הפחתת פיצויים מוסכמים בהסכם מכר

בנסיבות הללו שבהן התובעים נימנעו מביטול עסקת המכר, הן מסיבות של וודאות וכדאיות משפטית – כלכלית, ובעיקר בשל כך שנתנו את אמונם באנשי הנתבעת אשר חזרו והבטיחו להם כי הדירה תמסר לרשותם בתוך זמן קצר, אולם בפועל לא יישמו את אותן הבטחות (ראה : סעיף 9.1.4 וסעיף 13 לתצהיר התובע ; עדות התובע 1 בעמוד 7 שורות 1 – 18 לפרוטוקול), אינני מוצא לנכון לקבל את טענות הנתבעת ולפיה אי ביטול ההסכם ביוזמת התובעים מהוה הלכה למעשה הסכמה לאיחור במסירת הדירה, או לחילופין מהוה עילה להפחתת גובה הפצוי המוסכם בחוזה המכר.

...

סוף דבר : התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעים בתוך 30 יום את הסך של 360,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת כתב התביעה הראשון (1.11.2017) ועד לתשלום המלא בפועל.

נוכח הודעת הנתבעת בסיכומיה ולפיה הינה חוזרת בה מכתב התביעה שכנגד (ראה : סעיף 23 לסיכומים) התביעה שכנגד נדחית.

בהתייחס למחיקת העמוד האחרון שבסיכומי המשיבים נטען, שהעמוד האחרון כלל חלק מטענה שהועלתה על ידי המשיבים ביחס להפחתת הפצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, לרבות טענת קזוז, וכן נכלל באותו עמוד פרק העוסק בהתנהלות הדיונית של המערערים.

...

.9 כפי שכבר הוסבר לעיל, מסקנתי היא, כי גם במקרה שלפנינו שאלת האחריות בנזיקין ושאלת גובה הנזק קשורות זו בזו באופן היוצר זיקה מספקת בין הערעור שכנגד לבין הערעור העיקרי, קרי - האחריות והפיצויים הם שניהם חלק מעניין אחד.

שני טעמים מובילים למסקנה זו: הטעם האחד מבוסס על בחינה מהותית של שאלת היחס בין האחריות הנזיקית לבין הפיצוי הנזיקי במסגרת עוולת הרשלנות, והטעם השני עניינו בשיקולי מדיניות, לפיהם יש לבחון את שאלת היקפו של הערעור שכנגד" (ההדגשה שלי – י.ג.).

התוצאה מכל האמור לעיל היא, שאני דוחה את הבקשה למחיקת הערעור-שכנגד על הסף, על כל חלקיה.

לאחר שבחנתי את עובדות המקרה, ואת כלל השיקולים הרלבאנטיים משני הצדדים, מצאתי להפחית את הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר, ולהעמידם על סך של 100,000 ש"ח. משסכום הפצוי המוסכם אותו פסקתי עולה על סכומי הנזק בפועל כנטען בכתבי הטענות מטעמם (הן נזקים ממוניים והן נזקים לא ממוניים), הרי שאלו נכללים בפצוי המוסכם שנפסק.

...

אין בידי לקבוע אם מר עומרי סאסי עדכן גורם נוסף כלשהו בהנהלת הנתבעות בבעיות הרטיבות אשר התגלו בדירה, ואני אף מקבל את טענת הנתבעות לפיהן לא סביר שהיו מסכימות להוספת סעיף 2.6 להסכם המכר לו ידעו בפועל על אותן בעיות רטיבות.

יחד עם זאת, אני סבור שלו היינו בוחנים את הנזק המסתבר כתוצאה מההפרה הספציפית הנטענת במועד חתימת ההסכם, הערכת הנזק לא הייתה מתקרבת לסכום הפיצוי המוסכם אשר נקבע.

לאחר שבחנתי את עובדות המקרה, ואת כלל השיקולים הרלבנטיים משני הצדדים, מצאתי להפחית את הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר, ולהעמידם על סך של 100,000 ש"ח. משסכום הפיצוי המוסכם אותו פסקתי עולה על סכומי הנזק בפועל כנטען בכתבי הטענות מטעמם (הן נזקים ממוניים והן נזקים לא ממוניים), הרי שאלו נכללים בפיצוי המוסכם שנפסק.

