הפעלת תקנת השוק בתיקון רישום בית משותף בסעיף 10 לחוק המקרקעין

מצ"ב נסח רישום עדכני של הנכס שבו המשיבה 2 רשומה כבעלים של מלוא זכויות הבעלות ומסומן "ז". עוד מצ"ב להשלמת התמונה עותק מתיק הבית המשותף שבו נמצא הנכס ומסומן "ח". לבקשה/כתב התביעה צירפו המבקשים/התובעים את המסמכים התומכים את טיעוניהם ביניהם: "הסכם" שנערך ונחתם ביום 22/10/1987 בין **** כהן לבין תמר שמעוני, שמעוני חביב, זהבה מלניק ודן מלניק, על פיו נמכרו ל**** כהן זכויות במקרקעין כמפורט בתרשים שצורף להסכם אשר נערך ביניהם אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 27/10/1987 ע"י סגן הנשיא כב' השופט אפריים שלו.

לדיון שהתקיים ביום 19/5/20 התייצב עו"ד משל ב"כ מדינת ישראל/לישכת רישום המקרקעין ואמר: "עו"ד משל: נכון להיום מה שאנחנו מבינים שנעשתה טעות ברשום. אנחנו שומרים על כל טענותינו לרבות טענות מקדמיות. אנחנו סבורים מהמסמכים שעומדים לפנינו שנעשתה טעות. מר **** כהן העביר הלאה חלקים שלא שייכים לו, מעולם לא היו שלו. מה הסיבה אנחנו לא יכולים לדעת. אנחנו נכבד כל פסק דין של ביהמ"ש הנכבד וככל שיורה לנו לתקן את המירשם אנחנו נעשה כן.

אין מנוס מלציין, כבר בפתח הדברים, כי נתבעת 2, חברת א.ד. פז ייזום והשקעות בנדל"ן (2000) בע"מ, באמצעות בעל השליטה בה מר בבקובי דוד, ובנו מר אורן בבקובי, וכל המיוחס בכתב ההגנה להם מיוחס לנתבעת 2 ולהפך, ידעו היטב כי הם קונים, בהסכם המכר בינם לבין נתבע 1, רק את החלק של הנתבע 1 בנכס המקרקעין בגוש 6415 חלקה 82 תת חלקה 6 היינו נכס בן 33 מ"ר בלבד, המהוה 58/159 חלקים בלבד מתוך המקרקעין, אשר אף הוגדר בהסכם המכר כחנות (להלן בכתב ההגנה – הנכס או המקרקעין) כמתואר להלן ולא קונים את החלק של התובעים בכל הנכס, ולא רוכשים את החלק, המופרד פיזית, שמושכר ע"י המבקשים לעסק אחר בדמות מסעדה, וכמפורט להלן נתבעת 2 לא יכולה לרכוש זכות טובה בחלק של התובעים במקרקעין בשל אי התקיימות תנאי "תקנת השוק" המעוגנים בסעיף 10 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 ולא יכולה נתבעת 2 להבנות מטעות, שנתבעת 3 מודה בה בהגינותה, ברשום במקרקעין".

(ההדגשה שלי י.פ) בע"א 4810/15 מדינת ישראל – משרד הפנים נגד י.י. ח.מ. השקעות ונכסים בע"מ אומר בית המשפט מפי כב' השופט עמית: "6. ... כמו כל סמכות המסורה לבית המשפט, גם הסמכות לזמן עד, אם לבקשת מי מהצדדים ואם ביוזמת בית המשפט, כרוכה בהפעלת שיקול דעת. במצב הדברים הרגיל, אין זה ראוי כי כל אימת שמתעוררת בעיה בין הפרט לרשות, קל וחומר בין שני גופים פרטיים, בית המשפט יזעיק את הדרג הבכיר ברשות על מנת לברר נקודה כזו או אחרת, או על מנת לסייע בפיתרון מחלוקת. זמנם של עובדי הרשות הציבורית הוא זמנו של הציבור, ולא בנקל יורה בית המשפט על זמונו של האלוף והניצב, הגונדר והטפסר הבכיר, הרמטכ"ל והמפכ"ל, המנכ"ל או השר, היועץ המשפטי לממשלה או פרקליט המדינה, נגיד בנק ישראל או המפקח על הבנקים או המפקח על הביטוח או כל דרג בכיר אחר, ולא התיימרנו להקיף את כל בעלי התפקידים הבכירים בשירות הצבורי.

...

לב"כ המבקשת ניתנה זכות התגובה עד ליום 29.7.2020 והוא לא עשה כן. לאחר שעיינתי בבקשה ובדברי התגובה אני דוחה את הבקשה להזמין לעדות את רשמת המקרקעין הגב' תמר שטיינר לחקירה על תעודת עובד הציבור שניתנה על ידה ביום 24/6/2020.

