העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי להיתר בניה

ואולם, על פי הסכם שנעשה בין הערייה ורשות מקרקעי ישראל, ועל פי החלטת הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מתאריך 22.6.2011, הוסכם שהחלקות שהיו בבעלות העיריה, תועברנה בחזרה לבעלות רשות הפיתוח.

(2) בדברי ההסבר לתב"ע (בעמ' 2), נרשם: "עירית טירת כרמל יוזמת תכנית זו כדי לתת מנוף כלכלי לפינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו לאורך רחובות הרצל והשחרור. יזם שיבנה 2 מגדלי מגורים ומספר קוטג'ים ודירות גג יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשקום המפונים." בדברי ההסבר אף נרשם, כי התכנית מורכבת מארבעה מתחמים, שמהותו של כל אחד מהם תוארה בקיצור, ובסוף דף ההסבר נכתב: "דף ההסבר מהוה מיסמך רקע לתכנית ואיננו חלק ממסמכיה הסטאטוטוריים." (3) בסעיף 2 לתב"ע (בעמ' 9) נכתב סעיף שכותרתו "מטרת התכנית ועיקרי הוראותיה". תחת כותרת זו נכתב: "לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי". (4) בסעיף 7.1 לתב"ע (עמ' 20), שכותרתו "שלבי הבצוע" , נכתב: "7.1.1.1 תנאי להיתר בניה למגורים יהיה אישור תכנית בינוי פיתוח לכל התכנית בשלמותה.

בהקשר זה, היתייחס בית משפט קמא לשטח של סככה, אשר לטענת פדידה הייתה חלק מחנות עמר בעת שהושכרה לו. בית משפט קמא העדיף את עדות עמר, כי פדידה הקים את הסככה ללא אישורו, ותימוכין לעדות זו מצא בכך שחנותו רשומה בערייה לצרכי חיוב בארנונה כבעלת שטח של 87 מטר, כששטח חנותו ללא הסככה עומד על 89.30 מ"ר, בהתאם להודעה המוסכמת לגבי שטחי החנויות.

...

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל אציע לחברי כדלקמן: (א) ערעור המערערת בתיק ע"א 20441-04-18 יתקבל, במובן זה שיינתן צו המופנה אל המשיבים, ולפיו על כל אחד מהמשיבים לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידם במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח שנכרת בין המערערת ורשות מקרקעי ישראל (המפורטים בסעיף 5 שלעיל).

יחד עם זאת, כשבאים להתחקות אחר זכויותיהם הקנייניות של המשיבים לגבי המקרקעין עולה כי אלה חלשות עד מאוד, שכן הם מעולם לא שכרו או חכרו את המקרקעין, ומעמדם לגביהם אינו יותר מבעלי "זכות רשות מכללא". הא ותו לא. זהו המסד עליו נבנתה המסקנה והתוצאה אליה הגיע חברי כב' השופט כהן.

איל באומגרט - שופט אשר על כל האמור לעיל, הוחלט כדלקמן: (א) הוחלט לקבל את ערעור המערערת בתיק ע"א 20441-04-18, ולפיכך ניתן בזה צו המופנה אל המשיבים, ולפיו על כל אחד מהמשיבים לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידו במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח שנכרת בין המערערת ורשות מקרקעי ישראל (המפורטים בסעיף 5 שלעיל).

באופן הרלוואנטי לענייננו קובעת תכנית המתאר בסעיף 3.1.4 (ז) כי: "הוועדה המקומית רשאית להתיר הבלטת מרפסות זיזיות מעבר לקוו הבניין לחזית הפונה לדרך או שצ"פ ואף מעבר לקוו המיגרש לאותה חזית במימדים המוגדרים בחוק כ"בליטות", בתנאי שהבליטה המוצעת תואמת את אופי הרחוב והמבנים בסביבתו, ובתנאים אחרים שתיקבע הוועדה המקומית".

ביום 22/5/19 דנה הועדה המקומית בבקשת העותרת ליתן לה היתר בניה ובין היתר דנה גם בבקשתה לבניית מרפסות הבולטות לכיוון השצ"פ. בהחלטתה דחתה הועדה המקומית את בקשת העותרת לבניית מרפסות בולטות לכיוון השצ"פ (הן השטח הפתוח והן הדרך) וקבעה כי תנאי לקבלת היתר בנייה, יהא ביטול הבלטת מרפסות לתחום השצ"פ או לחילופין הצגת אישור אגף הנכסים לכך.

