הפקעת מקרקעין באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה

החלקה מצויה באיזור התעשייה "קריית אריה" בפתח-תקווה.

בית המשפט ציין שהמערערות לא פירטו אם קיימים מקרים דומים נוספים שיושפעו מההכרעה במקרה זה, והוסיף: "ניתן רק לקוות כי המשיבות [המערערות – א' ר'] לא פעלו כך כלפי בעלי קרקע נוספים ולא הפקיעו קרקעות כאשר מייד לאחר מכן הסכימו למכור אותן חזרה לבעליהן תמורת כסף". סוף דבר, בית המשפט לעניינים מינהליים פסק כי השטח שהיה מיועד להפקעה לא הופקע בפועל; כי ההוראות בתכנית לגבי ההפקעה מבוטלות וכי על-פי התכנית אין למערערות סמכות לפעול להפקעת השטח.

...

בית המשפט ציין שהמערערות לא פירטו אם קיימים מקרים דומים נוספים שיושפעו מההכרעה במקרה זה, והוסיף: "ניתן רק לקוות כי המשיבות [המערערות – א' ר'] לא פעלו כך כלפי בעלי קרקע נוספים ולא הפקיעו קרקעות כאשר מייד לאחר מכן הסכימו למכור אותן חזרה לבעליהן תמורת כסף". סוף דבר, בית המשפט לעניינים מנהליים פסק כי השטח שהיה מיועד להפקעה לא הופקע בפועל; כי ההוראות בתכנית לגבי ההפקעה מבוטלות וכי על-פי התכנית אין למערערות סמכות לפעול להפקעת השטח.

נפסק כי "הרשות אכן התנהלה בעניין זה בכבדות רבה ובעצלתיים. יחד עם זאת פעילותה של אתרים לאורך השנים, להוציא שנים ספורות במהלך שנות ה-90, מלמדת כי מטרת ההפקעה עמדה לנגד עיניה כל העת וכי היא אכן פעלה לקידום מטרה זו, גם אם לא בקצב משביע רצון, במסגרת המגבלות והקשיים שבפניהם עמדה". בית המשפט הוסיף, כי "אין לכחד כי התנהלותה של אתרים לאורך השנים בכל הנוגע לחטיבת הקרקע המופקעת רחוקה מלשקף התנהלות שלטונית רצויה". אך יחד עם זאת – כך נקבע – "הפעולות והמהלכים שננקטו לאורך השנים, וכן הקשיים הפיננסיים והאחרים בהם נתקלה אתרים בקידומה ובמימושה של מטרת ההפקעה, יש בהם כדי להוות משקל נגד לטענה כי מדובר במקרה זה בשיהוי כה קיצוני ובלתי סביר מצד הרשות, עד כי הוא מצדיק את ביטול ההפקעה. באיזון הכולל, ובייחוד נוכח התהליך המואץ למימוש מטרת ההפקעה שהחל בשנת 2000, תהליך המצוי עתה בעיצומו, נראה לי כי השיהוי במקרה זה, אף כי היה ארוך ובלתי ראוי, אינו מקים בהיבט המהותי עילה לביטול ההפקעה". המערערות טוענות, כי פרשת קק"ל "קיצונית" יותר מפרשתנו-שלנו, במספר היבטים: שם חלפו 30 שנים מאז ההפקעה, והעתירה הוגשה שנים רבות לאחר תום תקופת ההפקעה.

כן מקובלת עלי קביעתו של בית המשפט קמא, כי יש לקוות שאין זה דבר נפוץ שהרשות מיעדת קרקע להפקעה ומיד אחר-כך מוכנה למכרה חזרה לבעליה, ובלבד שהסכום המוצע יהלום את שווי הקרקע לפי הערכתה.

אשר על כן, הערעור נדחה.

נפסק כי במועד שמיעת הערעורים בעיניין שמוחה הערייה לא ייעדה את המקרקעין המופקעים לצורך צבורי מסוים כלשהוא וטענה כי המקרקעין נחוצים לצורך ייעוד צבורי עתידי, כחלק מתכנון ארוך טווח של איזור התעשייה קריית אריה ושל פתח תקווה כולה.

כאמור מעלה, הועדה הדגישה בהקשר זה כי בפתח תקווה בכלל ובאיזור שבו מצויה חלקה 77 בפרט, קיים מחסור משמעותי מאוד בשטחים צבוריים וכי הגידול באוכלוסייה המקומית צפוי אך להחמיר את המצב.

