הסכם תיווך לא חוקי תוך ניצול בורות הצד השני

הצדדים והתובענה המבקשת היא חברה בע"מ. המשיב הוא תאגיד בנקאי.

התיק המאוחד השדה בו מבקשת המבקשת לזרוע אינו שדה בור, כי אם שדה שכבר נחרש ונזרע בעבר (אך נמצא שהקרקע שבו אינה פורייה).

בית-המשפט שמע עדים רבים, כולל מספר מומחים, ובפסק דין מקיף, המחזיק 144 עמודים, דחה את טענות המבקשים לגופן, תוך שהוא קובע כי הנחות המבקשים בנוגע לפעולות הבנקים שגויות מעיקרן, כי "הבנקים הגדולים בישראל הם 'עושי שוק' ואינם מתווכים במט"ח – כפי שסוברים המבקשים" וכי "אילו הייתה מתקבלת ה'תיזה' של עו"ד דביר לנגר וד"ר מיכאל שראל, היה יוצר הדבר אי וודאות והעדר יכולת ללקוח לכלכל את צעדיו ואת כדאיות עסקת המט"ח (מעמ' 84 לפסק הדין, ההדגשות במקור), וכי "הוכח בפני, שכל המשיבים, פעלו כדין, הן באשר ל'קנייה או מכירה של מטבע חוץ' והן באשר להצגתם 'במקום בולט לעין' בבנק וגם באנטרנט של 'שערי החליפין לקנייה ולמכירה של שטרי כסף במטבע חוץ ושל העברות והמחאות' כדי לאפשר לרוכש/קונה המט"ח לכלכל את צעדיו בטרם ביצוע הפעולה" (עמ' 15 לפסק הדין, ההדגשות במקור).

כאמור בפסק הדין בעיניין ים עניינה של התביעה "'היא פעולת המרה של מטבע חוץ', כאשר לדברי המבקשים, השאלה המרכזית מושא הבקשה היא האם 'ההפסד' בו נשא הלקוח בעת ובגין שירות המרת המטבע מהוה 'עלות שירות' או 'תשלום' הטעונים גילוי נאות. עוד נטען כי עולה שאלה נפרדת, והיא האם התשלום הוא סוג של עמלה או חיוב שנידרש לפרט בתעריפון/חוזה באופן מסוים כתנאי מקדמי להשתת החיוב עת גביית העמלה" (סעיף 1 לפסק הדין ההדגשות במקור).

עיון בשתי התובענות מעלה כי הטענות העולות בהן אכן דומות עד זהות, וכי חלק ניכר מן התובענה הנוכחית, לרבות כל הפרקים העוסקים בהסבר ה"תיזה" העקרונית לגבי הפרישי המרה כעמלה שהם העתקה מדוייקת (גזירה והדבקה) של פרקים מכתב התביעה הייצוגית בעיניין ים. כאמור לעיל, תיזה עקרונית זו נדחתה במסגרת פסק הדין בתיק המאוחד ובערעור עליו.

הגשת תביעה דומה רגע לאחר סילוק התביעה שם, ותוך שהערעור בבית המשפט העליון תלוי ועומד, מעלה חשש להתנהלות בחוסר תום לב וניצול לרעה של הליכי בית המשפט, וכפי שקבע בית המשפט העליון – "הדבר נכון במיוחד נוכח זיקת בא כוח המערערים להליכים קודמים שהוכרעו זה מכבר". החשש לניצול ההליך המשפטי לרעה גובר גם משום שמדובר בהתנהלות חוזרת.

...