בסופו של דבר הגיעו המבקשים והמשיב 1 להסכמות כדלקמן: כי הנכס יחולק פיסית בין המבקשים והמשיב 1 לשני חלקים.

אין מנוס מלציין, כבר בפתח הדברים, כי נתבעת 2, חברת א.ד. פז ייזום והשקעות בנדל"ן (2000) בע"מ, באמצעות בעל השליטה בה מר בבקובי דוד, ובנו מר אורן בבקובי, וכל המיוחס בכתב ההגנה להם מיוחס לנתבעת 2 ולהפך, ידעו היטב כי הם קונים, בהסכם המכר בינם לבין נתבע 1, רק את החלק של הנתבע 1 בנכס המקרקעין בגוש 6415 חלקה 82 תת חלקה 6 היינו נכס בן 33 מ"ר בלבד, המהווה 58/159 חלקים בלבד מתוך המקרקעין, אשר אף הוגדר בהסכם המכר כחנות (להלן בכתב ההגנה – הנכס או המקרקעין) כמתואר להלן ולא קונים את החלק של התובעים בכל הנכס, ולא רוכשים את החלק, המופרד פיזית, שמושכר ע"י המבקשים לעסק אחר בדמות מסעדה, וכמפורט להלן נתבעת 2 לא יכולה לרכוש זכות טובה בחלק של התובעים במקרקעין בשל אי התקיימות תנאי "תקנת השוק" המעוגנים בסעיף 10 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 ולא יכולה נתבעת 2 להבנות מטעות, שנתבעת 3 מודה בה בהגינותה, ברישום במקרקעין".

במקרה אחרון זה פסק-הדין מושא הבקשה לפי פקודת ביזיון בית-המשפט צווה על תיקון צו רישום של בית משותף באופן שיירשמו למבקש זכויות בחלק בגג הבניין המשותף.

שם נפסק כי אין בהוראה זו לטובת המבקש כדי לגבור על הפרוצידורה החוקית והיא פניה לתיקון רשם הבתים המשותפים מכוח סעיף 145 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ולא ניתן תחת זאת לפנות בהליך על פי פקודת בזיון בית-המשפט.

..ואולם עצם קיומה של סברה זו בפירוש פסק הדין, יש בה כדי ללמד שפסק הדין איננו כה חד-משמעי באופן שעל העיריה לבצע את העברת השוק הקיים למיקום החדש "בכל מקרה ובכל מחיר". שלישית, פסק הדין עצמו צפה אפשרות זו, בדבר חילוקי דיעות בין הצדדים, כך שבסופו של יום לא יועבר השוק הקיים למקום חלופי במועד שנקבע.

תקנה 5 לתקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981 קובעת כי "אישור להספקת חשמל, מים או חיבור טלפון לבנין יהיה לפי טופס 4 בתוספת" והדין עם המשיבה כי בהיעדר הטופס האמור, לא ניתן לבצע את החיבור, שכן יהא הדבר מנוגד להוראות החוק, בהן סעיף 157א לחוק התיכנון והבניה.

זוהי גם חובתה של המשיבה בהתאם לרישיון כללי ל"בזק", החברה הישראלית לתקשורת בע"מ למתן שירותי בזק פנים ארציים נייחים כללי מפ"א (מפעיל פנים ארצי) (נוסח משולב, נכון ליום ט' בחשוון, התשע"ט [18 באוקטובר 2018], אשר ניתן לה על ידי השר בהתאם לסעיף 4 לחוק התיקשורת , בפרק ה' – "ביצוע הרישיון", אשר מורה בסעיף 20.2 כי: "החברה תספק שירותיה כאמור, בתנאים שיויוניים ובלתי מפלים לפי סוג השרות, ללא תלות במיקום מבקש השרות או בעלות הייחודית למתן השירותים לכל מקבל שירות". חרף זאת אציין כי המרחק בין חובתה הכללית של המשיבה למלא אחר דרישתה של המבקשת לחיבורה לקו הטלפון, תוך היתעלמות מהקשיים הלוגיסטיים והדרישות בחוק התיכנון והבניה לצד אישורים שונים שיש לקבל מהגורמים הרלבאנטיים כטענת המשיבה, הנו רב. מבלי לקבוע מסמרות, ומבלי להביע עמדה לעניין זה ובזיקה לדברים שהובאו לעיל, ספק אם המבקשת נוקטת בהליכים הרלוואנטיים בנסיבות העניין והדרך סלולה לפניה להגיש הליך מתאים ו/או לערוך פנייה מתאימה לגורמים המוסכמים.

...