במסגרת הדיון בישיבה הוסברה על ידי מנהל אגף הנכסים הבעייתיות של בנייה מעל שצ"פ הנובעת- בהתאם לדבריו- מבעיות ברשום הנכסים בלישכת רישום המקרקעין שכן, הבנייה מעל השצ"פ תחייב את רישום הבעלות במרפסות הבולטות לכיוון אותו השטח על שמו של הדייר וגריעת החלק מבעלותה של הערייה והצהרה אשר הערייה נאלצה לתת על ידי לישכת רישום המקרקעין ולפיה ידוע לה כי הרישום אינו ניתן לשינוי בעתיד; האפשרות כי העברת בעלות כאמור תחשב כעסקה לצרכי מסוי; הובהר כי בהבדל משצ"פ בו נעשה שימוש לדרך המהוה מקרקעי ייעוד בהם לא ניתן לבצע כל עיסקה, הרי שבשצ"פ המהוה שטח פתוח ניתן לבצע עיסקאות ומשכך, למתן זכויות בו השלכות כפי שפורטו; עוד הובהר כי קיים פן נזיקי שעלול להווצר כפועל יוצא מבניית מרפסות מעל השצ"פ אשר עשוי לשמש בעתיד ליעוד צבורי כגינת משחקים ומשכך, עלולה להתעורר סכנה בטיחותית לציבור, בין היתר בשל אפשרות לנפילה של עצמים על הציבור השוהה בגינה.

...

לאור כל האמור, נחה דעתי כי המדיניות בעטיה סורבה הבקשה הייתה המדיניות הנוהגת כבר משנת 2014.

גם טענתה זו של העותרת אין בידי לקבל.

סוף דבר; לאור כל האמור, הנני קובעת כי לא נפל פגם בהחלטה המנהלית המצדיק התערבות שיפוטית ובהתאמה לכך, הנני קובעת כי העתירה נדחית.

כנגד חלק מהתובעים ננקטו הליכים משפטיים להפסקת השמוש במבנה ולהריסת מבנים שניבנו ללא היתר בחלקות הערייה; בשנת 2013 ננקטו כנגד תובעים 1-3 הליכים פליליים בגין בנייה ללא היתר שבוצעה בנכס והתבקש צו להריסתם; בשנת 2014 נדחתה עתירה מנהלית לקבלת רישיון עסק שהגישו התובעים במסגרת עת"מ 13036-12-10 למתן רישיון עסק.

הצהרתו שהתובעים רכשו את המבנה, נסתרה בחקירתו הנגדית משאישר שלא רכש בעלות אלא חזקה לגביה ידע לפחות משנת 2012, קודם לתביעות הפינוי שהגישו הנתבעות במסגרתן נחתם הסכם הפשרה, שהוא מחזיק במבנה השייך לאחר ועדותו בנוגע להתחייבות לפינוי השטח של הערייה כתנאי למתן היתר השמוש החורג הייתה מתפתלת ולא אחידה.

כאשר הוא עומת בחקירתו הנגדית עם כך שאישור שהעבודות אינן טעונות היתר הועבר לעורך דינו, לא הכחיש זאת וענה תשובה מיתחכמת "אני לא מתווכח איתך אם העברת אישור או לא. אם יש אישור אז למה לא ביצעתם את העבודה"? (עמ' 33 שו' 1-2) וכאשר נדחק להשיב לשאלה ולהבהיר האם לא עודכן שאישור שהעבודות אינן טעונות היתר נימסר לבא כוחו, איבד את זיכרונו וענה "אני אומר שלא זכור לי משהו ספציפי" (עמ' 33 שו' 12).

...

לא ארחיב בעניין, די שאציין שמקובלת עלי עדותו של המהנדס ניראל שבמועד חוות דעתו לא היה בידיו ייפוי הכוח, וכי ייפוי הכוח נמסר שבוע לפני שהוגשו תצהירי העדות מטעם הנתבעות, אולם הנתבעות לא מצאו לציין זאת ולו בתצהיר משלים.

את גרסתו של מר בניאן בחקירתו הנגדית ולפיה התובעים התבקשו לקחת אחריות להוצאת היתר לביצוע העבודות ולכך סירב, אין בידי לקבל.

סוף דבר מכל האמור, התביעה נדחית.

