הפעלת גן ילדים במבנה משותף: זכויות וחובות בעלי הדירות

לפיכך, אין התובעים זכאים לפצוי נוסף כלשהוא בגין תקופה זו. נותרה לדיון השאלה, האם הפעלת הגן ביחידה שבבעלות הנתבע ובחצר הבית המשותף מהוה מיטרד ליחיד, בהתאם להוראות פקודת הנזיקין ובמדה והתשובה לשאלה זו חיובית, מהו הפצוי המגיע לתובעים בגין מיטרד זה. כפי שפורט לעיל, הפעלת גן הילדים בבניין וברכוש המשותף מהוה שימוש חורג בנכס, שלא ניתן לו היתר על ידי הוועדה המקומית, והיא עומדת בנגוד להוראות סעיפים 145(א)(3) ו - 146 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"א - 1965.

הנתבע אחראי יחד עם השוכרת בחובות לפי חוק התיכנון והבניה, שכן הוא בעל המקרקעין ומי שהשכיר אותם בידיעה ומתוך כוונה שיופעל במקום עסק מסוג גן ילדים, שעה שייעודם למגורים בלבד.

הנתבע אישר בחקירתו הנגדית, כי הפעלת גן הילדים עם 40 פעוטות (מגיל 3 חודשים ועד גיל 3 שנים), גרמה למטרדי רעש, ריח, ליכלוך, לעומס תעבורתי ודרישות חניה בלתי אפשריות (כ - 40 רכבים נוספים) בהיתחשב בטיב הסביבה והעובדה שמדובר ברחוב קטן, שקט וללא מוצא, שיש בו סה"כ 7 מבנים (עמ' 62 שורות 8 - 16 לפרוטוקול).

בית המשפט המחוזי היתייחס להשפעת פעילות הגן על התובעים והמטרד שיצר הגן וקבע כדלקמן: "לא ניתן להיתעלם מהרעש שמלווה פעילות של ילדים בגיל זה. גם ועדת הערר שבקרה במקום היתה ערה לכך, והמליצה כי תוגבל שהיית הילדים בחצר וכן חלונות הגן ישארו סגורים כל משך זמן הפעילות. זאת מהטעם שחלונות העותרים וחלונות שכנים נוספים פונים לחצר הגן וסובלים מהרעש שקיים במקום... עוד טענו העותרים כי שקי אשפה של תוצרי פעילות הגן ושל טיטולים מעמיסים על פחי האשפה של הבנין, וכי הכניסה לחצר המשותפת, שם גם ממוקמים תאי הדואר ומתאפשר מעבר רגלי לחניה וממנה, וכן גישה למקלט, גודרו על ידי המשיבה 3 על מנת ליצור מיתחם סגור לגן, והוצב שם שער כניסה, מבלי שניתנה לכך הסכמת הדייר האחר... בנוסף, קיים עומס תחבורתי, שאף הוא מהוה הפרעה לדיירי השכונה. ההורים מביאים את ילדם לגן בבוקר, החל מהשעה 07:00, ומחזירים אותו בסמוך לשעה 17:00 . עומס כלי רכב ברחוב קטן ללא מוצא, יוצר בעיית תחבורה במקום וחסימת חניות הבנין, כפי שניתן להתרשם מהדיסק שצורף. נטען כי ההורים משאירים את רכבם מונע, דבר הכרוך ברעש מנוע ופליטת עשן ופיח... יצויין כי ביקור ועדת הערר במקום נערך ביום 9.9.14 בין השעות 16:00 עד 16:25. תמונות שהמציאו העותרים בשעות מאוחרות יותר של איסוף הילדים, למדו על עומס תחבורתי ברחוב". בסיכום הדברים בסוגיה זו הוסיף בית המשפט המחוזי כי: "ניתן לסכם ולאמר שקיימת הפרעה קשה לדיירי המקום, מבלי שהונחה תשתית עובדתית לכך שיש צורך תיכנוני לקיומו של גן פעוטות נוסף, ומבלי שהמשיבים הראו כי המקום מתאים לשימוש החורג שמבוקש בו. אופי השמוש החורג משנה את אופי הבנין והמקום, משפיע ישירות על חיי הדירים אשר רכשו זכות קניינית בדירתם..". תיאוריהם של התובעים, כמו גם קביעותיו של בית המשפט המחוזי, מציירים תמונה של מיטרד ממשי ומהותי שנוצר בבניין המגורים וסביבתו, עקב פעילות גן הילדים.

...

סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מקבל את התביעה העיקרית ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 30,498 ₪ בגין דמי שמוש ראויים בחצר המשותפת עבור התקופה החל מיום 14.1.2013 ועד ליום 31.8.2015 וכן, פיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין נזק לא ממוני עקב מטרד ליחיד.

בנוסף, הנתבע ישלם לתובעים את הוצאותיהם בגין אגרת התביעה, שכ"ט המומחה מטעמם (על פי קבלות שיציגו בתוך 7 ימים), חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 8,500 ₪.

בכל הנוגע לתביעה שכנגד - אני מורה לתובעים להצמיד את צנרת המזגן לקיר הבית המשותף ולחפותה (כפי שעשו עם צנרת המים בהתאם לפסק דינה של כבוד המפקחת), על מנת להקטין את הפגיעה בחזות הבית המשותף, וזאת בתוך 90 ימים.

במקומם עתידים להיבנות שני מגדלי מגורים חדשים בהם ישולבו דירות חדשות למגורים, גני ילדים, פארק צבורי ומבנים צבוריים.

הנתבעים טוענים, מנגד, כי מדובר בניסיון נוסף של התובעת 1 להפעיל לחץ מאסיבי על הנתבעים, וזאת על ידי הגשת תביעה ובאמצעות הטלת עיקולים.

כמו כן, התביעה אינה עומדת בדרישות החוק הן מן הטעם שהתובעים לא עומדים בדרישת הסף- קיומו של רוב מיוחס של בעלי דירות במקבץ הפינוי והבינוי, והן מן הטעם שסירובם של הנתבעים להצעת היזם אינו בלתי סביר, אלא סרוב כנה ואמתי, שכל מה שעומד בחובו הנו עריכת עסקה שתבטיח קבלת תמורה ראויה בהתאם לזכויותיהם, תוך תמורתם לפרויקט ההתחדשות העירונית.

מקבץ מוגדר בסעיף 1 לחוק כך: "'מקבץ פינוי ובינוי' או 'מקבץ'- בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במיתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;". בתביעה הראשונה הייתה מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם יש לבחון את הרוב בהתייחס לכל המגרשים והמבנים המיועדים להריסה במיתחם המקשר- 65 דירות- כפי שטענו הנתבעים, או שיש לבחון זאת באשר לאותם מגרשים המספיקים לצורך בנייתו של המגדל הראשון, שחלקה 117 הנדונה נמנית על החלקות המונעות את בנייתו.

...

סוף דבר אשר על כל האמור, הנני מחליט כדלקמן: התביעה מתקבלת בחלקה.

הנני מחייב את הנתבעים בסך של 500,000 ₪.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 100,000 ₪.

רקע: התובעת הפעילה משך כעשר שנים גן ילדים פרטי בדירת מגורים בשכונת רמת פולג בנתניה וסגרה אותו בעקבות הליכים משפטיים שננקטו כנגדה, בהיעדר אישור לשימוש חורג להפעלתו.

הנתבעת הפרה את ההסכם ואת חובתה לנהוג בתום לב, הציגה מצג שוא בדבר קיומם של היתרים ואישורים נחוצים להפעלת הגן, גרמה לתובעת להמשיך ולהוציא כספים נכבדים לניהול הגן, ולפיכך יש לחייבה לשלם לתובעת הן את הכספים ששילמה כהלוואה להפעלת הגן, שכר עבודה שהגיע לה, יתרת החוב בחשבון המשותף, שווי ציוד שהתובעת העמידה לרשות הגן, שכר עובדים, פצויי פיטורין, תשלומי הבראה וחופשה ששולמו במישרין ע"י התובעת, כסוי חוב הנתבעת למע"מ, חוב למוסד לבטוח לאומי, נזק תדמיתי ועוגמת נפש.

משנכנס צד ג' להליכי חידלות פירעון, הבעלים, המשכיר, לא הכיר בזכותו להשכיר את מבנה הגן לקנטרי גן והורה לנתבעת לסלק את ידה מהמקום באמצע שנת הלימודים, ולחילופין, לחתום בתוך שלושה ימים על הסכם שכירות דראקוני, אשר אף הגדיל משמעותית את דמי השכירות החודשיים.

...

משלא עשתה כן, סבורני כי יש לייחס לה אשם תורם, בנסיבות המקרה דנן, בשיעור 50% .

אין בידי לקבל את עמדת הנתבעת בסיכומיה לפיה על התובעת להפנות טענותיה כלפי החברה המשותפת שהוקמה בהסכם המייסדים.

סוף דבר: אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סכום כולל של 142,970 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

פלג בן שטרית פסק דין תביעה לצוו מניעה קבוע אשר ימנע מהנתבעים הקמתו והפעלתו של מוסד חינוכי לילדים בדירה מס' 8 בבית המשותף ברח' אהרן אשכולי 115(5).

