הפסקת שירות על פי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבנייה

לפני עתירה מנהלית הנסבה על החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 4/7/19, בעיניין תיק ערר תא 1058/0419, במסגרתה נדחה ערר של העותר על החלטת הרשות המאשרת לפי סעיף 157 לחוק התיכנון והבנייה (להלן: "המשיבה 1") למתן צו להפסקת שירות (להלן: "הוראת הנתוק") לפי סעיף 157א (ו) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה -1965 (להלן: "החוק") לנכס בבעלות העותר.

מבלי לגרוע מן האמור מוסיף העותר וטוען כי החלטת ועדת הערר מנוגדת להלכה הפסוקה אשר קבעה כי השמוש בסעיף 157 א לחוק הוא "קצוני וחריג", "דראסטי וקשה" ומשכך כי ייעשה "בצמצום ובמקרים חריגים, יוצאי דופן וקיצוניים בלבד". לדידו, בהתאמה להלכה הפסוקה, הרי שממילא – גם לא היו מוכחים קיומה של עבירת בנייה והיעדר שתוף פעולה, הרי שלא די באלו אלא שנידרש כי בנוסף יתקיים "חשש לחיי אדם" – אשר לא נטען וקל וחומר שלא הוכח.

דיון והכרעה; במרכז הדיון בעתירה לפני, עומדת החלטה בדבר נתוק חשמל בהתבסס על סמכות המשיבה 1, בהתאם לסעיף 157א'(ו) לחוק הקובע: "ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה הוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה." הוראה זו, על פי לשונה, מקנה למשיבה 1 ("הרשות") את הסמכות להורות על נתוק התשתיות מיחידה אשר בהתבסס על ראיות מנהליות הסיקה כי ניבנתה תוך סטייה מהיתר.

...

" מן הכלל אל הפרט – לאחר שבחנתי את הנסיבות כפי שהונחו בפני ועדת הערר, באתי לכלל מסקנה כי לא נפל פגם בהחלטה אשר מצדיק התערבות שיפוטית והכל בראי הפסיקה הנוגעת להיקף סמכות הרשות במתן הוראת ניתוק בהתאם לסעיף 157א(ו) לחוק ובשים לב להיקף הביקורת השיפוטית אשר יופעל על החלטת ועדת הערר.

לאור האמור וכפי שהקדמתי וציינתי, הנני סבורה כי לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר ובוודאי לא פגם המצדיק התערבות שיפוטית, כי ההחלטה ניתנה כדין ומשכך, כי דין הערר להידחות.

סוף דבר; אשר על כן, העתירה נדחית.

"מטרתו ותכליתו של נספח זה, כך על פי אומד דעתנו, הייתה להסדיר את ההסכמות בין הצדדים בקרות מקרה בו הגיע תשלום יתרת התמורה אך טרם היתקבל טופס האיכלוס. נספח זה בא אל העולם מתוך כוונת הצדדים לקיים אחר עסקת המכר גם במקרה בו טרם היתקבל טופס האיכלוס" (סעיף 10 לתצהירה).

הם לא הפסיקו להיתקשר אלי בלחץ ולשאול אותי מתי יהיה טופס 4 ואני ניסיתי למתן את זה וביקשתי מהם להמתין כי ידעתי מה זה התסבוכת של תביעה.

טופס 4 מהוה אישור על-פי סעיף 157א' לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 וכן לפי תקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), התשמ"א – 1981 לפיו ניתן לספק לדירה את השירותים האמורים.

לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, נפגע התובע פיצויים מוסכמים זכאי לפיצויים אלה ללא הוכחת נזק.

...

