הסכם שכירות עם תניית פיצוי מיוחדת

הגשת תביעה בגין נזקים אלו מהוה חוסר תום לב. דיון שתי סוגיות עיקריות דרושות הכרעה בתיק זה: הראשונה (והמרכזית): האם הנתבעים האריכו את תקופת האופציה והאם היו זכאים להמשיך ולשכור את הדירה בתקופת האופציה על פי תנאי הסכם השכירות או שהיה עליהם לפנות את הדירה בתום תקופת הסכם השכירות (ביום 14.11.16); השנייה – האם בנסיבות העניין התובעים זכאים למלוא הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות בגין האיחור בפנוי הדירה והאם הצליחו להוכיח זכאותם לפיצויים בגין הנזקים הנוספים הנתבעים בכתב התביעה.

עסקינן בהסכם שאינו ארוך במיוחד, שתניית הפצוי המוסכם נכתבה לעניין ספציפי, נוסחה באופן נהיר במקום המתאים לכך בהסכם (ע"א 126/84 ד' יצחקי ואח' נ' מ' שור ואח' (4.10.84).

...

לאור כל האמור אני דוחה את תביעתם לעניין נזקים אלו.

לפיכך ערבותם של הנתבעים 3 ו- 4 מוגבלת לסך של 12,500 ש"ח. סוף דבר לאור האמור מצאתי לדחות את טענות הנתבעים כי לא היו חייבים לפנות הדירה בתום תקופת השכירות וכי יש להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם.

לפיכך, התביעה מתקבלת בחלקה והנתבעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים בגין הפיצוי המוסכם בשל האיחור במסירת הדירה סך של 79,650 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

מטעם המשיבה נטען כי ההליך של בקשה למתן הוראות אינו יכול לשמש תחליף לתביעה של כונס או של מפרק נגד צד שלישי, במיוחד לאור הטענה כי דיון בבקשת הכונס ובירורה כרוך בבירור עובדתי מורכב וכי ניהול ההליך בדרך של בקשה למתן הוראות יהיה בו משום עוות דין ופגיעה בזכויות מהותיות או דיוניות של המשיבה.

בנוסף לכל סעד ותרופה העומדים למשכיר בהתאם להתניות חוזה זה או הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א, או על פי כל דין, הרי באם השוכר לא יפנה את המושכר ויחזירו למשכיר ביום הקובע עד לשעה 12:00 בצהריים ו/או יפר את ההסכם הפרה יסודית שלא תוקנה תוך 10 יום ממועד שנשלחה לשוכר הודעה על כך בכתב אזי ישלם השוכר למשכיר פיצויים מוסכמים קבועים ומוערכים מראש בשיעור מוסכם בסך של 500 ₪ (חמש מאות שקלים) וזאת בגין כל יום של פגור במסירת החזקה במושכר ו/או בגין כל יום בו לא תוקנה ההפרה.

...

משום כך, יש לקבל את הבקשה למתן הוראות ככל שהיא נוגעת לחיוב המשיבה בתשלום הסך של 3,051 ₪ השווה ליתרת דמי השכירות לחודש ינואר.

להלן נוסח הוראת החוק: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". על פי הפסיקה, הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש (ע"א 300/77 דליה רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נקבע כאמור כי המשיבה הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית, בכך שלא שילמה את מלוא דמי השכירות לחודש ינואר 2019.

מעבר לכך, נקבע כאמור בסעיף 11.4 כי "... במקרה והשוכר או המשכיר יהיו מעוניינים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד לסיומה, המשכיר/שוכר לא יתנגד לכך, ובילבד שהשוכר/משכיר הודיעה למשכיר/שוכר 60 יום מראש בכתב על כוונתו לסיים את תקופת השכירות". תניה זו בהסכם, העומדת בהוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בדבר זכות הדדית לסיים את ההסכם, נתנה בידי הנתבעים אפשרות לסיים את ההסכם, מכל סיבה שהיא (כולל מכירת הדירה), בהתראה מראש (כמובן, בכפוף לחובת תום הלב בבצוע ההסכם, לפי סעיף 39 חוק החוזים).