לאחר ששקלתי את כלל השיקולים, כאמור בסעיף 153 לתקנות, מצאתי לחייב את הנתבעות בהוצאות התובעים בסך כולל של 23,400 ש"ח. בנוסף זכאים התובעים להחזר אגרת המשפט אשר שולמה על ידם בסך 4,550 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד היום, ובסך הכל 4,986 ש"ח. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים סך כולל של 128,386 ש"ח, אשר ישולם תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בעניינינו, לאור טענות ההגנה שהעלו הנתבעים, עולה השאלה האם התובעת הפרה, אף היא, את הסכם המכר הפרה יסודית המצדיקה את הפחתת או שלילת הפצוי המוסכם המגיע לה? ואציין, כי רק בסיכומים טענו הנתבעים לראשונה, באופן מפורש, כי התובעת אינה זכאית לפצוי כלשהוא מאחר שהפרה את הסכם המכר (סעיף 9 לסיכומי הנתבעים).

...

מקובלת עליי טענת התובעת בסיכומיה המשלימים, כי מקום בו הנתבעים לא עשו המוטל עליהם, הרי שהשאלה עד מתי ניתן היה להנפיק היתרי בנייה היא שאלה תאורטית בלבד.

מעיון בסעיף 9.1 להסכם המכר עולה, כי סוכם בין הצדדים כי סכום התמורה בגין רכישת זכויות החכירה הינו 1,000,000 ₪ כולל מע"מ. עוד סוכם, כי הנתבעים ישלמו לתובעת סכום נוסף של 1,173,874 ₪ עבור "מלאכת ביצוע הפיתוח". כלומר, כפי שטוענת התובעת, סכום התמורה המלא כולל פיתוח, לפי ההסכם, עומד על 2,173,874 ₪.

לעניין זה יפים הדברים שנפסקו בע"א 126/84 דוד יצחקי נ' משה שור, פ"ד לח(3) 620: "ויודגש, המבחן לא ייעשה על-פי הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה. ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך. השאלה היא, אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו, שאירעה בפועל". וראו גם תא (מחוזי - ת"א) 1642/97 ס.א.י. – ירק בניה והשקעות בע"מ נ' הרדופים יוזמה בבניה בע"מ. סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 217,387 ₪.

משהוכחה הפרה ומשנקבעה בהסכם תניית פיצויים מוסכמים, התובעת זכאית לפצוי המוסכם לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 ("חוק התרופות"), הקובע כי "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן- פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת שלך ההפרה". סמכות ההפחתה הנתונה לבית המשפט לפי הסיפא של אותו סעיף, מותנית בהעלאת הטענה בכתב ההגנה.

בתי המשפט אישרו בעבר, עת דנו בהפרות של הסכמי מכר מקרקעין גם פיצויים מוסכמים בשיעור גבוה יותר (18% ו-15%).

...

סבורני כי מכלל לאו אתה שומע הן. דהיינו, ההגדרה ממעטת שטחים שאינם משמשים באופן מובהק את משתמשי המשרד אלא את דיירי הקומה או הבניין בכללותם כדוגמת, מעברי מילוט, שירותים קומתיים, ממ"מ קומתי, גגות לובאיים וכיו"ב. קירות פנימיים נכללים בשטח נטו התובעת טוענת כי מגיע לה לקבל שטח רצפה של 98.81 מ"ר ולהמחשת טענתה השתמשה פנינה בביטוי "ספונג'ה" (ראו מייל ששלחה פנינה לסמנכ"ל השיווק של הנתבעת, מר יהודה עובד, ביום 6/2/18).

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעת פיצוי מוסכם בסך של 170,000 ₪ (ראו סעיף 34 לכתב התביעה).

התובעת לא דרשה בכתב התביעה (שם) כי לפיצוי המוסכם יתווסף מע"מ. משכך, אני קובע כי הפיצוי שקבעתי לעיל הוא הפיצוי הכולל לתשלום, בין אם יתברר כי הפיצוי חייב במע"מ ובין אם לאו (הצדדים לא נדרשו לשאלה וגם אני לא אדרש לה).

בנוסף לכך, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.