סבורני כי, בנסיבות ההפרה הספציפית במקרה שבפני, לו היתה נצפית מבעוד מועד, הרי פיצוי בסך 160,000 ₪, כשתמורת הדירה עומדת על 1.6 מיליון ₪, הינו סביר בהחלט, הינו ביחס סביר לנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה ואין מקום להתערב בו. עם זאת, אין מקום, בנוסף, לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם בגין כל יום איחור במסירת החזקה, שהינו בעצם פיצוי מוסכם החופף לפיצוי המוסכם דלעיל.

לאור זאת, התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך 500,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

מעבר לעובדה כי טענתה זו נטענה בלא שתהיה בידיה כל הוכחה כלשהיא לטענה זו, מבלי שיש אסמכתא ולו ברמז באיזה מיסמך או בהתנהגות מי מהצדדים כי כך הם פני הדברים ומעבר לעובדה כי דחיתי טענה עובדתית זו לאחר שלא האמנתי לעדותו של מר קובו, שלמעשה הטילה דופי בעו"ד אליעזר בן חיים המנוח, גם אם היה שמץ בטענה זו הרי לאור הפסיקה אין להזקק לה. בעיניין טופס 4 קבעה כבוד השופטת קיציס כי גם אם נימסרה החזקה הפיזית הרי אין בכך משום מסירת חזקה על פי דין על פי הפסיקה, וכך נפסק על ידה בעיניין תאמ (נת') 28135-02-11 רמי גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ [פורסם בנבו] (5.4.12): ""טופס 4" מהוה אישור על-פי סעיף 157 א' לחוק התיכנון והבנייה ולפי תקנות התיכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א – 1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות.

...

הוראות חוק המכר קובעות כי הפיצוי ישולם מידי חודש בחודשו, ולעניין זה ראה דברי כבוד השופטת אפעל-גבאי בעניין (י-ם) 3584/09 תא (י-ם) 3584-09 נדב קדרון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ [פורסם בנבו] (30.7.12), שם היא אומרת: "הפיצוי בגין איחור במסירה נועד לכסות, באופן מלא או חלקי, את הנזק שנגרם לרוכשים עקב האיחור, היינו את הנזק שנגרם להם עקב אי היכולת לעשות שימוש בדירה (במיוחד מקום שהוסכם על פיצוי המחושב על פי מספר החדרים). עבור מי שרכש את הדירה לשם מגורים מתבטא נזק זה בצורך במציאת פתרון דיור חלופי, לרוב בדמי שכירות חודשיים. עבור מי שרכש את הדירה לשם השקעה מתבטא הנזק בדרך כלל באי יכולתו להשכירה תמורת דמי שכירות חודשיים. מצב דברים זה תומך במסקנה, כי הפיצוי בגין האיחור במסירה צריך אף הוא להשתלם באופן עיתי, מדי חודש." אם נעיין בהסכם שבין הצדדים נגלה כי הצדדים בענייננו קבעו כי הפיצוי ישולם מידי חודש בחודשו (סעיף 6ג' להסכם).

לו היה מדובר בהפרה נוספת או אחרת בטיבה ובמהותה ייתכן והיה מקום לשקול תוספת פיצוי מוסכם בגין ההפרה הנוספת, ואולם הואיל והמדובר בהפרה אחת, האיחור במסירת החזקה בניגוד למועד החוזי המוסכם, אני סבורה כי לאור הוראות החוק יש ליתן פיצוי אחד והוא הפיצוי על פי הוראות החוק.

הואיל וכפי שעולה מהאמור בפסק דיני הבית טרם נמסר לתובעים, ועדיין לא ברור מה יהא מועד המסירה שכן רק בחודש פברואר פנתה הנתבעת לוועדה לצורך קבלת היתר לשינויים שביצעה בבית שנבנה שלא על פי ההיתר, ולא ברור כלל האם יינתן היתר שינויים כפי שהתבקש, ומתי יתקבל טופס אכלוס אם בכלל, ובנוסף טרם נבחן נושא הליקויים אני סבורה כי יש טעם סביר להורות על פיצול סעדים.

