הפקעת מקרקעין משותפים לאחר הסכם מכר "נטו"

מסמכים עקריים הסכמי הניהול בד בבד עם חתימת הסכמי המכר של כהן ושל בכר, נחתמו הסכמים שכותרתם "הסכם שתוף", ולפי האמור בהם, הם מתייחסים "לניהול המקרקעין המשותפים, השמוש בהם" ו"זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים בכל הנוגע למקרקעין".

כמו כן, הסכמי הניהול כללו את הסעיף הבא: "בכל מקרה של חלוקת החלקה יהיה הקונה הבעלים של 1/4 החלקה ... ובכל מקרה יהיו זכאים ל- 1/4 מהחלקה נטו (לאחר ניכוי השטחים שינוכו לצרכי ציבור)." אין מחלוקת שהסכמי הניהול לא נרשמו בלישכת רישום המקרקעין.

אמנם, מדובר בהסכם בין בן שמש לבין עובדיה, אבל קיימת משמעות רבה לכך שבזמן אמת, בשנת 2003, לאחר הפקעת 1988, ולפני שסברו שיגיעו עד הלום, בן שמש ראו לציין בהסכם המכר כי הוקצה להם שטח ייחודי, כמפורט בתשריט.

...

לענייננו, אם הבעלים המשותפים חלקו ביניהם בפועל את המקרקעין, והסכימו שכל אחד מהם יקנה בחלקו חזקה ובעלות בלעדיים, התוצאה היא שכל אחד נושא בסיכון להפקעות בחלקו – שלו.

סיכום התביעה נדחית.

בנסיבות, התביעה שכנגד נדחית, ללא צו להוצאות.

היא אינה מכחישה כי המקרקעין הועברו למבקש 1 ללא תמורה, מהטעם כי עובר להסכם ללא תמורה, המבקש 1 ובת זוגו (נכדתה החורגת) התנהגו כלפיה בצורה מכובדת, ותמכו בה. רק לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה, שינו המבקש 1 ואישתו את היתנהגותם כלפיה לרעה, לא המשיכו לעזור לה ולתמוך בה. היא מכחישה את טענות המבקשים כי המכירה הייתה בערכי נטו.

בנקודה זו ניתן להפנות דוקא להסכם שנחתם בין המשיבה למבקש 2, בו נרשמה מכירה של 900 מ"ר נטו בגוף ההסכם (ראה סעיף 10 לעיל), ואף הוזכר בו כי הבעלות במקרקעין צריכה להימסר לקונה (המבקש 2) ללא הפקעה (סעיף 5 להסכם).

וכן: "...ההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד-משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני... גישה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... הכלל הוא איפוא שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם..." (ע"א 841/15 פנורמה צפון חברה לבניה בע"מ נ' פלוני – פסק דין מיום 23.5.16, עמ' 9).

...

סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים בשתי נקודות נוספות הנוגעות לחלקה: לא נכרת בין הבעלים של החלקה, בשום שלב שהוא עד למועדי עסקאות המכר עם המבקשים, הסכם שיתוף או חלוקה של החלקה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני קובע כדלקמן: התביעה מתקבלת בחלקה, ורק בנוגע לעסקת המכר שבין המבקש 2 למשיבה.

לא שוכנעתי להצהיר כך על עסקת המכר שבין המבקש 1 למשיבה.

ההיפך – שוכנעתי לקבוע כי עסקה זו היתה בערכי ברוטו.

שנית, תשריט חלוקה משמש רק לצורך חלוקת השמוש במקרקעין, ואינו מחלק את זכויות הבעלות בחקלה, כך שממילא אין כל תוקף לעיסקת מכר המבוססת על תשריט חלוקה, משום שכידוע לא ניתן למכור חלק מסוים במקרקעין, "לא בהסכם אובליגאטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים" (ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם פ"ד כט(1) 243).

זאת משום שלטענת המשיבים, השטח אותו רכשה איבון באבא, המשיבה 1 ממארי סלים ארמלי היה שטח נטו (לאחר ההפקעה לצרכי ציבור), כפי שעולה גם מיופי הכח וגם מהתצהיר עליו חתמה מארי סלים ארמלי (מש/2 ו- מש/3).

...

על כן, השטח הרשום על שם המשיבים מסתכם ב- 745.5 מ"ר. מכל מקום, כאמור, גם אם תידחה בסופו של ההליך טענת המשיבים לפיה השטח שנרכש ממארי הוא שטח נטו, וימצא כי יש להפחית גם ממנו 40%, הרי לכל הפחות יש למשיבים בעלות בשטח של 602 מ"ר, כפי שמודים התובעים בכתב התביעה (סעיף 10) ואף אם יישאר "עודף" במגרש 5/5 אין בכך להועיל למבקשים, מהטעמים המפורטים לעיל.

מכל מקום, אבהיר, כי החלטתי זו עוסקת בהיבט הקנייני של זכויות בעלי הדין, וככל שרשויות התכנון והבניה ימצאו כי המשיבים בונים במקום ללא היתר כדין, הן רשאיות לנקוט בכל פעולה הנתונה להם על פי דין, והחלטתי זו לא תמנע זאת מהן.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה לסעד זמני נדחית.

