הפעלת עסק בדירת מגורים בשכירות בהתאם לדיני ניהול עסק

נפסק כי "בדרך כלל הקשר האישי בין הדייר לבין דירת מגורים הוא הדוק בהרבה מאשר קשר אישי בין בעל עסק למקום העסק שלו. באופן רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על-ידי שלוחו, אך הוא יכול לנהל עסק על-ידי שלוח. על-כן, במרבית המקרים, העובדה, שבעל עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק אינה בהכרח מצביעה על כך, שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה, אם הייתה נטישת בית עסק או לא, צריכה להיות מבוססת על נסיבות כל עניין ועניין, כגון טיבו של העסק, הקשר האישי, שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות, המצביעות, לכאורה, על נטישה, ומה הם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית, ובכללה התקופה, שבה מתבררת התביעה" (ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכישווילי, פ"ד לו(1) 810 (1982)).

עם זאת, אף שהדייר אינו חייב להמצא באופן פיזי במושכר שהוא בית עסק, נידרש כי תישמר זיקה מתמשכת בינו למושכר, אף אם היא מתבטאת בשימוש מוגבל או מועט במושכר (עניין נוסייבה, פסקה 8; דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 144 (מהדורה שניה, כרך ראשון, עידכון מס' 9, 2018): "הכלל הוא, אם כן, כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה מפני נטישה [...] ובילבד שהעסק אשר מיתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר").

בהקשר זה נפסק כי "יש להבחין בין מסירת השמוש או העברת המושכר לאחר, באופן בו הדייר המקורי מאבד את הזיקה הכלכלית לעסק המתנהל במושכר, לבין מקום בו מנהל הדייר המוגן את עסקו שלו, באמצעות אחר. המבחן לכך אינו הקף שעות נוכחותו הפיסית של הדייר בבית העסק. על בית המשפט להכריע בשאלה, בהתאם לנתונים הפרטניים של כל מקרה, מהם ניתן ללמוד מיהו בעל הזיקה הכלכלית לעסק ומיהו הנושא ברווחיו ובהפסדיו" (ע"א 417/79  מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337 (1983)).

למעלה מהדרוש אציין, כי ככל שהייתי מגיע למסקנה כי היתקיימו בנתבע יסודות עילת הנטישה במלואם, ולפיכך קמה עילה לפינוי של הנתבע מהמושכר (איני קובע כך) – היה מקום להושיט לנתבע סעד מן הצדק, בהתאם להוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר (התובעים עצמם טענו כי יש מקום להושיט לנתבע "סעד מן הצדק הפוך"), זאת על יסוד מכלול של שיקולים, כדלקמן: גילו המתקדם של הנתבע; בשים לב לכך כי הוא הפעיל את העסק במשך עשרות שנים ושילם את דמי השכירות כסדרם; לאור זאת שהעסק משמש לנתבע מקור פרנסה; נוכח העובדה כי מדובר בבית עסק ולכן הפעלתו יכולה להיות באמצעות שלוח; לאור כך כי הנתבע נאלץ לחדול מהפעלת העסק בעצמו בשל מצבו הבריאותי ולא מתוך כוונה ובחירה.

...

שוכנעתי כי אין מדובר בהחזקה במושכר למראית עין בלבד.

למעלה מהדרוש אציין, כי ככל שהייתי מגיע למסקנה כי התקיימו בנתבע יסודות עילת הנטישה במלואם, ולפיכך קמה עילה לפינוי של הנתבע מהמושכר (איני קובע כך) – היה מקום להושיט לנתבע סעד מן הצדק, בהתאם להוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר (התובעים עצמם טענו כי יש מקום להושיט לנתבע "סעד מן הצדק הפוך"), זאת על יסוד מכלול של שיקולים, כדלקמן: גילו המתקדם של הנתבע; בשים לב לכך כי הוא הפעיל את העסק במשך עשרות שנים ושילם את דמי השכירות כסדרם; לאור זאת שהעסק משמש לנתבע מקור פרנסה; נוכח העובדה כי מדובר בבית עסק ולכן הפעלתו יכולה להיות באמצעות שלוח; לאור כך כי הנתבע נאלץ לחדול מהפעלת העסק בעצמו בשל מצבו הבריאותי ולא מתוך כוונה ובחירה.

