הפקדת כסף בנאמנות אצל עו"ד עד בירור ביטול הסכם

בהתאם להסכמה עם פולק, לאחר שיופקד סך של 300,000 $ בנאמנות אצל עו"ד דנוס, כי אז ייחתם הסכם ביחס למחצית השנייה של המקרקעין ותועבר לידי התובע הבעלות במלוא המקרקעין.

לטענת התובע, בהליכים קודמים, שנקט נגד פולק עוד טרם הגשת תביעה זו (ה"פ 34232-11-09, ת"א 51232-11-12, להלן : ההליכים הקודמים, אשר נמחקו בטרם התבררו לגופם) גילה התובע, כי ביום 14.11.2006, עשור לאחר מכירת הזכויות לתובע, חתמו הנתבעים על תצהירי מעביר - נעבר ביחס למקרקעין, במסגרתם העביר פולק לחתנו, הנתבע 2 (להלן: קופרמן), את הזכויות במקרקעין, כאשר העברת הזכויות דווחה למיסוי מקרקעין ביום 20.11.2006.

בעדותו של פולק, ועת עומת עם הנטען בתצהירו, כי עו"ד רוזנברג היה היחיד שהחזיק את ההסכמים החתומים, טען, לראשונה, כי קרע את הטיוטה שהייתה בידיו (עמוד 47 לפרוטוקול שורות 1 -12), היתנהלות, אשר אין בה כדי להביא לביטולו של ההסכם, אשר כאמור היה בידיו של עו"ד רוזנברג.

עו"ד ברד נחקר לגבי הגרסה, אשר נשמעה בבית המשפט לראשונה בעדותו, לפיה הוא זה שהעביר את הכסף עבור העסקה, והשיב את הדברים הבאים אשר יש בהם לשפוך אור לגבי למהות העסקה והשתלשלותה: "שמע, הכסף שאנחנו העברנו הועבר לנאמנות לעו"ד דנוס, כעת לא נחתם הסכם מכר, לא העברתי את הכסף לפולק, בשלב הזה היו צריכים להביא את הכלה, הכלה הייתה הסכמה של פולק לחתום על הסכם מכר, מן הסתם, בשלב שאנחנו היינו מכינים את ההסכם מכר, יכול להיות שאנחנו היינו רושמים את הקרקע 2/3 בנצי, 1/3 אלי, לא יודע מה, אנחנו עוד לא היינו בשלב הזה, אנחנו, הציגו לי מצג, מר בירון ולפי דעתי גם דנוס, פולק מוכן למכור 100% מהזכויות של הקרקע כנגד 3,000,000 דולר, אתם לא רציניים? אמרנו לבירון, אין לך 3,000,000 דולר, הבאנו 3,000,000 דולר, עכשיו היינו עוברים לשלב השני, שלב בדיקות משפטיות." (עמוד 17 שורות 30-32, עמוד 18 שורות 1- 5 , ההדגשה הוספה ע' ר').

...

נוכח האמור לעיל, תביעתו של התובע למחצית השנייה של המקרקעין, נדחית.

שנית אעיר, כי אין מנוס מלציין שבתיק זה גם בסיום כתיבת פסק הדין עדיין יש לא מעט מן הנסתר ולכן ההכרעה בתיק זה נעשתה לפי הראיות והעדויות, שהונחו בפני בית המשפט, שכן אין לו לבית המשפט אלא את אשר הונח לפניו.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה, ואני קובעת כי בין התובע לבין פולק נחתם הסכם באשר למחצית המקרקעין, כאשר התובע נותר חב לפולק את יתרת התמורה על פי ההסכם בסך של 15,000 דולרים ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הקבוע לתשלום בהסכם ועד לתשלום בפועל.

ההסכם בוטל וכעת נותר לברר האם הביטול נובע מהפרה ולדון בהשלכות הכספיות הנובעות מכך.

התובע טוען כי במעמד החתימה העביר שיק בנקאי ע"ס 50,000 ₪ לפקודת אברהם, שילם למיכאל סך של 20,000 ₪ במזומן וכן הפקיד בנאמנות אצל עוה"ד לנקרי סך של 20,000 ₪ במזומן עד לרישום הערת אזהרה (התובע צירף אישור בדבר העברת הכספים בכתב ידה של עו"ד לנקרי בנספח ג' לתצהירו).

בשלב מקדמי של ניהול ההליך הודיע התובע כי הצדדים פועלים לביטול העסקה, כך שהמחלוקת שנותרה בתיק הנה המחלוקת הכספית אשר הנה בסמכות בית משפט זה ולכן ביקש העברת התיק לבית משפט זה. בהחלטת כב' השופט נאמן מאותו יום הועבר התיק לבית משפט זה. לאחר שהתביעה נדחתה בהסכמה נגד עו"ד לנקרי, הוסיף ההליך להתברר בטענות התובע להחזר כספים נגד הנתבעים 1-2.

