העברת זכויות באגודה שיתופית חקלאית

בית המשפט המחוזי בנצרת פש"ר61554-12-18 מילובר - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' כונס נכסים רישמי מחוז חיפה והצפון ואח' לפני כבוד השופט אסף זגורי בעיניין: פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 הפקודה ובעניין: מילובר - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ ח.פ. 570049403 המבקשת - הנושה ובעניין: פרץ מנחם ת.ז. 068697820 החייב ובעניין: עו"ד נפתלי נשר הנאמן ובעניין: כונס הנכסים הרישמי הכונ"ר <#1#> החלטה בבקשה 86 – פינוי החייב מהנחלה

ידוע כי העברת זכויות במקרקעין חקלאיים הנו הליך שאורך זמן ועל כן יש קושי רב להענות לבקשה.

...

לאחר ששמעתי טענות ומענות הצדדים ביחס לעתירת הנאמן להביא לסילוק ידו ופינויו של החייב מהנחלה כדי שניתן יהיה לאפשר הצגתה לרוכשים ומתעניינים פוטנציאליים לא מצאתי כי בשלה העת לעשות כן ממספר טעמים שיפורטו בהמשך ברם מצאתי לנכון לקבוע לוח זמנים וקביעות ברורות בעניין אופן פדיון המשק החקלאי על ידי החייב או לחילופין מכירתו לצד ג' והכל כדלהלן: ראשית, החייב טען כי אין לו התנגדות להציג המשק לצדדי ג' ולא שמעתי מב"כ הנאמן על הזדמנויות או מקרים בהם הגיעו צדדי ג' לבקר בנחלה והדבר לא התאפשר.

שנית וחשוב מכך, החייב טען כי הוא עודו מבקש לפדות זכויותיו בנחלה וכי הגיע לסיכום עם הנאמן כי בעבור 1,500,000 ₪ שיוסיף לקופה יוכל לעשות כן. בהקשר זה, עומד הנאמן על כך שהחייב יפקיד "דמי רצינות" בסך 400,000 ₪, דבר שאין חולק שהחייב (לרבות בני משפחתו) אינם מסוגלים לעמוד בו. ב"כ החייב ובתו של החייב העלו 2 טיעונים נוספים בהקשר זה: טיעון ראשון מתייחס לכספים שהתקבלו כתוצאה ממכירת מכסת ביצים של החייב לצד ג' (מר לסר).

על כן אני קובע בזה, כי אין מקום לעכב הליכי המימוש רק בשל טענות החייב וילדיו לזכות מסויימת בפדיון המכסה אך אין בכך כדי לחסום בעדם מלעתור למינוי מנהל עזבון אחר אשת החייב המנוחה בהליך מתאים.

ככל שהחייב לא יעמוד באמור לעיל ולא יפקיד 375,000 ₪ עד 1/12/2022, אני מורה לנאמן לפעול למכירת הנחלה לצד ג' המרבה במחיר ומחייב את החייב לשתף פעולה בכל הנוגע להצגת הנחלה לצדדי ג' שאם לא כן אורה על פינויו.

לאור כל אלה, בשלב זה אני דוחה את בקשת הנאמן הן להוציא פקודת מאסר והן לקזז את הפיגורים מסכום שנקבע כדיור חלוף עבור החייב.

לעניין זה מפנה הרשות לפסקי הדין בעיניין ע"א (ת"א) 11889-04-12 גוטליב נ' הרשות המוסמכת לפי חוק ההתיישבות החקלאית (3.11.2013); רע"א 3019/17 אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות תלמי מנשה בע"מ נ' הרשות המוסמכת (2.10.17); ע"א (ת"א) 42632-02-10 מושב אליפלט נ' בשמת גלין (15.10.2012); ו"ע 2144/07 הרשות המוסמכת שי דותן נ' משה סולניק (29.12.2009), אשר ערעור עליו נמשך על ידי המערער במסגרת ע"א (ת"א) 30198-02-10 סולניק משה נ' שי דותן (7.2.2011).