...

בכך שונה עניין שמוחה לחלוטין מענייננו, אשר בו מחוות הדעת שהגישה הוועדה ובייחוד מחו"ד דוידוביץ' עולה המסקנה כי האזור שבו ממוקמת חלקה 77 נתון בחוסר כרוני של שטחי ציבור.

אני סבורה כי בכך שגה בית משפט קמא, וכי לעת הזו איזון הנזקים נוטה אל עבר העדפת האינטרס הציבורי.

סוף דבר בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט קמא, ולהורות כי עתירת המשיבה כחליפתו של המנוח תידחה.

עניינו של פסק הדין – הפקעת מקרקעין שבבעלות יוסף שמוחה ומשה שמוחה, באיזור התעשייה קריית אריה שבפתח תקווה, וייעודם של מקרקעין אלו.

...

הבחנה זו חודדה בעניין רויכמן (בפסקה 8): "אם בית המשפט הגיע למסקנה כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה, או אז שינוי ייעוד המקרקעין אינו תנאי להשבת המקרקעין לבעליהם המקוריים. ביטול ההפקעה הוא סעד שבית המשפט מוסמך לתת כאשר מוכחת לפניו זניחת מטרת ההפקעה. סעד זה הוא במישור הקנייני. על כן כאשר בית המשפט מורה על ביטול ההפקעה הוא אינו מתערב בשאלה התכנונית של ייעוד המקרקעין אלא בוחן את התנהלות הרשות שהפקיעה את המקרקעין, בהתאם לכללי המשפט המנהלי. השאלה המתעוררת, אפוא, בפני בית המשפט אינה השאלה התכנונית של קיום צורך במקרקעין המיועדים לשימוש מסוים במקום מסוים, אלא השאלה של תקינות פעולת הרשות ביחס למקרקעין שהופקעו" (וראו גם עע"מ 2914/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' חונוביץ, פסקה 10 (25.3.2010) (להלן: עניין חונוביץ)).

הוא הדין בנוגע לחידוש ההפקעה: "כאשר עסקינן בהפקעה מחדש, לאחר שבית המשפט מצא כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה המקורית, הנטל המוטל על הרשות להצדיק את ההפקעה יהיה כבד יותר" (עניין רויכמן, פסקה 8; והשוו לחוות דעתו של השופט (כתוארו אז) ס' ג'ובראן, שם).

אחתום בדברים היפים לענייננו, שנאמרו בחוות הדעת של השופט (כתוארו אז) ג'ובראן בעניין רויכמן: "חזקה על המערערות שתפעלנה בצורה אפקטיבית לבחינת ההשלכות הנובעות מביטול ההפקעה על שאלת ייעודה של הקרקע, ולא תשתמשנה בעובדה שהגדרת הקרקע כמיועדת לצרכי ציבור על מנת להפעיל לחצים פסולים על בעל המקרקעין. יצוין כי חובה זו של הרשות אינה נובעת רק מחובתה כלפי בעל הקרקע אלא גם מחובת הכיבוד ההדדי בין הרשויות וחובתה לצקת משמעות לפסק דינו של בית המשפט. בטוחני כי הרשות תפעל למלא חובתה זו בתום לב וביעילות". סוף דבר על סמך כל האמור לעיל, אציע לחברַי כי נדחה את הערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, משום שבדין הורה על ביטול הפקעת המקרקעין ועל החזרתם לידי שמוחה; עוד אציע, כי נדחה גם את הערעור שכנגד, משום שמסקנת בית המשפט לעניינים מינהליים כי אין להורות על ביטול הייעוד של המקרקעין ועל השבת הייעוד המקורי, היא נכונה.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 32673-11-13 חי-אתרים (פיתוח) בע"מ נ' עריית פתח תקווה ואח' תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופט יחזקאל קינר מבקשת חי-אתרים (פיתוח) בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד חיים קורן וצדוק צדיק משיבות 1. עריית פתח תקווה 2. הועדה מקומית לתיכנון ולבניה, פתח תקוה ע"י ב"כ עוה"ד יעקב ברכה ורונית אלפר החלטה

רקע חלקה 14 בגוש 6362 (להלן: "החלקה") נימצאת באיזור התעשייה "קריית אריה" בפתח-תקווה, ושטחה הכולל היה 23,765 מ"ר. על פי תב"ע פת/1244 משנת 1980, ייעוד החלק הצפוני של החלקה היה למיתקני ספורט (15,559 מ"ר) ולדרכים (4,960 מ"ר), וייעוד החלק הדרומי של החלקה היה חקלאי (3,246 מ"ר).

