הסכם שיתוף נדל"ן: רישום רשמי

בית המשפט המחוזי בירושלים פר"ק 27864-02-20 רשם העמותות נ' עמותת בנייני התמר בית שמש (ע"ר) ואח' פר"ק 38906-09-20 רשם העמותות נ' עמותת ויואל משה דסאטמר בית שמש תיק חצוני: 308295/2020 בקשה 30 לפני כבוד השופט אביגדור דורות בעיניין: חוק העמותות, התש"ם-1980 "החוק" ובעניין: עמותת בנייני התמר בית שמש (בפרוק) "בנייני תמר" ובעניין: עמותת ויואל משה ד'סאטמר בית שמש (בפרוק) "ויואל משה" ובעניין: עו"ד ישראל בכר – בתפקידו כמנהל מיוחד בעצמו "המנהל המיוחד" ובעניין: אברהם יהודה רוזנברג ע"י ב"כ עו"ד אוהד שלם; עו"ד יעלה שחר; עו"ד מיטב דור "המשיב" ובעניין: יואל צבי גרין ו-51 חברי עמותות אחרים ע"י ב"כ עו"ד ירון קוסטליץ "חברי העמותות, המבקשים בבקשה 31" ובעניין: שלמה איזנשטיין ע"י ב"כ עו"ד אורי קורב " איזנשטיין" ובעניין: רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עו"ד תומר פרידמן מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) "רמ"י" ובעניין: מדינת ישראל ע"י ב"כ עו"ד צור חוטה מפרקליטות מחוז ירושלים (פלילי) "מ"י" ובעניין: רשם העמותות ע"י ב"כ עו"ד מריאן לייטס לביא "רשם העמותות" ובעניין: כונס הנכסים הרישמי – מחוז ירושלים ע"י ב"כ עו"ד בני בנימין ראובן "הכנ"ר" החלטה

נטען כי אזכור נוסף להחזקתו של וולדמן את מניות ברכת השמש בנאמנות עבור העמותה ניתן למצוא גם בבקשת הצטרפות לקבוצה ובכתב התחייבות עליו חתמו היחידים שבקשו להצטרף כחברים לעמותה וכן בנוסח הסכם השתוף שנחתם בין חברי העמותה.

נטען כי מאחר ולא ניתן יהיה למכור דירות מגורים בפרויקט, אשר נחזה להיות מוסד תורני עם דירות פנימייה, וכפועל יוצא מכך גם לא ניתן לרשום את הזכויות בלישכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, פעלו המעורבים בפרשה בכדי להקים עמותות וחברות קש, דוגמאת העמותה ועמותת ויואל משה, אשר כל מטרתן היא לשווק ולמכור את הדירות לחברי העמותה בנגוד לדין ומאחורי גבה של רמ"י, בעלת הקרקע.

זאת ועוד, נטען כי לא רק הנאמנות היא פיקטיבית אלא כל קיומה של העמותה הנו פקטבי באשר מעולם לא הוקם גוף שנועד לשרת תכליות חברתיות או ציבוריות, אלא מיזם נדל"ני שהעמותה היא כסות לו. נטען כי למעשה מדובר בקופה אליה מוזרמים כספי מי שקיוו להיות רוכשי דירות.

...

לסיכום, נטען כי העברת הזכויות לידי העמותה, באמצעות הכרה בפיקציית העמותה ובפיקציית יחסי הנאמנות שיצר מולה וולדמן, חותרת תחת תכלית דיני העמותות ומוסד זה בכללותו.

המנהל המיוחד ציין בדיון כדלקמן (עמ' 20, שורות 13-16): " עו"ד בכר: אני הראשון שאשמח למלא קופה. אני רואה את הקהל הנכבד הזה, אני שמח לשמוע שחברי מבין שעשינו את כל המאמצים כדי להגיע לאיזה תוצאה שתוכל להביא כספים לקופה ונוכל לבדוק את תביעות החוב ולחלק את הכספים. הדרך שלא צפיתי אותה מסובכת מכפי שסברנו ובסופו של דבר הגענו למצב שאין מנוס אלא לפעול בדרך שאני התוויתי אותה כפי שהגשנו את הבקשות שהגשנו, את הדו"ח, אני שמח לשמוע את דברי חברי אבל הדרך שהוא מציע אינה ישימה." בסופו של הדיון נקבע, כי עד ליום 1.2.23 תוגש הצעה בכתב מטעם רוזנברג למנהל המיוחד בהתאם לדברים שנטענו בדיון ונקבע פרק זמן קצר לצורך הידברות בין הצדדים והגשת הודעה מעדכנת מטעם המנהל המיוחד.