דיון הסוגיות העולות בבקשה ובתשובה הן אמנם סוגיות כבדות משקל, אך נוכל לקצר, שכן הן נדונו והוכרעו בפסקי הדין בעניין ים שעסק, כאמור, בתביעה דומה נגד בנקים אחרים, וקבע כי חרף ההלכות המחמירות והזהירות בעניין סילוק על הסף, ולמרות המגבלות הקשורות במעשה בית דין והשתק, יש לדחות את התביעה על הסף שכן "המבקשים, לרבות בא כוחם אשר מעורב מעורבות אישית עמוקה בתובענה ייצוגית זו כמו גם בקודמותיה, לא השכילו להצביע בטיעוניהם על הבדל ממשי ומשמעותי המצדיק שמיעה מחדש של בקשת האישור דכאן, וזאת על רקע פסק דינו המפורט (והחלוט) של בית המשפט המחוזי בת"צ (מאוחד) 41639-09-13 ועל רקע הדיון ופסק הדין שניתן בבית המשפט העליון במסגרת ע"א 2260/18" וכי "המעיין בבקשת האישור דנן ומשווה אותה לארבע הקודמות לה, שנדונו בפסק הדין המנומק באריכות, פסק דין שערעור עליו בבית המשפט העליון נדחה, יימצא מסיק נוכח כל המובא לעיל ולהלן כי בגדרי בקשת האישור (החדשה) מנסים המבקשים (ועו"ד ד' לנגר בכללם) להגיש בדרך עקיפה 'ערעור על פסק הדין'". דברים אלו, שנקבעו לאחר סקירה רחבה של הפסיקה בנושא והשוואה מפורטת של הטענות בתביעת ים מול הטענות שנדונו והוכרעו בתיק המאוחד, אושרו, כאמור, בבית המשפט העליון שקבע, במילים קצרות, כי "דין הבקשה לאישור תובענה ייצוגית להידחות בשל מעשה בית דין. הדבר נכון במיוחד נוכח זיקת בא כוח המערערים להליכים קודמים שהוכרעו זה מכבר, ואף בהינתן התנאים המיוחדים של הליך אישור התובענה הייצוגית. בראייה זו, לא מדובר במקרה גבולי. יש משמעות לסופיות הדיון, לרבות בקשות לאישור תובענה ייצוגית". הקביעות המשפטיות שנקבעו בעניין ים חלות במקרה הנוכחי שנסיבותיו זהות.

לכן דין התביעה להידחות.

בנסיבות אלו התובענה נדחית, ועמה הבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

בהתאם לסעיף 3 להסכם, התחייבו הנתבעים לשלם לתובעת דמי תיווך "מיד עם חתימת ההסכם המחייב ו/או עם התחייבות לבצוע העסקה, המוקדם מביניהם, בנוגע לאחד או יותר מהנכסים להלן." לטענת התובעת, במשך שבועות ארוכים ניהלה משא ומתן בשם הנתבעים עם המוכר לרכישת הנכס, ביקרה עימם ועם הוריהם בנכס מספר פעמים, סייעה להם לקבל אישור לנטילת משכנתא, תוך ניצול קשרים אישיים שלה, ואף פעלה להחתמת הדיירים במבנה, לרבות המוכרים, על הסכם שתוף במקרקעין, זאת לבקשת הנתבעים.

הנתבעים אף הציגו שתי טיוטאות של הסכם המכר, שבכותרת העמוד הראשון שלהם נכתב במפורש "לצרכי מו"מ בלבד, עד לחתימת שני הצדדים חופשי כל צד מכל התחייבות". אף התובעת לא הציגה כל הסכם חתום בידי הנתבעים, שיש בו כדי להוות התחייבות לבצוע העסקה, כנדרש על פי הסכם התיווך.

זאת ועוד, סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979 קובע, שהוראות חוק זה יחולו כאשר אין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנידון; והוראות כאלו קיימות לכאורה בחוק המתווכים (ראה ת"א (י-ם) 2433/03 סמקוביץ נ' רג'ואן [11.1.2004]).

...

אין חולק, כי בסופו של דבר לא נחתם הסכם מכר בין הנתבעים ובין המוכר, וכי בהמשך נמכר הנכס לקונים אחרים.

לטענת הנתבעים, משלא נחתם הסכם מכר מחייב ביניהם ובין המוכרים, אין התובעת זכאית לדמי תיווך ודין תביעתה להידחות.

אין בידי לקבל טענה זו. הלכה פסוקה היא, כי בחקיקתו של חוק המתווכים במקרקעין ביקש המחוקק להסדיר את עניין דמי התיווך והזכאות להם וקבע הוראות קוגנטיות, קרי, שאין להתנות עליהן, שרק בהתקיימן קמה הזכאות לדמי תיווך, באופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולות התיווך.

התוצאה היא, כי דין תביעתה של התובעת להידחות, וכך אני מורה.