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה ובכלל המסמכים שהונחו לפניי, לרבות אלה שהוגשו ביום 21.11.2018, ושמעתי את טענות הצדדים במסגרת הדיון שהתקיים לפניי בעניין זה ביום 07.11.2018, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

סיכומו של דבר – הבקשה נדחית.

לאחר שבחנתי את נסיבותיה האישיות של המבקשת, ובהתחשב בטענות הצדדים אשר הובאו לפניי בדיון , לא מצאתי מקום להורות על חיוב בהוצאות לטובת המשיבה בגין ההליך דנן.

עסקינן בתובענה למתן צו קבוע המורה לנתבעת 1 להמנע מלבצע כל פעולה להחלפת גז במערכת הגז המרכזית בבניינים שברח' חטיבת כפיר 13 ו- 15 וברח' יפה ירקוני 7 שבעפולה הבנויים על המקרקעין הידועים כגוש 16759 חלקה 10 (להלן: "הבניינים").

נטען, כי מדובר בשידול אסור לפי ס' 17א לחוק ההסדרים, ושידול זה נעשה אגב הכפשת שמה של דלקל ותוך הפעלת לחץ ומסע שקרים מצידה של סופרגז.

(יב) בסעיף זה – "בעל דירה" – לרבות כל אחד מאלה: (1) מי שבעל הדירה אישר לו בכתב לפעול בשמו לעניין זה, ובכלל זה באמצעים אלקטרוניים; (2) דייר בדירה ציבורית כהגדרתה בחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, התשנ"ח-1998, שרשאי להצביע באספה בהתאם לנוהל של משרד הבינוי והשיכון לעניין זה; (3) שוכר דירה שזכות השכירות שלו נרשמה בפנקסי המקרקעין והקרקע שעליה בנוי הבית המשותף מיועדת להשכרה לטווח ארוך בהתאם להוראות התכנית החלה עליה, וביום קבלת ההחלטה על החלפת ספק הגז נותרו לפחות שישה חודשים עד לסיום חוזה השכירות שהוא צד לו".

וכן ראו בסעיף 1 (סעיף ההגדרות) לחוק הנ"ל כדלקמן: "בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף", "תקנון" ו"מערכת גז מרכזית" – כמשמעותם בחוק המקרקעין; עוד רלוואנטי למחלוקת בעניינינו הנו חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, בו נקבע בסעיף 52 בפרק ו' שכותרתו: "בתים משותפים" כדלקמן: "בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה; לאור המסגרת הנורמאטיבית הנ"ל אדרש למחלוקת בעניינינו.

אלא שתקנות ההסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה) (משק הגז – החלפת ספק גז) תשנ"א – 1991 (להלן: "תקנות ההסדרים"), אשר תוקנו מכוח חוק ההסדרים, מורות בסעיף 2 גם כדלקמן - " (ג) צרכן גז שהחליט לפי החוק לסיים את החוזה שלו להשאלת ציוד ולהספקת גז עם ספק הגז היוצא (להלן – החוזה), יתן הודעה בכתב על כך לספק הגז היוצא (להלן ההודעה).

בהקשר זה אציין, כי אף סופרגז מסכימה, כי ניתן למסור את ההודעה באמצעות שלוח, עת טענה בתביעתה (בסע' 76), כי ההודעה בדבר החלפת הגז יכולה להימסר על ידי הצרכן או "על ידי ספק הגז הנכנס, מכוח יפויי הכוח עליהם חותמים בעלי הדירות לטובת הספק הנכנס (האופציה השנייה היא הפרקטיקה המקובלת בשוק החלפות הגז)". במקרה דנן צורפו לכתב התביעה במסגרת נספחים 7-8 (המהוים לשיטת סופרגז ייפוי כוח של הדיירים ראו ס' 22 לתביעה) שני סוגים של מסמכים.

...

אני דוחה את הטענה.

לאור האמור, הטענה נדחית.

סוף דבר: דין התביעה להידחות.

אחריות הנתבעת 3 (המדינה) בשל אי רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות או בשל רישום הבית המשותף ללא דרישת תשריט מאושר ע"י מוסד תיכנון.

לעניין זה נקבע בפסק דין "לוי נ' שרמן" כך (בפיסקה 25): "אמור מעתה - עורך-דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בעינייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמידתן של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כשלון של עורך-דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדיי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשקול-דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עורך-דין ברשלנות. ראה ע"א 5/63 [10], בעמ' .1308וביתר הרחבה:

כזכור, עסקינן בדירה חריגה בגודלה, בודאי בתוך ביניין משותף, המצויה בקומת קרקע ואשר נרכשה במחיר גבוה ממחיר השוק.