האם הפקעה שנעשתה במקרקעין המשותפים מכוח תב"ע שאושרה לאחר שנערך הסכם מכר בו נמכרו חלק מהזכויות במקרקעין כשהם "נטו" (ללא הפרשה לדרכים), צריכה לחול על זכויות המוכר או על זכויות הקונה? זו השאלה הדורשת הכרעה בתיק זה, כאשר מפי הנתבעים עולה הטענה כי הצדדים בהסכם המכר התחשבו בתוכנית על אף שזו לא היתה מאושרת בעת עריכתו, וכי המוכר (שנפטר בינתיים) נתן הסכמה בחייו לתכנית חלוקה שנערכה במהלך שנת 2007 לפיה ההפקעה חלה על זכויותיו בלבד ואינה נוגסת מהחלק שמכר "נטו" לקונה.

...

בהתחשב בכך שהבנייה נעשתה בעקבות אישור התב"ע מ-2007, ולאחר שהקונה הוציא היתר בנייה כדין, אני סבורה כי יש בשתיקת המנוח עד להגשת התביעה בשנת 2013 (בשלהי חייו, וב"ניצוחו" של התובע) כדי להקים מניעות כלפיו מלהעלות טענה הסותרת את מצב הדברים שנוצר בשטח.

אולם, לאחר שמיעת עדות הקונה שוכנעתי כי הרישום, כמו גם הדיווח לרשויות המס, נעשה ע"י ב"כ מבלי שהוא נשאל דבר לגבי כך, וכי הוא לא היה מודע כלל למשמעות שיש לפעולות אלו, משכך אינני סבורה כי יש בכך לראות בכך משום ראיה הסותרת את גרסת הקונה שהתקבלה על דעתי כי המנוח נתן הסכמתו לכך שהקונה יחזיק במגרש בשטח של 600 מ"ר "נטו", דהיינו ללא הפרשות מכוח התב"עות מ-2001 ומ-2007.

משכך, ולאור מסקנתי כי המנוח נתן הסכמתו להחזקה ושימוש הקונה ב-600 מ"ר "נטו" ללא שיופחתו ממנו שטחים מכוח ההפקעות שבתב"ע מ-2007, אני דוחה את תביעת התובעים לפיצוים בגין הגריעה משטחם שנוצרה כתוצאה מכך.

ביום 16.9.1990 נחתם בין הצדדים הסכם מתוקן (להלן: "ההסכם המתוקן") בו נאמר שוב כי הממכר הינו שטח נטו שאינו כולל "כל הפקעות לצרכי דרכים ולצרכי ציבור הידועות כיום ושיהיו בעתיד בהתאם לתוכנית המתאר המוצעת המפורטת מס' ענ/151 באקה אלגרבייה". בהסכם זה תחמו הצדדים את השטח הנמכר תוך שהוסכם כי במידה ומהנכס "ינוכה כל שטח לצרכי ציבור או לדרכים בהתאם לתכנית המוצעת הנ"ל או כל תוכנית אחרת, המוכר מתחייב לפצות את הקונה בשטח שינוכה מהנכס מצידו הדרומי של הנכס והמשך לו מצד דרומי". הסכם זה מיום 16.9.1990 הוכחש על ידי המערערים.

הואיל והתכניות ענ/151 וזו שבאה אחריה ענ/125 לא הפקיעו כל שטח במקרקעין, וזו הופקעה רק על פי תכנית ענ/358 הרי שרק עם אישורה של תכנית אחרונה זו הבשילו התנאים להפעלת מנגנון הפצוי שהוענק למשיב בהסכם המכר.

27.1 סעיף 143 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 מורה כי "לא תרשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בנגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה". מלים אחרות, בטרם מתן פסק דין המורה על חלוקת מקרקעין, שומה לקבל אישור רשויות התיכנון לתשריט החלוקה.

...

בית המשפט קמא ראה ליתן בעדותו של עו"ד גנאים אמון מלא, ולא מצאנו מקום להתערב בהתרשמותו זו או בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידו בעניין זה. הלכה מושרשת מימים ימימה היא שבית המשפט, בשבתו כערכאת ערעור, אינו מתערב בממצאים עובדתיים ובקביעות מהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים, ואלה אינם מתקיימים בענייננו (ע"א 2976/12 בראל נ' קאופמן (23.11.2014)).

סיכומו של דבר, בכפוף להערה בסעיף 27 דלעיל, הייתי מציע לחבריי לדחות את הערעור.

רבקה איזנברג, שופטת אשר על כל האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערעור, בכפוף לאמור להלן: מכיוון שלפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 לא ניתן היה לתת פסק דין בנוגע לחלוקת הקרקע בהעדר תשריט שאושר ברשויות התכנון, "פסק הדין" שניתן בתאריך 26.3.2020 אינו פסק דין אלא החלטה, והתיק מוחזר לשולחנו של בית משפט קמא, על מנת שיפעל כאמור בסעיף 27 לחוות דעתו של כב' השופט מר אמיר טובי.