הערכת שווי פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

על פי סעיף 12 לפקודה, קביעת סכום הפצוי נעשית על ידי הערכת שווי המקרקעין בהתאם לשווים בשוק החופשי, במועד ההפקעה, וזאת בהתאם לתמורה שהייתה מתקבלת בעיסקה רצונית.

בע"א 6744/20 מדינת ישראל נ' רשות מקרקעי ישראל נ' לילא טבר (7.7.22) פסקה 6 (להלן- "פרשת טבר"), קבע בית המשפט את מהות הפצוי והגדירו כסוג של נזק עת שקבע: "הפצוי לו זכאי בעל מקרקעין בגין הפקעת זכויותיו על פי פקודת הקרקעות מורכב מישניים: האחד, פיצוי בגין השווי הנומינאלי (לא צמוד) של המקרקעין במועד ההפקעה (ביום פירסום ההודעה על פי סעיף 5(1) לפקודת הקרקעות. להלן: השווי ההסטורי), המכונה לעיתים פיצוי קרן או הון, וזאת בהתאם להוראות סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (להלן: רכיב הקרן או פצויי הקרן); השני, המכונה לעיתים פיצוי פרותי, נועד לשקף את הנזק שניגרם לבעל המקרקעין שהופקעו בתקופה שבין מועד ההפקעה ועד לקבלת הפצוי בפועל (להלן: "הרכיב הפירותי").

...

כב' הנשיא א. גרוניס, בפסקה 11, בפרשת 'ארידור', ציין: "בנסיבות אלה סבורני כי מן הראוי לקבוע תקופת מעבר בת שלוש שנים, החל ממועד מתן פסק דין זה, שבה לא תחול ההלכה החדשה שקבענו. ביחס לתביעות שתוגשנה בתקופה זו, כמו גם ביחס לתביעות לפיצויי הפקעה שעודן תלויות ועומדות וטרם ניתן בהן פסק דין חלוט, לא תתקבלנה טענות של התיישנות התביעה לפי חוק ההתיישנות. עם זאת, אין בכך כדי למנוע העלאת טענת שיהוי על ידי הנתבעים בתביעות אלה. איננו רואים מקום לקבוע בגדרי ההליך דנא מהם המבחנים לבירור טענת שיהוי ממין זה. יש להניח כי סוגיה זו תגיע לפתחו של בית משפט זה ביום מן הימים." לעניין השיהוי ומשמעותו מפנה ב"כ הנתבעת בסעיף 23 לסיכומים מטעמה אל דברי כבוד השופטת נאור (כתארה אז) בפרשת 'ארידור': "דוקטרינת השיהוי נותנת ביטוי, בין השאר, לאינטרסים ציבוריים המצויים בבסיס רעיון ההתיישנות [...] על כן יש להימנע ממצב בו טענת שיהוי תחתור תחת הכלל הקובע היעדר התיישנות של תביעת פיצויי הפקעה. החלת דוקטרינת השיהוי ביחס לתביעת פיצויי הפקעה מחייבת איזון בין האינטרסים הציבוריים שבבסיס דוקטרינת השיהוי אל מול זכויותיו החוקתיות של התובע. איזון שכזה, בין אינטרס ציבורי לבין זכות חוקתית הוא אופייני לדיני ההפקעות (ענין קרן תורה, פסקה 18 לפסק דינה של חברתי השופטת ארבל; וראו גם דברי השופט רובינשטיין ב-בג"ץ 6108/03 סכאי נ' שר הבינוי השיכון, פסקה י"ז [פורסם בנבו] (11.3.2008)). לרוב מושג האיזון זה בגדרי החקיקה הראשית המגדירה את נקודת האיזון. ואולם, בענייננו, אין הדבר כך ונדרש איזון שיפוטי. טיבו של האיזון, כאיזון בין אינטרס ציבורי לזכות חוקתית, הוא איזון אנכי (השוו: ענין עיריית נצרת, 672 (המשנה לנשיא מצא)). ככלל, האינטרסים שבבסיס דוקטרינת ההתיישנות יטו את הכף לטובת הרשות המנהלית הנתבעת, באופן השולל למעשה את פיצויי ההפקעה, רק במקרים חריגים בהם הוכח כי הרשות שינתה מצבה לרעה (השוו: ענין נסייר, פסקה 10 וכן פסקאות 13-15 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה).....". כבוד השופטת נאור המשיכה וקבעה "חוצה את קו פרשת המים של שנות דור, ומבססת לכאורה טענה בדבר נזק ראייתי שנגרם לרשות המפקיעה באופן המצדיק את דחיית התביעה לפיצויי הפקעה מחמת שיהוי". משכך הציעה, כבוד השופטת נאור, לקבוע, כי: "... לכאורה חלוף תקופה של ארבעים שנה מחייבת את דחיית תביעת פיצויי ההפקעה מחמת שיהוי נוכח קיומו של חשש ממשי בדבר כפל פיצוי". בהמשך הוסיפה וציינה: "... חלוף תקופת דור של עשרים וחמש שנים, ממועד פרסום ההודעה אודות ההפקעה ועד הגשת תביעת פיצויי ההפקעה, מקים חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות המפקיעה נזק ראייתי". עמדתה זו של כבוד השופטת נאור בעניין החלת חזקות בהליך הפקעת מקרקעין והעברת נטל הראיה הייתה ונותרה דעת מיעוט; אף עמדתה זו ביחס למאפייני השיהוי יונקת את קיומה מעמדתה השונה מעמדת הרוב בפרשת ארידור לפיה אין התיישנות לתביעה לפיצוי בגין הפקעה, ועל מנת לאזן את עמדתה זו, היא הציעה להחיל דגם מיוחד של שיהוי כמפורט לעיל.