סיכום התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 69117-03-18 עזרא נ' מועצה מקומית איזור ואח' 13 ליוני 2019 לפני כבוד השופטת נועה גרוסמן התובע/ מבקש חנה עזרא ע"י ב"כ עו"ד חיים כהן ועו"ד ורשיני הדד הנתבעות/משיבות .1 מועצה מקומית איזור – משיבה פורמאלית ע"י ב"כ עו"ד יורם מושקט ועו"ד מנחם אברהם .2 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ע"י ב"כ עו"ד דורית יפרח .3 דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ – משיבה פורמאלית ע"י ב"כ עו"ד מתן ספקטור .4 המחלקה לאכיפת דיני מקרקעין בפרקליטות המדינה .5 הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה - מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד דורית יפרח <#1#> החלטה

שם הוא מתאר הגעת מחלקת האכיפה למקום עסקו ביום 24.1.2019 בלווי שוטרים ואזהרה שקבל על הפעלת עסק ללא רישיון.

המבקש צרף לכתב התביעה המתוקן מיום 1.4.19 חוות דעת  של השמאי יאיר תודה כנספח ל"ד. מחוות דעת זו עולה תאורה של חלקה 119 בגוש 6039 כדלקמן: "חלקה בשטח רשום של 4,668 מ"ר... מכילה בתי מגורים דו משפחתיים וכן שטח פתוח... על המיתחם שבנידון בנויים מספר מבנים המשמשים את מגורי ועסקי מישפחת חנה עזרא ובניו כפי שיפורט לקמן: מבנה א' מכולה המצויה בחלק הדרומי-מערבי של המיתחם בשטח 12 מ"ר המשמשת כמחסן. מבנה ב' המבנה המרכזי של המסעדה בשטח של 834.31 מ"ר...  מבנה ג'... שטח של 72.62 מ"ר המשמש כמחסנים וקירור של המסעדה. מבנה ד'... שטח כולל של 86.25 מ"ר אשר שימש במקור למחסן ירקות ומחסנים של המסעדה בפועל החלק המזרחי של המבנה הוסב לדירות מגורים... מבנה ה'... מחסן משקאות... המבנים דלעיל המשמשים את המסעדה בנויים בחלקה מבלוקים ובחלקה מבנייה קלה גג המבנים מפח גלי. מבנה ו' – מבנה מגורים בשטח מגורים של 229.6 מ"ר המשמש למגורי 5 מישפחות חנה עזרא וילדיו הכולל 11 חדרי שינה... הבניה קונבנציונלית". עולה מכך שישנם במבנה חלקים שנתווספו ונבנו ללא היתר בנייה, וגם על כך מלינות המשיבות.

אמנם, בסעיף 3 לתצהירו, שהוגש בתגובה לתשובה, ציין ראש מועצת איזור לשעבר, מר אמנון זך, שהעיד מטעמו של המבקש, כי "מר עזרא לא פלש למקרקעין ללא אישור ואת עסקיו הוא מנהל וניהל באישור המועצה..." ובהמשך, סעיפים 4 – 5 לתצהיר, העיד כי המסעדה נוהלה ברישיון לרבות רישיון עסק שחודש מדי שנה.

במצב כזה קבע בית המשפט כי "נידרש להכריע מה מבין היסודות המשולבים בתובענה הוא הדומינאנטי, ובהתאם לכך לאתר את הערכאה המוסמכת" (ע"א 9379/03 צ'רני נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(3) 822 (2006)).

...

