הסתמכות על פעולה שלטונית קיבול בשתיקה

בכל אלה יחדיו, יש לטעמי כדי להעיד כי הלך הרוח לפיו פעלו נציגי הרשויות בעת ההיא נסמך על האפשרות שמגרש 13ב' נועד לפצוי המערער, הגם שבנוסח הסופי של התכנית לא ניתן לכך ביטוי.

עוד יש לזכור את שתיקת המינהל בנוגע לסיבת חיובו של המערער בדמי חכירה על כלל חלקה 13 אף שברשותו לשיטת המינהל אך שליש משטחה, חרף טענה שהעלה המערער בעיניין זה. יתר על כן, בתגובת המינהל אין היתייחסות לטענה כי חלופות הפצוי שהוצעו למערער בשנת 1996 היו בעקבות תכניות מפורטות אחרות, ולא בשל תכנית מי/340 כפי שנפסק.

במקבץ הדברים המפורטים יש כדי להעיד על ציפיה ולהקימה; זו נתגבשה אצל המערער נוכח העולה מהתנהלות דברי הנוגעים בדבר בחברת ערים שהיתה קשורה עם המינהל ונציגי הרשויות המקומיות, שכן דרכם של אזרחים לסמוך על עובדי רשויות השילטון ועל הדברים שנאמרים להם בבואם במגע עימם, ולא תמיד בידם לדקדק בסמכות.

...

לנוכח כל הפירוט שהובא, נראה לי כי במהות לא קופחה זכות המשיבים הללו, שכן במהלך הדיונים בפנינו ניתן להם לעיין בחומר התיק לשם הבעת עמדתן, ואף זהו מן המבחנים המשמשים בכגון דא. אכן, אין מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש במקור, אך הוא נובע מהתשתית כולה לסעד בכגון דא (ראו ע"א 8854/06 קורפו, עו"ד נ' משה סורוצקין פסקה 22 והאסמכתאות שם (2008); חמי בן-נון, טל חבקין הערעור האזרחי 345 (מהדורה שלישית, תשע"ג-2012) (להלן בן-נון וחבקין)).

אחר כל אלה, סבורני כי כדי למצות את זכותן של הרשויות המקומיות יש צורך לאפשר להן – כאמור – את יומן באופן מלא.

סוף דבר, אם תישמע דעתי יוחזר התיק לבית המשפט המחוזי על פי האמור מעלה, לצורך הכרעה בפיצויים בהם על כלל המשיבים לשאת מן הטעמים שפורטו מעלה.

בסיכומיו רואה התובע את ההבטחה אף כהסכם לכל דבר ועניין והוא מנתח את הדברים בראייתו של חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים הכללי"), תוך שהוא רואה את הדברים שנאמרו על ידי אלימלך כהצעה ואת הסכמתו כקיבול.

לדידי, אין די בכך שאנשי המנהל הישתתפו בישיבות או היו מכותבים למכתבים כדי להפוך את שתיקתם, ככל שהייתה להסכמה פוזיטיבית לקיומה של הבטחה להקצות קרקע ציבורית לאדם פרטי ללא מיכרז ושלא בהתאם לכללים ולנהלים.

לדידו של התובע יש להעדיף את השיקול של מניעת הפגיעה בפרט מקום בו האזרח פעל בתום לב ובסבירות תוך הסתמכות על אשר הובטח לו ומתוך ציפייה כי אם יפעל כפי שפעל ההבטחה תקוים.

הבטחה שניתנה תוך חריגה מסמכות, ובכלל זו הבטחה להעניק הטבות כלכליות שלא בסמכות, פוגעת בעיקרון חוקיות המנהל, המחייב כי הרשויות יפעלו רק על פי הסמכויות שניתנו להן בחוק: "חריגה מסמכות, באשר היא, פוגעת בעיקרון חוקיות המינהל. חריגה כאמור המלווה ביצירת נטל כספי על קופת המדינה, או הכרוכה בשימוש בלתי מוסמך בכספי ציבור, מבליטה את החומרה שבפגיעה כזו. כספי מדינה שייכים לקופת הציבור. רשות שלטונית המופקדת על קופת הציבור חייבת לפעול לטובת הציבור בד' אמות החוק שהסמיך אותה לעשות שימוש בכספי ציבור. היא איננה רשאית להשתמש בכספי ציבור בחריגה ממה שהותר לה לעשות, שאם לא כן, עלול הציבור להפגע. החוק, ובכלל זה חוקי התקציב, קובעים מי יכול לפעול מטעם המדינה בקופת הציבור, אימתי ובאילו נסיבות." (שם, 710).