לתובעת אף נודע כי הנתבעים 1 ו-2 הלוו כספים רבים לנתבע 3, ללא ידיעתה ותוך מעילה באמונה וכי על חשבון החזר הלוואות אלו, קשרו שלושת הנתבעים קשר כי הקונים יקנו את הזכויות בדירה בתמורה מופחתת ויותירו את התובעת חסרת כל. הנתבעים 1 ו-2 עשו יד אחד לעשיקתה של התובעת וכפייתה למכור את הדירה ובכוונת מכוון הסתירו ממנה את זהות הקונים, עד ממש למועד חתימת ההסכם.

התובעת ביקשה למכור את הדירה, הדירה פורסמה בלוח דירות למכירה, התובעת חתמה על הסכם להזמנת שירותי תיווך לדירה ובשלב מסוים אף היתנהל מו"מ עם רוכש פוטנציאלי שלא צלח היות והקונה לא קיבל אישור למשכנתא, הכל חודשים לפני החתימה על הסכם המכר.

טענת העושק; עילת העושק קבועה בסעיף 18 לחוק החוזים: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה". לעילה זו שלושה תנאים מצטברים [ראו ע"א 5839/92 גנז נ' כץ, 1994; ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) וספרה של המלומדת גבריאלה שלו, "דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" (תשס"ה – 2005) בעמ' 344 (לעיל והלן: "ג' שלו")]: בזמן חתימת ההסכם, היה הנעשק במצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון; ניצול מצבו הנ"ל של הנעשק על ידי העושק או מי מטעמו, כדי לגרום לו להיתקשר בחוזה; תנאי החוזה אינם סבירים וחורגים מהמקובל.

...

אני מורה כי הכספים שהופקדו כערובה להבטחת צו המניעה יוותרו בתיק למשך 60 יום על מנת לאפשר לנתבעים להגיש בקשות בהתאם לשיקול דעתם.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט ההליכים בסכום של 25,000 ₪ (אציין בשולי הדברים כי הסכום שקבעתי כשכ"ט אינו משקף את היקף העבודה שנעשתה בתיק ואת מספר הדיונים אלא שבתיק ניתנו החלטות בעניין זה וההוצאות והשכ"ט נקבע בהתייחס לכך).

היות ובין התובעת לנתבע 3 ישנן סוגיות ומחלוקות שטרם הוסדרו כדין וחלקן מצויות בהליך התלוי ועומד ביניהם בבית הדין הרבני, לרבות מחלוקות כספיות, אך לקונים אין כל נגיעה אליהם, אני מורה לנתבעים 1-2 להפקיד את יתרת התמורה בידיו הנאמנות של עו"ד נוס, אשר מעבר להבטחת המצאת מלוא האישורים הנדרשים להשלמת עסקת המכר ורישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים 1-2, יחזיקם במשך 30 ימים על מנת ליתן לתובעת ולנתבע 3 שהות לנקוט בהליכים הרלוונטיים לעניין חלוקת היתרה, ככל ויבחרו לעשות כן. בהינתן שמערכת היחסים הקשה שבין התובעת לנתבע 3 היא שהובילה לכל התובענה שבפניי לא מצאתי להורות על פסיקת הוצאות לטובת הנתבע 3.

מדובר בהליך פש"ר שני של החייב, הליך קודם שלו במסגרת תיק פש"ר (ת"א) 2843/08, בוטל מחמת ניצול לרעה ביום 20.9.12.

הנושה גרס, כי החייב טען שאינו מודע לעסקיו של הבן ליאור, אך הוא ובנו חתמו ביחד על אותו הסכם הלוואה לטובת LYT.החייב קשר עסקה עם הנושה ברזני על סף כניסה להליכי הפש"ר, משכך, אף נושה זה סבור כי יש לבטל את הליך הפש"ר. הנושה ראם בע"מ: חובו של החייב כלפי נושה זה הוא כטיפה בים ביחס לנושים האחרים.