נושא הסמכות העיקרית ייבדק בהליך העיקרי, אך לצורך הסעד הזמני די בספק שעוררו המשיבות כדי לעמעם את נחיצות הסעד הזמני במסגרת זו. בהקשר זה, אומר אגב אורחא, כי לא שוכנעתי שפעולותיהן של רשויות האכיפה היו תוקפניות באופן בלתי לגיטימי.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני מוצאת כי הצו הארעי שיצא תחת ידי ביום 1.4.19 דינו להתבטל.

אולם, מכל המקובץ לעיל, אין מקום להוצאת צו מניעה זמני גם בגין התפיסה המורחבת שביצע המבקש בחלקה זו. לא למותר לציין כי כל האמור אינו חל על המושכר לחייב ולרעייתו המנוחה לפי ההסכם עם עמידר משנת 1978.

בכתב התביעה נטען כי הנתבע נטש את המושכר וכי הנגרייה שהופעלה בו חדלה מלפעול ובמקום לא מתקיימת פעילות עסקית.

הוא לא נטש את המושכר, הן מבחינה אובייקטיבית הן מבחינה סובייקטיבית, בהתאם למבחנים שנקבעו לעניין נטישה בפסיקה.

ראו דברי השופט י' קיסטר בעיניין רבינוביץ לפיהם: "...המטרה של חוק הגנת הדייר להבטיח גג מעל ראש של דייר ושלא יושלך מדירתו בזמנים שהמחוקק רואה אותם כזמני חרום, וכן למנוע איבוד המקום בו מנהל אדם את עסקו בזמנים כאלה; אבל אם המקום חדל לשמש מקום מגורים לדייר או מקום בו הוא מנהל את עסקו, אין זה מן הצדק שימשיך להחזיק בדירה..." ([ע"א 477/67‏ רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כב(1) 309, 311 (1968)] [.

ככלל אין להקפיד בבית עסק על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו, כפי שנוהגים לרוב להקפיד על הקשר שבין דייר לדירת מגוריו, ואין לדקדק בדבר מידת השמוש שהוא עושה בעסק (ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכשיווילי, פ"ד לו(1) 810, 814-813 (1982); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך ראשון 144-143 (מהדורה שניה, עידכון מס' 10, 2019)).

...

נראה לי שהורם הרף הראייתי הדרוש להוכיח שהנתבע אינו עובד במושכר לא מחמת חוסר רצון בלבד, אלא מחמת שילוב של מצב רפואי וגיל המקשים על ביצוע עבודה פיזית של הקצעת לוחות עץ. נסיבות אלו מטות את הכף לפסוק סעד מן הצדק הפוך בסכום המתון שנפסק וזאת ללא קשר לשאלה אם נטישת המושכר נבעה מאילוץ, אם לאו.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: נקבע בזאת כי הנתבע, שהוא דייר מוגן "מקורי", נטש את המושכר.

התביעה לדמי שימוש ראויים נדחית.

וניסיון מקצועי בתחום, היא בעלת עסק עם אחותה ובצד כל זאת מפעילה עסקי .

לעניין אחריותו כהורה, טוען הנתבע כי הוא לקח ולוקח חלק פעיל בגידולם של הילדים ככל שהתובעת מאפשרת לו. טרם הפרידה, הצדדים התגוררו בדירה בשכירות בעלות של 4,800 ₪ כאשר הוצג הסכם שכירות לפיו דמי השכירות על סך של 5,100 ₪ לחודש אולם נהנו הם מהנחה שניתנה על ידי בעל הבית.

סעיף 3(א) לחוק לתיקון דיני המשפחה (מזונות) התשי"ט-1959, קובע כי אדם חייב במזונות ילדיו לפי הדין האישי החל עליו.

ובשים לב כי בכל השנים מימן הוא לטענתו מניהול העסק את הוצאות כל התא המשפחתי לרבות דמי שכירות והוצאות הילדים, ללא שנותרו כספים לחסכון, מקובלת עלי גירסתה של התובעת כי הכנסות הנתבע הן בגובה ההוצאות, אלו המסתכמות בסך של כ – 35,000 ₪ לחודש.