...

כאמור, איני נדרש לכך בשל קביעתי כי דין התביעה להידחות ממילא.

עיון בכתב התביעה ובהסכם הפשרה מלמדים כי לא ניתן להשליך ממעמדם של אלה שהביא להגעת המנהל להסכם פשרה מולם לעניינו של התובע ובעניין זה מקובלת עלי עמדת הנתבעים מטעמיה.

סיכום התביעה נדחית.

בתיק אז' 9339-04-16 (שלום בית שמש) י.ד. היסעים בע"מ נ. עריית בית שמש (פורסם בנבו, 24.10.2016) נדון מקרה בו התובעת חתמה על חוזה שהיה מצורף למכרז, ואשר נוסח על ידי מרכז השילטון המקומי.

בעניננו אין אנו נדרשים לדיון ביתרון הראשון, אלא ביתרון השני, לשם בדיקת כדאיותה של העסקה הועמדו לרשותו של מקבל האופציה שני כלים: האחד - הזמן, שבו האופציה עומדת בתוקפה; השני - האפשרות להסתמך על האופציה במגעים שנערכים עם אחרים, לבדיקת כדאיותה של העסקה.

ומכיוון שכך, סבר בית המשפט: "שכל אימת שחוזה אופציה שותק ואינו מגדיר את הקף זכותו של מקבל האופציה לבדוק ולשקול, האם להפעיל את האופציה שניתנה לו, יש לפרש את החוזה כך, שנכלל בו תנאי מכללא, לפיו ניתנה לבעל האופציה הזכות לנקוט בפעולות הדרושות, שיסייעו לו לקבל החלטה מבוססת, בדבר כדאיותה של העסקה ובדבר ביצועה.

בע"א 163/84 [1], בעמ' 7, שעניינו במקרה שארע לפני חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973(להלן - חוק החוזים), ציין בית המשפט, כי - "בהתעורר מחלוקת בנוגע לדרך קיבול אופציה יעמוד בית המשפט על כוונת הצדדים מתוך לשון תנאי האופציה ועל-פי נסיבות נתינתה...

...

הנתבעת טענה שיש לדחות את תביעת התובעים וכפרה בטענות המפורטות בכתב התביעה, ונימקה טענתה בנימוקים כדלקמן.

אולם סבורני, כי הבסיס המשפטי להשלמת חסר חוזי בחוזה ברירה, באופן שיוספו בו תניות המחייבות את הצדדים לנהוג בתקופת הביניים בתום-לב ובדרך מקובלת, מצוי בסעיף 26 עצמו של חוק החוזים, לפיו: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". זאת משום שרשאי, ואף חייב, בית המשפט לקבוע, על-פי "כללי הגינות, המקובלים על הבריות" (כדברי המשנה לנשיא בן-פורת בע"א 554/83 [4], בעמ' 322) ועל-פי השכל הישר, כי נוהג הוא בתקופת הביניים לפעול בתום-לב ובדרך מקובלת.

לאור מיקומו וההסבר שסיפק גיא ועל מנת שלא לרוקן ההסכם מתוכן, סבור אני כי הסעיף מהווה סעד העומד לרשות הנתבעת במקרה הפרה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין כדלקמן: 1) סעיף 20.4 המתיר לתובעת להודיע על ביטול החוזה מתייחס למקרה שבו מי מהשוכרים יפר את חוזה השכירות, וכל עוד התובעים אינם מפרים את חוזה השכירות, זכאים הם למימוש האופציה, ואין לתובעת זכות לפנותם בעת שיבחרו לממש את האופציה.

בתגובה לטענה חליפית זו טענה המדינה כי כידוע לכנסייה מר בר טל לא היה מוסמך חתימה על הסכמים מטעם המדינה וכי לא מתקיימים התנאים להבטחה שלטונית, המסמך אינו מהוה קיבול של הצעה הן מהטעם שמכתב הכנסייה שקדם לו לא כלל הצעה אלא ביקש הכרה בעקרונות והן מהטעם שבסעיף השני למכתב הוזמן נציג הכנסייה להמשיך לנהל את המו"מ. כך שאין מסוימות.

שני החוזים נתחמו היטב בזמן, בתעריף דמי השמוש ובשטח כאשר הכילו גם תניות הצופות פני שינויים עתידיים כמו תפיסת שטחים נוספים ומנגנון פיצוי בצידה, וכן הוסדר במפורש כי בלקראת תום התקופה ינוהל משא ומתן ואם לא יגיעו הצדים להסכם נוסף- כל צד חופשי לפעול על פי הבנתו ועל פי הסעדים העומדים לרשותו.

