העתקה ציבורית ממגרש מופקע למגרש אחר

מן האמור לעיל עולה, כי עת מדובר בהעתקת הייעוד הצבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, הנפקע המקורי יכול שיימצא זכאי להשבת המקרקעין שהופקעו ממנו או שוויים.

...

משכך, ומשקבעתי בהחלטה הראשונה כי הנתבעים התעשרו שלא כדין, הגעתי לכלל מסקנה כי הוראת המעבר שבסעיף 27 בתיקון, הקובעת התיישנות מהותית של תביעה להשבת קרקע שהופקעה, אינה חלה על המקרה דנן (כך שאין בה כדי למנוע את המשך בירור תביעתה של התובעת).

המסקנה שהיא מגיעה אליה הינה: "נקודת המוצא שצריכה אפוא להנחות את השימוש בהליך של איחוד וחלוקה מחדש היא התכלית שלשמה הוענקה סמכות זו: התכלית התכנונית. אכן, לא כל אימת שמקומו של 'הייעוד הציבורי' מועתק במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש תתחייב השבת הקרקע לבעליה המקוריים" (שם, פיסקה 27).

סיכומו של דבר: משעה שנקבע שמשתתפי התכנית הם שזכאים להשבה במקרה זה והתובעת איננה ביניהם, אין היא זכאית להשבת ההתעשרות.

משכך, התביעה נדחית.

מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הצבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה.

אציין עם זאת, כי ככל שאכן הייעוד הצבורי לשמו נרכשו בשעתו המקרקעין לא בוטל במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה החדשה אלא רק הועתק למגרשים אחרים בתכנית, לכאורה לא מיתקיים הראציו של זכות ההשבה של הבעלים, שכן אין מדובר למעשה בזניחת המטרה הציבורית אלא אך בשינוי טכני במהותו באשר למיקומו של הייעוד במסגרת התכנית, וממילא ניתן לומר שאין מדובר כלל בשינוי ייעוד לענין סעיף 195 (השוו הערת השופטת ד' ברק-ארז בע"א 8958/10 עריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פסקה 29 (9.7.2012)).

...

בתגובה לעתירה טענה המשיבה, כי בחלוף קרוב ל- 70 שנים מרכישת המקרקעין דין העתירה להידחות על הסף בגין התיישנות הזכות להשבת המקרקעין, בין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה או פקודת הקרקעות), ובין מכוח היקש מהוראות הפקודה, בהסתמך גם על הצעת החוק הממשלתית לפיה ייקבע גם במסגרת חוק התכנון והבניה הסדר התיישנות דומה לזה שנקבע בפקודה.

כך בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.2013), הנזכר בפסק הדין קמא, נאמרו על ידי חברתי, המשנה לנשיא (כתוארה אז), השופטת מ' נאור, הדברים הבאים: "סעיף 27(ב)(2) לתיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות הגביל את זכות ההשבה של קרקע שהופקעה, שהוכרה בהלכת קרסיק ככלל של קנין ציבורי, כך שלא תחול ביחס להפקעות שהודעה עליהן פורסמה למעלה מעשרים וחמש שנים לפני תחילת התיקון... בהעמידו את תקופת חלוף הזמן הרלוונטית על 25 שנים, קבע המחוקק כי באיזון בין זכותו העקרונית של בעל קנין פרטי להשבת קניינו, לבין הקשיים הרבים בהוכחת נתונים עובדתיים ונסיבות הכרוכים בהפקעות ישנות, לא קמה זכות השבה ביחס להפקעות 'מן העבר הרחוק' (בלשונה של השופטת פרוקצ'יה, ענין ארד, פסקה 48). בקביעת תקופת זמן ממושכת של 25 שנים נתן המחוקק משקל ל'זכות הקנין של בעל המקרקעין המופקעים, הנהנית ממעמד חוקתי' (ענין אבני דרך, פסקה 4) תוך ביטוי לתפיסה כי חלוף הזמן הרב מכרסם 'כרסום מהותי בעוצמת זכות הקניין' (ענין ארד, פסקה 71). זאת, בין היתר בהתחשב באינטרס ההסתמכות של המדינה (שם, פסקה 50). ". נוכח זאת אני סבור כי ככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת המקרקעין יהא מקום להטיל נטל ראייתי כבד יותר על הבעלים, הן לשם הוכחת עצם קיומה של כפיה בהסכם ההעברה, והן באשר לעוצמת הכפייה, אשר יצדיקו להחיל על המקרה את זכות הקדימה לפי סעיף 195(2) בחלוף תקופה ארוכה.

סוף דבר: נוכח כל האמור אציע לחברותיי כי נבטל את פסק הדין דלמטה ונחזיר את התיק לבית המשפט קמא להכרעה בעתירה על יסוד הוראות סעיף 195(2), וזאת לאחר השלמת הבירור העובדתי, ובמרכזו קביעת ממצאים באשר לנסיבות עריכת ההסכם בין המערערת למשיבה, לרבות בשאלה האם מדובר היה בהסכם בכפיה או שמא בהסכם מרצון.

ה נ ש י א ה השופטת א' חיות: מן הטעמים שפירט חברי השופט מ' מזוז בחוות-דעתו אין מנוס מהחזרת התיק אל בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים על מנת שידון ויכריע בשאלת תחולתו של סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 על המקרה דנן ובכל שאלות-המשנה הנלוות לכך והצריכות לעניין הכרעה זו. ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט מ' מזוז.

בין לבין, ביום 15.11.12, רכשה העותרת מקריסטל את חלקה במבנה מסחר ומשרדים ברחוב הרצל פינת רחוב קק"ל בעיר העתיקה בבאר-שבע ואת זכויותיה במיגרש.

