הסכם שכירות שחתמו עליו הצדדים לפני קיום אולם אירועים

המשכירה מסרה לשוכרת קבלה על תשלום הסך של 50,000 ₪ ב-3 שיקים שעליה נכתב בכתב יד: "החל מחודש אוגוסט 20 20,000+ מע"מ ובתנאי שממשיך את החוזה לפי תנאיו". מנהל השוכרת ביטל את ההמחאות מיד לאחר הפגישה, בטרם ניפרעו.

ביום 22.10.2020 הודיע עו"ד שרמן בשם השוכרת כי היא אינה מממשת את האופציה האחרונה והסכם השכירות תם. על אף האמור הסתבר כי מנהל השוכרת ביקש להשאר במושכר, נשלחה לו טיוטת הסכם שכירות חדש, אך הוא סרב לחתום עליו וכתב את המכתב מיום 11.20.

גם אם יקבע שהשוכרת עומדת בתנאי סעיף 18(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971, בשל כך שמגפת הקורונה היא ארוע מסכל הפוטר חלקית או באופן מלא מתשלום דמי השכירות בתקופה שלא ניתן היה בכלל להפעיל אולם האירועים, הרי שמעת שדמי השכירות אינם משולמים עומדת למשכירה הזכות לפנות את השוכרת.

תמצית טענות השוכרת - היא הוכיחה את טענתה שלאחר ההסכמה מחודש יולי 2020 בדבר הפחתת דמי השכירות, התגבשה בין הצדדים הסכמה נוספת לפיה המשכירה תוותר על דמי השכירות בחודשי הסגר וכי תשלום הסך של 50,000 ₪ ידחה ל"זמנים טובים יותר " (סעיף 39 בכתב ההגנה). לפיכך לא היה מקום לחייבה בתשלום דמי שכירות לחודשים אוגוסט 2020 ועד פברואר 2021 שאז לא ניתן היה לקיים אירועים בהתאם להוראות תקנות הקורונה. העובדה כי השיקים שנמסרו בפגישה מיום 5.7.20 בוטלו, אינה מאיינת את ההסכמות שגובשו לאחר מכן, והיה על בית המשפט לאכוף הסכמות אלו;

עוד לטענתה בהמשך הוסכם בין הצדדים שבחודשי הסגר היא לא תחויב כלל בתשלום דמי שכירות ותשלום הסך של 50,000 ₪ ידחה "לזמנים טובים יותר". אפילו נכונה טענה זו, הרי שעם חידוש פעולת אולמות האירועים (החל מ- 9.3.2021 ) היה על השוכרת לשלם למשכירה את דמי השכירות הנטענים על ידה (20,000 ₪ לחודש) ולשלם את הסך של 50,000 ₪ בגין חוב העבר.

...

לטעמנו בדרך זו הלך בית המשפט כברת דרך משמעותית לטובת השוכרת על מנת לאפשר לה להמשיך את השכירות בנכס גם לתקופת האופציה השלישית, תוך שמירת טענות הצדדים בעניין היקף החיוב הכספי.

אשר לטענת השוכרת כי לא היה לה יומה בבית המשפט – לא מצאנו בה ממש.

סוף דבר הערעור נדחה.

התובעת פירטה כי ההסכם (להלן: "הסכם הארוע") נוסח על ידה לבקשת הנתבע ובד בבד היא נתבקשה על ידו להכין הסכם נוסף (להלן: "הסכם אב"), שישמש אותו אל מול שוכרים פוטנציאליים אחרים ושכר הטירחה עליו הוסכם היה בסך של 2,000 ₪ בצרוף מע"מ. אשר לארוע, הסכימו הצדדים, כי עלותו תיסתכם בסך של 8,000 ₪ בצרוף מע"מ ובזיקה לכך במועד חתימת הסכם הארוע נימסרו לידי הנתבע 2 המחאות ע"ס 4,680 ₪ כאשר אחת תקפה למועד הארוע.

