הפחתת מקדם מושע מזכויות עקב הסכם שיתוף

הפחתה מוטעה בזכויות בגין מושאע – בשל "מקדמי המושאע", הופחתו 12% מזכויות הבעלים.

שמאי התכנית הפחית לכלל הבעלים במושאע של מעל ל-11 שותפים, מקדם של 12%, למעט כאשר נרשם הסכם שתוף הכולל תשריט חלוקה במירשם המקרקעין.

...

טענות המשיבה 2 – ועדת הערר דין העתירה להידחות על הסף מהטעם של מעשה עשוי – העותרים הגישו את עתירתם מבלי לבקש במקביל בקשה לצו ביניים, ובינתיים התכנית פורסמה למתן תוקף.

עם זאת, בנסיבות הגשת העתירה, כפי שפורט להלן, ללא בקשה לצו ביניים ומבלי שצורפו בעלי המקרקעין אין מנוס מדחית העתירה".

סוף דבר העתירה נדחית.

אני מחייב את העותרים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,700 ₪.

הועדה טוענת כי בעת תיקון טבלת האיזון וההקצאה על פי החלטתה התברר לשמאי כי זכויותיו של המוכר נרשמו בשם העותרים, ומשלא הגישו העותרים את הסכם השתוף ביניהם ראה בהם בעלים אחדים וניכה משווי זכויותיהם לפי מקדם המושאע.

לוז טענות הצדדים העותרים טוענים כי לא ניתנה להם היזדמנות להציג הסכם שתוף ביניהם, שאם היה מוצג הייתה שומת זכויותיהם בחלקה נעשית כאילו היו בעלים אחד, באופן שלא היו מופחתות מהשווי זכויות בנייה של שתי דירות מתוך כ-13 דירות שהוקצו למוכר הקרקע ולאחותו, כאשר טרם נודע לשמאי על מכירת הקרקע לעותרים, וזכויותיהם הפכו לזכויות המשותפות לכמה וכמה בעלים ("מושאע").

...

העותרים טוענים כי היו זכאים לבנות 12.94 דירות כפי שקבע השמאי תחילה, אלא שבסופו של דבר תוקנה הטבלה והם קיבלו זכות לבנות רק 10.97 דירות.

דיון והכרעה דין העתירה להידחות על הסף מכמה וכמה טעמים ואלו הם: ראשית, משום שהמעשה עשוי, שהרי התוכנית פורסמה ברשומות ובעיתונות וקיבלה תוקף.

בנסיבות אלו אבד הכלח על הסעד הראשון שביקשו העותרים "לבטל ו/או להשהות את הפרסום ברשומות ובעיתונות בדבר אישורה של התכנית". ממילא גם אין מקום להיעתר לסעדים השני והשלישי, דהיינו "להורות ליו"ר הוועדה המחוזית ליתן לעותרים רשות לערור בפני הוועדה המחוזית" ו- "להורות לוועדה להשלמת התכניות לערוך תיקון טבלת הקצאות ואיזון ...". במיוחד כך פני הדברים כאשר מדובר בתוכנית בהיקפה של התוכנית דנן, שכל שינוי בה יצריך שינויים אצל בעלי קרקעות אחרים שבתום התוכנית.

פסיקתה העתירה נדחית.

צד ג' ציין, כי במסגרת המשא ומתן, דרש ב"כ התובע, עו"ד ספרן, כי התשלום הראשון יותנה ברשום הזכויות במושאע על שם הנתבעים כשהן נקיות מתחולת הערות האזהרה האחרות הרשומות על המקרקעין, וברישום הערת אזהרה מפורטת מאוד בגין הסכם השתוף, וכך אכן נעשה.

על הטוען לסיכול להוכיח כי אפשרות הבצוע של ההיתחייבות החוזית שובשה לחלוטין, ובמקרה זה, לא הוכח כי לא ניתן היה לקדם את רישום הבית המשותף, תוך הבאת המחלוקות במסגרת הבקשה לרישום, שאפשר שלא היו מונעים אותה.

אכן, במקרה זה הסעיף הקובע פיצויים מוסכמים (סעיף 7.1 בהסכם) קובע פיצוי גורף לכל הפרה שהיא, וככלל היותה של תניית הפיצויים המוסכמים "גורפת" פוטרת את המפר, המבקש להפחית את הפצוי, מהנטל להוכיח כי היחס לנזק אינו סביר (ע"א 4481/90 אהרן נ' ג' פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993); עמית, בעמ' 33).