לאור האמור, בקשת המנהל המיוחד לקבלת אישור לחתימתו על הסדר הטיעון בעניין ההליך הפלילי, נדחית.

טוען התובע, כי למרות ששלם את התמורה עבור הזכויות, לא קבל בפועל שום הוכחה רשמית, כי אכן הנכס נרשם על שמו.

בס' 3 לתצהירו הצהיר הנתבע 2 כי העביר את מירב הזכויות והשליטה בחברת אונטריו למר בושארי משיקולים עיסקיים , משהעדיף להיתמקד בנתבעת 1 , כשמר בושארי הוא אשר היה אחראי על איתור נכסי הנדל"ן בקנדה, בדיקת הנכסים ועריכת בדיקת נאותות באמצעות צוות יועצים ובעלי מיקצוע, כשלמעשה הנכסים אמורים להירכש ע"י החברה היזמית.

מכאן אף לגירסת הנתבעים, הנתבע 2 הוא, אשר הקים את חברת היזם, לפחות עד חודש ספטמבר 2009 היה הנתבע 2 בנוסף להיותו בעל המניות בחברות המחזיקות בנתבעת ומנהלה של הנתבעת, אף רשום כבעלים של חברת אונטריו היא חברת היזם החתומה על הסכמי השתוף , היא החברה אשר מחזיקה בחברות הנאמנות, אשר הנם צד להסכמי השתוף והם אשר החזיקו בזכויות הנכס עבור המשקיעים , כשספק רב בעיניי אם מר בושארי אכן היה בעל מניות בחברת אונטריו יחד עם הנתבע 2 עד להעברת מלוא המניות בחברת אונטריו לבעלותו המלאה בשנת 2009 .

...

בניגוד לתובע מר שאתי בסעיפים 79 ו-80 לתצהירו מיום 28.3.11 הצהיר כי גובה התשואות אשר קבל התובע בגין הנכס בפרלמנט ולאחר מכן בנכס בגרנטרי הוא בסך: 18,542$ ארה"ב, היינו כ7- 74,353 ש"ח. משהתובע לא פרט את התשואות ומשתצהירו של מר שאתי לא נסתר, הנני מקבלת את האמור בתצהירו באשר לגובה התשואות.

לאור האמור לעיל, הנתבעים ישלמו לידי התובע סך של: 360,523 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם למועדים המפורטים בכתב התביעה.

עוד ישלמו הנתבעים הוצאת משפט ובנוסף שכ"ט בסכום של 35,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו פר"ק 59196-02-16 וולך ואח' נ' אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ ואח' בקשה 64 לפני כב' הנשיא איתן אורנשטיין בעיניין: פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983 ובעניין: אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור בע"מ (בפרוק) החברה ובעניין: עו"ד איתן ארז, בתפקידו כמנהל מיוחד לחברה המנהל המיוחד ובעניין: 105 מתוך 124 חברי קבוצת הרכישה ז'בוטינסקי 104 על-ידי ב"כ עו"ד אלון פלס ואח' המבקשים ובעניין: חברי קבוצת הרכישה ז'בוטינסקי 102 רמת גן על-ידי ב"כ עו"ד איריס אדרי קבוצת 102 ובעניין: כונס הנכסים הרישמי הכנ"ר החלטה

הואיל והחברה הפרה את הסכם המכר קמה למבקשים הזכות לבטלו וכמות שנעשה על ידם, ומשכך הם זכאים למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על זכויותיהם לטובת החברה וכקבוע בסעיף 7.2 להסכם המכר, זאת באמצעות ייפוי הכוח הבלתי חוזרים שהחברה נתנה למבקשים לצורך כך. משכך עתרו המבקשים להורות על מחיקת הערות האזהרה וכן להורות לרשויות המס הרלוואנטיות לפעול לביטול הליכי גבייה מחמת אי תשלום המסים המתחייבים לפי הסכם המכר שכן זה כאמור הופר ובוטל ולכן אין להשית עליהם מסים.

לעיצומו; באשר לסמכות בית המשפט של חידלות פרעון לידון בבקשה ולאופן בירורה; טוענת קבוצה 102 כי בית משפט זה אינו מוסמך לברר את המחלוקות שנתגלעו בין צדדים להסכם השתוף או בין שתי קבוצות הרכישה.

...

אין בידי לקבל את הטענה שכן עסקינן בבקשה במסגרת תיק פירוק של חברה שהתקשרה עם כל אחד מחברי קבוצת הרכישה של כל אחת מהחלקות בהסכמי שיתוף וניהול.