הנתבעים מתכננים להפעיל גן ילדים בדירה מס' 8, שהיא דירה מדירות הבניין (להלן: הדירה), בשנת הלימודים הקרובה.

עוד נטען כי צפויים מיטרדי רעש קשים, פגיעה בפרטיות, פגיעה ברכוש המשותף, ירידה בערך הדירות, מצוקת חניה וכיוצא באלה נזקים לבעלי הדירות בבניין.

עילה נוספת הייתה העילה הקניינית, שכללה את החשש שמא ייעשה שימוש אשר ישלול את זכות הקניין של התובעים בחצר או יביא לנזק במבנה.

לא די שמצוות חינוך מוטלת על ההורים, אלא שמטילה היא גם חובות על הציבור, והיחס בין רווחת הפרט לבין החובה הציבורית יצר מתח אשר היה טעון הכרעה אף בתקופת הגמרא (בבלי, בבא בתרא כ, ע"ב), ושם נאמר: יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הנכנסין ומקול היוצאין אבל עושה כלים יוצא ומוכר בתוך השוק ואינו יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן לא מקול הפטיש ולא מקול הריחים ולא מקול התינוקות.

אף שב"כ הנתבעת 2 לא הסתיר את כוונותיו לגבי חצר הבניין, הרי שבשלב מקדמי שכזה אין מקום לתת סעד של צו מניעה בטרם נעשה מעשה שמשמעותו הפרת זכויות הקניין ודיני הבתים המשותפים.

...

לסיכום, ניתן לומר כי האיזון הנדרש הוא בין השיקולים של האינטרס הציבורי בחינוך, לרבות צערם של ילדים והורים אשר ייתכן ויחול עיכוב נוסף בסידורם במוסדות חינוך, האינטרס הציבורי בתכלית החוק הנוגעת לבטיחות הילדים וביטחונם ולקיומו של החוק, והאינטרס הפרטי של דיירי הבניין אשר מוטרדים יום-יומית מ"אירוחו" של מוסד חינוכי במקרקעין המשותפים ובתחומי הרכוש המשותף.

תביעה לצוו מניעה קבוע אשר ימנע מהנתבעים הקמתו והפעלתו של מוסד חינוכי לילדים בדירה מס' 8 בבית המשותף ברח' אהרן אשכולי 115(5).

עוד נטען כי צפויים מיטרדי רעש קשים, פגיעה בפרטיות, פגיעה ברכוש המשותף, ירידה בערך הדירות, מצוקת חניה וכיוצא באלה נזקים לבעלי הדירות בבניין.

עילה נוספת הייתה העילה הקניינית, שכללה את החשש שמא ייעשה שימוש אשר ישלול את זכות הקניין של התובעים בחצר או יביא לנזק במבנה.

לא די שמצוות חינוך מוטלת על ההורים, אלא שמטילה היא גם חובות על הציבור, והיחס בין רווחת הפרט לבין החובה הציבורית יצר מתח אשר היה טעון הכרעה אף בתקופת הגמרא (בבלי, בבא בתרא כ, ע"ב), ושם נאמר: יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הנכנסין ומקול היוצאין אבל עושה כלים יוצא ומוכר בתוך השוק ואינו יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן לא מקול הפטיש ולא מקול הריחים ולא מקול התינוקות.

אף שב"כ הנתבעת 2 לא הסתיר את כוונותיו לגבי חצר הבניין, הרי שבשלב מקדמי שכזה אין מקום לתת סעד של צו מניעה בטרם נעשה מעשה שמשמעותו הפרת זכויות הקניין ודיני הבתים המשותפים.

פסיקתא ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הפעלתו של מעון/גן ילדים בכל הגילאים/תלמוד תורה/חוגים/בית כנסת/ישיבה ו/או כולל לבחורים ו/או לאברכים בדירה (כהגדרתה לעיל), כל עוד אין את מלוא ההיתרים כדין להפעלתו.

...

לסיכום, ניתן לומר כי האיזון הנדרש הוא בין השיקולים של האינטרס הציבורי בחינוך, לרבות צערם של ילדים והורים אשר ייתכן ויחול עיכוב נוסף בסידורם במוסדות חינוך, האינטרס הציבורי בתכלית החוק הנוגעת לבטיחות הילדים וביטחונם ולקיומו של החוק, והאינטרס הפרטי של דיירי הבניין אשר מוטרדים יום-יומית מ"אירוחו" של מוסד חינוכי במקרקעין המשותפים ובתחומי הרכוש המשותף.