...

לסיכום אפוא, דין התביעה להתקבל, ודין הודעת צד ג' להידחות.

הנתבעים ישלמו לתובע את הפיצוי המוסכם כשהוא משוערך להיום החל מיום 21.10.13, היינו סך של 165,324 ₪ (ביום הגשת התביעה עמד הסכום המשוערך על סך של 160,218 ₪).

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

המלצת החוקר בדו"ח השני ביחס להסכם השתוף הייתה: "ג. [...] ההקצאה נעשתה בהתאם לחלקה היחסי של המתנגדת מסה"כ הזכויות. בשים לב להסברו של שמאי התכנית כפי שהוצג לעיל, השתכנעתי כי ההקצאה נעשתה תקינה וכי במקרה הנידון אין להסתמך על הסכמי השתוף שהוצגו ע"י המתנגדים כיוון שהסכם השתוף מבטל את החזקה הייחודית של כל אחד מבעלי הזכויות בקרקע במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין. לכן מקדמי המושע שנקבעו בהתאם למדדים שפורסמו, נימצאו ראויים, ואין להסירם כפי שמבקשים המתנגדים ...". בחינת ההליך התיכנוני מלמדת כי לאגסים ניתן פרק זמן סביר לצורך המצאת אסמכתות אשר ילמדו על היותה בעלת הזכויות הבלעדית במקרקעין, אך היא לא עשתה כן. הסכם השתוף עצמו נבחן על ידי גורמי התיכנון ונימצא כי הוראותיו אינן מקנות בלעדיות מלאה לאגסים במצב של שינוי יעוד.

בהיתחשב בכל אלה ומאחר שזכויותיה של רורברג משקפות רישום כבעלים יחיד כשברקע קיימות חכירות רשומות, היא אינה זכאית לקביעת מקדם הפחתה בגין מושאע במצב היוצא (בלבד).

...

אינני מקבל טענה זו של גלר.

סיכומו של דבר - האבחנה שבוצעה בין תאי שטח 501-500 לבין חלקת גלר נשענת על נימוקים תכנונים ואינה עולה כדי אפליה.

אינני מקבל טענה זו. ראשית, השולחן העגול הינו דיון פומבי הפתוח לקהל הרחב ולא רק לבעלי זכויות בקרקע.

אם כן, אני דוחה את טענת גלר לפיה התנהלות הותמ"ל בעניין פרסום התכנית למתן תוקף הייתה בלתי סבירה.

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – העתירות נדחות.

המלצת החוקר בדו"ח השני ביחס להסכם השתוף הייתה: "ג. [...] ההקצאה נעשתה בהתאם לחלקה היחסי של המתנגדת מסה"כ הזכויות. בשים לב להסברו של שמאי התכנית כפי שהוצג לעיל, השתכנעתי כי ההקצאה נעשתה תקינה וכי במקרה הנידון אין להסתמך על הסכמי השתוף שהוצגו ע"י המתנגדים כיוון שהסכם השתוף מבטל את החזקה הייחודית של כל אחד מבעלי הזכויות בקרקע במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין. לכן מקדמי המושע שנקבעו בהתאם למדדים שפורסמו, נימצאו ראויים, ואין להסירם כפי שמבקשים המתנגדים ...". בחינת ההליך התיכנוני מלמדת כי לאגסים ניתן פרק זמן סביר לצורך המצאת אסמכתות אשר ילמדו על היותה בעלת הזכויות הבלעדית במקרקעין, אך היא לא עשתה כן. הסכם השתוף עצמו נבחן על ידי גורמי התיכנון ונימצא כי הוראותיו אינן מקנות בלעדיות מלאה לאגסים במצב של שינוי יעוד.

בהיתחשב בכל אלה ומאחר שזכויותיה של רורברג משקפות רישום כבעלים יחיד כשברקע קיימות חכירות רשומות, היא אינה זכאית לקביעת מקדם הפחתה בגין מושאע במצב היוצא (בלבד).

...

אם כן, אני דוחה את טענת גלר לפיה התנהלות הותמ"ל בעניין פרסום התכנית למתן תוקף הייתה בלתי סבירה.

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – העתירות נדחות.