בהקשר זה אפנה לדברי בית המשפט העליון בע"א 7390/13 עו"ד אמיר פלמר ורו"ח בועז גזית נ' גאון קמעונאות וסחר בע"מ, בפסקה 7 (פורסם בנבו, 4.5.14): "הליך הנדון כבקשה למתן הוראות נועד להוות מסגרת דיונית יעילה ומהירה לפיקוח של בית המשפט על פעילותם השוטפת של בעלי תפקידים שמונו מטעמו, כמו גם כלי להנחיית בעלי התפקידים כיצד לפעול בכל הנוגע לפעולות המחייבות את אישור בית המשפט. לפיכך, במקרים רבים תשמש בקשה למתן הוראות על מנת להכריע במחלוקות פנימיות הנוגעות ישירות לפירוק החברה". עסקינן בבקשה שאינה מורכבת, לא הוגשו תצהירים רבים שמחייבים חקירות ממשוכות, המחלוקת העובדתיות אינן סבוכות ומשכך ולפי ההלכה הפסוקה, דין הבקשה להתברר בדרך שבה הוגשה, קרי, בקשה למתן הוראות.

לאור כל האמור אני מורה כדלקמן: בהמשך להחלטתי מיום 7.12.16 יואיל השמאי עודד האושנר לשום כל אחת מהחלקות לחוד ואת שתיהן ביחד.

ברקע ההליך תביעה כספית, במסגרתה עתרו התובעים-המשיבים (להלן: "המשיבים"), לביטול הסכם רכישת דירה בת 5 חדרים שנרכשה מחב' אלונים בעיר ניהול ויזמות נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה היזמית"), לאחר שהתברר כי החברה היזמית כשלה מלהוציא היתר בנייה המאפשר בניית דירה בת 5 חדרים.

בבחינת למעלה מן הצורך הוסיף המבקש והבהיר, כי המשיבים אינם זכאים לסעד ההשבה לו עתרו, שכן הם אינם יכולים לידרוש כי המבקש ייכנס לנעליהם בכל הנוגע להסכם השתוף, מול צדדים שלישיים, בהתייחס כביכול לביטול הסכם הרכישה (המוכחש), אשר גם אם היה קיים המבקש לא היה צד לו. כמו כן המשיבים אינם זכאים לסעד של עגמת נפש, ללא הוכחת נזק, ומבלי שצוין המקור שבדין המאפשר קבלת פיצוי כאמור.

הבחינה אם כתב התביעה מגלה עילה אם לאו, נעשית על סמך האמור בכתב התביעה בלבד, וזאת מבלי להדרש לראיות אשר יובאו במהלך ניהול התובענה לצורך הוכחתה (ראה רע"א 3312/04 אשורנס ג'נרל דה פרנס נ' הכונס הרישמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה (26.10.05)).

עם זאת, כעולה מטופס ההרשמה נספח 2 לכתב ההגנה המתוקן של המבקש, המשיבים היו רשאים לחזור בהם מהתקשרותם זו, בתוך 7 ימים, ולקבל השבה של מלוא דמי הרישום ששולמו על ידם (ס' 4 לטופס ההרשמה).

...

למעשה, מסקנה זו היא כמעט מובנת מאליה, והדיון התעורר בעיקר בשל הנוסח הרחב של כתב הוויתור במקרה דנא.