במקביל, נקבע כי הערייה תתחייב שלא לפנות את המזנון הזמני, עד אשר יתקבל היתר בנייה למזנון קבוע וזאת בכפוף לתנאים שצוינו [סעיף 10 לחוזה].

בחוזה ההפעלה נקבע שגודל המזנון הזמני (שהועתק לשטח הנוכחי מקרקע אחרת שבבעלות הערייה) ישתרע על שטח של 4.00X7.50 מטר ללא כל תוספות בנייה [סעיף 5 לחוזה].

נבחן איפוא את נסיבות סרובה של הערייה ליתן את הסכמתה להיתר בנייה ולשימוש החורג שימנעו את הריסת החלקים שהתווספו למבנה הזמני עליו סוכם בחוזה.

אין להלום מציאות בה בנייה בלתי חוקית והשתלטות על קרקע ציבורית תעבור "הכשרה" בדיעבד על-ידי הרשויות המנהליות, אלא להפך – על שומרי הסף להלחם למען האנטרס הצבורי, המתבטא במקרה זה במניעת הישתלטות על קרקעות הערייה.

...

לפיכך, חרף הנסיבות האישיות, אין מנוס מאכיפת החוק על העותר.

לפיכך דין העתירה להידחות.

בהתחשב בהיקף ההליכים – שני דיונים וטיעון מורכב בכתב - אני מחייב את העותר בשכ"ט ב"כ המשיבות בסך 10,000 ₪ לתשלום בתוך 60 ימים מהיום.

סעיף 6א לחוק לתיקון סדרי הדין האזרחי (המדינה כבעל דין) מונה חמישה תנאים לצורך ביצוע פסק דין לפינוי או לסילוק יד מכוחו: (1) ניתן לטובת המדינה פסק דין לפינוי או לסילוק יד; (2) פסק הדין צריך להתייחס למקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, דהיינו: "המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל" (סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל); (3) המקרקעין שמבוקש לפנותם צריכים להיות "מקרקעין המיועדים לפיתוח", קרי: "מקרקעין הכלולים בתחומה של תכנית בת-תוקף כמשמעותה בחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה בלא צורך באישורה של תכנית נוספת, ברבע משטח התכנית לפחות, ושייעודם בתכנית כאמור הוא למגורים, לתעשייה, למלאכה, למסחר, למלונאות או לדרך (בסעיף זה – הייעודים העקריים) או לייעוד של מתקני תשתית או תשתיות לאומיות, כהגדרתם בחוק האמור, הנדרשים למימוש התכנית שבה נקבעו הייעודים העקריים"; (4) פסק הדין הפך לסופי, כלומר: המועד להשיג עליו חלף.

המדובר בתפקידים חדשים שאליהם הועברו הסמכויות של בעלי התפקידים שתפקידם צוין בחוק, כעולה מהגדרת התפקידים שהוצגה בנספח 2 לתגובת הרשות מיום 5.2.2023.

לפי התצהיר המשלים של מר דוד ויינר, ייעוד הקרקע בתכנית בת תוקף היא מיגרש למגורים, דרך וחלק ממגרש למבני ציבור, וניתן להוציא היתר בנייה בכל שטח התכנית (סעיף 8 לתצהיר).

בע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' שובלי, פסקאות 94-84 (8.3.2017) התערב בית המשפט המחוזי בפסק דין של בית משפט השלום שהכיר בזכות בר רשות מכללא של אדם שתפס החזקה במקרקעי ציבור שבבעלות העיריה (באיזור כפר דרום בתל אביב), החזיק בהם בין 12 ל-15 שנה, בנה בית והתגורר בו. בית המשפט המחוזי קבע שלנוכח התקופה הקצרה יחסית, אין לראות בנתבע בר רשות מכללא.

...

סוף דבר התוצאה הבלתי נמנעת היא שיש לדחות את בקשתו של המבקש לסעד זמני, ושיש לאפשר למשיבה לבצע את הפינוי מכוח ההתראה שנתנה לו. עם זאת, כדי ליתן למבקש שהות מספקת להתארגן, כמו גם לנקוט הליך ערעורי מתאים נגד החלטה זו (ועליו לנקוט הליך כזה ללא דיחוי ככל שיבחר לנקוט אותו, ואיני מביע עמדה), ניתנת לו ארכה להמשיך להתגורר בנכס עד ליום 15.3.2023.