בהקשר זה אציין כי טענת התובעת כי ההוצאות מסתכמות בסך של 35,000 ₪ ובהתאם לעדותו של הנתבע יש להוסיף את הסך של 10,000 ₪ שטען כי נותרו בידו מדי חודש נדחית שעה שההוצאות בסך של 35,000 ₪ כללו את הוצאות כל התא המשפחתי לרבות דמי שכירות ואחזקת המדור שנעדרות עתה מהוצאותיו החודשיות.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים ארוכות בהקשר זה שוכנעתי כי לאם פוטנציאל כושר השתכרות ואני מעמידה אותו לפחות על סך של 10,000 ₪ נטו לחודש.

אשר על כן ולאחר שבחנתי את התא המשפחתי הספציפי, גיל הקטינים ובשים לב מלאו להם כבר 6 שנים, כושר ההשתכרות המיוחס לכל אחד מהצדדים, היינו פערי ההשתכרות כאמור לעיל, זמני השהות וצרכי הקטינים במטרה להבטיח כי חלוקת הנטל תהיה הולמת וראויה וכאמור בהלכת בע"מ 919/15 , אני מורה כדלקמן: האב ישלם לידי האם מזונות עבור כל קטין סך של 1,750 ₪ לחודש לכל קטין (סה"כ סך של 3,500 ₪ לחודש עבור 2 קטינים).

לשאלת ההוצאות - נוכח קבלת התביעה בחלקה, בשים לב לפער שבין הסך הנתבע ובין זה שנפסק, אולם בשים לב לעיקר המחלוקת שנסבה סביב שאלת ההכנסות של האב, שנקבע כי תואם הוא למתואר בתביעת התובעת, אני מורה על חיובו בהוצאות התובעת בסך של 15,000 ₪.

דיון והכרעה הפרת חובה חקוקה התובעים לא דקו במהות 'החובה' אשר הופרה לטענתם ותלו יהבם בדברים הבאים (עמ' 4 לסיכומיהם): "השכרת הדירה הנה עסק לכל דבר ועניין וככזה הפעלתו אסורה בבניין מגורים (ראה חוק התיכנון והבנייה)". בהמשך צויין כי אופי השמוש בדירה מעיד על שימושה כ"הוסטל" או כ"מלונית".

התובעים ביקשו להבליט את העובדה שלנתבע מספר דירות כך שעצם השכרתן בתשלום מהוה לטענתם ניהול עסק.

תשתית נורמאטיבית ויישום סעיף 44 לפקודה (להלן: סעיף 44) קובע כך: "(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מיתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהיתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק." בעוולה זו שלושה רכיבים [ראו: ד' קרצ'מר דיני הנזיקין: העוולות השונות – מטרדים (גד טדסקי עורך, תש"ם) (להלן: קרצ'מר) בעמ' 41]: צורת היתנהגותו או פעילותו של הנתבע יכול שתהיה בשלושה אופנים: (1) המיטרד נגרם על ידי בעל הזכויות במקרקעין באופן ישיר.

לנתבע קיימת אחריות עקיפה ליצירת המטרדים בהתאם לחלופה השניה או השלישית דלעיל ביחס לצורת היתנהגות הנתבע (בדומה להפעלת עסק או שכירת קבלן המבצע את ההפרעה).

...

אני מקבל את עדויות גב' מלכוב (עמ' 14-16 לפרוטוקול) ומר מנסור (עמ' 29 לפרוטוקול וסע' 6 לתצהירו) אשר צילמו את התמונות והעידו על הקשר שבין השוכרים למופיע בתמונות.

נוכח כל האמור יש לקבוע כי ההפרעות (אשר לגביהן יינתן סעד להלן) מהוות מטרד בהתאם לסעיף 44.

עם זאת, אין זה מן הנמנע כי הוכחת תדירות ועוצמה משמעותיים של ההפרעות שנסקרו, כמו גם הפרעות אחרות, תביא בעתיד למסקנה שמטרד כזה הוא תוצאה בלתי נמנעת של צורת השכרה זו ועל כן לא יהיה מנוס ממתן סעד שיגביל את מספר השוכרים.