לטענתו הוא לא עסק בכך נכון לאותו מועד ואף הציע לתובעת "מחיר הרצה" כאשר ביקש ממנה להמתין כדי שערוך הסכם אצל עו"ד. לטענתו התובעת ביטלה את הצורך בהיעזרות בעו"ד ואמרה שהיא תנסח עבורו הסכם שכירות לקיום ארוע בעלות סמלית בסך של 2,000 ₪ בצרוף מע"מ. בזיקה לכך נחתם הסכם הארוע בין הצדדים ושכ"ט התובעת קוזז מהסכום שהיה עליה לשלם לנתבע בגין קיום הארוע.

טרם אתייחס להוראות החוק אני מוצאת לנכון לפרט, כי במסגרתו של חוק זה גיבש המחוקק מדיניות משפטית בעקבות השפעת הקורונה על החוזים והתווה פתרון לבעיית ביטול האירועים באולמות בשל המגיפה כאשר לנגד עיניו הסיטואציה העגומה בה מוצאים עצמם הצדדים משני עברי המתרס – מזמין הארוע ובעל האולם (מפעיל), הנאלצים להיתמודד עם נסיבות שלא צפו מראש בעת כריתת החוזה נוכח הגבלות הנגיף.

ככל שלא מסתייע בידי הצדדים לחוזה להסכים על מועד נדחה לקיום הארוע קובע החוק (סעיף 2 (ד)) כך:"ישיב מפעיל אולם האירועים למזמין הארוע את סכום המקדמה ששילם בתוך חודש מיום פנייתו בכתב של המזמין אליו". המפעיל רשאי להפחית מהסכום דמי ביטול, שלא יעלו על 3,000 שקלים חדשים או על 5% ממחיר הארוע שסוכם בין מפעיל אולם האירועים ומזמין הארוע בעת כריתת החוזה לקיום הארוע, לפי הנמוך, וכן הוצאות מיוחדות שהמפעיל הוציא לשם הארוע וטעונות הוכחה כגון מפגש טעימות דבר שלא רלבאנטי למקרה דנן, או כל הוצאה אחרת מסוג זה, שלא הוכחה.

...

מעבר להתנהלותו נעדרת תום הלב של הנתבע ואי קיום החוק והחזר המקדמה, סבורני שבמרבית ההתקשרות הוא לא התנהל ביושרה כלפי התובעת וכל שעמד לנגד עיניו הוא האינטרס הכלכלי שלו תוך שהוא רומס ברגל גסה כל זכאות מצידה.

בסופו של דבר השיק חולל נוכח הוראת ביטול, אך לדידי לא ניתן להסכין עם התנהלות זו ויש ליתן לכך ביטוי בפסיקת פיצוי בסך של 7,000 ₪, סכום המגלם בין היתר את אלמנט ההרתעה הטמון בחוק.

סוף דבר: אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 2,340 ₪ בגין שכר הטרחה, סך של 4,240 ₪ בגין החזר המקדמה, סך של 7,000 ₪ פיצויים לדוגמא, ובסך הכל 13,580 ₪.

על אף האמור ולאחר שהוברר, כך עולה מהעדויות, כי מנהל הנתבעת, מר אמור, ביקש להשאר במושכר, נשלחה ביום טיוטת הסכם שכירות חדש, אך מנהל הנתבעת סירב לחתום על אותו הסכם והשיב באמצעות דואר אלקטרוני את הדברים הבאים: נציג התובעת (אליה רותם בנדרי) החל לפנות אל מנהל הנתבעת, מר אמור, להציג את המושכר לאחרים.

