הפחתת שיעור הפיצוי ב 30% בגין ליקויי בנייה

. לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק.

לאור עדות זו ועמדת הפסיקה, יופחת שיעור הפצוי בגין הליקויים ב-30%.

...

" ובהתייחס גם לטענת הנתבעת בדבר שווי שוק הדירה, ר' האמור בע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן ואח' (15.1.04, פורסם במאגרים): "דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 2-1 ו-4-3, אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי בגין אי-ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את הבתים; ומכירת בתיהם לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו. המערערת כזכור טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו משיבים אלה את מלוא מחירם הראוי, משמע כי אי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי-מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי-ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום-מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי-ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי מקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר." נוכח האמור לעיל, ובנסיבות, אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי התובע מכר את הדירה כפי שוויה ועל כן לא נותרה בידו עילה.

לאור כל האמור לעיל, עלות הליקויים לפיצוי לאחר הפחתת שיעור של 30% עומדת על סך 20,577 ₪.

לעניין הפיצוי הנתבע בגין עגמת נפש, לאחר עיון בטיב הליקויים נשוא חוות דעת המהנדס אדלר, לאור מועד מכירת הדירה ומשלא שוכנעתי, אף לא מעדות התובע, כי נגרמה עוגמת נפש כאמור, לא מצאתי לפסוק פיצוי ברכיב זה. לסיכום, הנתבעת תשלם לתובע סך של 21,577 ₪, הנושאים הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 25.7.19, ועד למועד התשלום בפועל.

כן תשלם הנתבעת לתובע הוצאות המשפט בסך 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪.

נוכח כל האמור מצאתי לנכון להפחית את הפצוי לתובעים ב- 20%, בשל אי מיצוי תקופת הבדק, כשיש בהפחתה כאמור כדי לאזן בין ההכרה בליקויים בדירת התובעים לבין העובדה שהתובעים לא פעלו בהתאם להוראות החוזה והגישו את התביעה בתקופת הבדק.

יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.2005): "ספק בעיני אם היה מקום לברר התביעה בטרם חלפה שנת הבדק, אך איני סבורה שנכון ושאפשר יהא לבחון שאלה זו כיום, כעשור לאחר שניפתח ההליך המשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת, אני סבורה כי בסופו של יום לא ניתן להיתעלם מכך שהתביעה הוגשה על ידי המערערים בתוך שנת הבדק, בנגוד למוסכם בחוזה המכר ובטרם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן האפשרות לתקן הליקויים ... לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בנגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו". לאחר הפחתה זאת יעמוד הפצוי על עלות התיקונים (לפני התוספת בגין ביצוע על ידי קבלן מזדמן ולפני מע"מ) על 9,176 ₪.

סיכום: אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 9,176 ₪ בתוספת של 30% בגין עלות ביצוע על ידי קבלן מזדמן וכן בתוספת מע"מ בשיעור 17%, וכן פיצוי בסך 6,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה המקורית, 13.07.2016, ועד יום התשלום בפועל.

...

נוכח כל האמור מצאתי לנכון להפחית את הפיצוי לתובעים ב- 20%, בשל אי מיצוי תקופת הבדק, כשיש בהפחתה כאמור כדי לאזן בין ההכרה בליקויים בדירת התובעים לבין העובדה שהתובעים לא פעלו בהתאם להוראות החוזה והגישו את התביעה בתקופת הבדק.

יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.2005): "ספק בעיני אם היה מקום לברר התביעה בטרם חלפה שנת הבדק, אך איני סבורה שנכון ושאפשר יהא לבחון שאלה זו כיום, כעשור לאחר שנפתח ההליך המשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת, אני סבורה כי בסופו של יום לא ניתן להתעלם מכך שהתביעה הוגשה על ידי המערערים בתוך שנת הבדק, בניגוד למוסכם בחוזה המכר ובטרם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן האפשרות לתקן הליקויים ... לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו". לאחר הפחתה זאת יעמוד הפיצוי על עלות התיקונים (לפני התוספת בגין ביצוע על ידי קבלן מזדמן ולפני מע"מ) על 9,176 ₪.