ברגיל, הליך ההפקעה מסתיים ורק אחר כך נעשים במקרקעין שהופקעו הפעולות והשימושים הקשורים למטרת ההפקעה, ואילו כאן, המיתחם שלטובת הקמתו אושרה תכנית מפורטת, שכללה את המיגרש, שיועד בה להפקעה, הוקם ונבנה והוא חי וקיים ופועל כקומפלקס צבורי ורק כעת מתקיימים ההליכים הפורמליים להפקעת המיגרש.

...

באשר להיבט העקרוני של בדיקת השימוש שנעשה בְּמקרקעין שהופקעו אל מול המטרה שבעטיה הם הופקעו, ולבחינת נושא זה בענייננו, יש לומר את הדברים הבאים – ראשית, יש להבדיל בין מצב בו מקרקעין הופקעו במטרה להקים עליהם מבנה מסוים ובסופו של דבר הוקם עליהם מבנה שונה בתכלית, למצב בו על המקרקעין שהופקעו הוקם המבנה שתוכנן והשימוש שנעשה בו, מבחינת אופיו, הוא אותו שימוש, אלא שהוא מצומצם מהמתוכנן או שונה ממנו במרכיבים מסוימים.

כך למשל, יש הבדל בין מצב בו מקרקעין הופקעו במטרה להקים עליהם מרפאת ילדים יישובית ובסופו של דבר הוקמה עליהם בריכת שחיה, למצב בו הוקמה על המקרקעין מרפאת ילדים שכונתית, או אפילו מרפאת נשים.

מכל האמור, אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרות לשלם הוצאות המשיבות בסך של 10.000 ₪ להיום.

ממסמכי הרכישה עולה כי בין נוראלה לכאכון נעשתה עסקת קומבינאציה, במסגרתה נוראלה מכר לכאכון את החלק המזרחי בשטח 555 מ"ר והשאיר לעצמו את החלק המערבי של המיגרש בשטח של 350 מ"ר. עסקת הקומבינאציה נערכה לאחר פירסום תוכנית ההפקעה לפיה שטח החלקה לאחר הפקעה יהיה 905 מ"ר. הצדדים התחשבו בהפקעה בעת עריכת העסקה, והסכמותיהם מתיישבות עם השטח שהיה אמור להוותר במיגרש לאחר ההפקעה.

לתובע אין דרך אחרת להגיע לחניית הבית, שכן בנגוד למוצע ע"י הנתבע, אין באפשרותו לעבור עם רכב דרך השביל הצבורי המשמש למעבר הולכי רגל, מאחר והכניסה לשביל כרוכה בעליה על מדרכה מוגבהת בשל פתח נקוז, ורדיוס הכניסה אינו מאפשר כניסה בטוחה עם כלי רכב.

לא למותר לציין, כי הליכי פארצלציה בעקבות הפקעה, אינם מהוים "העתקה" מהפנקס הישן לפנקס החדש אלא שינוי של הפנקס החדש.

השטח העודף יכול להיות כל חלק אחר במיגרש המצוי בחזקתו הבלעדית של התובע, כאשר על הצדדים לקבוע את החלוקה, בדרך של הסכם שתוף או פירוק שתוף ובאופן שיאפשר לכל אחד מהם שימוש והנאה בחלקו, כשהחלוקה תהיה סבירה והגיונית.

...

בית המשפט נעתר למרבית בקשות התובע, חרף המחדלים הפרוצדורליים (שהיו בחלק מהמקרים גם בעלי השלכה מהותית) על מנת שלא לחסום את דרכו של התובע להוכיח את טענותיו ובשל קיומם של מסמכים בעלי נתונים סותרים בשאלות השנויות במחלוקת.

התוצאה התוצאה, אם כן, הינה: התביעה לתיקון הרישום בפנקס המקרקעין, נדחית.

התביעה שכנגד לסילוק ידו של התובע מהשטח הספציפי שבכתב התביעה שכנגד, נדחית.

יפים לכך הם הדברים שקבע השופט מ' מזוז בעע"ם 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עריית ת"א-יפו, פסקה 25 (נבו 09.11.2015): "אציין עם זאת, כי ככל שאכן הייעוד הצבורי לשמו נרכשו בשעתו המקרקעין לא בוטל במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה החדשה אלא רק הועתק למגרשים אחרים בתכנית, לכאורה לא מיתקיים הראציו של זכות ההשבה של הבעלים, שכן אין מדובר למעשה בזניחת המטרה הציבורית אלא אך בשינוי טכני במהותו באשר למיקומו של הייעוד במסגרת התכנית, וממילא ניתן לומר שאין מדובר כלל בשינוי ייעוד לענין סעיף 195 ..." בהיתחשב בכך שתכנית 457-0652867 העתיקה שטחים צבוריים למיקום קרוב אחר ולמטרה תכנונית ראויה, אינני סבור כי הדבר מעיד על זניחת מטרת ההפקעה וממילא אינו מקים זכות להשבה או לפצוי מכוח סעיף 195 לחוק התיכנון והבניה [ראו את חוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז בע"א 8958/10 עריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פסקות 29-27 (נבו 09.07.2012)].

...

לפיכך דין העתירה להידחות.

אני מורה אפוא על דחיית העתירה.

בהתחשב בתוצאת ההליך ובהיקף הטיעון בכתב ובעל-פה אני מחייב את העותרת בשכ"ט באי כוח המשיבות בסך 15,000 ₪ לכל אחת, לתשלום בתוך 45 ימים מהיום.