...

אף שהמסקנה היא כי מיכאל הפר את ההסכם, מחמת אי קיום חובת הגילוי המוטלת עליו, איני רואה מקום לחייבו בפיצוי מעבר להשבת הסכומים שקיבל בפועל וזאת מכיוון שהתנהלות התובע אינה חפה מפגמים.

לאחר שבחנתי את חומר הראיות ושקלתי את טענות הצדדים, שוכנעתי כי על הנתבע 2 להשיב את הסכום ששולם לו במלואו על יסוד הנימוקים כדלקמן.

סוף דבר, אני מורה כדלקמן.

התובעת העידה כי מההתחלה הסביר לה עו"ד שינפלד שאינו יכול לערוך עימה הסכם מכר, עד שלא יגיע צו ירושה, וכי כספה יהיה אצלו בנאמנות עד לאותו מועד.

בע"א 10489/09 א. נץ ניהול ואחזקות בע"מ נ' הרי אלוף (6/9/11); להלן: עניין א. נץ), קבע כב' הש' עמית כדלהלן: "במקרה דנן, המשיבים לא פעלו משך כשלוש שנים ממועד ההפרה הנטענת, עד ליום 8.5.05, זמן קצר לפני הגשת התביעה לביטול ההסכם. משך כל אותו זמן, המערערת פעלה בידיעתו של עו"ד תור, שלוחם הנחזה, לאישור שינוי התב"ע תוך כוונה להוציא לפועל את ההסכם. ולא רק זאת, אלא שהמשיבים אף ביצעו את חלקם בחוזה ושילמו היטל השבחה, תוך שהם ממשיכים להתדיין עם המערערת לגבי דירת התמורה. יש בכל אלה כדי להצביע אם על שינוי החוזה בדרך של היתנהגות, אם על וויתור של המשיבים על זכותם לבטל את החוזה ואם על כך שמדובר בהפרה לא יסודית המצריכה מתן ארכה. מכאן, שביטול החוזה במכתבם של המשיבים ללא מתן ארכה, היה ביטול שלא כדין". הוכח כי בנגוד לאמור בסעיף 4.5 להסכם שינפלד, המוכרים לא הגבילו בזמן את תוקפו של התנאי המתלה, ולא התכוונו לעשות כן. לגירסתו של מיכאל, הוא האמין כי הדירה נמכרה לאבני במקביל לחתימה על הסכם שינפלד, וכי אבני אף הפקיד כספים אצל עו"ד שינפלד, מיד לאחר החתימה על הסכם שינפלד, ללא קשר לצוו ירושה אחרי המנוחה, שהיה אמור להנתן לטובת המוכרים על יסוד הסתלקותם של כל היורשים למעט הנתבעת 4 מזכויותיהם בעזבונה.

כפי שמיכאל העיד, הוא סבר שאבני הפקיד את כספי הדירה אצל עו"ד שינפלד סמוך לאחר שראה אותו לשיטתו, ולא עלה בדעתו לברר עם עו"ד שינפלד הכיצד לא דרש לקבל את החזקה בדירה, למצער או את כספו בחזרה.

...

לסיכום, בהיעדר תצהירי עדות ראשית מטעם מי מהנתבעים האחרים, בהעדר מסמך מחייב בין המוכרים לבין שאר הנתבעים, ובהיעדר ראיה כי נתבעים אלה חתמו על תצהירי ההסתלקות מתוך ציפייה לקבל תמורה כלשהי מהדירה, קיימת חזקה כי הם ויתרו על זכויותיהם ללא תנאי.

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים בנדון, ובהעדר גרסה פוזיטיבית של מי מיורשי המנוחה, איני רואה לחייב את התובעת לשלם סכום נוסף ליורשים אשר לא מצאו לנכון ליתן הסבר לכך שהם הסכימו לוותר על זכויותיהם בדירה, ללא קשר למעמדם כיורשים, ונמנעו ממתן גרסה בהליך שהתקיים במחלוקת שבין התובעת לבינם.

לא למותר לציין כי המנוח עצמו ציין רק 3 יורשים של המנוח – אחים שמתגוררים בחו"ל. סוף דבר נוכח כל המקובץ, ניתן בזה פסק דין הצהרתי לפיו התובעת, ויויאן (אביבה) וקנין, היא הבעלים של זכויות החכירה בדירה בשטח של 67.3 מ"ר, המצויה בבית משותף ברחוב שפרינצק 15/18 בנהריה, במקרקעין הידועים כגוש 18177, חלקה 13, תת חלקה 18 (להלן: הבית והדירה, בהתאמה), בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים הנדרשים על פי כל דין.

בסעיף 5 להסכם נקבע, כי "במקרה בו תחרוג העלות הכוללת מסכום של 550,000 ₪ יהיה רשאי כ"א מיחידי הרוכש בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי לבטל את רכישת המגרשים ו/או חלק מהם בהודעה שתמסר על ידו בתוך 14 יום מקבלת טבלת העלויות ולקבל בחזרה את כספו" (ר' סעיף 94 לסיכומי בן יהודה וחב' שריגים).