כמו כן תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 20% ומע"מ מהסכומים שנפסקו לעיל.

לפניי תביעה בסך 181,412 ₪ בגין ליקויי בנייה.

ביום 2.4.17 נימסרה הדירה לתובעים ונערך פרוטוקול מסירה כנדרש ע"פ דין (נספח ב לתצהיר תנעמי).

עוד נקבע שאם התובעים יבצעו את התיקונים באמצעות קבלן מזדמן יש להוסיף 30%.

התובעים טוענים כי אף במקרים בהם קבע ביהמ"ש כי המוכרת לא קיבלה היזדמנות נאותה לתקן, הרי שאין לה זכות לבצע תיקון בעין ולכל היותר תהיה זכאית להפחתת שיעורו של הפצוי הכספי.

בנסיבות אלו אני קובעת כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה בסך של 30,000 ₪, בתוספת מע"מ, סה"כ נכון למועד ערכית חוו"ד המומחה (6.7.2020) – סך של 44,401 ₪.

ראיתי לנכון להעמיד את סכום הפצוי בגין עגמת נפש בגין הרטיבות, אי הנוחות בשל ביצוע תיקון ליקויים והצורך לבצע ניקיונות על סך כולל של 5,000 ₪.

...

את הסכום תשלם הנתבעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד זה ועד למועד התשלום בפועל.

אני דוחה את התביעה ברכיב של דיור חלופי.

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים סכומים כדלקמן: סך של 44,401 ₪ בגין הליקויים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד חוות דעת המומחה ועד למועד התשלום בפועל.

התובעים הוסיפו כי הם פנו אל חברת הדס ביקורת מבנים על מנת שתערוך חוות דעת המתייחסת לליקויים בדירה, וכי לפי חוות הדעת הזו יש בדירה ליקויים רבים בעבודות חפוי, אלומיניום, מסגרות, מיתקני חשמל, אינסטלאציה סניטרית ונקוז, שעלות הטיפול בהם תעלה 127,186 ₪, כאשר בתוספת 30% עלות קבלן מזדמן, מתקבל סך של 165,342 ₪.

ב-ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 13-12 (2003), הפניתה השופטת מ' נאור לניתוח בספרו של זמיר בסוגיה, ואימצה את מסקנתו המצוטטת לעיל, בכך שכתבה כי "השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון) איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכל תלוי בנסיבות המקרה" (שם, ע' 14; ההדגשה שונתה).

ואם כך אז מדוע יש מקום להפחית מהפצוי בגין ליקויי בניה, אף אם לא ניתנה היזדמנות נאותה לתקן? לדעתי התשובה מצויה בכך, שאף בעילה נזיקית, הפחתת הפצוי במקרה של העידר מתן היזדמנות נאותה לתקן משקפת את חובתו של ניזוק בדין הכללי להקטין את ניזקו, מקום שביצוע התיקון בידי המוכר היה יכול להעשות בעלות נמוכה יותר מאשר תיקון בידי הקונה.

אולם לאור השיעורים הנוהגים בפסיקה בענין הפחתה מפיצויים במקרים שלא ניתנה היזדמנות נאותה לתקן, וכאשר דירת התובעים היתה חלק מבניין דירות של 18 דירות שבנתה הנתבעת 1 (עדותו של מר איתן סרוסי, בעל מניות בנתבעת 1, ע' 29 ש' 6-5), כך שאילו התובעים היו נותנים היזדמנות נאותה לתקן במועדים המתאימים לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות) הנתבעת 1 היתה יכולה לתקן את הליקויים במסגרת תקוני שנת הבדק, הנני קובע כי 25% הוא שיעור ההפחתה המתאים בעניינינו.