חישוב בהתאם לפרשת טבר, בפסקה 72 לפסק הדין בעניין טבר, קבע בית המשפט העליון "הנחיות להמשך", כדלהלן: "מהמקובץ עולה כי גובה הפיצוי שיש לשלם ביחס למקרקעין מופקעים בתחומי התכנית המנדטורית צריך להיקבע באופן הבא:

לאור כל האמור, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצויים בגין הפקעת חלקיהם בחלקה 6 בגין חלקיהם של המנוחים חנא ומטאלב מהווים 2/3 מהחלקה.

ג. על הסכום הכולל שיתקבל מהתחשיב לפי ס"ק (א) ו-(ב) יתווסף שכר טרחת עורך דין בשיעור של 15% בתוספת מע"מ. אני מחייב את המדינה לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת משפט, חלקם של התובעים בשכרה של המומחית מטעם בית המשפט, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובעים בכפוף להוכחת התשלומים.

דיון והכרעה: אין חולק כי מועד הערכת שווי הפצוי בגין הפקעת מקרקעין הנו מרכיב חשוב בשומת הפיצויים בשל העובדה ששווי המקרקעין איננו יציב לאורך זמן, והוא עשוי להשתנות בהתאם להיצע ולביקוש בשוק החופשי.

...

בעניין זה, ראו: נמדר בספרו, בעמ' 554: "מועד הערכת שווי המקרקעין המופקעים לפי סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, שבוטלה בינתיים, היה מאוחר יותר. מועד זה נקבע לפי המועד שבו יכלה הרשות המפקיעה לתפוס את החזקה במקרקעין, שהינו במועד לאחר מתן צו ההפקעה על ידי השר לפי סעיף 3 לפקודה. לפי סעיף 4(1) לפקודה, במועד הנ"ל רשאית היתה הרשות לתפוס מיד את החזקה במקרקעין המופקעים, ובמועד זה היה צריך גם לאמוד את שווי המקרקעין שנועדו להפקעה". וכן: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך שני 697 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: "קמר בספרו"): "סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, קבע, כי בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים יעריכם לפי השווי שימצאנו כשווי המקרקעין בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה במקרקעין על־פי הוראות הפקודה. תאריך זה הוא, בהתאם לסעיף 4(1) לפקודה, המועד שבו ניתן צו ההפקעה על־ידי השר לפי סעיף 3 לפקודה, שכן, מתן צו ההפקעה זיכה את הרשות לתפוס מיד את ההחזקה במקרקעין. מכאן, שלא היתה כל חשיבות לשאלה, אם אומנם השתמשה הרשות בזכותה לתפוס מיד את ההחזקה אם לאו, הואיל ובסעיף 9(ב)(1) דובר על התאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה, ולא על התאריך שבו היא תפסה אותה בפועל. גם הסכמתו של בעל הזכויות, או אי-הסכמתו, לא העלתה ולא הורידה לענין זה".   פסיקת בתי המשפט המחוזיים לאחר הלכת ג'רייס, הלכה בדרכה של הלכת ג'רייס בעניין המועד הקובע להערכת שווי מקרקעין שהופקעו [וראו, למשל: ת"א (מחוזי חי') 39826-03-16 סלמאן נ' נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (השופט מ. דאוד) (פורסם בנבו, 05.02.2020); ת"א (מחוזי חי') 3011-08-17 דיין נ' מדינת ישראל - שר התחבורה (השופטת ע. ורבנר) (פורסם בנבו, 30.07.2019)].