גם אם נפנה לדיני הסיכול הכלליים - סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971 קובע : "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים". גם אם יקבע שהנתבעת עומדת בתנאי סעיף זה, קרי כי מגיפת הקורונה ארוע מסכל הפוטר חלקית או באופן מלא מתשלום דמי השכירות בתקופה שלא ניתן היה בכלל להפעיל אולם האירועים, הרי מרגע שדמי השכירות אינם משולמים עומדת לתובעים הזכות לפנות את הנתבעת.

עוד מצאתי מחומר הראיות שהונח לפניי, כי מרגע שיחסי הצדדים עלו על שרטון כל צד התבצר בעמדתו, עד כדי מצב שהנתבעת בוחרת שלא לקיים הסכם השכירות, גם בחודשים בהם אין סגרים והמשק חזר לפעול, כשגם מנהל הנתבעת יודע כי הסכם חדש לא קיים (ראו התכתובת בדואר האלקטרוני מיום 4.11.20 שהובאה בשלמותה מעלה) וכי היתלותו בהסכם זמני מיום 5.7.20 – הסכם שהופר על ידו, אינו ראוי.

...

בגין תקופת אפריל 2020 ועד יולי 2020 – על הנתבעת לשלם סך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ – שולם בימים אלו (בהתאם לסיכום מיולי 2020 על אף שהופר על ידי הנתבעת).

עוד יצויין כאן, כי הצעה דומה הוצעה במהלך הדיון, ומנהל התובעת נעתר להצעה זו אך מנהל הנתבעת סרב.

אני קובעת כי הנתבעת תשלם רק שכר טרחת עו"ד התובעת בסך של 5,000 ₪, אין צו להוצאות מעבר לאמור, וזאת נוכח קיזוז הוצאות בגין תיקון כתב התביעה.

ההסכם נחתם כאמור ביום 13.12.17 ע"י הנתבעים 1-3 במשרדה של המשכירה, תקופת השכירות נקבעה ל- 36 חודש החל מ 1.1.18, והמושכר תואר כך: "השטחים המסומנים בתשריט המצ"ב להסכם זה..כדלקמן: (א) קומה ב' של הבנין המשמש כשטח לאולם אירועים. ...וכן (ב) שטח בקומה א' של הבנין. ...(ג) מעליות הזכוכית החיצוניות לבנין,..וכן החלק היחסי בשטחים המשותפים בבנין (...להלן וביחד –הנכס) (העסק, המוניטין וכן הנכס יקראו יחד להלן המושכר)." עוד צוין כי בבניין מצויים שטחים שאינם כלולים במושכר כמו חדר המוחזק ע"י חברה סלולארית.

עוד טרם הגשת כתב התביעה ע"י המשכירה הוחלפו בין הצדדים תיכתובות רבות בדרישות לתיקון הפרות הדדיות של ההסכם וקוימו מספר רב של שיחות בעל-פה ופגישות בין נציגי הצדדים.

אמנם הוכח שכל הצדדים היו מיודעים בכוונת הנתבעים 1-3 להקים חברה לצורך ניהול העסק במושכר וכפי שצוין גם בהסכם עליו חתמו.

מנהל המשכירה העיד כי המושכר נימסר לשוכרים מיד בסמוך למועד החתימה ועוד טרם תחילת תקופת השכירות על פי ההסכם, וזאת על בסיס האמון המלא שהיה בזמנו בין הצדדים ובהסתמך על מצגי השוכרים לפיהם, בין היתר, הם התחייבו כי הבטוחות הנדרשות על פי ההסכם יועברו לידי המשכירה בתוך ימים בודדים.

...

הוא הדין באשר לתשלומי הארנונה בשנת 2018, מקובלת עלי טענת המשכירה כי לא הובאה ראיה על ביצוע התשלום ביתר.

לסיכום לאור כל האמור אני קובעת כדלקמן: התביעות מתקבלות בחלקן, ואני קובעת כדלקמן: הנתבעים ישלמו לתובעת סך של 436,230 ₪ בלבד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

לנוכח התוצאה, ולאחר ששוכנעתי כי ליבת הסכסוך נעוצה בשיתוף פעולה נמוך מאוד של המשכירה להביא לפתרונו, אני פוסקת לה הוצאות בגין אגרה ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בלבד.

