הערת אזהרה לאחר חתימת זיכרון דברים

לדבריו, זכרון הדברים נערך על מנת להסדיר את העניינים בינו לבין התובע ולאחר מכן היה אמור להערך הסכם סופי ("ש. כשנחתם זכרון הדברים הזה, מדוע לא רשמת הערת אזהרה בטבו. ת. זה זכרון הדברים שנערך על מנת לסדר את הדברים ביני לבין דאהר זערורה לצורך הכנת ההסכם הסופי על הקרקע ועל התשלום. מאז מר זערורה היו לו את החיים שלו ויצא לדרכו בכפר אחר. לקח לנו את הזמן ברוח טובה, כל המשפחה שלו יודעת שקניתי ממנו אדמה וכל המשפחה שלי יודעת שקניתי אדמה, התמשכו הדברים על מנת להכין את החוזה למכר ולהציג אותו במיסים כמו שצריך" עמ' 42 ש' 12-8 לפרו' מיום 13.10.16).

...

יתרה מזו, אף אם אתעלם מהוראת סעיף 80 לחוק הנ"ל, סבורני שאין לקבל את גרסת התובע לגופה, שכן הוא לא עמד בנטל השכנוע המוטל עליו כדי להראות כי גרסתו היא נכונה.

התוצאה נוכח כל האמור לעיל אין בידי להיעתר לתביעה ולהכריז כי הסכם המכר מיום 27.12.13 הנו בטל וחסר כל תוקף.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

יניב טוען כי הסכם המכר בוטל לאחר ששמואל נהג כלפיו בחוסר תום לב, הוליך אותו שולל, ו'משך' אותו שלא לצורך בפרק הזמן שלאחר חתימת זכרון הדברים ולקראת חתימת ההסכם המפורט.

אכן לאחר חתימת החוזה בין יניב לבין לירון, מיהר שמואל ורשם הערת אזהרה על המקרקעין לטובתו ובכך פעל שלא כדין, שהרי באותה העת החוזה בינו לבין יניב כבר בוטל והמקרקעין נמכרו לאחר.

...

סוף דבר כפי שקבע בית המשפט המחוזי, חוזה המכר שנכרת בין הצדדים בוטל בהסכמה ואיש מהצדדים לא הפר אותו.

לפיכך, התביעה העיקרית נדחית במלואה והתביעה שכנגד מתקבלת במלואה.

לנוכח כל האמור, הנתבע שכנגד ישלם לתובע שכנגד סך 50,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי ריבית והצמדה החל ממועד ביטול ההסכם, היינו מיום 12.1.17 ואילך.

כך ובין היתר, כולל זיכרון הדברים הסכמות בדבר זהוי המכר, תמורתו, דרכי תשלום תמורה ומיסים ואף מסירת חזקה ובזו הלשון הלא ממצה: "...הואיל והמוכרים רשומים כבעלים של דירה בת 2 חד' בשטח של 45 מ"ר ברח' שלמה בן יוסף 4 בבת ים הידוע גם כחלקת משנה 189/4 בגוש 7149 (להלן: "הדירה") והואיל והמוכר 2 מצהיר בזאת כי הוא היורש היחיד של מלוא זכויות המוכר 1 ז"ל (שאינו אביו המנוח) (כך במקור – א' י') בדירה, על פי צוואה מיום 19.10.00 והוא מתחייב לשכור שרות משפטי ולבצע כל פעולה שתדרש, מייד לאחר חתימת זיכרון דברים זה, בכדי להוציא צו לקיום צוואה לפיו הוא היורש היחיד של המוכר 1 ולרשום את זכויות הבעלות של המוכר 1 על שמו, כל זאת תוך לא יאוחר מ-4 חודשים ממועד חתימת זיכרון דברים זה..

כך, במבוא לזיכרון הדברים מצוינת מהות הנכס: "דירה בת 2 חד' בשטח 45 מ"ר, ברח' שלמה בן יוסף 4 בבת ים הידוע גם כחלקת משנה 189/4 בגוש 7149". סעיף 2 לזיכרון הדברים מגדיר את מהות העסקה – עסקת מכר במקרקעין: "המוכרים ימכרו והקונים יקנו את הדירה". מחיר העסקה נקבע בסעיף 3 לזיכרון הדברים: "מחיר הדירה הוא 633,700 ₪". בהמשך הסעיף צוין כי "התמורה הנה סופית ולא תשתנה בכל מקרה". עוד קובע סעיף 3 הנ"ל את אופן העברת התמורה – באמצעות 4 תשלומים, במועדים מוסכמים: תשלום ראשון בסכום של 5,000 ₪ תוך שלושה ימי עסקים מהודעת המוכר לקונים כי מינה עורך דין שיטפל בצו הירושה ורישום הזכויות; תשלום שני בסכום של 153,850 ₪ תוך 10 ימים לאחר הצגת נסח רישום מקרקעין לפיו מלוא הזכויות בדירה רשומות ע"ש המנוח (כחלק מתשלום זה יסולק החוב ללישכת ההוצאה לפועל וכנגד מחיקת הערת האזהרה); תשלום שלישי בסכום של 158,000 ₪ תוך 50 ימים ממועד ביצוע התשלום השני; יתרת התמורה, 316,850 ₪ ישולמו במעמד מסירת החזקה, קרי, 30 ימים לאחר ביצוע התשלום השלישי.