לדברי עו"ד רוט, לנוכח העובדה שבאותה עת חברת שריגים הייתה בעלת אופציה בלבד כלפי המוכרת, הוא הדגיש לפני קול ודור את החשיבות שבהפקדת הכספים בחשבון נאמנות אצל עו"ד רוב עד שייוצרו התנאים להעבירם לחברת שריגים או למוכרת.

לדברי עו"ד רוט, קול אמר לו כי רק כאשר חברת שריגים תתחיל לשווק את המגרשים לציבור הרחב, כספי המכירה יופקדו בנאמנות אצל עו"ד רוב, והם ישוחררו על ידו בהתאם להוראות ההסכם שייחתם.

כל מי שייצג בעיסקה הזאת ככה חשב, אבל אם כל הכסף אצלי לפיתוח ואם כל הכסף אצלי ומשוחרר לפי היתקדמות וכל הכסף אצלי להיטל השבחה וכל הכסף אצלי לתשלום, לסילוק המשכנתא המינהל והרוכשים ופתאום התברר שלא כל הכסף אצלי, איזה עו"ד שפוי בצד השני, שהלקוח שלו הוא לא מהמר אלא בא באמת לקנות מיגרש כדי לגור, הולך לשים פה 700,000, 800,000 ₪ יסכים לסמוך על זה שבבוא היום היזם יביא כסף מהבית.

...

הנתבעים ישלמו לתובעים סכום של 5,582,122 ₪.

הודעת צד ג' שעו"ד רוט הגיש נגד גוט נדחית ללא צו להוצאות.

אשר להוצאות בתביעה העיקרית – הואיל ודחיתי את הטענה העיקרית שהתובעים העלו נגד עו"ד רוב ועו"ד רוט, אני מחליט לפסוק לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד על הצד הנמוך.

כפועל יוצא הפקדת/תשלום הכספים אצל עוה"ד - ב"כ החברה הקבלנית בנאמנות עבור החברה הקבלנית - אינה ערובה להבטחת כספי הקונים המוכרת/המותרת בחוק.

במסגרת פרשת חברת "חפציבה" בשנת 2007, התברר כי אלפי רוכשי דירות שילמו לחברה ממיטב כספם מבלי שקבלו בטוחות וכי רבים מהם נותרו ללא הדירות וללא הכספים שהשקיעו.

בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 נקבע: הבטחת כספי הקונה לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: (1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח על בנקים, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית; (2) ביטח את עצמו אצל מבטח, שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח; (3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, בהתקיים הנסיבות כאמור בפיסקה ;(1) (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובילבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה; (5)  העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

עמדה להלן סדר הדברים בכל הקשור לעמדת הממונה בנוגע לתשלומים על חשבון דירה: · תשלום של עד 7% משווי הדירה – ניתן להפקיד כספים בכל דרך בה בחרו הצדדים; · תשלום של מעל ל-7% משווי הדירה – יש לבצע בהתאם לקבוע בסעיף 2 לחוק המכר; · נאמנות אינה יכולה לשמש כבטוחת חוק מכר כך שהעברת סכום כספי על ידי הרוכש העולה על 7% לנאמן, ללא כל מתן בטוחה, חושפת את המוכר לעיצומים כספיים הקבועים בחוק.

...

הקונה מצהיר כי הובהרה לו זכותו להתייעץ עם עורך דין מטעמו וכי הוא ויתר או עשה שימוש בזכות זו והוא חותם על הסכם זה לאחר שמיצה את זכותו זו. הקונה מצהיר כי הובהר לו היטב שאין בתשלום ההשתתפות בהוצאות המשפטיות של החברה משום יצירת יחסי לקוח-עורך דין בינו לבין עוה"ד הנ"ל. יחד עם כל האמור לעיל, הובהר לקונה כי עוה"ד הנ"ל יבצעו את רישום הזכויות בדירה כאמור אך לא בתור עורכי דינו אלא מכח חובתו על-פי דין של המוכר לרשום את זכויות הקונה בספרי המקרקעין, חובה אשר המוכר מבצע אותה באמצעות יועציו המשפטיים הנ"ל. הקונה מצהיר כי ידוע לו והוא מאשר זאת ומסכים לכך כי עוה"ד הנ"ל ייצגו את המוכר כנגדו בכל ענין והליך הקשור בחוזה המכר, בדירה ו/או בכל הקשור בהם ו/או הנובע מהם.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

בהתחשב בעיצום שהוטל על העוררת ובכך שבסופו של יום נמסרה לקונים ערבות בנקאית, אם כי באיחור של שנתיים וחצי !! ובכך שבהמשך הדירה נמסרה לקונים, אנו מחליטים לא לעשות צו להוצאות.