דין טענות התובעים להידחות, מהטעמים המפורטים להלן: ראשית, התובעים לא הצביעו על מקור נורמטיבי מחייב על פיו, חייבת הייתה הנתבעת ליידע את בעלי הקרקע, בסמוך למועד פרסום צו ההכרזה, אודותיו [וראו, בעניין זה: ה"פ (מחוזי מרכז) 3490-04-09 נתנאור נכסים בע"מ ואח' נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 14.01.2014) (להלן: "עניין נתנאור")].

סוף דבר: לאור כל האמור, אני קובעת כי המועד הקובע לשומת פיצויי ההפקעה על פי פקודת הדרכים, בענייננו, הינו מועד פרסום צו ההכרזה על ידי שר העבודה, דהיינו: ביום 19.12.1957.

לטענתם, היה על בית המשפט לפסוק לטובתם את מלוא הפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם, ובכלל זה ההפרש בין שווי המקרקעין שהופקעו לבין שווי המקרקעין שקבלו (כאשר מדובר בחלק קטן מהחלק שהובטח להם), הפרש העומד על סך של 3.8 מיליון ש"ח, וכן נזקים נוספים שנגרמו להם בשווי של 1,160,000 ש"ח, כפי שהוצג בחוות דעת מטעמם.

חישוב פצויי הפקעה על-ידי בית המשפט משמצאנו כי תביעת הפיצויים במקרה דנן יכולה להתבסס רק על המסלול של פניית בעל הזכות לבית המשפט לקבל את הסעד, נותר לבחון באיזה אופן על בית המשפט להעריך את הפצוי בגין הקרקע המופקעת.

...

כמו כן, לאור סעיף 9(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה, מקובלת עלי הקביעה כי סכום הפיצוי שיקבע על-ידי בית המשפט המחוזי ישולם בתוך 90 יום ממסירת החזקה.

סוף דבר: לו תשמע דעתי יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לשווי המקרקעין שבמחלוקת שהם המקרקעין המופקעים, נכון למועד הקובע ובהתאם לייעוד המקורי - למגורים.

עם זאת, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, אף אני סבורה כי יהיה נכון יותר לשום את פיצויי ההפקעה לפי שוויו של מגרש 2234.

הפצוי בגין הפקעת חלקה 31 יחושב על פי הוראות פסק הדין בפרשת 'טבר' (פסקה 72 ו- 73), ולפי ייעוד כפי שקבעה השמאית אלזנר , כדלהלן: חישוב הפצוי מיום תפיסת החזקה ( 9.6.1952) ועד ליום הגשת התביעה (קרי – עד ליום 20.3.2016), ייעשה במסלול דמי החכירה האבודים, וזאת על בסיס הכפלת השווי המשתנה על בסיס שנתי של החלקה כפי שהוערך בחוות דעתה של גב' אלזנר, בשעורי התשואה שנקבע לקרקע : ביחס למחצית החלקה, לאחר הפחתה, ביעוד מגורים – 5%.

...

חישוב בהתאם לפרשת 'טבר', בפסקה 72 לפסק הדין בפרשת 'טבר', קבע בית המשפט העליון "הנחיות להמשך", כדלהלן: "מהמקובץ עולה כי גובה הפיצוי שיש לשלם ביחס למקרקעין מופקעים בתחומי התכנית המנדטורית צריך להיקבע באופן הבא:

סוף דבר; לאור כל האמור, אני קובע כי התובע זכאי לפיצויים בגין הפקעת חלקו של המנוח עבדאללה בחלקה 31 ובחלקות 28, 47 ו- 50.

אני מחייב את הנתבעת לשפות את התובע בגין תשלום אגרת משפט, חלקו של התובע בשכרה של המומחית מטעם בית המשפט, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובע בכפוף להוכחת התשלומים.