בכך, הסמיכו שלושת השותפים, כך נטען, את וידל יועצים לדאוג לבצוע כל פעולה הנחוצה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולעמוד על קיום התחייבויותיהם של השוכרים (מפעיל אולם האירועים) כלפי הבעלים.

המחלוקת בין הצדדים, אם כן, היא בשאלת גובה דמי השכירות, שהתקבלו בפועל על ידי התובעת, החל מחודש מרץ 2018 ועד למועד סגירת אולם האירועים ופינוי המושכר.

גם הנתבעים, מצדם, בחרו שלא להביא כל ראיה בתמיכה לטענתם כי היתקיימו אירועים באולם האירועים שבמושכר מידי יום עד למועד סגירתו ובחקירתם הודו למעשה כי אין להם כל ראיות לכך שהתובעת קיבלה דמי שכירות שלא דווחה עליהם (ראו פרוטוקול מיום 24.10.2022 עמ' 398, שו' 17-12).

התובעת טוענת כי בתחילה (לפני שנחתם ההסכם בין רשף לבין פרימור) ביתן היתעניין בהשקעה במיזם, אולם בסופו של יום החליט שלא להשקיע, זאת לאחר שקבלן מטעמו ביקר עמו בנכס והביע עמדתו, שלפיה "אין סיכוי כי השקעה זו תחזיר את עצמה". לשיטתה, העובדה כי איננו חתום על הסכם השותפות מחזקת את טענתו, שלפיה החליט, בסופו של יום, שלא להשקיע במיזם זה כמו גם העובדה כי מעולם לא היה מעורב בניהולה של חוות כינרת, כפי שעולה אף מעדותו של אייל פרימור (פרוטוקול מיום 20.10.22 עמ' 123, שו' 26-1).

יחד עם זאת, היעדרה של חתימתה על הסכם השותפות איננו מעיד בהכרח על כוונתה של התובעת שלא להכנס לשותפות עם וידל יועצים וטנדנר, לצורך הקמתו של מיזם חוות כינרת והפעלתו או כי הכספים שהושקעו על ידה בחוות כינרת יהוו הלוואה לטנדנר ווידל השקעות לצורך השקעה במיזם זה. הלכה היא כי קיומה של חתימה מהוה אינדיקאציה ראייתית חזקה לגמירת דעת הצדדים, אולם על החסר הראייתי שניגרם מהעדר חתימה, ניתן להתגבר על ידי בחינת נסיבות המקרה והבאת ראיות אחרות להוכחת העובדות המעידות על גמירת דעת [ראו למשל: ע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, פס' 10 (נבו 14.12.2006); ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 832 (1997); ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(1) 457, 464-463 (1999); רע"א 4525/07 א.בריל אדריכלים בע"מ נ' מורן חברה לבניין בע"מ (נבו 22.11.2007) ו-ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א שעל ידי הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו והמחוז (ע"ר) נ' לוי (נבו 21.1.2012)].

...

. על מנת בכל זאת לחייב גם את בעל המניות או נושא המשרה באחריות אישית להפרת החוזה על ידי החברה, על אף שלא התחייב בשום שלב אישית ליטול על עצמו את התחייבויות החברה בחוזה, סבורני כי יש לבחון האם מדובר במקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי, אשר יש בו סממנים של הטעיה או מרמה מצד בעל המניות או נושא המשרה.

סוף דבר אני מחייבת את וידל יועצים וטנדנר (הנתבעות 2 ו- 5), כל אחת, לשלם לתובעת הסך של 844,522 ש''ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד היווצרות החוב על פי חוק פסיקת ריבית, כאמור בפסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

אני דוחה את התביעה כנגד נתבעים 1 ו- 3.