העד לא הצליח להסביר מדוע לא דרש כי נושא התעריף יעוגן במו"מ עם אנשי כספים ומדוע הסתפק במילה "עקרונות" לשם כך. בתצהירו ביקש זועבי להסתמך על הסכמות בעל פה עם מר אהרון צברי (המכונה סעיד) לפיהם הבטיח לו סעיד שהנתבעת תשלם את הפיצויים בהתאם ל"מתוה ההסכמות" וטען להבטחות "ברורות ומפורשות" אך סעיד לא הובא לעדות וזאת מעבר לשאלת תוקפן של הבטחות בעל פה בשם המדינה.

העד זועבי לא הסביר מדוע סרובו הנחרץ להצעתו של מר שריר במכתב מיום 23/11/10 לא בוצע בכתב ומדוע התאפיינה התקופה שלאחר מכתב זה בשתיקה בת חמש שנים (עמ' 16 לפרוטוקול שו' 1-10) המסקנה היא כי הסכמה לתעריף של 9,750 ש"ח לדונם לשנה באה על סיומה ביום 01/01/11, ומכאן ואילך רשאי היה כל אחד מהצדדים לנקוט כל הליך שהוא על מנת להסדיר את סיום התפיסה או קביעת הפיצויים.

...

תביעת התובעת בנוגע לאכיפת חוזה בתקופה שלאחר יום 31/12/10- נדחית בהיעדר עילה חוזית, יוער כי תביעת דמי שימוש ללא עילה חוזית לתקופה זו אין בפני בית משפט זה. בחישוב ההוצאות הביא בחשבון בית המשפט כי מרבית תביעתה של התובעת נדחתה אך מנגד הביא בחשבון בית המשפט את התנהלותה של הנתבעת אשר לא עלתה בקנה אחד עם הדרך המקובלת בניהולן של עסקאות מקרקעין הראיות אשר הובאו בפני בית המשפט הציגו התנהלות המלווה בשומות ממשלתיות הסותרות זו את זו ללא הסבר המניח את הדעת, עדותו של מר שריר הראתה כי אחת השומות לפחות תואמה עם השמאי על מנת שיגיע לסכום הנדרש לפשרה ומעל הכל התבססות על צו הפקעה אשר מעולם לא שימש למטרתו וסופו שבוטל ביוזמת המדינה.

משכך, מצא בית המשפט לנכון לפסוק הוצאות משפט המחושבות לפי כפל התעריף המינימלי המומלץ בהתייחס לסכום שנפסק (ולא לסכום שנתבע) כאמור בכללים.

אשר על כן הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: פיצוי בסך 446,384 ש"ח החזר אגרה המחושב לפי היחס בין הסכום הנפסק לסכום הנתבע בסך 11,206 ש"ח הוצאות משפט בסך 58,363 ש"ח, הסכום כולל מע"מ הסכומים ישולמו בתוך 90 יום ולאחר מכן יישאו ריבית והצמדה כחוק.

מסקנה זו נתמכת בדיני ההבטחה השלטונית הקובעים שתנאי-בלעדיו-אין לתוקפה של הבטחה מנהלית המקימה הסתמכות ראויה להגנה היא שההבטחה תנתן בידי מי שמוסמך לתיתה (בג"ץ 135/75 סאי טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673, 676 (1975)).

אין בידי לקבל טענה זו של רמ"י, שכן אם הייתה בנמצא גרסה קונקרטית שלפיה הרישום אינו משקף את מצב הזכויות בפועל, ומסיבה כלשהיא עריית בני ברק זכאית להרשם כבעלת המקרקעין, ופעלה על סמך זכאות זו – או אז הייתה יכולה לקום הגנה אפשרית מפני התביעה.

בטענה שרמ"י ידעה על הקמת מיפעל הבטון, שתקה ומכאן שהסכימה לשימוש של שפיר במקרקעין – אין כל ממש.

...

] כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור.

ענייננו בא בגדר אותם מקרים חריגים ומיוחדים שבהם העברת טענותיה הספקולטיביות של שפיר (שאינן גרסה עובדתית מפורטת בדבר מקור זכותה להמשיך להחזיק, להבדיל מהדרך שבה קיבלה את ההחזקה בפועל) בכור ההיתוך של מבחן ההיגיון והשכל הישר מוליך למסקנה שהגנתה היא הגנת בדים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה לרשות להתגונן נדחית.