סוף דבר: הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

המזכירות תתבקש להמציא עותק החלטתי זו לצדדים ניתנה היום, י"ג אדר תשפ"ג, 06 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 40637-04-19 פ.ט.ל בלגיה ישראל נדל"ן והשקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט לישראל בעמ ואח' תיק חצוני: מספר בקשה:69 בפני כבוד השופט דוד יצחק מבקשים 1. ח. י. צ. א. חברה לייצור דברי הלבשה בע"מ 2. אבנר ינאי 3. משעל בדרי 4. סריגי ארצי בעמ 5. ינאי קלמן משיבים 1. בית אילת בעמ 2. רפאל גואטה 3. דוד יעקובוביץ 4. יואב יעקובוביץ 5. אורי זריף 6. מזרחי טפחות בן יהודה 7. אליה סנדלר 8. בנק לאומי לישראל בע"מ 9. אורן ויסמן 10. דוד בן ברוך 11. חיים לוי 12. רהיטי תיק בעמ 13. חיים סנדורי 14. עזרא משעל 15. ורה טונה 16. נחום ליבוביץ 17. אריה ויסמן 18. בתיה שטויבר 19. יעקב נורי 20. משה נורי 21. חביבה מוזס 22. לנה גוטוטר (המנוח) 23. משעל ובניו חברה להשקעות ונאמנות בעמ 24. דיילי ניהול והשקעות בע"מ 25. חיים שמר 26. חנה זריף 27. אריה מילגרום 28. בתיה סלמן 29. פ.ט.ל בלגיה ישראל נדל"ן והשקעות בע"מ 30. רמה שמר 31. חסידה רוזנברג רפפורט 32. אסתר ישראלי 33. רן ספיר 34. שווק ש.ר.י. בעמ 35. בנק דיסקונט לישראל בעמ 36. עגור טיכמן 37. יצחק רוזנברג 38. אקרו תל אביב א.ר.ב (2014) שותפות מוגבלת 39. מנשה אילון 40. איריס ויסמן 41. שרון לכיש פולק 42. אורלי נורי שפר 43. דליה גבריאלה נורי 44. ז'ורז' ברקוביץ 45. טאטו - תעשיות טכסטיל בע"מ 46. אפרת מסד 47. עליזה אדלר 48. דוריס לוי 49. נעומי כהן 50. שרגא מילגרום 51. שושנה עזרא 52. חנוך גולדפריינד 53. יצחק גולדפריינד 54. דליה שלו 55. יצחק שמואלי 56. "הלבנון" יבוא יצוא מפיץ קאסס בע"מ 57. אריה שמואלי 58. יפה ונונו שמואלי 59. יגאל שמואלי 60. יוסף שמואלי 61. רחל בלנק 62. ברוך בלנק 63. אברהם בנבסט 64. ברוך ליבוביץ 65. מרים גרטנר 66. אסתר נורי 67. אלני טקסטיל בע"מ 68. חיים קרימקה 69. מרים נוימרק 70. חדוה עוזיאל 71. רחל בר 72. צבי גרטנר 73. דוד סלמן 74. יוסף ראובן מרדכי 75. יצחק בן דוד 76. בנימין קרסו 77. נחמן הורנשטיין 78. איציק כראדי מיחזור למען הסביבה בע"מ 79. הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בעמ החלטה

עוד נטען, כי ביום 11.10.2015 נכרת הסכם שתוף בין חלק מבעלי הזכויות בחלקות הזכאיות לקבל את הזכויות במיגרש 601, ואותם בעלי זכויות גם חתמו על הסכם קומבינאציה המותנה בתנאים מתלים עם התובעת 9 לבצוע עסקת קומבינאציה במיגרש.

שנית, לעניין הבקשה למתן צו תעודת עובד ציבור - סעיף 23 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א – 1971 (להלן – פקודת הראיות) קובע כי "בית המשפט רשאי, אם אין הוא רואה חשש לעיוות הדין, לקבל כראיה תעודה על דבר שנירשם במסמך רישמי; התעודה תהא חתומה בידי עובד הציבור שעשה את הרישום או את המעשה או קיבל את הידיעה שנרשמה, ואם אין הוא עוד באותו שירות – בידי האחראי על היחידה שבה עבד". כלומר, תעודת עובד ציבור היא תעודה אשר בית המשפט רשאי לקבלת ללא עדות של עורכה כאשר היא ראיה על דבר שנירשם במסמך רישמי.

בהקשר זה איחזור ואפנה לפסק הדין בעיניין בהרי, שכן גם שם עמדה בפני בית המשפט השאלה "האם ניתן להורות על פירוק השתוף בזכויות טרם לרישום התצ"ר", וכן השאלה "האם יש להורות על פירוק השתוף בזכויות מכוח התוכני". יוזכר, כי גם שם רישום הזכויות היה כפוף להסכמה אליה היו צריכים להגיע בעלי הזכויות.

...

בעניין זה מקובלת עלי עמדת התובעים לפיה משנכנסה התוכנית המעודכנת לתוקף, מעמדה כשל חיקוק, וככזה אין צורך בעדויות באשר לאופן שבו יש לפרש את החיקוק, הואיל ומלאכת הפרשנות היא מלאכה המצויה בסמכותו של בית המשפט.

בעניין זה נקבע למשל בעע"מ 1446/06 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ (21.09.2010): "פרשנות הדין לרבות פרשנותן של תוכניות ובכללן תוכנית מתאר ארצית הרי מסורה בסופו של דבר בידי בתי המשפט שהם הם "לעולם, הפרשנים המוסמכים של הדין" (ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466, 474 (2001) (להלן: עניין אנדרמן)) וכפי שכבר נקבע "האחריות הסופית לפעילות הפרשנית היא אחריות שיפוטית" (בג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 197 (1991); כן ראו והשוו בג"ץ 4253/02 ראש עיריית טבריה נ' היועץ המשפטי לממשלה, פסקה 4 לפסק דיני ([פורסם בנבו], 17.3.2009)).

  אלא שכאמור לשם כך לא מצאתי כי יש צורך בעדויות המבוקשות לשם הכרעה במחלוקת המונחות בפני במסגרת הליך זה. לסיכומו של דבר, הבקשות נדחות.