אין גם מחלוקת על כך שהמנוחה חתמה על כתב הצהרה (נספח 1 לכתב ההגנה)(להלן – "ההצהרה") שבו הצהירה בין היתר כי היא מחזיקה ללא רשות הבעלים בחלק מסוים מחלקה 27, כי ידוע לה שהנתבעת לפנים משורת הדין, ומבלי שחלה עליה חובה בדין לעשות כן מסכימה לשלם לה פיצויים "לצורך כסוי עלות העתקת המחוברים ופינויים מהמקרקעין המופקעים", כי היא המחזיקה הבלעדית בחלקה 27 והזכאית היחידה לקבלת פיצוי בגין המחוברים המצויים בה וכי לאחר קבלת תשלום הסכומים לעיל, אין ולא תהיינה לה או למי מטעמה כל טענה או דרישה ממדינת ישראל או מהנתבעת "לקבלת פיצוי בגין הפקעת המקרקעין". למרות האמור עמד ב"כ התובעים בישיבת קדם המשפט על זכאות התובעים לקבלת הפרישי פיצויים על המחוברים ולטענתו קיים פער של כ-120,000 ₪ בין הערכת שווי המחוברים על פי חוות דעת שמאי הנתבעת יורם יפה (להלן –"חוו"ד יפה"), לבין הערכת שוים על פי חוו"ד מישר, וכן נטען לזכאות לפיצויים כאמור בגין העתקת המפעל ונזקים עקיפים.

...

כנגד האמור העלתה הנתבעת טענות שונות ובכלל זה נטען כי התובעים אינם זכאים בכל מקרה לפיצוי בגין המפעל שהוקם ללא היתר בנייה, ופעל ללא רישיון עסק במקרקעין שבהם לא הייתה לתובעים זכות כלשהי ושייעודם "דרך". בענין זה הופניתי לפסיקה אשר לטענת הנתבעת שוללת פיצוי במקרה כזה בין היתר לאור העיקרון של "אין חוטא יוצא נשכר". בהתאם להחלטה נוספת שניתנה על ידי הוגשה על ידי ב"כ התובעים פסיקה אשר לטענתו מאפשרת פסיקת פיצויי גם בגין מחוברים שהינם בגדר מבנים לא חוקיים וכעת עלי להכריע בטענה זו. לאחר עיון בטענות הצדדים כפי שעלו בין היתר בקדם המשפט ובפסיקה אליה הופניתי אני סבור כי דין בקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף, להתקבל.

" גם השופטת (כתוארה אז) אסתר חיות הצטרפה בפסק הדין לאמור לעיל וציינה כי "...אף אני סבורה כי ככלל אין להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע טרם ההפקעה לצורך חישוב הפיצויים על פי סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. עם זאת וכעמדת חברתי אף אני סבורה כי ייתכנו מקרים חריגים, כמו המקרים שבפנינו, בהם יש מקום ליתן ביטוי מסוים במסגרת חישוב הפיצויים לשימוש שנעשה בקרקע הגם שאינו תואם את ייעודה התכנוני, תוך היסמכות בדרך ההיקש על הוראות סעיף 190(א)(3) סיפא לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ולתנאים הקבועים בו בהקשר זה קרי: כי מבקש הפיצוי התנהל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים המביאים בחשבון את השימוש הבלתי חוקי". במקרה שלפנינו, התובעים לא ציינו בכתב התביעה נסיבות כלשהן הנוגעות להחזקת והפעלת המפעל על ידם ובוודאי שלא נסיבות חריגות המצדיקות סטייה מהכלל שלפיו פלישה למקרקעין והקמת והפעלת מפעל בהם שלא כדין אינם צריכים לזכות את מי שמפר את הוראות הדין בפיצוי כלשהו ובכלל זה פיצוי עבור העתקת המפעל או בגין הפסדים כלכליים.

לכל האמור לעיל יש להוסיף את העובדה שהמנוחה כבר קיבלה לפנים משורת הדין פיצוי בין היתר בגין "כיסוי עלות העתקת המחוברים", כך שמדובר באופן ברור על דרישה לכפל פיצוי, וכאמור ב"כ התובעים טען כי התובעים אינם מבקשים פיצוי כפול וגם מטעם זה דין התביעה לפיצוי בגין העתקת המפעל והנזק באי הפעלתו, להיות מסולקת על הסף.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל, דין תביעת התובעים להיות מסולקת על הסף במלואה מחמת היעדר עילה ומניעות ואולם כפי שציינתי בהחלטתי הקודמת אני מורה על מחיקת התביעה על הסף בהתאם לתקנה 41(א)(4) לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ד – 2018 ולא דחייתה, וזאת על מנת לאפשר לתובעים, ככל שירצו בכך, להגיש תביעה חדשה לפיצויים בגין המחוברים, העתקת המפעל ונזקים עקיפים ככל שיש בידם לבסס תביעה אשר יש בה כדי להצדיק תשלום פיצויים, על אף כל האמור לעיל.