות הכוונה הממלכתית להקים שכונה למגורים בהר חומה.

עיסקאות 2001-2002 (שטח מס' "8"; נספח כ"ג לשומתו של לוי)-העיסקאות נערכו לאחר שאושרו סטאטוטורית תכניות ביניין הערים של שכונת "הר-חומה", בוצעו עבודות פיתוח, שווקו מגרשים לבנייה, ואף הוחל בבנייה ובשיווק דירות בשכונה-כולן בחטיבת קרקע ששיטחה 19,068 מ"ר, מיקומה כ-80 מטרים ממערב לשטח שהופקע לצורך הקמת שכונת "הר-חומה" וכ-400 מטרים מן השטח נשוא התביעה.

בבג"צ 3956/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ראש הממשלה ואח', תק-על 94(4) 479, קבע בית המשפט העליון כלהלן: "יוזמת הבעלים של קרקעות בשטח המופקע להקים את השכונה בכוחותיהם הם לא עלתה יפה.המצב כיום הוא, שלרשות העותרת עומדים כ-563 דונם בלבד מתוך שטח כולל של 1,850 דונם. שטח בגודל כזה בוודאי אין בו כדי להקים את השכונה, והעותרת עצמה לא טענה אחרת. התוצאה היא שאין אופציה של בניית השכונה שלא בדרך של הפקעת השטח המופקע ובניית השכונה בדרך המתוכננת על ידי המדינה. רק בדרך זו ניתן יהיה לרכז את כל קרקעות השטח המופקע ביד אחת, אשר לה היכולת והאמצעים להבטיח את תיכנון השטח ואת בניית שכונת מגורים על השטח המופקע על כל קשיי הבנייה, תוך זמן סביר". גם במסגרת הדיון בבג"צ 4710/94 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' ועדת הכספים של הכנסת ואח', תק-על 95(1) 697, נדחו שוב טענותיה של התובעת, וכן נדחו בעתירתה בבג"צ 4318/96 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' שר האוצר ואח'-בגדרה ביקשה התובעת, בשנית, לבטל ההפקעה בטענה שמתחם המקרקעין, הכלול בתוכנית 5053א' (אשר היוותה חלק מתכנית מתאר מקומית 5053),מורכב, ברובו, מקרקעותיה של העותרת-התובעת, שנועדו לבנייה למגורים, כך שהתובעת יכולה להקים השכונה ב"הר-חומה" בעצמה, ללא צורך בהפקעה.

...

דין טענותיה של התובעת, ככל שנסמכות על הסכם הפשרה, להדחות.

אציג להלן עדותו של השמאי לוי בנדון, בשל חשיבותה: "קודם כל צריך לזכור שאתה מראה פה מסמך משנת 1994 ואני ניסיתי על סמך כל מיני מסמכים שיש בפניי, להבין אין אתם פתרתם את הבעיה של הגישה לשכונה ובעיות אחרות שלא הייתם יכולים ליפתור אותם כי הייתה בהם בעלות של לאומים אחרים ואני הגעתי למסקנה מר גבע, שאתה כנראה רכשת עוד קרקעות בסביבה ורק לא הראית לנו את העסקאות. אני מאוד רציתי להניח את היד על העסקאות האלה אבל הם כנראה לא נרשמו בטאבו כפי שלא רשמת גם את השטח העיקרי שרכשת. אנחנו יודעים שאתה כותב לקרן הקיימת תנו לי הלוואה, כי אני עומד במשא ומתן לרכישה של קרקעות מאת תושבים מקומיים שהשלמתם התעכבה מחמת חוסר תקציב. אחרי זה בועדה לשמיעת טיעונים אתה אומר אנחנו עומדים לרכוש קרקעות. אחרי זה אתה מספר שאתה תרכוש את חלקות 1 ו-16 שזה החלקות של הערבים שבלעדיהם אי אפשר היה להקים את השכונה. אני חושב, אני לא יכול לבסס את זה, אין לי שום מסמך פרט לאינדיקציות האלה שכנראה אתה עשית כמה עסקאות בסביבה. אני חושב שאם היו לפנינו הם היו מאוד רלוונטיות לשאלת השווי ואתה לא מראה לנו אותם" (עמ' 1208, ש' 10 ואילך) ב"כ התובעת בחר להתעלם מטענותיו האמורות של השמאי לוי, ולא נדרש לגופן, חרף חשיבותן לבירור התביעה נשוא ענייננו.

לאור האמור, דין התביעה, בבחינת רוב מהומה על לא מאומה-להידחות.