חוק ההתיישבות נועד למנוע את התופעה שבה חקלאים, שקבלו מהמנהל רשות להשתמש בקרקע חקלאית, שהיא נחלת הלאום, לשם עיבוד עצמי, יעבירו לצד שלישי זכויות בקרקע החקלאית, בכל צורה שהיא (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 11889-04-12 צבי גוטליב נ' הרשות המוסמכת (3.11.2013) להלן: עניין גוטליב).

...

לעניין גובה הכופר ציינה הוועדה כי "אנו מחייבים את הנתבעת בכופר של 50,000 ₪ המבוסס על גודל החלקות, אורך ההפרה ומהותה והסכום הקבוע בחוק". הוועדה לא פירטה מדוע נקבע הסכום שנקבע, עת המדובר בהפרה ביחס לשטחים עצומים בגודלם, והחריגים לשטחים שנדונו בפסיקה ואשר בגינם חויבו המחזיקים בסכומי כופר גבוהים יותר (לעניין זה ראו ו"ע 13319-02-14 מדינת ישראל נ' פלאח, 29.11.16, שם נפסק כופר של 45,000 ₪ בגין שטח של כ- 140 דונם; וכן טענות הרשות ביחס לפסיקת כופר בתיקים אחרים, סעיף 36 לעיל).

על אף האמור, אני מקבלת הטענה כי עת המדובר בהפרה כבמקרה הנדון, יש לפסוק כופר בסכום משמעותי, אשר יהווה הרתעה מהפרה, שכן כופר בסכום נמוך לא ירתיע מחזיקים מהפרת החוק, עת המדובר בשטחים נרחבים, אשר העברתם לאחרים יש לה משמעות כלכלית אדירה.

בנסיבות העניין, ומעיון בנימוקי בית המשפט בסעיפים 93- 94 לפסק הדין, ואשר פורטו בסעיף 10 לעיל, ואף כי הוועדה קיבלה את תביעתה של הרשות, לא מצאתי כי נסיבות העניין מצדיקות התערבותה של ערכאת הערעור, בעניין זה. סוף דבר לו דעתי תישמע אציע לחברי לדחות את ערעור האגודה ולקבל את ערעור הרשות באופן חלקי כך שסכום הכופר שנקבע על ידי הוועדה יועלה לסך של 500,000 ₪ אשר ישולם לאוצר המדינה בתוך 90 יום מיום קבלת פסק הדין.

עתירת המבקשת מבית המשפט הנה כדלקמן: "(א) לעשות שימוש בסמכותו על פי פרק כ"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") וליתן צו עיקול זמני על זכויות המשיב (הנתבע בהליך), קבוץ פלמחים אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (להלן: "הקבוץ") מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) ביחס ל-15 מתוך 130 מיגרשי הרחבה שהוקצו לקבוץ (המיועדים לייעוד "מגורים א/2" מכוח תכנית מפורטת מס' בר/9/76 "פלמחים/קהילת אלי סיני" (נספח 78 למוצגי המבקשת; להלן: "התכנית"), מסומנים בצבע צהוב עם פסים חומים בתשריט המצב המוצע שצורף לתכנית).

לציין, שביום 27.3.2017 ניתן על ידי בית המשפט צו להמנע מלעשות כל דיספוזיציה או העברת זכויות במגרשים אלו: "היות ושמעתי שבשלב זה, אין עדיין פיתוח של אותם 105 מגרשים, לא תעשה כל דיספוזיציה ו/או העברת זכויות בכל ה-105 מגרשים אלו, עד לתום 45 יום מהיום – קרי עד ליום 15.5.2017 – ללא קבלת החלטת בית המשפט המתירה זאת.

...

הרי ברור שאם המבקשת הייתה מגישה בקשה למתן צו עיקול זמני בראשית ההליך, הקיבוץ היה טוען שאין להיעתר לה עקב חולשת התביעה או מסיבות אחרות.