על הנגזר מתקנה 50 לתקנות הישנות (וממילא, באין שינוי בתקנה הרלוואנטית, גם על המצב הנוהג היום), עמד הנשיא שמגר בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. אחזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309 (9.2.81): "תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969, קובעת, כי בקשת הרישום בפנקס הבתים המשותפים תלווה בתשריט של הבית, שאושר על-ידי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה או בתשריט אחר, הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו להנחת דעתו של המפקח. משמע, כי אין חובה להביא לפני המפקח תוכנית, שאושרה על-ידי הועדה המקומית דוקא, וממילא מנתקות איפוא התקנות, מבחינה משפטית ומעשית גם יחד, את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התיכנון לבין קיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור נוסחה של תקנה 51 לתקנות הנ"ל, לפיה חייב המפקח לתת צו רישום בפנקס הבתים המשותפים, אם נתמלאו התנאים, הקבועים בסעיף 143 לחוק המקרקעין, ואם הבית ראוי להרשם בפנקס הבתים המשותפים, כאמור בסעיף 142 לאותו חוק. שתי הוראות חוק אלו גם כן אינן יוצרות זיקה כלשהיא לדיני התיכנון והבנייה." ביחס למשמעות המונח דירה לעניין הרישום בפנקס הבתים המשותפים נאמר שם: "המונח "דירה" הוגדר אף הוא בסעיף 52, וזהו נוסחן של שתי ההגדרות, שהן מענייננו: "'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

השאלה היא מהי רמת הבקורת התכנונית, בהיעדר הערה תכנונית, אשר מחויב רשם המקרקעין להפעיל מיוזמתו בעת שהוא רושם בית משותף.

" בעקבות הערה זו תוקנה, במסגרת נוסח התקנות החדשות (לאחר האירועים מושא הליך זה), תקנה 55 הקובעת כך: "(א)  ראה המפקח כי היתקיימו כל התנאים למתן צו רישום כמפורט בסעיף 143 לחוק, וכי הבית ראוי להרשם בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 142 לחוק ייתן את צו הרישום.

...

התוצאה היא שתביעת רכיב זה נדחית.

משכך, התובעים לא עמדו בחובתם להקטין את הנזק במישור זה. על כן, תביעת רכיב זה נדחית.

לסכום זה יתווסף סך כולל של 50,000 ₪ בגין הוצאות התובעים ושכר טרחת עורך דין בהליך זה. התובעים ישלמו לנתבעת 3 סך כולל של 50,000 ₪ בגין הוצאותיה ושכר טרחת עורך דין.

במהלך הדיונים שקיימה הועדה המשותפת, שונה נוסח הצעת החוק והוכנסו בה תיקונים.

ההליכים לאחר הגשת העתירות ביום 15.3.2017 הורה בית משפט זה (השופט נ' הנדל) על איחוד הדיון בעתירות דנן, וביום 17.8.2017 ניתן תוקף של צו ביניים אירעי להסדר הדיוני שהוצע על ידי היועץ המשפטי לממשלה ולפיו לא יבוצעו פעולות של רישום, נטילת זכויות במקרקעין, הקצאה ותכנון לפי סעיפים 6-3 לחוק.

התועלת בחוק היא יצירתו של מנגנון פשוט, נוח וקל להפעלה שיימנע "הצפה" של בתי המשפט בהליכים פרטניים שעניינם הסדרת הזכויות במקרקעין של המתיישבים הישראלים באיזור, וכן יאפשר מתן מענה מהיר למצוקתם של המתיישבים וימנע פינוי יישובים.

כך לדוגמה – דרישות התמורה, השלמת הרישום והדרישה להיות המקרקעין מוסדרים, המנויות בסעיף 10 לחוק המקרקעין והמקובלות גם בתקנות שוק אחרות ברחבי העולם, הן דרישות יסודיות, המחייבות בחינה פרטנית של נסיבות כל מקרה ומקרה ובלעדיהן אין לומר כי המקרה נימנה עם אותם מקרים חריגים שבהם תוקנה לאדם זכות אף שנפל פגם בהקנייתה.

...

בירור החוקיות נע איפוא לשאלת המידתיות, שעל פיה יוכרע בסופו של דבר המכלול, ואליה אתייחס מיד בסמוך.

בהקשר זה, אני מקבל את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, הסבור כי רוב המעוות, שהמתיישבים טוענים לו, יוכל לתקון בדרכים אחרות (ולא על דרך של חקיקה).

אני סבור כי כל אימת שהמתיישבים פעלו בתום לב, במיוחד לגבי מקרקעין לא מוסדרים (ובכלל זה אני כולל גם מקרים שרשויות המדינה טעו, או הטעו את המתיישבים) – יש בידיהם תרופות חלופיות מספקות.