...

תביעה זו נדחתה ביום 15.10.2018, אך בערעור בבית המשפט המחוזי נפסק, על דרך הפשרה ביום 6.1.2020, כי המשיב ישלם לבת הזוג של המנוח סכום של 70,000 ₪ מתוך כספי התמורה של הדירה, לכשתימכר.

סיכומו של דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ולאור המקובץ – דין התובענה להתקבל.

לצורך השלמת העסקה, ישלמו המבקשים למשיב, יורשו היחיד של המנוח, את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים, כשהיא נושאת הפרשי הצמדה המשמרים את ערכה הריאלי, מיום 21.12.2013 ועד ליום התשלום.

האם זכרון הדברים מיום 26.8.2010 מהוה הסכם מכר מחייב? ב"כ התובע הפנה לע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפרוק), פ"ד לג(2) 283 (1979) שם נקבע כי זכרון דברים יכול להשתייך לאחת משתי קטגוריות: (1) מיסמך שנערך במהלך משא ומתן בין הצדדים שטרם הסתיים ושרק אחריו ייחתם החוזה המחייב; או (2) הסכם גמור ומוחלט המסיים את המשא ומתן בין הצדדים, אף אם לא ייחתם אחריו חוזה פורמלי.

כשנשאל המתווך מדוע לא פנו לעורך דין, השיב: "אתה שואל אותי? אני סך הכל מתווך. אני כמה פעמים אמרתי לקונה לששון, ששון תלך לעו"ד תוציא הערת אזהרה...". בעקבות זאת נישאל "למה ששון לא הלך לעורך דין?", והשיב: "מה אני יודע? אני מתווך... אבל זכרון דברים שנעשה היינו צריכים ללכת עם זכרון הדברים הזה לעו"ד". לאחר מכן העיד המתווך שהנתבעים לא רצו עורך דין עד שיהיה פטור ממס שבח.

...

כמו כן עולה מהראיות כי בשנת 2012 נפגשו התובע ונתבע 1 עם עורך דין במטרה שיערוך עבורם הסכם מכר, אולם בסופו של דבר ההסכם לא נחתם.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

עם זאת, בהיעדר תשובה של הנתבעים, לנוכח עדותו של נתבע 1 כי עליו להשיב לתובע את הכספים ששילם, ומבלי לגרוע מטענות בעניין התיישנות, אני מקבל את בקשת התובע ונותן בזאת צו לפיצול סעדים כמבוקש.

הטעם לכך הוא שלמעשה התובע חזר בו מהעסקה, שכן לאחר חתימת זכרון הדברים נפל דבר, וביום 08.06.2016 יורשיו של מוניר הגישו תביעה לביטול הסכם חלוקת העזבון משנת 1986 (סעיף 22 לתצהיר ואתק, ונספח 3 לתצהיר).

יתרה מזאת, יש בטיוטה תנאים לא סבירים, כגון התנאת תשלום ברשום הערת אזהרה שלא ניתן לרשום, כגון קביעת מועד לא אפשרי להסרת כל השעבודים והרישומים על הקרקע ותוך קביעת תשלום של פיצויים מוסכמים בגין כל יום איחור בשל הפרת תנאי שאין דרך לקיימו, וכגון הצהרה כי זכויות המוכר נקיות תוך היתעלמות מהתביעות של היורשים ומזכויות רשומות ונוגדות.

...

דין תביעה זו להידחות ולו מהטעם שסעד זה לא התבקש בכתב התביעה.

אני מקבלת את טענת אמין.

תוצאה נוכח מסקנתי לא מצאתי צורך להידרש לטענות נוספות שעלו, כגון הטענות הקשורות ברכישת המקרקעין על ידי התובע בנאמנות עבור שתי חברות שאינן צד להליך זה. התביעה נדחית.