ב"כ הנתבעת 1 טענה כי התובעים לא הוכיחו את שיעור הפצוי הנידרש בענין זה. אני קובע על דרך האמדנה כי התובעים זכאים לפצוי בגין דיור חלופי ושמירת חפצים בסך של 8000 ₪.

...

אי-מתן הזדמנות נאותה לתקן לפי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) – פיצוי לפי העלות למוכר הנתבעת 1 הוסיפה וטענה כי דין התביעה להידחות כי התובעים לא נתנו לה הזדמנות נאותה לתקן לפי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות).

ב"כ הנתבעת 1 טענה כי התובעים לא הוכיחו את שיעור הפיצוי הנדרש בענין זה. אני קובע על דרך האמדנה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין דיור חלופי ושמירת חפצים בסך של 8000 ₪.

בנסיבות אלה, אף אם אניח כי התובעים הזמינו את התוספות והשדרוגים הנטענים, הנתבעת 1 לא עמדה בנטל הראיה לסתור את האמור בחשבונית מס/קבלה הנזכרת לפיה התשלום הנזכר שביצעו התובעים על סך 10,000 ₪ היה בגדר "גמר חשבון". ועל כן, טענות הקיזוז נדחות (זאת, אף בלי להידרש להסבר שהציע התובע 1, לראשונה בעדותו, לפיה הוסכם עם הנתבעת 1 כי היא תממן לו שכר דירה בסך 25,000 ₪ עד שדירת התובעים תהיה מוכנה).

כן תשלם הנתבעת 1 לתובעים יחד ולחוד, כשיפוי יחסי בגין האגרה, סך של 1240 ₪.

כבוד השופטים סולברג ומלצר קבעו כי לאור סעיף 16 לחוק מכר, אשר קובע אחריות מוחלטת, על מוכר לידע את הקונה על אי התאמה וכל פגם מהותי ואין להטיל על הקונה אחריות כלשהיא ואין להפחית את סכום הפיצויים המגיעים לידי הקונה.

ולכן את טענת הנתבעים כי יש לחייבם רק ב- 30% מגובה ההיטל ההשבחה וכלל העליות של התב"ע שכן הם הסדירו את הבונקר וגם בניה נוספת, אני דוחה.

פיצוי בגין עוגמת נפש במסגרת התובענה שלפניי עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם גם בסך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש ופצוי לא ממוני, בשל אובדן הרווחה והנוחות החיים בבית בגין הליקויים , החריגות, אי ההתאמה והטרחה הרבה שנגרמה להם בשל הפרת ההסכם.

סעיף 13 לחוק החוזים תרופות העוסק בפיצויים בעד נזק שאינו ממוני קובע : " גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה, בשיעור שיראה לו בנסיבות הענין". קרי בעוד שפיצויים ממוניים נתונים להוכחה, אזי פסיקת נזק לא ממוני מכוח סעיף 13 לחוק החוזים תרופות נתונה לשיקול דעת בית המשפט, והמחוקק לא קבע לבית המשפט את העקרונות לאורם יקבע בית המשפט את גובה הפצוי.

לאחר ששקלתי את היתנהלות הצדדים, ועיינתי בתצהירי הצדדים, הסיכומים מטעמם, ובשים לב כי ההסכם בין הצדדים, לא היה חוזה שמטרתו, הנאה, אלא חוזה מכירת נכס וכי בסופו של יום, יכלו התובעים להתגורר בנכס ברווחה, על אף חריגות הבניה, והחריגות בשונה מליקויים בנכס, לא פגמו ביכולת התובעים להתגורר בנכס ומאידך, המתח הרב, הצער והמתחים אותם חוו התובעים, עד להסדרת כלל החריגות באמצעות היתרי בניה ושינוי תב"ע, הגעתי למסקנה כי הפצוי הראוי בגין נזק לא ממוני לו זכאים התובעים, הנו 10,000 ₪.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.