לטענת העותרת, המשיבות חרגו מסמכותן בהפעלת סעיף 157א(ו) לחוק התיכנון והבניה, כאשר מדובר בסמכות שיש להפעיל במשורה, כאשר על פי הפסיקה לא די בקיומה של סכנה בטיחותית אלא הדבר מהוה רק שיקול אחד.

באשר להשתלשלות האירועים שקדמו לבצוע הנתוק, טוענת חברת החשמל, כי היא שלחה עוד ביום 8.11.2020 לכתובת המבנה התראה לפני נתוק בצרוף החלטת הועדה המקומית בדבר הפסקת השירותים (נספח א' לתשובת חברת החשמל לבקשה לצוו עשה זמני) - עובדה שלא צוינה על ידי העותרת, וכן התראה נוספת ביום 13.12.2020, כאשר לאחר שלא התקבלה אצלה כל הודעה אחרת מהרשות בוצע הנתוק כמתוכנן.

דיון והכרעה סעיף 157א(ו) לחוק התיכנון והבניה קובע כדלקמן: "ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה הוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה". לשון הסעיף מלמדת, כי תנאי להחלתו הוא קיומה של סטייה מהיתר, כאשר לא מוגדר הקף הסטייה הנידרש, ולא נקבעו תנאי סף מגבילים.

בהנתן קיומה של תשתית ראייתית לכאורה המלמדת על הסכנה לכל המבנה, לרבות קומת הקרקע, ניתן לקבוע כי הועדה המקומית הפעילה סמכותה מכוח הוראת סעיף 157 לחוק התיכנון והבניה כדין ובאופן סביר.

...

על כן, ובהינתן כל האמור לעיל, אני מורה כי בהעדר מיצוי הליכים בפני ועדת הערר, הרי שדין העתירה להידחות.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות מחמת אי מיצוי הליכים מנהליים על דרך של הגשת ערר.

לצד האמור אני מורה על עיכוב ביצוע ההחלטה מושא העתירה ב- 30 יום מהיום, לשם מיצוי כל ההליכים המנהליים והמשפטיים, ככל שיהיו.

אכן, בעיניין לוי נ' בוארון קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי טופס 4 הוא אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה, כתנאי הנידרש על פי סעיף 157(א) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ועל פי תקנה 5 לתקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון, תשמ"א-1981; לצורך קבלת הטופס נידרש מורשה ההיתר להצהיר, כי המבנה לא רק ניבנה בהתאם להיתר, אלא כי הוא ראוי לשימוש, לרבות אישור כי חיבור החשמל נעשה כדין והנו חיבור תקני וחוקי.

עולה, אפוא, כי גם לו היה ההסכם כולל הוראה לפיה סיום עבודות הבעלים, לעניין מועד הפסקת תשלום דמי השכירות, משמעו אפשרות פיזית להתגורר בדירה, כאשר היא מחוברת חלקית בלבד ובאופן אירעי ובלתי מאושר לתשתיות, וגם ללא טופס 4 - וכאמור, הוא אינו כולל הוראה כזו - הרי שלאור ההלכה הפסוקה בעיניין לוי נ' בוארון, הוראה כזו תהא פסולה, שכן הנה מתנה על הוראה קוגנטית.

...

בסופו של דבר קיבלו התובעים את דירתם באיחור של למעלה משנתיים.

לאור כל האמור לעיל, וכיוון שהתובעים העמידו את סכום הפיצוי בגין מרכיב זה על 15,000 ₪, אני פוסקת להם סכום זה במלואו.

סוף דבר לאור האמור לעיל, אני פוסקת לתובעים את הסכומים הבאים: פיצוי בגין האיחור במסירה: 148,866 ₪ תשלום דמי שכירות: 36,586 ₪ פיצוי עבור הנזקים לדירה: 4,983 ₪ עגמת נפש: 15,000 ₪ סך הכל: 205,435 ₪ בנוסף אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 30,000 ₪.