הערת אזהרה כזכות מעין קניינית במקרקעין

בנוסף, טענו המערערים, כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם, עוד ביום 26.4.2017, העניקה להם זכות מעין-קניינית במקרקעין.

...

נוכח מסקנתי כי המערערים לא שכללו את קניינם, ועל כן לא זקפו לטובתם את תקנת השוק ולא התגברו על קניינו המקורי של אייסוי, אין צורך שאדרש לטענה זו. אשר על כן, דין הערעור להידחות, וכך אציע לחברַי לעשות.

משכך, גם לדידי דין הערעור שבכותרת להידחות.

לאור האמור, ועל אף שדומה שהמחוקק בחר שלא להיעתר לקריאתו של השופט מלצר בעניין מינץ ביחס לתקנת השוק הכללית הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין; סבורני כי טוב יעשה המחוקק אם יתן דעתו לסוגיה שפורטה לעיל, וזאת על מנת לייתר את הצורך בהכרעה על דרך של חקיקה שיפוטית בנדון (ראו והשוו: ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 23 (2004)).

במקרה הקונקרטי שלפנינו עמדתי שונה, ואני סבור כי ניתן להעזר בדרך ההקש בעקרונות שנקבעו בפסיקה ביחס להחלתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, זאת בעיקר מהטעם שאני סבור כי השילוב בין הוראות ת/3 והערת האזהרה שנרשמה לטובת ה"ה חביש , מקנה להם מעמד בזכויות חאקא בחלקה 1 השונה מהותית ממעמדו של מעקל והקרוב יותר למעמד של בעל זכות קניינית או מעין קניינית בזכויות חאקא וארחיב על כך בהמשך, ולכן החלת מנגנון סעיף 9 לחוק המקרקעין בדרך ההקש מתאימה בעיני יותר מאשר החלתה של ההלכה ב"ענין אהרונוב".

...

לאור החלטתי עתרו ה"ה חביש בבקשה לתיקון כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שבה נטען כי לאחר שנחסמה דרכם לטעון לזכויות קנייניות או זכויות לרכישת המקרקעין, הם יטענו כי הם בגדר נושה מובטח במקרקעין וכי הם זכאים להיפרע מהמקרקעין עד לגובה הפיצוי הכספי שמגיע להם מחאקא בסכום של 185,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2005 וזאת בהתאם לסעיף 7.5 לפסק הדין בתיק האחר שבו נקבע כי לה"ה חביש זכות להיפרע בחלקה 1 "כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם". עוד נטען בבקשה כי אין מקום למחיקת הערת אזהרה חביש כל עוד לא שולם להם הפיצוי לו הם זכאים במיוחד בנסיבות בהן הערת אזהרה חביש נרשמה לטובתם 9 חודשים לפני שנרשמה הערת האזהרה לטובת המנוח.

כמו כן ניתן בזאת צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה חביש שנרשמה ביום 28.8.08 על פי שטר 19024/2008/1 (להלן- "הערת אזהרה חביש"), על זכויות חאקא בחלקה 1 בגוש 19027 (להלן –"חלקה 1"), לא תבוטל ולא תימחק עד שישולם הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש, ובהתאם אני מורה גם לרשם המקרקעין מכח הוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין שלא לרשום עסקה כלשהי בזכויות חאקא כל עוד לא תימחק הערת אזהרה חביש מכח צו שיפוטי או מסמך אחר שיאשר את ביצוע תשלום הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש.

לאור קבלת חלקה העיקרי של התביעה שכנגד המתוקנת והתניית זכות המנוח לרישום המבוקש בתביעה העיקרית, בתשלום הפיצוי המגיע לה"ה חביש ולאור התנהלות התובעת ובא כחה אשר צירפו לסיכומים ללא רשות מסמכים שלא ניתן היה לצרפם (תצהיר עמאד עטאללה והעתק חתום של הסכם המכר), ומאידך לאור דחיית טענות ה"ה חביש כנד התובעת לפיהן אין תוקף לעסקה על פי הסכם המכר, אני מחייב את התובעת לשלם לה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בשיעור מתון בסכום של 12,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

כמו כן אני מחייב את חאקא והנתבע 2 לשלם לתובעת ולה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהם דהיינו סה"כ 30,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

מצאתי לדחות את טענת הנתבעים 1–4 לפיה רישום הערת האזהרה יצר להם זכות מעין קניינית במקרקעין במערכת יחסיהם אל מול הבעלים הרשום של המקרקעין.

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

הטעם לכך, המקובל על מרבית חבריי, הוא כי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, מקנה בידי אדם שהתקשר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין, אך העיסקה טרם נגמרה ברשום ואף לא נרשמה הערת-אזהרה אודותיה, זכויות מעין-קנייניות במקרקעין.

...

מקובלת עלי גם המסקנה, על פיה עדיפותו של הקונה על המעקל המאוחר חלה גם במקרים בהם טרם השלים הקונה את תשלום התמורה קודם הטלת העיקול - כפי שנזכר הדבר במפורש בפסק דינם של הנשיא והשופט אנגלרד.

המשנה לנשיא ש' לוין: אני מסכים לתוצאה אליה הגיעו חברי הנכבדים על יסוד הנמקתו של הנשיא, אותה מקבל אני על כל חלקיה.

המשנה לנשיא השופטת ד' דורנר: גם לדעתי דין הערעור להידחות.

בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, ביחס לזהות הגורם הזכאי להרשם כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה **, גוש ***** באדמות הכפר *** **** (להלן: החלקה); וכן תביעה קניינית שכנגד למתן "צו עשה" לביטול רישום הערת האזהרה אשר נרשמה בלישכת רישום המקרקעין ביחס לחלקה.

..המקור הנורמאטיבי לביסוסה של הילכת אהרונוב נמצא לדעת רוב שופטי המותב באופי המעין קינייני שניתן בסעיף 9 לחוק המקרקעין לזכותו של הקונה בעיסקת מקרקעין שלא נרשמה.

...

( אם במגמה למנוע מכירתה לאדם זר" (סעיף 11 לתצהיר א' נ' המנוחה אשר סומן נ' סוף דבר: נקבע בזאת כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 545 מ"ר מכלל שטח החלקה הידועה כחלקה **, בגוש ***** שבאדמות הכפר *** ****, מכוח עסקת המתנה אשר נערכה בשנת 1985 בין אביו מ' המנוח לבין ע' המנוח.

הנני מורה אפוא, ללשכת רישום המקרקעין לרשום בפנקסי המקרקעין את מלוא זכויות המנוח ע', בחלקה **, בגוש *****, על שמו של התובע – יורש המנוח מ' בהתאם לצו ירושה, צו קיום צוואה, וכן מכוח הסכם חלוקת העיזבון עם אחיו ג' נ'.

התביעה הנגדית למחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה על-ידי התובע ביחס לחלקה מס' **, בגוש *****, נדחית בזאת.