ראו: "החובה המוטלת על חייב לנהוג בתום לב כתנאי להכרזתו פושט רגל מתפרשת על פני שתי תקופות – התקופה הקודמת להליכי פשיטת רגל, בעת יצירת חובותיו, והתקופה המאוחרת לכך, מאז פתיחת הליכי הכנוס ופשיטת הרגל, עובר לדיון בבקשת ההכרזה (ע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרישמי, פ"ד נז(4) 197, 206 (2003) (להלן: ענין בנבנישתי); לוין וגרוניס פשיטת רגל 173 (מהדורה שלישית, 2010) (להלן: לוין וגרוניס); רע"א 2282/03 גרינברג נ' כונס הנכסים הרישמי, פ"ד נ"ח(2) 810, 814 (2004) (להלן: ענין גרינברג); ע"א 4892/91 אשכנזי נ' כונס הנכסים הרישמי, פ"ד מח(1) 45, 57 (1994) (להלן: ענין אשכנזי))". "אשר לתום הלב הנידרש מהחייב במסגרת היתנהלותו בשלב כנוס הנכסים, יש לציין כי שלב הדיון בבקשה להכרזת אדם כפושט רגל בא לאחר שניפתחו הליכי כנוס נכסים, ונעשו פעולות שונות לריכוז נכסיו של החייב, ולברור פוטנציאל הישתכרותו. ההליכים עד לדיון בבקשה להכרזת פשיטת רגל נועדו למצות ככל הניתן את בירור הנתונים הנדרשים לצורך התוויית תמונת-מצב, המשקפת באופן מלא ומדויק את הקף נכסיו הקיימים של החייב במועד נתון, ואת פוטנציאל הישתכרותו, וכדי להבטיח עד למירב האפשרי את פירעון חובותיו לנושים. רק בקבלת תמונת נתונים שלמה כאמור, ניתן לאזן כראוי בין המגמה להבטיח את טובת הנושים בחלוקה יעילה ואמינה של מלוא נכסי החייב, לבין הרצון לאפשר את שקומו של החייב, עד כדי הפטר, המאפשר לו פתיחת פרק חיים חדש, גם אם בסופו של יום לא פרע את מלוא חובותיו לנושים מחמת אי יכולת כלכלית". "השגת מגמות משולבות אלה, תוך איזונן הראוי, מחייב קיום תום לב מלא מצד החייב בבירור מלוא הנתונים המתייחסים הן לנכסיו והן ליכולת הישתכרותו הפוטנציאלית. זהו תום הלב הנידרש בהתנהלות החייב במהלך הליכי כנוס הנכסים בעיניינו. בלא גילוי וחשיפה מלאים של כל הנתונים הקשורים למצבו הכלכלי, לא ניתן להגיע להסדר הוגן של חלוקת נכסי החייב לנושים לצורך פירעון, ולו חלקי, של חובותיו כלפיהם". "דרישת תום הלב כלפי החייב בשלב ההתנהלות טרם הכרזת פשיטת הרגל היא, איפוא, בעלת משקל מיוחד. היא מתבטאת בהטלת חובת גילוי מוגברת, המחייבת את החייב למסור מידע מהימן ומלא לנאמן בדבר מקורות ההכנסה שלו והקף רכושו (ע"א 673/69 ארגלזי נ' אזולאי, כ"ד(1) 624, 628 (1970) (להלן: ענין ארגלזי); ע"א 560/73 גולדשטיין נ' כונס הנכסים הרישמי, פ"ד כח(2) 359, 361 (1974); ע"א 501/67 כונס הנכסים הרישמי נ' ולנסי וקאסם, פ"ד כב(1) 23, 25 (1968) (להלן: ענין ולנסי); השוו: סעיפים 18ג(ג), 56(ב), 56(ג), 213א, 214 ו-216 לפקודת פשיטת רגל; ע"א 149/90 קלאר נ' כונס הנכסים הרישמי, פ"ד מה(3) 61, 66 (1991) (להלן: ענין קלאר); ענין ג'נח, בפיסקה ד(3)). כחלק מחובה זו, על החייב להמציא כל מיסמך בעל ערך העשוי לשפוך אור על הקף רכושו (ענין ג'נח, פסקה ד(4)). עליו להמנע מיצירת עירפול בנתונים הנוגעים לרכושו העלול להגרם ממתן הצהרות סותרות, ולהיזהר מיצירת ספק באמיתות גירסתו (ענין קלאר, בעמ' 66; ע"א 16/62 הלבר נ' ספורמס וכונס הנכסים הרישמי, פ"ד טז 1311, 1313-1315 (1962) (להלן: ענין הלבר); ענין ולנסי, בעמ' 26). על החייב לחשוף את כל מקורות ההכנסה שלו, ואין הוא רשאי לבור מתוך המידע שברשותו "מה ימסור לכונס הרישמי, ומה ינצור" לפי צורכי השעה (ענין ג'נח, פסקה ד'(3); ענין קלאר, בעמ' 66; ע"א 10267/06 לרקיף נ' כונס הנכסים הרישמי ([פורסם בנבו], 5.11.2008); ענין הלבר, בעמ' 1313-1315)".