נוהל מו"מ קצר בין הצדדים וביום 7.2.2018 חתמו הצדדים על הסכם המכר (ת/4), אליו צורף, בין היתר, גם הסכם השכירות עם השוכרת (התובעים והנתבעים חתמו עליו בראשי תיבות, כחלק מהסכם המכר).

בעיניין זה נקבע בשורה של פסקי דין, כי מקום בו קבעו הצדדים בהסכם תניית פיצויים מוסכמים, אין נידרשת - בהעדר תביעה לתשלום דמי נזק גבוהים יותר - הוכחת הנזק שניגרם בפועל כתנאי לחיוב הצד המפר בתשלום פיצויים.

הכלל שנקבע בפסיקה לעניין הוצאות משפט מורה, כי "בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין צידוק לכך שבעל דין שזכה במשפט ייצא בחיסרון כיס" (ראה ע"א 10242/09 משה בלטר נגד אילנה מוזר (2.2.2011) וע"א 9466/05 שווקי נגד מדינת ישראל (16.3.2008)).

...

אני קובע, אפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בסך 171,000 ₪ מהנתבעים.

הצד השלישי תחוייב לשלם לנתבעים מחצית מאגרות ההודעה לצד שלישי וסך 6,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 179,583 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

במסגרת הסכם שכירות המשנה, בסעיף 13.1.2, נקבע כדלקמן: "מתכת שדי מתחייבת בזאת שלא לפנות לחב' המריץ לא במישרין ולא בעקיפין ולא באמצעות צד ג' בכל הקשור ו/או הנובע למושכר ובמיוחד לא תפנה לחב' המריץ על מנת לשכור את המושכר לא במהלך תקופת השכירות ולא בתום תקופת האופציה ועד תוך 5 שנים מתום תקופת האופציה.

בכל הנוגע למבחנים שנקבעו כמנחים את ביהמ"ש בבואו להכריע בשאלה האם יש להפחית פיצוי, נקבע כי ביהמ"ש אינו בוחן את הנזק שניגרם בפועל, אלא אך ורק את הנזק שניתן היה לצפותו בעת ההיתקשרות בהסכם, ובלשונו של כב' השופט עמית: "ביהמ"ש מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה ואז מעמיד את תניית הפצוי המוסכם מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו ביהמ"ש בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה" (עמ' 31-32 למאמר הנ"ל. ההדגשות בקוו תחתון, בכל הציטוטים בפסק הדין, הוספו על ידי.

אמנם, על פניו במסגרת קציבת הפצוי המוסכם נטלו הצדדים להסכם שכירות המשנה בחשבון אפשרות שהתובעת תוסיף לשכור את הנכס, באופן שקבעו שהנתבעת מנועה מלפנות למריץ גם 5 שנים לאחר תום תקופת שכירות המשנה והאופציה ע"פ הסכם שכירות המשנה, ברם גם בהנחה זו, שווי "דמי התיווך" שבהם הייתה זוכה התובעת, ככל שהייתה מוסיפה לשכור את הנכס מאת מריץ לאורך כל התקופה האמורה, היה מסתכם ב160,000 ₪ בסך הכל.

...

מכל מקום, כאמור, עו"ד חן אינו יכול להצביע על תוכן הדברים שהוחלפו בין בן שמעון לבין ב"כ הנתבעת, ולאור מכלול הנסיבות אני סבור שלא בוססה די הצורך ההנחה שהנתבעת באמצעות בא כוחה פעלה בניגוד להחלטתי הנ"ל. בשולי הדברים יובהר כי הקביעה לעיל אודות הפרת הסכם שכירות 2016 על ידי התובעת, יפה אך ורק במישור היחסים שבין התובעת לנתבעת, לצורך ההליך דנן.

סוף דבר על יסוד כל האמור אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת את הוצאות המשפט בסך כולל של 11,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בשיעור כולל של 23,400 ₪.