וראו גם: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 466 (2013) (להלן: "קמר")].

...

אין להתעלם מכך שהיו אלה מקרקעין של המבקשת שנרכשו ממנה לצורך ייעוד ציבורי שלא בוצע בסופו של דבר, וכששונה הייעוד לייעוד שאינו ציבורי, והמבקשת זכאית לרוכשם בחזרה, אין העירייה יכולה לצפות לכך שהמבקשת תשלם עבור מקרקעיה מחיר שהיה משלם רוכש חיצוני.

אוסיף כי מקובלת עלי הדעה שבמסגרת הפעלת זכות הסירוב הראשונה של המבקשת אין נדרש אישור שר הפנים וגם לא התייעצות עם הוועדה המחוזית.

בכך הסתיים הפרק הנוגע להסכם הישן בין המבקשת לבין העירייה, המתייחס לסך של 12,582 מ"ר (מתוך 15,719 מ"ר), שכן אושרה תכנית חדשה, ואיתה ייעודים שונים, ואין לומר לפיכך כי למבקשת שמורות טענות או קיימות זכויות ביחס לשטח זה. התוצאה היא כי במסכת זו של תכנית מס' 8, יש להתייחס לעניין סעיף 195(2) והסכום שבו נרכשו המקרקעין מהמבקשת, לסך של 12,582 מ"ר מתוך 15,719 מ"ר, דהיינו 80%, ובהתאם לכך, כאשר ניתנת למבקשת האפשרות לקנות את המקרקעין ששוּנה יעודם "במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו...", יובא בחשבון שיעור של 80% מתוך אותו סכום.

כן צוין כי בשנים 2005-2003 ערך אגף הנכסים פרוגרמה לצרכי ציבור באיזורי התעשייה בעיר פתח-תקווה והגדיר שימושים שונים בקרקעות המיועדות לצרכי ציבור, ובין היתר, לשטח הצבורי נושא עתירה זו, כגון מרכז לוגיסטי, שטחי ציבור וחניה לאצטדיון, שטחים נלווים לבניין בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, שתוכנן אותה עת לקום בפתח תקווה, וכיו"ב. בשנים 2007-2006 היתמקדו צוותי הפרוגרמות של שטחי הציבור בשכונות החדשות שניבנו בצפון העיר ובדרומה, אשר הוסיפו לעיר כמות עצומה של יחידות דיור בתוך זמן קצר והצריכו מענה דחוף לצרכי הציבור בשכונות אלה.

כן היתייחס אינג' שרים לכך ששטחים רבים נוספים שיועדו למבני ציבור בקריית אריה ובאיזור התעשייה רמת סיב בפתח-תקווה, הסמוך לקריית אריה, בוטל ייעודם עוד קודם לכן והושב לייעוד הקודם – לרוב ייעוד לתעשייה.

האם היה צורך צבורי קונקריטי בהפקעה בשנת 2005? המשיבות השיבו על שאלה זו בחיוב, אך תשובתן אינה נקייה מקשיים: המשיבות טענו כי תמ"מ/21/3 שפורסמה למתן תוקף ביום 11.12.03 ייעדה את איזור התעשייה קריית אריה לאחד משישה איזורי תעסוקה מטרופוליניים מישניים במחוז מרכז, וכי בהתאם לתכנית, מיועד האיזור לכלול שימושים צבוריים מגוונים.

...

בקשת העותרים להורות על אכיפת הסכם דינה להידחות.

הבקשה אינה מתאימה להתברר בבית משפט זה. כמו כן, ההחלטה בדבר ביטול הפקעתם של מגרשים 6 ו-7 – אינה עולה בקנה אחד עם סעד זה. סוף דבר ביחס להפקעתם של מגרשים 6 ו-7 – העתירה מתקבלת, וההפקעה מבוטלת.

ביחס ליתר הסעדים – העתירה נדחית.