הטענות כי המגורים הוענקו לו כחסד מצד צדדי ג' אינן מגובות באסמכתאות או בתצהירים מצד גומלי החסדים הללו.

מדברי הנושים שהתייצבו לדיון עלה, כי החייב ממשיך לעבוד ולתווך בעיסקאות רכב יוקרתיות, תוך שהוא משלשל לכיסו סכומים גבוהים שאינם מוצאים ביטוי בדיווחיו.

...

מכל האמור לעיל, סבור המנהל המיוחד כי יש להורות על בטלות ההליך.

התנהלותו עובר לכניסה להליך היתה נגועה בחוסר תום לב. התנהלותו בהליך גופו אף היא נגועה בחוסר תום לב. אני קובעת, כי החייב מנצל לרעה את הליך הפש"ר ואינו זכאי להגנתו.

כפועל יוצא, אני מורה בזאת על ביטול ההליך.

נוכח הסכום הזעום המצוי בקופה, אני מורה על חלוקתו בשיעור 20-80 בין המנהל המיוחד לבין הכנ"ר. צו עיכוב יציאה מן הארץ יבוטל תוך 60 יום מהיום.

התובעים מאשרים כי היתקיימה הידברות בין הצדדים, אולם לטענתם מההתחלה הם דרשו כי הנתבעת תסגור את הבור, הגם שהיו נכונים לבחון גם פתרונות אחרים, אולם הנתבעת כל הזמן הגדילה את דרישותיה, ובסופו של יום לא התגבשה הסכמה בין הצדדים.

לאור האמור, סבורני כי במקרה הנוכחי יש מקום שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו ליתן סעד הצהרתי, תחת הסעדים שהתבקשו בכתב התביעה, תוך מתן אפשרות לצדדים לנקוט הליכים נוספים על יסוד הסעד ההצהרתי שניתן (ע"א 8854/06 קורפו נ' סורוצקין, פסקה 22 (20.3.2008)).

בהקשר זה קובע סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) כך: "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שניגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". הסעיף כולל שני תנאים מצטברים: במישור העובדתי, כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; ובמישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן של נסיבות אלו אינו מוטל עליו (ראו, תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, פסקה 9 (3.5.2018) ("עניין אליהו"); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.2018) ("עניין יונט")).

בהתאם לנוסחת הפצוי הקבועה בסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), הפצוי לתובעים יעמוד על 137,620 ש"ח. התובעים תובעים גם פיצוי בסך 6,000 ש"ח בגין עלויות הובלה ותיווך, אולם לא ניתן לתבוע פיצוי מעין זה במצטבר לפצוי הסטאטוטורי (ראו, ת"א (שלום ראשל"צ) 14461-05-17 נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ, פסקה 94 (12.2.2020)).

סעיפים אלו כוללים הסכמה של הקונה לכך שהנתבעת תגיש בקשות לשינוי היתרי בנייה או לקבלת היתר בנייה נוסף לצורך ניצול זכויות בנייה נוספות בפרויקט.

...

המסקנה המתחייבת היא, אפוא, כי לא מתקיימים תנאיו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות).

סוף דבר ניתן בזאת סעד הצהרתי כאמור בסעיף 18 לעיל.

הנתבעת תשלם לתובעים את אגרת המשפט עבור הסכום שנפסק, ובנוסף הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח. בקביעת סכום ההוצאות התחשבתי בסעדים שניתנו במסגרת פסק הדין ובהיקף הדיון בתיק.