ככל שהדברים מתמקדים במידאס (ואין בכך למצות את הטענות הרבות, אך נטולות הפרוט ברובן), טען כנעאן כי הבין גם מקפלן שיש הסכם מקביל עם דלתא פיקס המאפשר לכנעאן לצאת מהנכס (ס' 75-74), ולכן לאחר שבחודש פברואר 2019 הודיעו הנתבעים (טענתם) לדלתא פיקס על ביטול ההסכם עימה, לדעתם אין להחיל עליהם כל חוב בקשר עם המושכר (ס' 90).

בעיניין מאגר המים (בנגוד למחסן) אין כל הודאה של הנתבעים כי ניבנה עבורם, גם לא היתייחסות בהסכם השכירות, גם לא מסמכים רלבאנטיים כלשהם בתצהירו של קפלן, גם לא ידיעה כלשהיא שלו בעיניין: עלות הקמתו של מאגר המים אכן 380,250 ₪, יש לקבל אמנם (מוצג 11 לתצהירו), אך צמד מכתבים לקוניים וכלליים במיוחד של מהנדס בטיחות ל"מיתחם סבן ירכא", שמועדם רגע לפני הגשת התביעה הכספית ושנים לאחר הבנייה (נספחים 9 ו-10) ודאי שאינם יכולים ליצור את הקשר שבין הנתבעים לאותו מאגר מים, שבנוסף אף התברר בחקירה כי משמש את מידאס.

מהותה של התיבה "בהוצאות ודמי נזק": "הכוונה היא ל'פצויי בעד הנזק שניגרם... בשל ההפרה ותוצאותיה', כלשון סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (ברכיהו ליפשיץ חוק הערבות, התשכ"ז-1967 עמ' 136 (2021)). פצויי ההסתמכות בקשר עם הפרת ההסכם יסוד נמצא להם בהוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) (עיינו לדוגמה: חוות דעתו של כב' השופט מ' חשין בע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עריית נתניה, פ"ד מו(4) 45 (1992)). שילוב האמור מובילנו למסקנה כי חיוב בגין פצויי הסתמכות נכלל איפוא עקרונית בגדר הערבות להתחייבויותיו החוזיות של השוכר, אפילו אין בהסכם השכירות (וברור שלא תהיה) תניה מפורשת לתשלום פצויי הסתמכות במקרה של הפרת ההסכם. לא באה גם כל טענה אחרת בהקשר זה מפי הנתבעים.

...

מהותה של התיבה "בהוצאות ודמי נזק": "הכוונה היא ל'פיצויי בעד הנזק שנגרם... בשל ההפרה ותוצאותיה', כלשון סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (ברכיהו ליפשיץ חוק הערבות, התשכ"ז-1967 עמ' 136 (2021)). פיצויי ההסתמכות בקשר עם הפרת ההסכם יסוד נמצא להם בהוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) (עיינו לדוגמה: חוות דעתו של כב' השופט מ' חשין בע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45 (1992)). שילוב האמור מובילנו למסקנה כי חיוב בגין פיצויי הסתמכות נכלל אפוא עקרונית בגדר הערבות להתחייבויותיו החוזיות של השוכר, אפילו אין בהסכם השכירות (וברור שלא תהיה) תניה מפורשת לתשלום פיצויי הסתמכות במקרה של הפרת ההסכם. לא באה גם כל טענה אחרת בהקשר זה מפי הנתבעים.

עם זאת, ייאמר בתמצית (שהרי אין בכך חיוניות שעה שמתקבלת התביעה על יסוד כתב הערבות), כי טענה חמורה זו דרשה תשתית ראייתית מפורטת יותר על מנת שניתן יהיה לקובעה כממצא עובדתי, ועל כן לא מכך תוכל התובעת להיבנות.

סוף דבר ניסיונם רב השנים של דיזיין ופרנסיה להימנע מתשלום כלשהו בגין אותה הפרה ברורה ובוטה של הסכם השכירות בשנת 2019 בא בזאת לכלל סיום, גם אם סכום חיובם אינו מגיע כדי סכום התביעה המלא.