" (עמ' 5) תמים דעים אני עם דברי תשובה אלו אני דוחה את טענת השיהוי.

סוף דבר · אני מורה על עיקול הזכויות ב-15 מגרשים מתוך 105 מהמגרשים אשר התרשים להם הוגש וצורף כנספח לתגובת רמ"י לבקשה זו (פלמחים – תב"ע בר/9/76).

עוד צירף כהן לתצהירו את תקנון אגודת המייסדים "מייסדי מיצר אגודה שיתופית חקלאית בע"מ" מאושר ע"י האגף לאיגוד שיתופי לפיו חברי האגודה השיתופית החדשה, מייסדי מיצר, יהיו: "כל חברי האגודה השיתופית החקלאית מיצר שמספרה 57-002710-2 ... שהיו חברים באגודת מיצר ביום 21.8.09 בלבד" כאשר הרשימה מצורפת לתקנון ועוד נקבע כי "לא יצורפו חברים נוספים לאגודה מעבר למייסדי האגודה, אלא על דרך של העברת זכויות בהתאם להוראות תקנון זה" (ראו סעיף 2 לתקנון אגודת המייסדים - צורף כנספח 2 לתצהיר כהן).

...

טענת רמ"י כי פניית ב"כ התובעים בשנת 2016 מעידה על כך שידעו שצפויה דרישת תשלום בגין העברת מניות חמת גדר אין בה ממש ואינני מקבלת אותה, מה גם שכאמור, הדבר היה ממילא לאחר שתהליך השינוי כבר התקדם ולא ניתן היה לעוצרו.

סיכומו של דבר, בנסיבות כאן, מצאתי כי רמ"י יצרה בפני התובעים מצג אשר עליו הסתמכו ושינו בתום לב, את מצבם לרעה.

התביעה מתקבלת, כאמור, באופן שאני מורה, כמבוקש, כי העברת הזכויות בנתבעת 2 מן התובעת 1 לתובעת 2, לא תחויב בתשלום כספי לרמ"י, כפי שדרשה זו האחרונה, בהסתמך על החלטה 845 שלה ועל חוזה החכירה בין הנתבעות 1-2.

הוראת השעה מיום 30.11.2010 בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שייעודה שונה למטרת מגורים, שקדמה להחלטה 1285, (נספח א' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת; להלן: "הוראת השעה"), הגדירה מיהו חוכר: "חוכר של קרקע חקלאית על פי חוזה בתוקף וכן אגודה שיתופית חקלאית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי, אגודה חקלאית שיתופית, קבוץ או מושב שיתופי, אשר מושכרים לה מקרקעין כמשבצת בתנאי נחלה או מחזיקה במשבצת בתנאי נחלה כבת רשות; לעניין הגדרה זו, "חוזה בתוקף"- לרבות חוזה חכירה שתקופת החכירה על פיו הסתיימה והחוכר זכאי, על פי הוראות חוזה החכירה או החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לחדש את החכירה לתקופת חכירה נוספת.

כאמור, אגודת החקלאי אינה רשאית להעביר את זכותה לאחר בכל דרך שהיא ללא אישורה של הנתבעת מראש ובכתב (ע"פ חוזה החכירה).

...

המסקנה היא כי התביעה הוגשה בגין השבת שטח המשבצת לבדו.

האגודה טענה כי פרשנות תכליתית תביא למסקנה לפיה כוונת הצדדים היתה להבטיח כי הנתבעת לא תחוב פעמיים בגין זכות בקרקע עליה ויתרה האגודה או בגין זכות עליה שילמה הנתבעת פיצוי לאגודה.

זאת ועוד, מר הוד העיד כי חלק מהתשתית היתה רקובה (פרוטוקול מיום 21.11.2018 עמ' 7 שורות 17-18) וכי "אם זה רקוב משאירים את זה באדמה ושמים חדש" (עמ' 30 שורה 15) סוף דבר על סמך כל האמור לעיל, באתי לכלל דעה כי יש לדחות את התביעה.